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내 재산, 언제 어떻게 물려줘야 할까?

A(72) 씨는 크지는 않지만 젊은 시절 맨손으로 일으켜 탄탄하게 키운 사업체를 지금도 잘 운영하고 있다. 아들은 A 씨 회사에서 근무하고 있고, 딸은 결혼해 미국에서 살고 있다. 남부러울 것도 걱정할 일도 그다지 없는 A 씨이지만 아내가 여기저기 아프다면서 병원 신세를 자주 져 신경이 쓰인다. A 씨는 특별히 아픈 곳이 없지만, 요즘 들어와 부쩍 기력과 기억력이 떨어지는 걸 느낀다. 그래서 몇 년 전부터 사업체와 재산을 자녀들에게 물려주고 은퇴해야겠다는 생각을 막연히 해왔는데, 구체적으로 언제 어떤 방법으로 해야 할지, 마음이 복잡하다. 우리나라의 현 법령과 제도는 부(富)의 대물림에 엄격한 잣대를 대고 있어 그 문턱이 상당히 높다. 대가 없이 자녀들에게 재산을 물려주는 방법에는 여러 가지가 있는데, 이를 법률적으로 분석하면 결국에는 ‘증여’ 아니면 ‘상속’이 된다. 세법(稅法) 측면에서 보는 ‘증여’는 그 행위 또는 거래의 명칭, 형식, 목적 등에 상관없이 직간접적으로 타인에게 무상으로 재산을 이전하는 것(현저히 낮은 대가를 받고 이전하는 경우 포함)을 의미한다. ‘상속’은 사망한 사람(피상속인)의 권리와 의무를 일정한 사람(상속인)에게 포괄적으로 이전하는 것을 말한다. 자녀 이름으로 취득한 재산이라 해도 취득에 들어간 자금의 출처를 입증하지 못하면 부모가 증여한 것으로 추정되기도 한다. 사망한 사람의 재산이 다른 사람에게 이전되는 사유로는 앞서 설명한 ‘상속’이 대표적이지만, 유언으로 유산을 무상으로 다른 사람에게 주겠다는 ‘유증’도 있고, 증여자가 생전에 증여 계약을 체결한 뒤 사망했을 때 비로소 그 효력이 발생하는 ‘사인증여(死因贈與)’도 있다. 일반적으로 알려진 바와 같이 ‘증여세’와 ‘상속세’는 다른 세금에 비해 세율이 높다. 증여 또는 상속되는 재산 가액이 커질수록 세율도 높아지기 때문에(이를 ‘누진세율’이라 하는데 증여, 상속되는 재산이 30억 원이 넘으면 세율이 50%에 이른다), 합리적이고 치밀한 절세 전략이 필요하다. 증여세를 줄이려면 먼저 증여세 부과 대상에서 제외되는 부분, 즉 공제(控除)제도를 잘 활용해야 한다. 10년 이내에 증여한 금액의 합계액이, 배우자는 6억 원, 부모 또는 성년 자녀는 5000만 원, 미성년 자녀는 2000만 원까지 세금이 부과되지 않는다. 다만 주의해야 할 점은, 증여를 할 경우 반드시 증여세 신고를 해야 한다는 것이다. 증여세 신고를 하지 않으면 증여한 돈 또는 그 돈으로 얻은 재산 가치가 불어났을 때 늘어난 재산까지 증여 금액으로 볼 수도 있기 때문이다. 따라서 전액 공제가 되는 범위 내에서 증여하더라도 증여세를 0원으로 해 신고를 하거나, 소액의 증여세만 낼 정도의 금액을 증여해, 언제 누구로부터 증여를 받아 얼마를 증여세로 냈다는 근거를 남겨두는 게 좋다. 고령자가 일정 규모 이상의 재산을 처분해 현금을 수령하거나 재산이 수용되어 보상금을 받으면, 국세청에서는 일정 기간 당사자와 가족의 재산 변동 상황을 지켜보다가, 배우자 또는 자녀가 재산을 취득했을 때 취득자금 소명을 요구하는 경우가 있으므로, 처분대금 사용처나 취득자금 출처에 대한 입증 자료를 철저히 준비해둘 필요가 있다. 이밖에 부동산을 증여할 때는 부동산 가격 하락이 예상되지 않는 한 공시지가나 기준시가 고시일 이전에 증여하면 세금을 조금이라도 줄일 수 있다. 부채를 상환할 때, 미성년자 명의로 재산을 취득할 때는 그 상환자금이나 구입자금 출처 조사에 대비해 증빙 자료를 잘 준비해둬야 한다. 또 손자에게 재산을 증여하는 경우처럼 세대를 건너뛰는 증여는 할증된 세액이 적용된다는 사실도 기억해두면 좋다. 상속세를 절약하려면 먼저 공제 항목을 잘 알아둬야 한다. 상속재산이 10억 원 이하이고 사망자에게 배우자가 있다면 상속공제를 받아 별다른 문제가 없지만, 상속재산이 많아 상속세가 과세될 경우에는 배우자 상속 공제(최대 30억 원까지 공제 가능)를 받느냐 안 받느냐에 따라 세 부담의 차이가 클 수 있다. 가업상속공제, 금융재산상속공제, 동거주택상속공제 등의 상속공제 항목도 잘 살펴야 한다. 한편 피상속인이 사망한 날로부터 10년 이내에 상속인에게 증여한 재산이 있으면 그 재산 가액이 상속세를 계산할 때 과세가액에 포함된다(상속인이 아닌 사람에게 증여한 경우는 5년 이내 기준). 10년이 지난 증여는 합산되지 않는다. 10년 이내 증여라 해도 그 가액은 과세 시점이 아닌 증여 당시의 가액으로 평가되므로, 증여 시점을 잘 선택해야 세금을 줄일 수 있다. 이외에 사망일이 임박한 상황에서는 피상속인의 재산을 처분하지 않는 게 유리하다는 점, 상속세를 계산할 때 공제되는 피상속인의 채무를 빠뜨리지 말아야 한다는 점, 건물을 상속할 때는 월세보다 전세가 많은 상황이 유리하다는 점, 사망하기 전 재산을 처분하거나 예금을 인출할 경우 사용처에 대한 증거자료를 잘 준비해둬야 한다는 점, 상속인이 상속 개시일이 속하는 달의 말일로부터 6개월 이내에 상속세를 자진신고하면 세금의 3%를 공제해준다는 점(증여세의 경우는 3개월 이내) 등을 알아두면 절세에 도움이 된다. 김성우 법무법인 율촌 변호사 서울대학교 법대를 졸업하고 2002년부터 판사로 활동. 2015년 롯데그룹 신격호 회장의 한정후견개시사건을 담당했고, 2018년부터 2019년 2월까지는 상속재산분할사건, 이혼과 재산분할 등에 관한 가사항소사건을 담당하는 합의부 재판장을 역임했다. 2019년부터 법무법인 율촌에서 변호사로 활동 중이다. 상속, 후견, 가사 분야의 국내 최고 전문가 중 한 명이다.

