[주택연금 백문백답] ⑥재개발·재건축 예정이라면 관리처분계획 인가 확인

초고령사회로 진입하면서 노인 빈곤 문제는 사회적 화두다. 주택연금은 노인 빈곤 문제를 해결할 수 있는 대안 중 하나로 꼽힌다. 고령자가 자신이 소유한 주택을 담보로 제공하고, 해당 주택에 계속 살면서 평생 동안 매월 연금을 받으실 수 있는 제도다. 브라보마이라이프는 한국주택금융공사(주금공)의 ‘주택연금 백문백답(2025년 4월판)’을 토대로 총 12회에 걸쳐 독자들에게 생활 속 주택연금 활용법에 대해 자세히 소개하고자 한다.

주택연금으로 가입하려는 보유 주택이 재개발, 재건축이 예정돼 있으면 사업 진행 상황에 따라 가능여부를 판단해야 한다.

주택연금에 가입할 수 있는 재개발, 재건축 진행 단계는 기본계획수립→구역지정(정비계획수립)→추진위 구성→안전진단→조합설립인가→사업시행인가까지다. 이후 관리처분계획 인가→이주·철거·착공·일반분양→준공·토지분할 및 확정측량·이전고시·촉탁등기·청산금 부과→조합해산 청산종결 단계에서는 가입할 수 없다.

신탁방식으로 주택연금을 이용한다면 유의해야 할 점이 더 있다. 주금공의 신탁등기가 유지된 채 재건축, 재개발 사업이 진행되면 주택연금을 계속 이용할 수 없다. 담보취득방식을 저당권 방식으로 변경하고 재건축, 재개발 사업에 참여해야 한다. 사업 단지별로 상황이 다를 수 있기 때문에 주택연금에 담보로 제공할 주택이 재개발, 재건축을 앞두고 있다면 자세히 확인해야 한다.

복합용도주택과 오피스텔도 일정 조건을 충족하면 주택연금에 가입할 수 있다.

복합용도주택(주택 및 근린생활시설 등)도 주택부분이 전체 면적의 50% 이상을 차지하면 신탁방식으로 주택연금을 이용할 수 있다. 근저당권은 주택 전체에 설정되며, 월지급금 산정 시에는 주택이 아닌 부분의 평가액은 제외된다.

오피스텔은 등기사항증명서 상 용도가 업무시설 또는 오피스텔이면서 주거목적으로 사용되고 있으면 주택연금에 가입할 수 있다. 주거목적 사용기준은 △신청인 또는 배우자의 주민등록상 주소지가 담보주택 주소지와 일치 △방문조사 또는 서류조사를 통해 확인한 결과 신청인 또는 배우자가 실제 담보주택에 거주 등이다.

건물과 토지의 소유자가 다른 경우에는 주택연금에 가입할 수 없다. 주택법상 주택은 ‘건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지’를 의미한다. 다시 말해, 주택은 건물과 토지를 모두 포함한 개념이다. 주택연금에서 ‘주택’은 주택법의 내용을 받아들이고 있기 때문에 주택연금에 가입하려면 주택과 토지를 모두 소유해야 한다. 다만 건물과 토지를 부부가 나눠서 소유하고 있는 경우 등 예외가 있으니 주택금융공사(주금공)에 다시 한 번 확인해야 한다.

집값이 아주 싸도 주택연금을 이용할 수 있다. 저가주택은 월지급금이 낮지만 주택연금 가입은 가능하다. 주금공에 따르면 주택가격이 5000만 원이고, 연령이 65세이면 매월 약 12만 원의 월지급금을 받을 수 있다.

다만 주금공은 “주택연금은 주택을 소유하고는 있으나 현금을 확보하기 어려운 고객이 최소한의 비용으로 독립적인 경제생활을 할 수 있도록 생활비를 지원하는 역할을 수행하는데 의의가 있어 저가주택을 소유한 고객은 다소 기대에 미치지 못할 수 있다”고 당부했다.