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[INVESTMENT+]강남권 낡은 상가건물 매입 문의 쇄도하는 이유는

초고액자산가들이 강남권 빌딩 매입에 관심을 보이고 있는 것으로 나타났다. 특히 리모델링이 가능한 상가건물에 대한 투자문의가 크게 늘고 있는 것으로 알려졌다. 가격은 약 300억원대. 투자 전문가에 따르면 강남권에 이 정도 금액의 상가라면 3~4층 정도 건물인데 리모델링과 용도변경의 과정을 거치면 투자가치가 확 높아진다는 판단에 따른 것으로 풀이된다. 또다른 특징은 상가건물을 사옥으로 사용하려는 움직임이 강하다는 사실. 고액 자산가들 대다수가 중견 사업체를 운영하는 사례가 많은데 공장은 지방에 두더라도 서울 강남에 사무실을 두고 싶어하기 때문이다. 예컨데 3층짜리 상가를 6층 정도로 높여 1~2층은 사무 공간으로 활용하고 나머지는 임대하는 식이다. 더욱이 사옥으로 활용하면 건물을 매입한 자금한 비율만큼 법인세를 아낄 수 있어 일석이조의 효과를 발휘한다. 장기적으로 건물 가격이 뛰어 시세차익 가능성이 높아짐은 물론이다. 시중은행 한 PB는 “고액자산가일수록 돈을 더 벌기 보다 세금을 피하고 싶은 욕구가 강해진다. 특히 사업체를 운영하고 있는 경우 건물이나 빌딩을 매입하면 각종 세금관련 비용을 아낄 수 있다는 점을 그들도 잘 알고 있다”며 “강남 부동산은 훗날 가치 상승의 가능성이 커 상속이나 증여부분에서도 유리한 고지를 점할수 있다”고 말했다. 강남권 단독주택도 요즘 부자들이 눈독을 들인다. 특히 강남구나 서초구 내 노후한 단독주택을 리모델링해 시세차익도 얻고 임대차 수익도 내고 있는 것. 실제로 방배동 서래마을 같은 경우 주택은 물론 카페 등 상권 임대 수요도 많아 연간 수익률이 10%를 웃도는 사례도 적지 않은 것으로 알려졌다. 예컨데 서초구 서초동에 10억원대 3층짜리 단독주택을 리모델링 한다면 반지하라도 보증금 1억원에 월세 750만원(66㎡) 이상의 임대차 수익이 가능하다는 것이 현지 부동산 관계자의 말이다. 사정이 이렇다보니 낡은 단독주택만 전문적으로 매입하는 투자자들도 적지 않은 것으로 전해진다. 고액 자산가들이 강남 부동산에 러브콜을 보내는 이유는 향후 부동산 가격 하락에 대한 우려가 적기 때문이라는 시각이 많다. 실제로 서울 도심권이나 강남권은 토지가격 하락폭이 지방에 비해 적다는 분석이다. 반대로 가격이 오를 때는 가파르게 상승해 투자가치가 높아진 다는 것이 전문가들의 조언이다. 여기에 슈퍼리치들이 부동산으로 돈을 번 사례가 많아 자신들이 가장 많이 알고 있는 투자처이고, 부동산에 대한 애정도 많아 초저금리 대안 투자처로 다시 찾는 이유가 된다는 분석이다. 한 자산관리 전문가는 “부동산으로 돈을 번 사람들은 역시 돈은 땅이나 주택으로 다시 벌수 있다는 생각이 강하다. 사업체를 운영하면서도 공장이나 빌딩을 매입해 다시 부동산에 투자하는 것이 바로 그런 의식 작용하기 때문”이라고 분석했다. 그는 이어 “최근 새 경제팀이 부동산 경기 살리기에 올인하고 있는 나선 점도 주목하고 있다. 부동산이 안전자산이라는 판단하고 있는 상황에서 가장 오를 가능성이 큰 강남으로 시선을 돌리고 있다고 보면 된다”고 말했다. 강남 재건축·상가 투자는 시들 다만 강남 재건축 등 아파트 투자 선호도는 하락하고 있는 것으로 알려졌다. 최근 10년간 정부의 과도한 부동산 규제에 따라 아파트는 투자 개념보다 실주거 개념이 더 많이 작용하고 있기 때문으로 풀이된다. 강남 상가 투자 인기도 예전보다 시들한 것으로 알려졌다. 상가 역시 레드오션 시장으로 퇴색된 데다 변동성이 많이 약해져 더 투자하기에는 무리가 있다는 판단에 따른 것으로 보인다. 단. 강남 재건축 아파트는 최경환 경제호의 정책 방향에 따라 다시 상승할 여지가 있다는 시각도 나온다. 추가적인 규제 완화책으로 시장 상승 여지가 있다고 보는 것이다. 익명을 요구한 한 부동산 전문가는 “부자들은 여전히 엄청난 돈을 현금으로 보유하고 있다. 투자할 실탄이 충분하다는 얘기”라며 “부동산 가격이 바닥을 쳤다고 판단한 가운데 서울 중심부에 투자하면 실패하지 않다는 판단이 선 것으로 보인다. 최근 강남 투자도 같은 맥락에서 봐야 할 것”이라고 말했다.