2019-09-27 17:45
“거절 즐기는 법 배웠죠” 공무원에서 상조회사 세일즈맨으로 변신한 김길후 씨

“마, 잡상인은 저리 가이소!” 아무리 농이 섞였다 해도 지인의 한마디는 그를 슬프게 했다. 23년간 나라를 위해 일했다는 자부심으로 가득한 경상도 사내로서는 분을 삭이기 힘든 일이었다. 하지만 그는 “이제는 아무것도 아니다”라고 말하며 빙긋이 웃는다. 사소한 냉대쯤은 웃어넘길 수 있는 여유가 생겼고, 거절도 즐길 수 있는 경지에 이르렀다고 한다. 보람상조에서 장례지도사 겸 상조상품 세일즈맨으로 활동 중인 김길후(金佶喣·48) 씨 이야기다. “아들아, 너는 계획이 다 있구나!” 칸 영화제를 휩쓴 영화 ‘기생충’의 대사 한 구절처럼 김길후 씨 역시 계획이 다 있었다. 23년간 근무하던 해운대구청을 떠날 때, 그는 당당했고 여유로웠다. 하지만 늘 그렇듯이 인생은 계획대로 흘러가지 않았다. “명예퇴직 신청을 받을 때 인생의 전환점이 될 기회라고 생각했어요. 사실 버티려고 했다면 정년퇴직 때까지 버틸 수도 있었죠. 퇴직 후 나름의 계획도 있었고 잘될 거라고 생각했어요. 하지만 나와 보니 예상과는 달라 당황했습니다. 그 후 제가 세운 원칙 중 하나는 ‘직접 눈으로 보고 결정하자’였습니다. 지금 입사한 회사도 그렇게 결정했습니다.” 해운대구청에서 23년 근무 그가 해운대구청에 입사한 것은 1996년 8월. 오랜 기간 구청에 근무하면서 안 해본 일이 없다. 주로 담당했던 업무는 재개발로 인한 토지수용 업무나 토지이동, 환경개선부담금 관련 일이었다. 당시 해운대는 2002년 부산아시안게임 등으로 인한 재개발 수요가 많아 무척 바쁜 나날을 보내야 했다. “제가 입사할 때는 해운대에 수영비행장 자리가 남아 있었던 시절이었으니까요. 그때와 비교하면 천지개벽 수준으로 달라졌죠. 재개발과 관련한 업무가 쉽지 않았던 건 다른 사람의 재산을 다루는 일이었기 때문이에요. 업무를 보다가 안 되겠다 싶어 닥치는 대로 공부를 했죠.” 장례지도사와의 인연도 이때 시작됐다. 김 씨는 동부산대학교 장례지도학과에 입학했을 때만 하더라도 관련 업종에서 일하게 될 것이라고는 상상도 하지 못했다면서 웃는다. 그 후로도 그는 영산대학교 법학과에 입학했고, 법무사와 공인중개사 공부도 병행했다. “법에 대해 잘 알게 되니 많은 분을 도울 수 있게 되더라고요. 재개발로 집을 잃은 분들에게 임대주택을 얻을 수 있도록 안내를 해주거나, 전세금을 날리게 된 가설건축물 임차인들이 최소한의 금액이라도 회수할 수 있도록 조언을 해줄 수 있었던 것은 그 때문이죠. 그래서 구청 내에서도 절 찾는 사람이 많았죠. 공무원들이 업무상 송사에 휘말리는 경우가 간혹 있거든요.” 한때는 공무원 노조활동에도 적극적으로 참여했을 정도로 조직에 대한 애정도 남달랐다. 노조 지부 중 회계 내역을 홈페이지에 투명하게 공개한 곳은 그가 총무국장으로 있었던 해운대구청이 최초였다. 명퇴 후 삶, 계획대로 안 돼 그가 명예퇴직을 결심한 것은 2017년이다. 한때는 진급도 꿈꿨지만 공직사회에서의 한계를 느끼면서 두 번째 인생을 살아보고자 도전을 선택한 것. “워낙 재개발 관련 업무 경험도 많고, 인맥도 넓어 일단은 그쪽 일을 시작했죠. 변호사 사무소의 사무장 역할이었어요. 처음엔 재미있었죠. 공직에서 나온 만큼 좀 더 자유롭게 일을 할 수도 있었고요. 하지만 문제는 시장의 변화였어요. 로스쿨 제도 도입 등 이런저런 요인들로 인해 시장이 혼탁해져갔어요. 의뢰인에게 자세히 상황을 설명해주고 법적 판단을 내릴 수 있도록 도와야 하는데, 수임을 하기 위해 무조건 이긴다고 유혹하는 변호사 사무소가 늘기 시작한 거죠. 결국 1년을 못 버티고 나올 수밖에 없었어요.” 김 씨의 방황은 다시 시작됐다. 경매학원에 등록해 부동산 경매에 대해 알아보고, 개인회생 분야도 조사했다. 한국폴리텍대학에서 기술을 배우기도 했다. 방황이 끝난 것은 지난해 7월. 지인 소개로 보람상조개발을 소개받으면서부터다. 공무원에서 세일즈맨, 즉 영업직으로의 변신이었다. “처음엔 나를 내려놓고 세일즈맨이 된다는 게 쉽지 않았죠. 이 제복을 입는 데 한 달이 걸렸어요. 공직자에 사무장 출신인데 왜 그런 마음이 없었겠어요. 하지만 인생을 턴할 수 있는 기회이고 성공할 것 같다는 생각이 들었어요. 방문해서 제 눈으로 직접 확인한 뒤 고심 끝에 내린 결심입니다.” 세일즈, 나를 내려놓는 일 세일즈맨이 되는 데는 많은 노력이 필요했다. 지인들에게 핀잔을 듣는 건 기본이었다. 시간이 지나면서 무리하지 않고 고객을 늘릴 수 있는 방법을 터득하기 시작했다. 상품에는 자신이 있었기 때문에 노력이 관건이라고 생각했다. “물론 초창기에는 지인들의 도움을 많이 받았죠. 나를 많이 생각해주는 사람이 누구인지 실감하게 됐어요. 최근에는 사람들을 많이 만나려고 노력해요. 일부러 제복도 입고 가죠. 약속 장소로 정해둔 식당이나 카페에서 사람들의 호기심을 불러일으키려고요, 고객이 있을 만한 교육 과정에도 참여해 인맥을 넓히기도 합니다. 최근에는 봉사활동도 열심히 하고 공직자 때는 상상도 못했던 정치 단체에서도 활동해요. 또 회사에서 제공해주는 다양한 교육들이 큰 도움이 되죠.” 김 씨는 중장년에게 자신의 직종과 같은 세일즈 분야는 한 번쯤 도전해볼 만하다고 이야기한다. 의지만 있다면 정년 없이 계속 일할 수 있고, 노력에 따른 경제적 보상도 충분하기 때문이다. “절대로 쉬운 일은 아닙니다. 사실 중장년들은 자신이 한창 잘나갈 때의 추억에 젖어 있잖아요. 그러니 나를 내려놓기 쉽지 않죠. 하지만 솔직히 말해 중장년의 이력서를 받아주는 곳은 많지 않아요. 저도 면접관이 되어 중장년들을 만나기도 하는데 자존심 버리는 것을 가장 어려워해요. 면접에 통과해도1년 이상 롱런하는 분들은 20%가 안 돼요.” 그는 지금 일하는 직장의 장점으로 ‘수평이동이 가능한 문화’를 꼽았다. 조직 내에서 일정 부분 역할을 해내면 영업직이 아닌 관리직 등 다른 부서로의 이동도 가능하다는 것. 김 씨는 “최종 꿈은 직영 장례식장에서 일해보는 것”이라고 말했다. 그는 중요한 결정을 내릴 때는 정보를 직접 확인하고 판단할 것을 당부했다. “많은 분이 인터넷에서 떠도는 불확실한 정보만 가지고 판단해요. 그 정보들 중 상당수는 직접 경험하지 않은 사람들의 이야기예요. 어떤 직업을 선택하더라도 꼭 눈으로 확인하고 결정하면 좋겠어요. 중장년은 무엇이든 할 수 있어요. 그게 세일즈라 해도요. 직접 부딪쳐보는 게 중요합니다.”