2014-08-13 08:10
금융자산 10억 이상 백만장자 16만7000명

금융자산 10억 원이 넘는 한국의 '백만장자'가 16만 7000명인 것으로 나타났다. 11일 KB금융연구소가 발간한 '2014 한국부자 보고서'에 따르면 지난해 10억원이 넘는 금융자산을 보유한 개인은 16만7000명으로 조사됐다. 이들 부자의 자산 총액은 약 369조원(1인당 평균 22억1000만원)에 달했다. 다만 전년대비 부자 수 증가율은 2008년 이후 가장 낮은 2.5%를 기록했다. 이는 2012년의 증가율(14.8%)에 비해서도 크게 둔화된 수치다. 연구소는 "낮은 예금금리, 부동산 시장 침체, 박스권에 갇힌 주식시장, 내수경기 부진 등이 지속되며 보유자산의 투자 성과가 과거에 비해 낮아진 영향"이라고 분석했다. 지역별로 살펴보면 서울이 약 7만9000명으로 전국의 47.3%를 차지했으며, 경기 3만2000명(19.3%), 부산 1만3000명(7.6%)이 뒤를 이었다. 인구 대비 부자 비율은 서울이 0.78%로 가장 높았으며, 부산이 0.36%, 대구가 0.30%, 경기가 0.26%로 나타났다. 특히 서울 내에서는 강남3구(강남구, 서초구, 송파구)가 약 3만명으로 서울 부자 수의 37.5%를 차지했다. 이어 양천구, 영등포구, 용산구 순으로 부자가 많았다. 부자들이 현재의 자산을 축적한 방법으로는 사업체 운영(32.5%)과, 부동산 투자(25.8%), 부모의 증여·상속(25.0%) 등이 1순위로 꼽힌다. 자산 축적 방법은 연령대에 따라 다소 차이를 보이는데, 연령이 높을수록 부동산 투자 영향이 컸고, 40대 이하의 젊은 부자들은 부동산 투자보다는 사업체 운영을 통해 자산을 축적한 비율이 높았다. 한국 부자들의 자산 종류는 부동산자산(주택, 건물, 상가, 토지 등) 54.1%, 금융자산 39.6%, 기타자산(예술품, 회원권 등) 6.3% 등으로 조사됐다. 연구소는 "지난해 조사에서 부동산자산 비중이 55.4%, 금융자산 비중이 38.0%였던 것에 비하면 부동산자산 비중이 소폭 하락하고 금융자산 비중이 상승한 것"이라며 "이는 국내 부동산 경기 침체가 본격화된 2012년 이후 두드러졌다"고 분석했다. 또한 지난 4월부터 두달 동안 전국 자산가 600명을 대상으로 조사한 결과, 응답자의 65%는 최소 100억원 이상의 자산을 가져야 자신이 부자라고 생각했다. 300억원 이상을 가져야 한다는 응답도 16.3%에 달했다. 이들 중 78%는 자신이 부자가 아니라고 답했다. 향후 목표자산으로는 50억~100억원(40.3%), 100억~300억원(31.8%)을 많이 꼽았다. 아울러 부자들이 생각하는 향후 투자대상으로는 부동산(28%), 국내 주식(14.3%), 국내펀드(13.3%), 저축성보험(11.3%) 등이 지목됐다. 다만 지난해 조사에 비해 국내 부동산을 꼽은 비율이 4.5%포인트 하락해, 부동산 투자에 대한 수익률 전망이 다소 낮아진 것으로 드러났다.