2019-08-12 08:39
여고 4인방의 좌충우돌 유럽 자유여행기

여고 동창생, 특히나 여고 졸업반 친구들은 아련하고 각별하다. 돌이켜보면 인생의 갈피갈피를 같이하는 게 고교 친구가 아닐까. 방과 후 수다를 조잘조잘 나누던 여고 동창생들이 이제는 며느리, 사위 볼 이야기까지 나누게 되었다. ‘거울 앞에 선 누이’가 된 적잖은 나이이지만, 함께 모이면 여전히 단발머리, 교복 입었던 그 시절로 달음질친다. 추억은 돌아보는 것이지만 만들기도 해야 한다는 소신 하에 계를 부어 여행을 계속 떠나며 추억을 만들어온 지 어언 12년째다. 서로를 안 지 40년 남짓. 강산은 네 번이나 변했지만 우정은 한결같다. 도화진, 오은경, 이소윤, 김성회. 우리 4명의 가장 큰 공통점은 모두 헛똑똑이, 허당이라는 점. 방향 감각이 엄청 떨어지는 길치란 점도 그렇다. 해외는 물론이고 국내에서도 같은 길을 몇 번씩 돌아갔다 원점으로 돌아올 때, 지하도 출구를 몇 번씩 들어갔다 나왔다를 반복할 때 서로를 보며 깔깔거린다. “어쩌면 우린 이런 것까지 똑같니? 요즘 세상에 이렇게 만나기도 힘들다. 이렇게 덜떨어진 우리 같은 사람들끼리 만나는 것은 우연이니? 필연이니?” 하면서. 우리 여고 동창들은 대학교 다닐 때 함께 국내 여행을 다니다가 해외로 여행 영역을 넓혔다. 지금도 그때 그 시절 사진을 보면 웃음이 나온다. 서로의 옷을 바꿔 입고 나름 예쁜 척하며 바닷가에서 찍은 모습들이란… 촌스럽지만 풋풋하다. 이후 한 친구는 유학을 갔고, 한 친구는 노동운동을 하면서 모두 모이지 못하는 소강기간도 있었다. 그러다가 마흔 넘어 비로소 네 명의 아귀가 채워질 수 있었다. 2010년 처음으로 아이들을 데리고 일본으로 갔고, 2013년엔 스페인으로 패키지여행을, 그다음 2016년엔 조금 더 용기를 내서 크로아티아로 에어텔을 예약, 여행을 다녀왔다. 그리고 올해 5월 11~20일 네덜란드-벨기에로 여행을 다녀왔다. 해외여행으론 네 번째다. 좌충우돌 알콩달콩 네덜란드-벨기에 자유여행 이야기를 공개한다. 3회로 나누어 연재할 예정이며 그 첫번째를 싣는다. 암스테르담 교외 전원마을 히트호른 직행 우리는 해외여행을 갈 때 되도록 밤비행기를 이용한다. 호텔비 1박을 아끼는 이점, 그리고 현지에 도착하자마자 활동, 시차적응이 쉽다는 양수겸장의 장점이 있기 때문이다. 저녁은 간단히 먹고 기내식으로 푸짐하게 배를 채운 뒤 와인 한 잔까지 걸치고 푹 잤다. 좁은 이코노미석 새우잠에 익숙하지 않은 친구는 뒤척뒤척 잠을 못 이뤘다. 11시간의 비행 후 새벽 5시(현지 시간)에 네덜란드 스히폴공항에 도착했다. 높다란 천장, 히딩크처럼 큼직큼직 건장하게 생긴 외국인들…. 네덜란드에 왔음이 실감나는 순간이다. 공항 화장실에서 간단히 세수를 하고 화장을 했다. 우리나라의 이마트쯤에 해당하는 알버트하인 마트에서 수프와 빵으로 아침을 해결했다. 곧바로 네덜란드의 동화마을 히트호른을 향했다. 히트호른은 염소의 뿔이란 뜻이다. 도착하니 오전 9시 30분가량. 거의 일착이다. 우리가 마을 전체를 완전 전세 낸 것처럼 고적해서 더욱 좋았다. ‘네덜란드의 베니스’란 별칭에 어울리는 강가에 예쁜 집들, 그리고 그 옆에 작은 배들이 그림처럼 정박해 있었다. 차에서 내리자마자 우리는 동시에 탄성을 터뜨렸다. 눈앞에 펼쳐진 쨍한 하늘과 전원, 강 옆의 억새지붕을 한 집들이 오순도순 동화처럼 아름답게 늘어서 있었다. 네덜란드에서는 창문에 스탠드이든, 인형이든 쌍으로 놓는 게 인테리어의 기본 법칙이다. 그래야 균형이 맞는다고 생각한단다. 반 고흐의 작품 ‘아를의 반 고흐의 방’을 보면 침대 오른쪽 벽에 그림액자 2개가 나란히 걸려 있는데 네덜란드의 독특한 풍속이 미친 영향이다. 집 앞의 강에는 집집마다 작은 배를 정박해놓았다. 무엇보다 좋은 것은 청량한 공기…. 모두들 피곤함도 잊고 탄성을 연발하며 “이런 예쁜 집에서 살아보고 싶다”고 했다가 급격히 말을 거뒀다. 햇빛이 아쉬운 네덜란드의 환경상, 이곳의 가옥구조는 한 벽이 다 창문이라 할 정도로 창문이 많다. 가까이 다가가 살펴보니 창문이 얼룩진 곳 하나 없이 반짝반짝한 게 아닌가. 또 집 안도 빤히 들여다보이는 구조다. 이런 집에서 살려면 늘 청결하고 인테리어도 안목이 있어야 할 텐데 자신이 없었다. 어쨌든 파란 하늘, 초록 풀밭, 흐르는 강, 그림 같은 집 등…. 네덜란드는 포토제닉 국가 그 자체다. 실제 풍경도 아름답지만 사진으로 보는 경치가 더 아름답다. 프리워킹투어+마차 관광과 숙박 암스테르담 시내는 프리워킹투어를 이용했다. 미리 한국에서 신청해놓아 만남의 장소인 담 광장을 향했다. 우리 팀을 인솔할 사람은 아랍인 용모를 한 중년 남자. 네덜란드로 이민 온 지 오래된 미국 캘리포니아 출신이라고 자신을 소개한다. 네덜란드 역사관광 가이드를 외국인이 맡은 것이 신기했다. 가령 경복궁 안내를 푸른 눈의 외국인이 안내하며 한국 역사를 설명한다면? 암스테르담이 이민자의 도시라서 가능한지도 모른다. 암스테르담 궁전, 벼룩시장 등 구시가지와 신시가지를 돌다가 자신이 아는 카페로 관광객을 인도, 아니 유도했다. 그리고 무료 관광이며 자신은 별도로 공공기관에서 돈을 받는 것도 아니라고 구구한 설명을 하며 팁을 유도해서 피곤했다. 더구나 행인들과 차가 다니는 길거리에서 영어 설명을 들으려니 청해는 고사하고 청취도 힘들었다. 중간에 들른 카페에서 커피와 케이크를 먹으며 간단히 요기를 한 후 “다음 일정이 바빠 어쩔 수 없이 중도에 빠지겠다”고 양해를 구하고 우리끼리 시내를 돌기로 했다. 우선 길을 다니며 조심해야 할 것은 자전거들. 자전거들이 씽씽 달려 부딪힐까봐 늘 경계해야 했다. 마침 우리나라 유학생이 스마트폰으로 길을 찾던 중에 자전거와 부딪혀 크게 부상당했다는 소식을 들어 더 긴장하고 조심했다. 종일 걸으니 다리가 아팠다. 길치라서 헤매는 거리까지 합하면 통상 표시된 거리의 1.5~2배. 만보계로 체크해보니 하루 평균 2만 보는 걸었다. 마차를 타고 암스테르담 시내를 한 바퀴 돌기로 했다. 마차가 따각따각 소리를 내며 포장된 도로를 도는데 사람들이 우리를 보고 손을 흔들거나 카메라로 사진을 찍었다. 이럴 줄 알았으면 손 흔드는 법을 연습해둘걸. 솔직히 말하면 조금은 민망했다. 재미있는 것은 트램이나 자동차, 마차 모두 같은 도로를 이용한다는 것. 앞에는 마차가 달리고, 그 뒤에서 자동차가 천천히 따라오고…. 그런데도 클랙슨 한 번 울리지 않고 기다리는 게 신기했다. 암스테르담 시내에서 주의할 것 중 하나는 커피숍과 카페의 구별이다. 카페는 우리나라에서처럼 커피를 마시는 곳이다. 그런데 커피숍 간판이 붙은 곳은 대마초를 피우는 장소란다. 어쩌다 간판만 보고 들어가면 큰코다친다는 이야기를 들었다. 네덜란드의 커피숍(coffee shop)은 관용정책(gedoogbeleid)의 아편법에 따라 일정 금액의 판매 소지가 허용된 소프트 드러그(soft drug, 중독성 없는 마약)의 대마초를 포함한 제품을 판매하는 소매점이기 때문이다. 이처럼 대마초를 공식 허용하는 정책이 오히려 사람들로 하여금 호기심을 덜 갖게 하는 효과를 낳았다고 한다. 하지만 현지에서 만난 네덜란드 교민은 “암스테르담에서 이런 곳을 출입하는 사람은 주로 외국인이지, 네덜란드인은 아니다”라고 말하며 “네덜란드인은 보수에 가깝다”는 말을 들려줬다. 자유로운 사람이 오든, 오면 자유로워지든, 암스테르담은 자유인을 위한 도시다. 이곳은 물가가 비싸서 호텔은 역세권 아파트형 호텔로 정했다. 슈퍼마켓에서 장을 봐 아침, 저녁을 해결했다. 한결 비용이 절약됐다. 빵에 주스, 요구르트, 견과류, 과일을 곁들여 먹으니 특급 호텔 조식 못지않았다. 건축도시 로테르담과 마르크트할, 유로마스트 암스테르담을 떠나 다음 목적지인 로테르담으로 향했다. 산더미만 한 캐리어백을 낑낑대고 끌며 겨우 로테르담행 기차에 올랐다. 캐리어가 커서 객석으로 끌고 들어가기도 힘들고, 기차 선반에 올리자니 엄두가 나지 않았다. 기차 연결 부분에 짐칸이 있었지만 멀리 두자니 도난이 걱정됐다. 어쩔 수 없이 짐을 지키느라 짐칸 옆에서 한 명씩 돌아가며 경비(?)를 볼 수밖에 없었다. 짐을 끌며 역에 겨우 도착했는데 호텔 찾아가기가 난망이었다. 구글맵으론 도보 5분 거리라는데 아무리 뱅뱅 돌아도 나오지 않았다. 짐은 무겁고, 길은 못 찾겠고…. 이때 비로소 우리 여행은 심각한 갈등 속에 빠지기 시작됐다. 택시를 타자는 입장, 아니면 좀 더 찾아보자는 입장의 대립이었다. 역에서 최대한 가까운 호텔을 찾아 예약하느라 애를 쓴 친구는 못내 아쉬운 표정이었다. 택시기사는 호텔 이름을 듣더니 “아니 코앞인데 이곳을 택시로?” 하는 표정이었지만 우리는 너무 지쳐 있었다. “묻지도 따지지도 말고, 그냥 가주세요” 했다. 그리고 호텔 고고(Go Go!!). 로테르담은 네덜란드 제2의 도시. 쭉쭉 올라간 고층건물들이 눈에 들어온다. 고풍스런 암스테르담과 확 달라진 분위기. 오히려 우리 눈에는 낯설지 않아 서울 같은 느낌이 들었다. 제2차 세계대전 때 독일의 공습으로 중심부는 완전히 파괴되었으나, 전후의 부흥에 따라 현대도시로 재생됐다. 이곳의 명물인 큐브 하우스를 보고 마르크트할로 향했다. 큐브 하우스는 건축가 피트 블롬(1934~1999년)이 로테르담의 블락 역에서 광장을 가로지르는 보행자용 다리 위에 주택을 세운 것. 54° 기울어졌고, 바닥부터 위를 향해 육각기둥이 세워져 있다. 노란색의 추상적인 숲 형태의 집이다. 어떤 각도에서 사진을 찍어도 잘 나오고 독특해 발상의 전환에 대해 경탄했지만 살고 싶지 않다는 데는 우리 모두의 의견이 일치했다. 내부로 들어가 보니 가파른 계단이 굽이굽이 달팽이 모양으로 설치돼 있어 오르기가 쉽지는 않아 보였다. 경험 삼아 1박 예약도 고려했었는데 캐리어 들고 이 계단 오르락내리락했을 것 생각하니 보기만 해도 진땀이 주르르 흘렀다. 암스테르담에서 묵은 아파트형 호텔도 가파른 계단이었지만 옥외 엘리베이터가 있어서 다행이었다. 이곳은 그마저도 없으니… 우리 여기서 묵지 않아서 다행이라며 안도의 숨을 내쉬었다. 하지만 이곳 유스호스텔은 늘 예약이 꽉 차 있다니 그런 걱정은 기우인 셈이다. 역시 아름다운 것은 불편한 걸까? 로테르담 일정은 주로 도보관광으로 여유롭게 잡았다. 도서관을 구경하고 에라스무스 다리 등을 걸으며 유유하게 보냈다. 마르크트할에서 시장 음식을 조금씩 사서 주전부리로 먹는 것도 쏠쏠한 재미였다. 간단하게 식사를 한 후 그다음은 네덜란드의 남산타워라 불리는 유로 마스트에서 정찬을 즐겨보기로 했다. 유로마스트는 로테르담을 한눈에 360° 전망할 수 있는, 높이 185m의 회전 전망대로 레스토랑도 운영하고 있다. 우리는 오후 7시 30분으로 디너 예약을 했다. 아줌마의 알뜰 본성을 속일 수 없어, 식사비 지출을 너무 하는 건 아닌지, 차라리 그 돈으로 마켓할에서 맛있는 음식 사먹는 게 낫지 않느냐며 난상토론을 벌였다. 결론부터 말하면 ‘최고의 식사’였다. 네덜란드는 오후 9시는 돼야 해가 진다. 7시 30분에 예약한 덕에 해가 지기 전 경치와 일몰 풍경, 그리고 해가 진 후의 야경까지 두루 즐길 수 있었다. 안 오면 정말 후회했을 거라는 생각이 들었다. 와인을 곁들여 먹었는데도 4명 식사 총액이 170유로(한화 23만 원)밖에 안 나왔다. 우리나라의 호텔 식사비와 비교하면 상대적으로 가격이 좋은 편이었다. 단, 서비스 속도가 느려 애피타이저에서 디저트까지 나오는 데 무려 3시간여가 걸렸다. 불덩이 같은 해가 지는 것을 보며 모네의 그림 ‘해넘이’ 풍경을 연상한 것도 잠시, 다시 도시의 야경으로 경치가 순식간에 바뀌었다. 360° 원형으로 바라보는 전경의 아름다움, 그곳에 온 선남선녀들을 구경하는 것도 재미있었다. 앞 테이블의 노부부도 보였다. 식사를 마치고 서로를 부축해주며 일어나 옷깃을 매만져주는 모습을 보며 순간 뭉클해졌다. 다른 친구들도 같은 마음을 느꼈는지 “우리, 한국에 있는 식구들에게 문자 한번 보낼까?” 한다. 그래, 여행의 가장 좋은 점은 떠남 그 자체보다 현재를 되돌아보고 감사하게 하는 것인지도 모른다. 우리의 여행도 그렇게 무르익어 갔다.

2019-07-25 08:34
철저하게 체험으로 일군 부동산 투자 고수, 방미

점프슈트를 입고 카메라를 바라보는 방미가 소녀처럼 웃었다. 특유의 눈웃음, 그리고 다부진 몸매, 허스키한 목소리로 팬들의 마음을 흔들며 데뷔한 40년 전의 얼굴 그대로라면 믿겠는가. 부동산 관련 책을 출간하고 저자의 삶을 살고 있는 그녀는 요즘 ‘BangmeTV’ 제작하는 재미에 푹 빠졌다. 날것 그대로를 보여주면서 맨 얼굴로 그날그날의 이슈와 생각을 이야기하면 할수록 재미와 의미가 더해지는 작업이란다. 하고 싶은 일만 하고 사는 여자 방미의 이야기에 귀 기울여봤다. MBC 2기 공채 개그맨으로 1978년 연예계에 데뷔한 방미는 1980년 ‘날 보러 와요’로 한국 가요계를 휩쓸었고 동명의 영화 출연료를 종잣돈으로 국내 부동산 투자를 시작해 해외 부동산까지 성공, 서울 강남은 물론 제주도까지 섭렵하며 큰 부를 쌓았다. “1983년 LA 공연차 미국을 방문한 뒤 해외 진출과 비즈니스를 꿈꿨어요. 그러다 1993년 ‘여자는 무엇으로 사는가’를 발표한 후 연예계를 떠났고 미국 뉴욕으로 갔어요. 2007년 거기서 이모가 하던 주얼리숍 등을 운영하면서 뉴욕, 로스앤젤레스, 하와이 등의 부동산에 투자했어요. 성공을 거둔 건 맞아요. 이 모든 것들이 근검절약하고 노력한 덕분이라고 당당히 말하고 싶어요.” 연예인을 하면 돈 좀 벌 수 있을까 하고 시작했다는 그녀는 그동안 전심전력하며 열심히 살았던 젊은 날이 자랑스럽기만 하다. 육십의 나이가 믿기지 않았다. 에너지 넘치는 목소리에 호탕하게 인사를 하는 모습이 너무 반갑다. 사람들은 아직도 감칠맛 나는 그녀의 노래를 듣고 싶어 한다. 그녀를 ‘날 보러 와요’를 부른 1980년대 인기가수로만 여기는 사람이 많을 것이다. 하지만 그녀는 2007년에 가수생활 종료를 선언하고 재야의 부동산 투자 고수로서 활약한 지 오래다. 언니, 아직 죽지 않았다요? 서울 신사동 카페에서 만난 그녀는, 지금 한국 사회는 뭔가 안 풀리고 답답한 상태라며 쓴소리를 한다. 그 답답함이 너무 싫어서인지 자신의 생각을 풀어내는 그녀의 말은 거침이 없었다. 그런 시원시원함이 나이를 거스르는 듯한 그녀의 외모와 잘 어울렸다. 방미는 2018년부터 유튜브를 통해 ‘BangmeTV’를 운영하고 있다. 그녀 삶의 이야기, 헬스, 부동산 투자, 정치에 대한 얘기들을 풀어내는 출구다. 그런데 그녀의 채널은 댓글을 달 수 없게 해놨다. 자신에게 쏟아지는 맥락 없는 비난을 차단하기 위해서다. “사람들이 나를 꼴 보기 싫어해요. ‘너는 뭐냐. 뭔데 잘난 척이냐’라는 식으로 말하죠. 하지만 저는 전혀 신경 안 써요. 버닝썬 사건처럼 연예인들이 방송에서 잘난 척하는데 알고 보니 ‘바지사장’인 경우 많잖아요? 심지어 나를 사기꾼이라고도 하는 사람이 있는데, 내가 세금 안 내고 사기꾼이었으면 가만 놔뒀겠어요?” 그녀의 솔직 담백함은 지독히 가난했던 ‘흙수저’ 시절을 극복한 자신에 대한 확신에서 비롯되는 듯싶었다. “어린 나이에 너무 어렵게 살다가 출세를 하고 돈을 벌고 명예를 얻었죠. 돈을 벌기 시작한 건 ‘날 보러 와요’를 부를 무렵이었고, 버는 대로 저축했어요. 시작과 동시에 계획을 잘 짰어요. 돈에 대한 플랜을 말이죠. 적금을 부어 오백만 원을 모으면 차를 사고 전세를 얻을 수 있겠다 하는 식으로 구상이 늘 있었죠. 그게 습관이 됐어요. 그렇게 지금까지 계획에 맞춰 살아왔죠.” 물론 그녀의 삶이 생각한 대로 흘러간 것은 아니다. 스스로를 “젊었을 때는 굉장히 싸가지 없었다”라고 표현하는 그녀는 20여 년 전, 믿었던 사람에게서 10억 원에 달하는 막대한 사기를 당한 적이 있다. 그때 그녀는 ‘내가 사람 하나는 잘 본다고 여겼는데 그게 아니었구나’ 하고는 자신의 교만함을 반성하고 깨닫게 됐다고 한다. 잘 하는 일 보다 좋아하는 일을 하다 계획을 중시하는 방미답게 오래전부터 유튜브 방송도 차근차근 준비했다. 사실 그녀는 유튜브를 하기 전에 이미 10년 넘게 블로그 ‘악질 방미’를 개설해 운영하고 있었다. 블로그를 시작하게 된 계기는 가수를 그만뒀어도 ‘연예인’이라는 자신을 지키고 싶었기 때문이다. “한 번 연예인은 영원한 연예인이죠. 방미가 죽으면 신문에 ‘가수 방미’라고 기사화될 테니까요. 그러니 몸가짐과 마음가짐을 가볍게 하면 안 된다고 생각해요. 하지만 그러면서도 행사를 하거나 신곡을 또 내기는 싫었죠. 새로운 도전을 하고 싶었기 때문이에요.” 블로거에서 유튜브 크리에이터라는 또 다른 모험을 하며 그녀는 제작, 연출, 각본, 진행 등 실로 다양한 역할을 해내고 있는 중이다. 현재 구독자 수는 1만6000여 명. “아직 폭발적으로 사람들이 많이 들어오지는 않고 있어요. 50대, 60대가 시청자의 주류이다 보니 구독자가 급격히 늘어나는 분위기는 아니예요. 그게 좀 아쉽지만 그래도 재미있게 하고 있어요. 제가 여전히 무대 체질인 거 같기는 해요. 유튜브를 하면 신나거든요.” 유튜브는 사람들에게 도움이 되는 정보를 주고 싶은 마음으로 하고 있다고 한다. 요즘 특히 비중을 두고 방송을 하는 분야는 재테크다. “제가 현물은 잘 모르지만 부동산은 40년간 발로 뛰면서 많은 정보를 얻었어요. 그래서 알려줄 게 많아요. 20년은 한국에서, 20년은 미국에서 부동산 투자를 하며 보냈으니까요.” ‘나는 해외 투자로 글로벌 부동산 부자가 되었다’ 사실 방미는 그동안 세 권의 책을 낸 저자이기도 하다. 그녀가 가장 최근에 낸 책은 ‘나는 해외 투자로 글로벌 부동산 부자가 되었다’로, 5월 초에 발간되어 독자들의 뜨거운 반응을 얻고 있다. 무엇보다도 정보를 쉽게 얻기 힘든 해외 부동산 투자에 대한 내용을 다뤘기 때문일 것이다. 특히 그녀가 실제로 수익을 낸 지역들을 예로 들어 비자 발급, 관련 용어 설명, 미국의 각 지역 정보에서부터 수수료와 세금까지 다양하고도 실전적인 투자 정보를 담고 있다. 해외 투자에 관심 있는 사람들이라면 주목할 수밖에 없다. 해외에서 오랫동안 살았던 그녀는 지금도 국내외를 오가며 지내고 있지만 현재는 청담동에서 거주하고 있다. 사무실은 압구정동에 있다. 그리고 작년에 제주도에 리조트도 마련했다. “해외에서 살다 보니 한국에 왔을 때는 꼭 자연을 충분히 느낄 수 이 있는 곳이어야 하더라고요. 이장희 ‘형’(그녀는 이장희에게 노래 ‘주저하지 말아요’를 받으면서 인연을 맺게 됐다)도 울릉도에 사는 이유가 그래서일 거예요. 산과 바다 등 자연을 보면 충만해지는 느낌이 들거든요.” 부동산 관련 책을 출간한 의미까지 듣고 나니 부동산 투자가로서의 방미가 궁금해졌다. 특히 제주도는 10여 년간 계속 투자가들의 관심을 끌었기에 그녀가 전문가로서 제주도의 부동산 가치를 어떻게 보고 있는지 슬쩍 듣고 싶었다. 독자들을 위해 제주도 투자에 대한 그녀만의 노하우를 청했다. 제주도 투자, 이것만은 명심하라 “제주도는 집을 잘 선택해야 해요.” 그 이유는 중국인들이 이미 많은 땅을 선점했고 매체의 영향으로 제주도 붐까지 일어나면서 난개발을 한 역사가 있기 때문이다. 그런 과정 속에 지어진 집들이 문제점이 많다는 게 방미의 진단이다. “제주도는 섬이고 초원이다 보니 야생동물, 바퀴, 개미 등 벌레가 많아요. 그리고 하수구 등 배수 문제도 있고요. 나이 들어서 거기 가서 영원히 살겠다? 그건 무리라고 봐요. 제주도 초원에서 살고 싶은 마음은 누구나 있죠. 그런데 가서 막상 살면 한 달도 못 견뎌요.” 방미는 제주도에서의 집은 세컨드하우스 개념으로 봐야 한다고 말했다. “그런데 세컨드하우스로 살 때 제주도의 분위기를 한껏 내보겠다고 검은 화산석으로 치장한 집을 사는 사는 사람들이 있어요. 저는 말리고 싶어요. 제주도 돌은 TV에서나 다른 사람 집 보면서 감상하고, 정말 편하고 세련된 집을 선택해야 해요. 집 밖으로 나갔을 때 KFC도 있고 스타벅스도 있는 편의성이 있는 곳에 마련하는 게 좋아요.” 그녀는 사방이 펼쳐져 마치 그림 같은 풍광을 자랑하는 곳은 오히려 불편함이 많다고 지적했다. 밖으로 나오면 바로 문화를 즐길 수 있고 편리함이 있는 곳, 인프라 접근성과 재밋거리가 중요하다는 것이다. 재야의 부동산 고수로서 한마디 “그래서 제주도는 바닷가 바로 앞에 있는 집을 사면 안 돼요. 그건 하와이도 그래요. 철칙인데 사람들이 잘 모르더라고.” 바닷가 앞에 있는 집에는 필연적으로 벌레들이 많을 수밖에 없다. 가뜩이나 습한 날씨가 많은 섬에서 바닷가까지 앞에 있으면 생활 환경이 최악이 될 수도 있다는 말이다. 제주도는 쉬려고 가는 곳이지 고생하려고 가는 게 아니라는 게 그녀의 관점이다. 얘기를 듣고 보니 그녀가 주택이 아닌 리조트를 선택한 것이 당연해 보였다. 리조트나 레지던스는 청소와 식사 등 필요한 서비스들을 기본으로 제공하기 때문이다. 그렇다면 투자처로서의 제주도는 지금 어떨까? 그녀는 제주도의 부동산 경제 사정이 현재 최악이라고 말했다. 그러나 되려 그렇기 때문에 투자처로서의 가치는 높아질 수 있다고 조언했다. “눈여겨보고 있어요. 올 하반기가 투자할 시점이 아닐까 생각해요. 삼방산 밑 지역과 서귀포 중문 관광단지 쪽이 괜찮아 보여요. 삼방산은 요즘 방송에서 많은 관심을 보이는데 예전부터 핫한 곳이었어요.” 최소한 10년 계획을 세운다 부동산 투자에서 전문적인 시각을 보여주는 그녀를 보니 현재의 방미에게 가수로서의 욕구는 더 이상 없다고 봐도 좋을 듯했다. 사실 그녀는 꼭 참석해야 할 행사가 있어도 가서 노래는 절대 부르지 않는다고 한다. 욕심을 부리고 싶지 않기 때문이다. “내가 설 수 있는 무대들은 이제 후배에게 물려줘야죠. 그 자리 외에도 내가 활동할 수 있는 자리들이 있을 테니까요.” 가수로서 최선을 다한 시절이 있기에 후배의 자리를 뺏고 싶지 않다고 말하는 그녀에게서 인간에 대한 배려와 정의(正義)가 느껴졌다. 그렇다면 가수가 아닌 부동산 투자 강의를 하는 방미는 어떤 모습으로 보일까? “제 강의료가 1000만 원이에요. 그렇게 금액을 정한 건 강의를 꼭 들으려면 그만한 대가를 지불하시라는 의미도 있지만 너무 비싸니까 부르지 말라는 의미도 있어요. 하지만 정말 의미가 있는 자리에서 강연을 할 때는 돈을 받지 않으려고 해요.” 그녀는 삶을 충분히 즐겼다고 말한다. 해외에서의 삶도 풍족했다. 뉴욕에서 10년 번 돈으로 LA에서 5년 동안 즐겁게 살았다. 이제 그녀는 4~5개월은 한국에서, 3개월은 미국에서, 나머지는 여행을 하며 여생을 보낼 생각이라고 한다. “지금까지 잘살았어요. 이제 내일모레가 칠십(?)인데 인생 정리를 어떻게 할 것인가 고민해봐야죠. 그러니 더 돈을 벌겠다, 다시 노래 좀 불러볼까 하는 욕심은 없어요.” 방미는 모든 계획의 단위가 최소한 10년이라고 했다. 내 마음대로 ‘브라보 마이 라이프’ 그녀는 유튜버 활동이 큰 욕심 없이 마음대로 할 수 있어 매력이 있단다. 그걸로 돈을 벌기는커녕 되려 직원들에게 월급을 주며 운영하고 있다. 지금까지 열심히 살았으니 그 정도 자유는 당연하지 않냐는 게 그녀의 말이다. “여기까지 오기까지 쉬운 길이 아니었어요. 그래서 앞으로 10년 동안은 내 맘대로 살고자 해요. 이제는 나한테 투자를 하고 싶어요. 우선 충분히 잘 멋지게 쓰고 행복해지는 데 집중하자, 그러니 미리 고민하지 말자는 생각이죠.” 물론 늘 계획하고 사는 게 습관이 된 그녀가 모든 걸 내려놓을 리는 없다. 우선 유튜브 구독자 수를 올해 말까지 3만 명 정도까지 늘리고 싶다는 소망을 밝혔다. “스튜디오를 만들고 싶어요. 강연과 세미나, 공연, 요가, 운동, 놀이터 등이 가능한 만남의 공간을 마련하고 싶은 거죠. 요즘 시니어는 예전에 비해 훨씬 건강해요. 베네피트에 공감하며 함께할 수 있을 거라고 생각해요.” “브라보는 젊은 애들이 잘 안 하는 말이다. 진정 우리 나이여야 할 수 있는 말”이라면서 멋지게 정리해버리는 방미는 그야말로 ‘브라보, 브라보 마이 라이프’라고 외칠 수 있는 삶을 살아가고 있다. 그녀의 ‘브라보’스러운 미래 계획은 또 어떻게 세울지 궁금해졌다.