2014-07-11 15:16
"금융소득과세기준 더 낮아진다" 소문에 다급해진 강남 부자들

"지인 자식들이 어마어마한 상속세를 내는 것으로 보고 깜짝 놀랐어요. (세금을 내야해서)물려받은 빌딩 3개 가운데 1개를 울며겨자먹기로 '급매처분'하더라구요. 집안 전 재산의 절반 가까이를 세금으로 날리는 셈이지요. '아. 이건 아니다' 싶어 급히 (증여ㆍ상속)준비하고 있어요." 금융자산만 300억원 이상을 보유한 슈퍼리치 김충재(가명ㆍ60)씨. 그는 최근 서울 강남에 80억원짜리 상가를 사들였다. 강남에서 돈냄새 잘 맡기로 둘째가라면 서럽다는 김씨가 이번에 정작 노리는 것은 뜻밖에도 시세차익이나 월세 임대수익이 아니다. 상속세를 줄여 자식 등 가족들의 부담을 미리 덜어주려는 속셈이다. ◇"투자도 귀찮아!원금 까먹지않게 세금이라도 줄였으면!" 사연은 이랬다. 김씨에 따르면 시세가 100억원에 이르는 빌딩을 매입하더라도 상속이나 증여세를 내는 기준이 되는 공시가격은 80억원 이하다. 정기예금 등 현금(100억원)으로 승계할 때와 달리 기준금액이 낮아지는 효과가 있어 그만큼 절세를 할 수 있다. 이에 더해 최근 공시가격 증가율도 낮아지고 있어 과거보다 승계 세금 부담액의 증가액이 적어지고 있다. 서둘러 부동산을 매입해 증여나 상속할수록 유리하다는 의미다. 그는 "부동산 불황기에 싸게 급매로 사서 물려 줘야 나중에 값이 오르더라도 (절세측면에서) 유리하다고 들었다"라면서 "강남쪽 빌딩을 더 찾아보고 있다. 주식(개인회사)도 조만간 쪼개서 증여할 계획"이라고 귀뜸했다. 김씨는 최근 슈퍼리치의 전형적인 고민을 그대로 보여준다. 복수의 강남권 PB(프라이빗 뱅커)에 따르면 대개 500억원대 이상 강남 슈퍼리치들은 사실상 더 이상 투자가 필요 없다. 정확히 말하자면 투자하기를 귀찮게 생각한다. 이미 자산 포트폴리오상 노후 대비로 충분한 자금을 확보해 놨기 때문이다. 투자하는 자체가 스트레스가 될 수 있다는 얘기다. 게다가 원금손실이라도 나면 골치만 썪을 수 있다. 이러한 추세는 40~50대 젊은 부자들보다 60대 이상 시니어 세대로 갈수록 강해진다. 단, 그들도 상가나 빌딩 등 부동산에 대한 관심은 여전하다. 지금껏 부를 축척한 수단이 대개 부동산이기도 하고 잘 알고 있는 분야 또한 부동산인 까닭이다. 최근 아파트만 제외하고. 이 때문일까. 강남권 고액 자산가들은 요즘도 강남 빌딩이나 상가에 눈독을 들인다. 특히 공실이 없고 입지가 좋은 강남 알짜 빌딩의 경우 수익률이 10%에 육박하는 것으로 알려졌다. 정기 예금의 3배 이상의 수익률을 올리는 셈이다. 아예 강북권으로까지 눈을 돌리기도 한다. 이 역시 수익률 때문. 실제 명동이나 홍대 등 대규모 상권의 일부 상가는 수익률이 10%대를 훌쩍 넘기도 한다. 다만 시장에 나오는 매물이 없다보니 당장 현찰을 들고 있어도 알짜 물건을 구하기는 '하늘의 별따기'다. ◇포트폴리오 리모델링 성행…수십억원 그림 사기도 강남 슈퍼리치들의 최대 고민은 역시 '세금'. 