2019-07-11 08:41
손가락 마디 통증 ‘방아쇠 수지 증후군’

“선무당이 사람 잡는다”, “선머슴이 사람 잡는다”는 말이 있다. 어설프게 배운 지식이나 기술로 엉뚱한 사람에게 피해를 주는 것 또는 그 일에 능숙하지 못한 사람이 잘 아는 척하고 일을 그르쳐 놓는다는 말이다. ‘방아쇠 수지 증후군’은 두 번째 경우에 해당할 것이다. 은퇴해서 서울 근교의 전원주택에서 전세살이를 하는 친구가 있다. 넓은 마당에 텃밭이 있어 봄에 여러 가지 채소 묘목을 사다 심고 여름내 열심히 가꿨다. 그러나 농사일이 익숙하지 않다 보니 여러 가지 후유증이 생겼다. 그중 하나가 ‘방아쇠 수지 증후군’이다. 손가락이 펴지지 않아 병원에 갔다가 받아온 진단이다. 밭을 간다고 괭이질, 호미질을 열심히 하다 보니 근육이 놀란 것이다. 농사는 아무나 짓는 게 아니다. 기초 체력과 근력이 있어야 한다. ‘방아쇠 수지 증후군’은 친구의 경우만 그런 게 아니라 전원주택을 꿈꾸다가 드디어 텃밭을 가꾸게 된 애호가들이 공통으로 겪는 통과의례라고 했다. 말하자면 안 쓰던 근육을 무리하게 써서 생기는 병이다. 그래서 오죽하면 사먹는 채소가 싸다는 말이 있다. 노동 이전에 비료도 주고 물도 열심히 줘야 하는데 그 수고에 비하면 사 먹는 것이 싸다는 계산이 나오는 것이다. 나도 컴퓨터 자판을 한창 두드리던 시절 가끔 손가락에 통증이 있었다. 심할 때는 팔목까지 통증이 이어졌다. 손가락 열 개를 모두 사용하지 않고 독수리 타법으로 몇 개만 사용하다 보니 집중적으로 사용하는 근육에 무리가 온 것이다. 골프를 처음 시작했을 때도 그랬다. 연습장에서 가장 긴 드라이버로 연습하다 보니 골프 그립을 강하게 쥐어야 했다. 고수가 되면 드라이버도 그렇게 세게 쥘 필요가 없다고는 하나, 초보 때는 힘차게 드라이버를 휘두르고 싶은 마음에 무리를 했던 것이다. 그렇게 몇 시간씩 연습하고 나면 손가락이 잘 펴지지 않았다. 요즘은 당구를 자주 쳐서 비슷한 증상을 느낀다. 큐를 지나치게 강하게 사용하다 보니 공을 맞힐 때의 충격으로 통증이 오는 것이다. 3쿠션 경기는 때에 따라 공이 두 바퀴를 돌게 할 정도로 세게 쳐야 하므로 무리가 온다. 잘 치는 고수들은 공이 맞을 정도로만 힘을 쓴다. 요식업에 뛰어들어 손가락을 많이 사용하는 사람들도 자주 얻는 질환이다. 초밥집을 개업한 한 친구는 손님이 많아서 좋기는 한데 바쁠 때는 손가락을 너무 사용해 저녁이 되면 안 펴진다고 했다. 야채를 대량으로 썰어야 할 때도 그런 통증이 온단다. 이런 증상들은 힘줄 근육에 생기는 일종의 염증이다. 병원에 가면 물리치료부터 치료과정이 복잡하다. 조기치료하지 않으면 큰일날 것처럼 겁을 주기도 한다. 그러나 대부분은 그냥 쉬는 것이 가장 좋은 방법이라고 한다. 나이 들면 젊었을 때처럼 회복이 빠르지 않다는 것도 문제다. 젊을 때는 약간의 통증은 근육이 강해지는 과정이라고 믿었다. 그래서 운동을 무리하게 하고 나서도 그냥 지나쳤다. 그러나 나이가 들면 그런 신호가 왔을 때 곧바로 활동을 자제해야 한다. 회복도 느리지만, 회복이 안 되는 경우도 있기 때문이다.

2019-03-19 09:17
집주인도, 세입자도 난감한 ‘역전세난’ 대처법

서울 송파구의 전용 85㎡의 아파트를 보유한 K 씨는 요즘 매일 전세 시세를 확인하며 가슴을 졸이고 있다. 2년 전 여름 8억3000만 원에 현재 세입자와 전세계약을 맺었는데, 최근 전세 시세가 뚝뚝 떨어지고 있기 때문이다. K 씨는 “최근 인근 지역의 입주 물량이 많아 세입자를 구하기도 어렵고, 이미 시세가 7억 원 초반대로 떨어져 재계약을 해도 1억 원가량을 돌려줘야 해서 걱정”이라고 했다. 부동산 시장의 기류도 심상찮다. 전국 아파트 매매·전세 가격이 동반 하락세를 이어가면서 주택 시장이 흔들리고 있다. 특히 올해는 전국적으로 입주 물량이 늘어나, 집주인이 세입자에게 전세 보증금을 돌려주지 못하는 역(逆)전세난 우려가 크다. 일부 지방에선 집을 팔아도 전세 보증금에 미치지 못하는 ‘깡통 전세’ 경고음마저 들려온다. 한국감정원에 따르면 올해 1월 말 전국의 주택 전세 가격은 2년 전인 2017년 1월 말보다 1.42% 떨어진 것으로 나타났다. 전국 17개 광역 시·도의 아파트 전셋값을 분석한 결과, 조선 경기 위축의 직격탄을 맞은 거제시가 2년 전 대비 34.98% 하락해 전국 최대 낙폭을 기록했고, 광역시에서는 울산의 전세 가격이 13.63% 떨어졌다. 서울도 역전세난의 안전지대는 아니다. 송파구 헬리오시티 등 대규모 재건축 단지들의 입주 여파로 ‘강남 4구’의 전셋값이 2년 전 대비 3.86% 내렸다. 서울 강북권은 일부 오름세도 보이는 등 지역마다 분위기가 다르지만, 서울 전역의 전셋값 상승률이 지난 2년간 평균 1%대에 불과해 주택 시장 위축이 지속될 경우 서울에서도 역전세난 확산의 우려가 있다. 세입자 대비책 ‘전세보증보험’ 서울 마포구의 전세 세입자인 L 씨는 올가을 전세 만기를 맞아 전세보증보험을 알아보고 뒤늦은 후회를 했다. L 씨는 “전세보증보험은 가입기한(전세 계약 2년 중 1년 초과 이전)이 정해져 있는 것을 알지 못했다”며 “서울 도심 지역은 역전세를 걱정할 정도는 아니지만, 혹여 세입자를 제때 구하지 못해 만기가 지나도 보증금 반환이 늦어질까 염려된다”고 말했다. 세입자 입장에서 전세금을 지키는 가장 확실한 대비책은 전세금 반환보증보험에 가입하는 것이다. 전세 계약이 끝났음에도 전세 보증금을 돌려받지 못할 경우 보증기관으로부터 보증금을 받아 이사할 수 있다. 주택도시보증공사의 ‘전세보증금 반환보증’과 서울보증보험의 ‘전세금보장 신용보험’이 대표적이다. 가입 가능 시기와 보험료를 살펴보고 선택하는 것이 좋다. 주택도시보증공사의 ‘전세보증금 반환보증’은 전세 계약 기간의 2분의 1이 경과하기 전에 신청해야 한다. 서울보증보험의 ‘전세금보장 신용보험’은 임대차 계약 개시일로부터 10개월(임대차 계약 기간이 1년인 경우에는 5개월이 경과되지 않은 시점)이 경과되지 않은 시점에 가입해야 한다. 보증금액은 전세 계약서상 보증금 전액이며, 전세 계약이 끝난 지 한 달이 지나도 보증금을 돌려받지 못한 경우 보증기관에 이행을 청구할 수 있다. 보험료는 주택도시보증공사의 ‘전세보증금 반환보증’의 경우 아파트는 연 0.128%, 그 외 주택은 연 0.154%를 내야 한다. 서울보증보험의 ‘전세금보장 신용보험’의 보험료는 아파트의 경우 연 0.192%, 기타 주택은 연 0.218%다. 전세 보증금이 3억 원이면 2년간의 보험료는 아파트의 경우 92만1600원, 기타 주택은 115만2000원이 든다. 전세금을 떼일 걱정이 없지만, 연간 40만~50만 원 수준의 비용이 드는 셈이다. 보험 가입은 선택 사항이지만, 집값과 전셋값 비율 및 선순위 대출 확인은 전세 계약 전 필수 사항이다. 집주인의 대출과 전세금을 합한 금액이 집값의 70%를 넘어가는 경우 ‘깡통 전세’가 될 가능성이 높으므로 계약을 재고하는 게 낫다. 계약 후 이사까지 마치면, 14일 이내에 전입신고를 하고 확정일자를 받아두는 것이 보다 안전하다. 만일의 경우 집이 경매로 넘어간다 해도 보증금에 대한 우선순위를 보장받을 수 있다. 주민센터에 직접 방문하지 않더라도, 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)를 통해 온라인으로 확정일자를 받을 수 있다. 규제지역 외 다주택자, 1억 초과 보증금 반환대출 허용 지난해 한국은행의 금융안정보고서는 전셋값이 외환위기 때처럼 20% 급락할 경우, 집주인 5명 중 1명은 보증금을 돌려주기 위해 대출을 받을 것으로 추산했다. 집주인의 7.2%는 신용대출을, 14.5%는 주택담보대출을 받아야 보증금 반환이 가능할 것이라는 예측이다. 문제는 지난해 등장한 9·13대책과 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 등으로 유주택자들의 대출이 사실상 꽉 막혀 있다는 점이다. 기본적으로 주택을 담보로 한 생활안정자금대출은 보유주택 수와 관계없이 연간 한도 1억 원 내에서 허용된다. 다만 생활안정자금 중 1억 원을 초과하는 임차보증금 반환용도 대출의 경우 규제지역에서는 1주택 세대 또는 1주택에 준하는 세대만 가능하다. 다만 규제지역이 아닌 기타 지역의 경우 주택보유 수에 상관없이 1억 원을 초과하는 임차보증금 반환용도의 대출이 가능하다. 하지만 2주택 이상 보유 세대의 경우 대출기간에 주택을 구입하지 않겠다는 약정을 체결해야 하고, 약정을 위반하면 해당 대출 회수 및 주택 관련 대출 제한 등의 제재를 받게 된다. 대출 총액은 지역별 LTV(담보인정비율)·DTI(총부채상환비율) 이내여야 한다. 최근에는 집주인이 전세금 하락분만큼 세입자에 되레 이자를 주는 ‘역월세 현상’도 나타나고 있다. 2년 전 울산에서 2억4000만 원에 전세 계약을 했던 B 씨는 최근 시세가 2억 원 이하로 내려앉자, 역월세를 저울질하고 있다. 지방과 수도권 일부 지역에서 종종 나타나던 역월세 사례는 입주 물량이 많은 서울 송파·강동구 등지에서도 발생하고 있다. 부동산 관계자는 “역월세 전환율이 별도로 정해져 있지는 않고, 고육지책인 만큼 은행 이자보다 다소 높은 이율로 책정되는 수준”이라고 전했다. 현재 시장에서는 역전세난 공포가 확산됨에 따라 대책 마련 요구의 목소리가 나오고 있다. 경매유예제도 연장, 역전세 대출상품 출시, 세일앤리스백 가입대상 확대 등이 대안으로 떠오르고 있다. 정부도 주택 시장 위축에 따른 역전세난 및 깡통전세 실태 파악에 나설 방침을 밝혔지만, 현재 정책의 초점이 집값 안정화에 맞춰지면서 집주인을 위한 대안 마련은 요원해 보인다. 국토교통부는 “현재 깡통전세 대책을 내놓을 계획은 없다”고 밝혔다.