특히 올해부터 금융소득종합과세 기준이 4000만원에서 2000만원으로 낮아지면서 발등에 불이 떨어졌다. 실제 소득세율 구간에 따라 초과분(2000만원)의 최고 41.8%(누진과세)의 세금을 낼 수 있다. 예컨데, 2억5000만원 금융소득이라면 1억원에 육박하는 돈(약 8000만원)을 세금으로 내야한다. 뿐만 아니다. 국세청이 이자소득을 통해 자산원금을 역추적하기 때문에 원금(세원)노출 우려도 커져 의료보험, 건강보험 등 준조세 폭탄도 무섭다. 더욱이 최근 강남 자산가들 사이에선 "과세기준액이 1000만원까지 내려갈 수 있다"라는 흉흉한 소문까지 나돌면서 강남지역 뿐 아니라 대한민국 자산가들이 바짝 긴장하고 있다. 자수성가해 남부럽지 않은 경제력을 가진 강남부자 강팔문(가명ㆍ65)씨도 그런 케이스다. 그는 최근 30억원짜리 저축성 보험에 가입했다. 5000만원씩 60개월간 보험금을 내야하는 셈이다. 비과세 상품이라는 이유에서다. 뿐만 아니다. 최근에는 정기예금 주가연계증권(ELS) 등 과세가 되는 자산을 처분해 물가연동국채, 장기채권, 산박펀드 등 비과세ㆍ분리과세가 가능한 상품으로 갈아타고 있다. 강씨는 "앞으로 정부 과세가 강화될 것으로 보인다. 최대한 절세할 수 있도록 포트폴리오 리모델링을 하고 있다"고 했다. 미술품 경매시장에 뛰어들기도 한다. 그림에 따라 수십억원을 호가하기도 하지만 상속세 등 세금을 피하기 위해선 이보다 좋은 방법도 드물다. 강남 일부 지역에선 미술품 관련 강좌도 성행하고 있는 것으로 알려졌다. 시중은행 한 PB는 "취미생활이기도 하지만 아무래도 (부자들이) 세금을 가장 부담스럽게 생각한다는 점도 반영되고 있다. 미술품 경매사 등을 연결해드리는 일을 하기도 한다"고 털어놨다. ◇"이건희, 남일 아니다"…병원 옆 집짓기 유행 돈은 있을 만큼 있다. 이제 건강이 우선이다. 실제로 이건희 삼성그룹 회장의 일이 남의 얘기가 아니다. 최근 대학병원 등 큰 병원 인근 아파트나 주택이 인기를 끌고 있는 이유이기도 하다. 강남권 PB에 따르면 강남 자산가들을 대부분 따로 선호하는 병원이 있다. 그 선호하는 병원 옆에 살고 싶은 욕구가 점점 강해지고 있다는 전언이다. 50년 이상 중소기업체를 경영하고 80세를 넘긴 시니어 남편과 사는 황명숙(가명ㆍ68)씨도 마찬가지다. 그녀는 30억원을 들여 서울 시내 모 병원 인근에 부지를 사서 넓직한 주택을 짓고 있다. 남편 몸에 급작스런 이상징후가 나타나면 분초를 아껴 병원 특실이나 응급실로 옮기기 위함이다. 그녀는 특히 집안 공사에도 공을 들이고 있다고 했다. 휠체어를 타고도 샤워가 가능하도록 욕실을 짓는가 하면 마당에 정원을 꾸며 답답함을 해소하고 심리적 안정감도 높여준다. 그녀는 "회장님(남편) 나이가 있다보니 편안한 노후를 위해 거처를 옮겨드리려 한 것이다. 이사하고 나면 병원과 가까워 조금은 안심이 될 듯하다"고 말했다.