2019-03-04 08:33
독거노인 현황 조사

송파 노인복지관에서 독거노인 현황을 조사한다며 문자가 왔다. 문자 메시지를 보면 바로 전화해 달라고 했다. 3년 전에도 같은 내용의 전화가 왔다. 65세부터는 노인복지관에서 주기적으로 현황을 조사 관리한다는 내용이었다. 혼자 사는 노인들은 죽거나 중증으로 거동을 못할 경우 남의 도움이 필요하기 때문이다. 당시에는 내가 벌써 요주의 대상이 되었나 하고 씁쓸한 웃음을 지었지만, 내게 관심을 가져준다는 사실이 고마웠다. 그때 건강 상태를 묻는 질문에 서울시 장애인댄스스포츠 대표 선수라고 하자 더 이상 걱정할 것 없다며 전화를 끊었다. 이번에는 담당자가 바뀐 모양이다. 일주일에 한 번 방문하고 안부전화도 하겠다 한다. 그럴 필요 없다고 했더니 질병 유무, 건강을 위해 하는 운동 등을 물었다. 얼마 전에 히말라야에 갔다 왔다고 하니까 건강에 대해서는 더 이상 물을 필요가 없다고 했다. 주소지 확인과 거주하는 집이 자가인지, 전세인지, 이사 갈 계획에 대해서도 물었다. 여차하면 달려가야 해서 거주지가 확실해야 한다는 것이었다. 동거 가족이 있는지, 독거노인이 맞는지도 확인했다. 동거가족이 있으면 관리 대상에서 빼도 되지만, 독거일 경우에는 노인복지관에서 반드시 관리해야 할 대상이라는 것이다. 자녀들과의 연락주기도 물었다. 독거노인은 누군가와 일주일에 한 번 정도는 연락을 해야 한다고 했다. 서로 바쁘고 무소식이 희소식인데 굳이 그럴 필요는 없다고 답하면서 생일, 어버이날, 설, 추석 명절 등 1년에 네 번 만난다고 했다. 그 사이에 같은 동네에 사는 동생, 형수님과도 연락을 한다고 했다. 사회관계에 대해서도 물었다. 문화센터나 친목 모임 등에 자주 나가느냐는 질문이었다. 동호회와 인터넷 카페 활동을 하면서 함께 식사하고, 당구 치고, 영화 보고, 걷기 운동도 한다고 했다. 동문회, 동창회, 협동조합 일에도 관여해서 일상이 꽤 바쁘다고 했다. 그렇다면 관리 대상이나 요주의 인물에서 빼도 되겠다면서 나에 대한 현황 조사는 1년에 한 번만 하기로 했다. 평상시에는 상황 체크에 문제가 없다. 그러나 장기 여행을 떠날 경우에는 휴대폰을 꺼두기 때문에 걱정하게 만들 수 있다. 이럴 때는 가족 밴드에 여행 일정을 미리 올리면 된다. 일간 신문도 휴독 신청을 해서 문 앞에 쌓이는 일이 없도록 한다. 만약 변고가 생겨서 거동을 못하게 되면 신문이 쌓이므로 누군가 알아챌 수 있을 것이다. 동호회 인터넷 카페 출석표에 매일 체크하는 것도 그런 이유다. 앞날에 대해 걱정이 없는 것은 아니다. 언제까지나 건강하게 살기는 어렵기 때문이다. 그러나 그런 일은 그때 가서 고민할 일이다.

2019-02-26 10:46
[카드뉴스] 행복 100세를 위한 생애자산 설계⑤ 부담부증여란?

부담부증여란? 부동산을 증여할 때 전세보증금이나 주택담보대출과 같은 부채를 포함해 물려주는 것을 부담부증여(負擔附贈與)라고 한다. 증여와 양도의 절충안으로 과세표준을 분산해 증여세와 양도소득세 절세 효과가 있다. 부담부증여의 조건은? • 증여일 현재 증여하려는 물건에 담보된 채무여야 함 • 반드시 증여자의 채무여야 함 • 채무를 승계한다는 내용이 객관적으로 입증 가능해야 함 • 증여받는 사람이 채무를 상환할 만한 경제력을 갖춰야 함 유의할 사항은? 담보대출의 경우는 승계가 가능한지 자녀에게 이자 지급을 능력이 있는지 등을 확인해야 한다. 임대보증금이나 실제 채무를 변제한 사람 등을 국세청에서 사후관리하므로 유의하자. Q&A로 알아본 부담부증여 Q. 미성년자 자녀 또는 손주의 경우에도 부담부증여가 가능한가? A. 미성년자 자녀 또는 손자의 경우도 경제력(수익형 부동산을 증여받는 경우 또는 기존에 증여받은 자산이 있어 자금 능력이 되는 등)이 있어 실제 원금 및 이자를 변제할 수 있다면 부담부증여가 가능하다. Q. 부담부증여하려는 자녀의 경제력이 부족할 때, 보완할 방법은 없을까? A. 수익형 부동산을 증여해주는 방법 등을 통해 자녀가 자력으로 채무를 변제할 수 있도록 하는 방법을 고려할 수 있다. Q. 부부간 부담부증여의 경우 알아야 할 점은? A. 부부간 부담부증여의 경우는 객관적으로 채무액이 인수되었음이 확인되어야 하며 차후 채무액 변제 시 자금출처에 대한 소명이 필요하다. 각자의 소득 등으로 자금출처 소명이 되어야 하므로 부부간 자금거래를 명확하게 관리해야 한다.

2018-11-23 09:08
무엇을 물려줄지 고민하며 상속과 증여에 대비하자

부모는 주는 존재, 자식은 받는 존재 김미나 동년기자 ‘내 몫은 얼마나 될까’, ‘언제쯤 주실까?’ 그러나 짜다는 소리 들으며 부를 축적하신 부모님께 성화를 부릴 수는 없었다. 그래서 투잡을 뛰고 하얀 밤 지새우며 일했지만, 누구는 연봉 3억이란 말에 손을 떨궜다. 언젠가는 주시겠지 하는 느긋한 마음도 아이들이 자라고 사교육에 등골이 휠 때마다 절심함으로 밀려왔다. 그렇게 기다림에 지쳐가던 사촌 언니의 넋두리에 드디어 종지부가 찍혔다. 부모 도움 없이 성공하는 일이 정말 힘든 세상이라며, 내 자식 뒤처질까 증여를 해주셨다는 것이다. 환한 목소리로 곧 이사를 해야 한다며 전화를 끊는 언니는, 가뿐하게 부모님이 만들어주신 꽃밭으로 들어갔다. 부모에게 물려받은 유산으로 아들 유학도 보냈다. 만만치 않은 등록금 폭탄에도 한숨이 터지지 않았다. 중년 이후에 절대로 해서는 안 될 일이 노후자금 끌어다 자녀 유학비 대는 것이라지만 언니 마음은 늘 아들에게로 향했다. 남편과 부딪혀도 위로를 해주는 건 아들이고, 엄마 스테이크를 한입 크기로 잘라서 먹기 좋은 쪽에 놓아주는 사람도 아들이었다. 할 수만 있다면 다 가진 아이로 키우고 싶었다. 자녀들은 나만큼 살기 어려울 것이라는 현실에 직면하니 더 안쓰러웠다. 부모 잘 만나는 것도 능력이라는 자조가 씁쓸해도, 받은 것이 있으니 주기가 한결 수월했다. 인생에서 돈이 다는 아니지만 돈만 한 것이 없고 그 맛을 봤으니 어쩌랴. 유학을 마치고 모두들 어렵다는 취업 허들도 가뿐히 넘은 아들이 여자 친구를 데려왔다. 둘이 결혼 말이 오간 모양인데 외동딸인 여자 친구 앞으로 번듯한 아파트가 있다고 했다. 게다가 그 집에서 신혼살림을 하기로 했다니 돌아서 빙그레 웃었다. 그러던 중 문제가 생겼다. 신혼살림을 하려던 그 집이 살고 있는 세입자와 이사 날짜가 맞지 않아 입주가 안 된다는 것이었다. 쌉싸래한 기분을 내색할 수도 없어 아들 가진 쪽에서 적잖은 전세금을 내줬다. 얼마 후 며느리의 임신 소식에 그간의 속상함은 어디론가 내빼고 애정이 솟았다. 연이은 한파가 휘몰아쳐 뼈마디가 시큰거리고 마음까지 곤두박질치던 어느 겨울날이었다. 짧은 추위에도 내의를 챙겨주던 아들이 전화를 했다. 그러나 이번은 달랐다. 장장한 대화 중에 엄마의 단락은 없었다. 장모님께서, 매서운 추위에 사위 감기라도 걸릴까 두툼한 패딩 사 입으라 50만 원을 보내셨다는 감동 소감만이 물결쳤다. 엄마도 거기에 공감하라는 메시지를 폭풍 전송하고 있는 남자가 아들이었다. 사돈댁 지원에 제스처를 취해야 할 것 같아 상응하는 임신 축하금을 보냈다. 아들은 오래된 집이라 아기 키우기에 춥고 불편해 이사를 해야 할 것 같다는 말을 흘렸다. 찌르르하면서 멍함이 파고들었다. 아들은 잊고 있나보다. 막대한 유학비와 조건 없는 억대의 전세자금이 흘러 들어간 벅찬 사정을. 그때 감사 표현을 지금 감동의 조각만큼이라도 했던가. 제 돈 가져가는 것처럼 당당했지. 크고 작은 결제를 할 때도 머뭇거림 없었지. 주저 없이 카드를 썼지. 손 벌려 받은 것이니 그렇게 써도 되는 돈이라 생각했겠지. 부모가 영원한 봉이냐고 말하려다 사촌 언니 스스로 말문을 닫았다. 마치 자기가 들어야 할 말처럼 뜨끔해했다. 애써 모은 내 돈 쓸 때는 가슴이 벌렁거리고, 부모님이 고생하며 번 돈 쓸 때는 아무렇지 않았다. 어느 날 뚝 떨어진 돈, 쓰는 재미가 쏠쏠했고 잘 먹고 잘 사니 어깨가 가벼웠다. 울적한 마음 달래보려 남편 앞세워 여행을 기획했다. 그런 사촌 언니에게 아들은 말했다. 3~4년 후에 아이 크면 그때 함께 가자고. “어이쿠, 이게 바로 친구들이 뜯어말렸던 ‘육아 도우미’ 패키지 여행이로구나.” 손주와 가는 여행에 따라나섰다가는, 독박 육아에 여행 경비 떠맡을 돈줄로 내몰려 여행은커녕 스트레스만 뒤집어쓰고 돌아오게 된다 하지 않았던가. 사촌 언니는 소리 소문 없이 빠르게 여행을 떠났다. 답 없는 질문을 변명으로 툭 던지면서. 애초에 부모는 주는 존재, 자식은 받는 존재로 태어난 것일까. 자연으로 돌려주고 싶은 유산 백외섭 동년기자 지난 여름휴가 때 지인으로부터 제주도 초대를 받았다. 정확히 말하면 자산관리사인 내가 이번 그의 여행에 동행해 상속재산 ‘제주 땅’을 찾고 그 활용 방안 자문에 도움을 주기 위해서다. 휴가를 겸해서 떠난 상속재산 찾기 여행. 이른 아침 거북바위에서 바라보는 제주도의 풍광은 한 폭의 그림 같았다. 그는 자신이 손으로 가리키는 방향에 그 땅이 있을 것이라 했다. 모친에게 상속등기를 해놓은 땅인데, 성산일출봉에서 가깝다는 ‘제주 땅’을 아직 본 일은 없다 했다. 아직 젊은 그는 재능기부 창업상담 활동을 하면서 나와 만났고 가끔 산행을 같이하면서 교류하는 사이다. 상속은 멀리 그의 외조부로부터 시작됐다. 옛날에는 상속지분이 지금처럼 ‘남녀평등’하지 않았다. 아들과 딸, 호주상속자 차별이 심했다. 제사를 모시는 장자에게는 듬뿍 주고, 출가한 딸의 몫은 거의 없었다. 그것이 당연하게 여겨지던 시절이 있었다. 그런데도 오늘날처럼 상속분쟁으로 패가망신하는 일은 거의 없었다. 그의 외조부는 아들 하나와 딸 셋을 두었다. 집과 선산, 문전옥답은 아들 몫이 될 터였다. 외조부는 임종이 가까워지자 세 딸도 생각했다. 농토의 일부를 정리한 뒤 현금을 마련해 딸들에게도 재산을 똑같이 나눠줬다. 이는 상속과 구분하기 어려운 증여였다. 그의 어머니와 이모들은 생각지도 않은 돈을 받고 생활 여건에 따라 긴요하게 사용했다. 어렸을 때 그가 부모로부터 전해 들은 이야기였다. 큰 회사 제주지사에 근무했던 그의 부친은 장인에게서 받은 돈이므로 땅에 묻어두는 게 좋겠다는 생각을 한 것인지 장래에 집 지을 생각으로 적당한 곳의 임야를 샀다. 개발전망이나 투자가치 같은 건 생각지도 못했던 옛날이야기다. 그런데 얼마 안 있어 서울로 발령이 났고, 그 후로는 제주도에서 살지 않았다. 수십 년 동안 그의 가족은 그 땅을 보지도 않았고 아예 관심조차 없었다. 성산일출봉이 바라보이는 곳인데도 누구 하나 찾는 사람도 없었다. 이번 여행의 목적은 그 땅에 있었다. 우선 얼마만큼의 가치가 있는지 분석하는 일이 중요했다. 그는 창작예술 사업가였는데, 카메라를 어깨에 메고 차를 운전하면서 콧노래를 불렀다. 뭔가 창작소재를 찾고 싶은 눈치였다. 얼마 후 내비게이션을 따라가던 그는 “전혀 이해가 되지 않는다”면서 고개를 흔들었다. 주소대로 안내를 받은 곳은 해안의 반듯한 도로와는 전혀 다른 비포장도로였다. 한참 더 들어가서야 차가 멈췄다. 우리가 찾는 ‘임야’였다. 하지만 도로보다 조금 낮게 야트막한 늪이 펼쳐져 있었다. 물오리 몇 마리가 수영을 즐길 정도로 물이 있었다. 상당한 넓이의 임야 중 절반이 그랬다. 경사진 땅으로 가려면 늪에 배를 띄워야 할 형편이었다. 이른바 맹지였다. “허허! 이게 뭐야?” 그의 헛웃음이 주변으로 메아리쳤다. 가까운 곳에 몇 가구가 사는 조그만 마을이 있었다. 마침 ‘토박이 부동산’ 어르신을 만났다. “옛날에는 모두 땅이었는데, 웬일인지 지반이 점점 내려앉아 물이 고였다”고 설명해줬다. 토지로 활용하려면 늪을 메워야 하는데 지반이 약한 제주에서는 장래를 기약하기 어렵다는 내용이었다. 일출봉 앞 백사장에서 우린 맥주를 들고 마주 앉았다. 낮에 봤던 물오리 몇 마리가 눈에 어른거렸다. 인공이 전혀 가미되지 않은 풍경, 물오리가 사는 늪이 좋았다. 그러니 그 ‘제주 땅’을 자연으로 돌려주자! 그렇게 말하고 싶었다. 공평한 나눔에 대한 생각 박종섭 동년기자 공평한 나눔이란 어떤 것일까? 어느 집이든 이런 물음을 한 번쯤 해봤을 것이다. 크든 작든 돈과 연관이 되면 하나의 답을 내기가 어렵다. 그리고 상속은 한 사람이 아니라 여러 명이 걸려 있다. 핏줄을 나눈 형제도 있고 배우자도 있다. 아무리 우애가 좋은 형제라도 부모님이 물려주신 유산 때문에 사이가 벌어지기도 한다. 나는 다행스럽게도 그런 일은 겪지 않았다. 시골에서 농사를 지으시며 6남매를 키우신 우리 부모님은 부지런히 일해 돈이 생길 때마다 근처의 땅을 사들이셨다. 부자는 아니었지만 시골에서는 논마지기깨나 있는 집안이 된 것이다. 어릴 때는 몰랐지만, 부모님이 땅을 살 때마다 명의를 자식들 앞으로 하나둘 해놓으셨다는 걸 알게 됐다. 집 앞 논은 큰아들, 고개 넘어 서 마지기는 작은아들, 그리고 주산골 밭 한 뙈기는 막내아들, 이런 식이었다. 그때는 그게 별거 아닌 것 같았고 큰 관심도 두지 않았다. 그런데 어느 날 부모님이 돌아가시고 나니 그 유산이 자식들에게 얼마나 큰 힘이 되는지 알게 됐다. 무엇보다 자식들이 서로 마음 상하지 않고 감사해하며 부모님 제사를 지낼 수 있어 좋았다. 나는 아들에게 부모님이 물려주신 땅을 보여주며 이렇게 말했다. “아빠가 이 땅은 팔지 않고 네게 물려줄 거다. 그러니 너도 팔지 말고 훗날 네 아들에게 물려줘라. 저 건너 밭은 네 사촌형 밭이니 사촌끼리도 잘 지내도록 하라.” 내 처가도 형제간 우애가 정말 좋다. 부모님이 아직 생존해 계셔서 얼마 전까지만 해도 형제들은 시골에 자주 모여 즐겁게 지냈다. 가을이면 텃밭의 배추를 뽑아 온 가족들이 모여 김치를 담그고 맛있는 보쌈김치도 만들어 두툼한 돼지고기와 막걸리를 곁들이며 축제를 열었다. 남은 텃밭에는 형제들이 나눠 먹자고 건강에 좋다는 ‘아로니아’ 나무를 심었다. 형제들이 모여 거름 주고 김매고, 열매가 까맣게 익으면 함께 수확을 하곤 했다. 어느 가족 못지않게 형제들 사이가 좋았다. 그런데 작년에 장인어른이 돌아가셨다. 옛날 어른이라 그런지 덩치가 가장 큰 뒷산은 장남에게 벌써 명의이전을 해놓으셨다. 나머지 논밭 그리고 집이 있는 대지는 아직 정리되지 않은 채 있다. 분배 과정에서 서운함이 있었고 결국 형제들은 옛날 같지 않은 감정을 갖게 되었다. 물론 법이 있기는 하지만 형제간 문제는 법적으로 처리할 수 없는 부분이 있다. 살아 계실 때 어느 정도 정리하시고 가셨더라면 하는 아쉬움이 남는다. 그렇지 않은 상황이라면 ‘특별수익’을 챙긴 손윗사람이 먼저 마음을 비우고 아랫사람을 품어야 한다. 공평한 나눔이란 어떤 것일까? 내가 나눠놓고 선택 우선권은 상대에게 주는 것이라고 생각한다. 이럴 경우 남의 떡이 커 보이는 상황은 거의 없다.