2014-06-20 09:48
고령화로 상속·증여 증가

고령화가 진행되면서 상속·증여가 늘어나고 있는 것으로 조사됐다. 은행, 보험사 등 금융권도 서비스 경쟁력 강화 차원에서 상속·증여에 대한 상담 서비스를 확대하는 추세다. 28일 한국은행에 따르면 발생주의 기준 상속·증여세는 2009년 2조7000억원에서 2010년 4조원, 2011년 4조3000억원, 2012년 5조원, 2013년 5조3000억원 등으로 빠르게 늘고 있다. 2011∼2012년은 정부가 발생주의에 맞춰 별도 집계한 수치에 기초한 것이고, 나머지는 국민계정 통계를 내는 과정에서 한은이 현금주의 세수를 발생주의로 전환해 산출한 수치다. 현금주의는 현금의 이동을 기초로 산출하는 방식이어서 세무당국이 연도별로 수납한 금액이 되지만 , 발생주의는 신고나 고지 등 납세의무 발생 시점을 통계의 원칙으로 한다. 현금주의에 의한 상속·증여세 세수도 2009년 2조4천억원에서 2010년 3조원, 2011년 3조3천억원, 2012년 4조원, 지난해 4조3000억원 등으로 늘었다. 총국세 세수가 2009년 154조3000억원에서 2013년 199조원으로 29%가량 늘어난 데 비해 상속·증여세는 5년간 2배로 증가한 것이다. 가장 큰 원인은 고령화가 꼽힌다. 여기에 중소기업을 대상으로 상속 때 공제 혜택을 주는 가업승계 특례 제도가 2009년 도입되는 등 정부의 세제 지원도 가세했다. 구재이 다함세무법인 대표는 "고령화에 따른 세대 교체 수요가 많고 특히 중소업체 창업주의 상속·증여는 가업승계 특례제의 영향이 크다"고 말했다. 보험사나 은행 등 금융사는 고객 서비스 경쟁력 강화 차원에서 상속·증여 상담을 제공하고 있다. 하나은행은 3년 전 세무사, 변호사, 부동산 전문가로 구성한 상속증여센터를 개설하기도 했다. 이 센터의 김근호 세무사는 "상속·증여 상담을 하면 1세대인 자산가뿐만 아니라 2세대도 자연스럽게 고객으로 연결될 수 있다"며 "프라이빗뱅킹(PB) 고객뿐만 아니라 일반 고객을 대상으로도 지역을 돌면서 교육·상담 행사를 진행한다"고 설명했다. 특히 자녀에 대한 증여세 공제액이 1994년이후 처음으로 올해 인상된 데 따라 일부 금융사는 이에 대한 무료 상담이나 무료 신고대행 행사를 일반 고객 상대로 벌이고 있다.

2014-04-28 09:11
국내 10억 이상 금융부자 44%는 자수성가형, 성공 요인은 '성실성'

금융자산 10억원 이상을 보유한 대한민국 금융부자의 43.6%가 자수성가형인 것으로 조사됐다. 9일 하나은행과 하나금융경영연구소가 발표한 ‘2014 한국 부자 보고서(2014 Korean Wealth Report)’에 따르면 금융부자들의 자산구성 비율은 부동산 44%, 금융자산 55%를 나타났다. 이번 설문조사는 금융자산 10억원 이상을 보유한 하나은행 프라이빗뱅킹(PB) 고객 977명을 대상으로 실시됐다. 설문조사 결과, 앞으로도 지금의 비율을 유지하겠다고 응답한 비중은 52%로 지난 해 조사결과(38%)에 비해 증가했다. 불확실한 경제상황을 염려한 자산가들이 당분간 자산구성 변화에 신중한 자세를 유지할 것으로 보인다는 분석이다. 부동산 비중을 늘리겠다는 응답이 10%, 금융자산 비중을 확대하겠다는 응답이 31%로 나타나 부동산보다는 금융자산을 통해 자산을 축적할 것으로 예상된다. 하나금융경영연구소 수석연구원은 “부모의 도움 없이 스스로 자산을 모을 수 있었던 요인으로는 성실성을 꼽았다”며 “상속형 부자들도 부모로부터 증여·상속 받은 자산이 현재 자산의 20% 미만이라고 응답한 비중이 29.4%다”라고 설명했다. 부채수준은 금융부채 비중이 작년대비 증가했다. 연구원은 “금융자산 100억 이상 부자들의 부채비율은 올해 20%로 작년(13%)에 비해 증가했다. 금융부자들의 부동산 자산이 증가한 점으로 보아 부채를 적극 활용해 저평가된 부동산에 투자한 것으로 보인다”고 설명했다. 부자들의 소득구조는 재산소득 38%, 근로소득 31%, 사업소득 25% 등으로 구성됐으며, 금융 자산이 많을수록 재산소득 비중도 커지는 것으로 나타났다. 가구당 월평균 지출액은 1028만원으로 지난해 지출금액(1014만원)보다 증가했다. 직업별로는 의료·법조계 전문직 종사자들의 경우 자녀의 사교육비와 가사 서비스에 지출이 컸고, 자영업자와 기업 경영자들은 문화·레저 서비스에 대한 지출이 많았다. 대외 업무가 많은 기업 임원과 경영자들은 업무 특성상 의류·잡화의 구입비 지출액이 타 직업 종사자들에 비해 크게 나타났다. 지역별로는 강남·서초·송파 거주자의 지출액이 작년보다 약 20% 증가했다. 반면 강남3구를 제외한 다른 서울 지역과 지방 거주자의 지출은 감소세를 보였다.

2014-04-10 10:12
살아나는 주택시장…수익형·토지시장도 ‘훈풍’

주택시장에 훈풍이 불면서 오피스텔 등 월세수익형 부동산과 토지시장에도 온기가 전달되고 있다. 4일 부동산업계에 따르면 100원원 안팎의 중소형 빌딩 매매가 눈에 띄게 증가하고 있다. 대형 빌딩보다 경기 상황에 덜 민감한 데다 자녀 증여용으로 적당해 투자가 늘고 있다는 분석이다. 업계 한 관계자는 "상반기 빌딩 거래량은 작년 하반기(1조6881억원)보다 7% 정도 늘어난 1조8000억원 대로 예상된다"고 시장 상황을 전했다. 이와 함께 은퇴한 베이비부머 투자가 늘면서 2억원 이하의 소형 오피스텔 매매도 증가세를 보이고 있으며, 토지시장도 세종시 등 노른자위 지역을 중심으로 들썩이고 있다. 주택업계의 택지 매입 경쟁도 뜨거워지고 있다. 최근 LH가 실시한 경기 용인시 서천지구 중대형 아파트용지 1필지 공개입찰에 19개 건설사가 참여했으며, 앞서 서천지구 '점포 겸용 단독주택용지'도 실수요자가 대거 몰리며 106필지가 한꺼번에 팔렸다. 한국주택협회 관계자는 "글로벌 금융위기 이후 5년간 장기 침체에 빠졌던 부동산시장에 모처럼 주택·비주택 부문 간 '동반 회복 기대감'이 확산되고 있다"고 설명했다.

2014-03-05 08:01

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