2018-10-16 10:14
서울 임대주택 등록, 문턱 높아진다

문재인 정부 들어 8번째 부동산대책이 나왔다. 9월 13일 정부가 ‘9·13 주택시장 안정방안’을 발표했다. 유주택자의 세금 강화, 대출 규제 및 청약 환경이 크게 달라진다. 1주택을 포함한 유주택자들을 정면 겨냥했다. “실수요자(무주택자)가 아닌 투기 세력은 봉쇄하겠다”는 강력한 경고다. 골자는 종합부동산세 강화다. 조정대상지역 내에서는 2주택자 이상은 물론 고가주택 1주택자에 대한 세율도 인상된다. 1주택 이상자가 조정대상지역에서 새로 구입한 주택은 임대등록 시 종부세에 합산 과세되고, 대출 문턱도 높아졌다. 세금 조정지역 2주택 이상자, 종부세 최고 3.2% 중과 정부는 시장의 예상을 뛰어넘은 ‘고강도 세금 카드’를 들고 나왔다. 주택이 3채 이상이거나 조정대상지역에서 2주택 이상 보유자에 대해 주택분 종합부동산세 최고세율을 참여정부 수준 이상인 최고 3.2%로 중과한다. 세 부담 상한도 150%에서 300%로 올린다. 세율 강화뿐 아니라, 2주택자도 다주택자로 간주한 점이 달라졌다. 조정대상지역은 현재 서울 전 지역, 세종, 경기(과천·성남·하남·고양·광명 등), 부산(해운대·연제·동래 등), 대구 수성 등 43곳이다. 9·13 대책에 따르면 종부세 과표 3억~6억 원 구간이 신설되고, 세율은 구간별로 0.2~0.7%포인트 올라간다. 0.1∼0.5% 인상을 제시했던 정부안보다 강화했다. 과표 3억 원 초과구간에 대한 세율을 지금보다 0.2∼0.7%포인트씩 추가로 올려 최고세율을 2.7%까지 인상한다. 구간별로 과표 6억 원 초과구간에 대한 세율은 현행보다 0.1∼0.5% 인상하기로 했던 정부안보다 강화했다. 여기에 조정대상지역 내에서는 2주택 이상도 3주택 이상 다주택자와 마찬가지로 중과된다. 구간별 세율을 살펴보면, 신설된 과표 3억∼6억 원 주택에 부과되는 세율은 0.5%, 6억∼12억 원은 현행 0.75%에서 1.0%로, 12억∼50억 원은 현행 1.0%에서 1.4%로 상향 조정됐다. 과표 50억∼94억 원은 현행 1.5%에서 2.0%로 인상되고 과표 94억 원 초과 주택에 대해서는 최고세율을 현행 2.0%에서 2.7%로 상향조정된다. 3주택 이상자와 조정대상지역 2주택 보유자는 동일하게 추가 과세하되 현행 대비 0.1~1.2%포인트 세율이 인상된다. 특히 조정대상지역 내 2주택 이상으로 과표 94억 원 초과 주택을 보유한 경우 세율은 최고 3.2%로 중과된다. 그렇다면 실제 종부세는 얼마나 오를까? 김동연 부총리 겸 기획재정부 장관은 “현재 18억 원 1주택 보유자(과표 3억 원)는 종부세가 94만 원에서 104만 원으로 상승한다”고 설명했다. 1년에 10만 원가량 더 부담하면 되는 셈이다. 그러나 조정대상지역 2주택 이상자이거나 3주택 이상 보유한 다주택자의 종부세 부담은 훨씬 높아진다. 2주택 이상 보유자는 과표 3억 원(시가 합계 14억 원) 기준 현재 94만 원에서 144만 원으로 연간 50만 원이 늘어나고, 과표 12억 원(시가 합계 30억 원) 기준일 경우 현재 554만 원에서 1271만 원으로 연간 717만 원의 부담이 추가된다. 실거주 주택 외 투기 목적으로 부동산을 소유하지 말라는 시그널인 셈이다. 정부는 이번 종부세 강화로 4200억 원의 추가 증세를 예측했다. 세금을 더 내야 하는 사람은 총 21만 8000명 수준으로, 부동산 부자의 3% 규모로 집계됐다. 임대사업자 신규 임대등록 시 종부세 합산, 양도세 중과 주택 임대사업자에 대한 세제 혜택도 축소된다. 정부는 지난해 12월 임대사업자에 대한 세금감면 등을 확대했다. 임대사업자로 등록하면 취득세와 재산세 등 지방세가 면제·감면되고, 양도소득세도 줄일 수 있다면서, 다주택자들에게 임대시장의 안정적인 공급자 역할을 주문했다. 그런데 돌연 입장을 바꿨다. 임대사업자로 등록하면 투기지역 내에서도 대출 규제를 피할 수 있고, 절세 효과가 있어 갭 투자에 악용되고 있다는 판단에서다. 주택 임대사업자에 대한 세제 혜택은 축소된다. 1주택 이상 보유자가 조정대상지역에서 신규 취득 주택을 임대주택으로 등록하는 경우 종부세에 합산 과세한다. 양도세 감면은 까다로워진다. 등록 임대주택 양도세 감면 요건으로 주택가액 기준을 신설했다. 임대 개시 시 수도권 6억 원, 비수도권 3억 원 이하 주택에 한해 양도세 감면을 적용한다. 이전까지는 가격과 상관없이 주거 전용면적 85㎡ 이하, 수도권 밖 읍·면 지역은 100㎡ 이하 주택이면 양도세 감면 혜택을 적용받았다. 부동산 임대사업자 대출에 대해서도 규제를 강화한다. 그간 갭 투기로 악용된 주택 임대사업자 대출규제의 고삐를 죄겠다는 것이다. 주택담보인정비율(LTV) 40%를 새롭게 적용한다. 청약·대출 서울에서 ‘한 채 더’ 막혀, 무주택자 ‘최대 수혜’ 앞으로 서울을 비롯한 집값 급등 지역에서 집을 ‘한 채’ 더 살 수 있는 길은 거의 봉쇄됐다. 1주택 세대라도 규제지역 내 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출은 원칙적으로 금지된다. 집값이 비싼 지역에서 주택을 추가 구입하는 것은 투기로 간주하겠다는 것이다. 단 추가 주택 구입이 자녀의 분가이거나, 타 지역에서 거주 중인 60세 이상 부모의 봉양 등인 경우 예외적으로 허용한다. 일시적 2주택으로 인정받으려면 현재는 3년 내 기존 주택을 팔면 됐지만 앞으로는 2년 내 처분해야 한다. 이 경우 서울 등 투기과열지구 및 투기지역에서는 주택담보인정비율이 40% 적용된다. 조정대상지역 내 2주택 이상 보유 세대일 경우 예외 없이 주택담보대출은 금지된다. 무주택자라 해도 고가주택 구입 시에는 대출을 받기 어려워진다. 규제지역 내 공시가격이 9억 원을 초과하는 고가주택을 구입할 경우 무주택자라도 실거주 목적이 아니라면 주택담보대출이 금지된다. 유주택자는 청약시장 진입도 사실상 어려워졌다. 현재 투기과열지구에서전용면적 85㎡ 이하는 100% 가점제가 적용된다. 유주택자의 경우 1순위 기회가 없다. 하지만 85㎡ 초과 주택의 50%, 조정대상지역(투기과열지구 제외)에서는 85㎡ 이하 25%, 85㎡ 초과는 70% 물량이 추첨제다. 1주택자도 가점을 따지지 않는 물량에서는 당첨 기회가 주어졌다. 그러나 앞으로는 추첨제일 경우에는 무주택자에게 우선권이 돌아간다. ‘로또분양’이라고 불릴 만큼 청약 열기가 뜨거운 상황에서 인기 지역에서 남는 물량은 기대하기 어렵다. 무주택자의 요건도 강화됐다. 분양권이나 입주권 소유자도 주택 소유로 간주한다. 기존 주택을 보유한 경우 전세자금 대출에 대한 공적보증도 막힌다. 전세를 끼고 주택을 구입하는 수요를 차단하는 셈이다. 다만 1주택자는 부부합산 소득 1억 원 이하라면 전세 대출을 위한 보증이 가능하고, 무주택자는 소득과 상관없이 공적보증을 제공한다. 이번 조치로 무주택자들은 웃게 됐지만, 다주택자도 아닌 어정쩡한 1주택자들이 유탄을 맞았다는 하소연이 줄을 잇는다. 사실상 집을 옮겨가는 ‘갈아타기’도 막혔다. 주부 김모(48) 씨는 “거주 중인 주택이 오래된 주택이어서 청약을 기다렸는데, 이제 그나마 적었던 청약 당첨의 기회도 사라졌다”며 안타까운 심정을 드러냈다. 박모(61) 씨는 “자식들과 사는 집 한 채 가진 게 전부인데 집값 올랐다고 세금 부담만 커졌다”고 말하며 “실거주자까지 투기 세력으로 보는 것 같아 답답하다”고 허탈해했다. 9·13 대책에 서울 주민, 60대 이상 고령층 속앓이 국민 10명 중 6명은 이번 9·13 대책의 핵심인 종부세 강화에 찬성하는 것으로 나타났다. 하지만 60대 이상 고령층에서는 상대적으로 반대 의견 비율이 높았다. 최근 여론조사기관 리얼미터의 설문조사 결과에 따르면 “종부세 강화에 찬성한다”는 응답은 56.4%로 전체의 과반수를 넘었다. 반대 의견은 30.7%에 그쳤다. 하지만 주택 가격이 상대적으로 높은 서울(찬성 48.6% vs 반대 41.9%)과 60대 이상(46.0% vs 39.0%)에서 반대 여론이 상대적으로 높았다. 국회 법제사법위원회 소속 자유한국당 이은재 의원(서울 강남구병)은 “종부세는 부동산 투기 방지를 목적으로 해야 하는데, 현 정부의 종부세 개편안은 투기 목적이 없는 대다수의 실거주 주택 보유자가 지게 될 부담을 간과하고 있다”고 했다. 특히 집 한 채를 보유한 어르신들의 세 부담마저 높인 것은 과도하다는 지적이다. 이은재 의원은 이에 9·13 대책 당일 ‘종합부동산세’ 개정안을 대표 발의했다. 만 60세 이상인 1세대 1주택자에 대한 공제율을 현행 대비 20~40%포인트 상향하고 5년 이상 장기보유에 대해서도 10%포인트 상향하는 내용을 담았다.

2018-09-28 11:28

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