[똑똑한 은퇴] 5저 2고 시대에도 부동산을 선호할 것인가?

요즘 필자의 부업(副業) 중 하나는 주례를 서는 것이다. 말이 부업이지 돈이 생기기는커녕 꽤나 품과 시간이 들어가는 일이다. 하지만 필자는 여건이 허락하는 대로 흔쾌한 마음으로 주례를 서고 있다. ‘저출산·고령화시대에 주례가 없어서 결혼을 못하면 안 되지~’ 하는 은퇴연구소장으로서의 애국심(?)이 아니라면 진작부터 손사래를 쳤을 것이다.

주례랍시고 다소 무례한 줄 알면서도 꼬치꼬치 캐묻는 것은 집 마련에 관한 부분이다. 집을 샀다면 어느 지역의 몇 평짜리를 얼마에 샀으며, 전세는 몇 평짜리가 얼마냐 하는 세세한 내용까지 다 털어놓게 만든다. 요즘 젊은이들의 집에 대한 생각과 함께 부동산시장의 흐름을 짚어볼 수 있는 좋은 기회이기 때문이다.

신혼부부들의 연령대는 대부분 30대 초·중반이다. 이들은 한마디로 집사기를 꺼려하고 있다. 무엇보다 앞으로 집값이 오를 것 같지 않다는 생각을 가지고 있기 때문이다. 최근 전셋값이 오르고 있지만 둘(맞벌이가 대부분)이 벌어서 충당이 가능하다는 것이다. 반면 집을 샀다가 집값이 떨어질 경우 당해야 할 충격과 손실은 피하고 싶다는 것이다. 결국 30대와 40대 초반 연령대들은 ‘지금까지는 집이 주거의 대상인 동시에 투자의 대상이었는지 모르지만 앞으로는 주거의 대상이지 투자의 대상은 아니라는 것’이다. 가장 먼저 집을 사야 하고 집을 사면 무조건 오른다는 신화(神話)를 가지고 있는 세대에게는 신선하면서도 생뚱맞은 생각일 것이다.

왜 이런 생각을 가지게 된 것일까? 물론 양가의 도움을 받더라도 집을 사기에는 턱없이 모자라는 경우가 대부분일 것이다. 하지만 앞으로 돈을 모으더라도 반드시 집부터 사야 한다는 생각은 없다는 것이다. 집보다는 좀 더 좋은 차, 특히 외제차를 사고 싶고 둘이서 여기저기, 특히 해외로 여행 다니고 싶다는 것이다. 실제로 요즘 신혼부부와 양가 부모의 갈등이 외제차 구입에서 시작된다고 한다. “말로만 듣다가 우리 집 아이들이 그럴 줄 몰랐다”는 부모들의 푸념도 심심찮게 들린다.

서론이 길었지만 젊은 층의 주택관을 들여다본 이유는 이들이 앞으로 주된 주택수요층이 될 것이기 때문이다. 그런데 이들 30대는 집에 대한 애착이 없는 세대이다. 왜냐하면 부모 세대는 악착같이 벌어서 가난과 집 없는 설움을 벗어나는 게 인생 최대의 목표였지만 이들은 어릴 때부터 부모가 마련한 집에서 집 없는 설움을 거의 겪지 않고 자란 세대들이기 때문이다.

다음으로 짚고 넘어가야 할 부분은 과연 5저(저성장, 저금리, 저물가, 저고용, 저자산가치) 2고(고령화, 고소득화)시대, 특히 소득 3만~4만 달러의 고소득시대에도 우리나라 사람들의 부동산 선호가 계속될 것인가 하는 점이다. 우리나라의 가계자산 중 부동산이 차지하는 비중을 보면 1993년 76%에서 2001년에는 83%까지 높아졌었다. 하지만 이후 점차 낮아져서 작년에는 68%까지 떨어졌다. 아직도 부동산, 부동산 하지만 13년 만에 고점(83%) 대비 68%로 15%포인트나 줄어든 것이다.

그렇다면 앞으로도 부동산 보유비중이 계속 하락할 것인가? 부동산 보유비중은 부동산 가격과 매우 밀접한 관계를 가지고 움직인다. 예를 들면 아파트 등 부동산 가격이 오를 것 같으면 사람들이 너도나도 더 많은 부동산을 보유하려고 할 것이다. 반대로 부동산 가격이 내릴 것 같으면 부동산을 줄이는 대신 다른 자산으로 보유하려고 할 것이다. 이 같은 점은 최근 수년간 부동산시장이 침체했던 서울을 포함한 수도권지역을 봐도 잘 알 수 있다. 신혼부부는 물론 주된 수요층인 40대가 집을 사지 않고 버티면서 주택가격은 하락안정세를 보인 반면 전세가격은 급등세를 보이고 있는 것이다.

또 하나 감안해야 할 것은 부동산시장의 사이클과 함께 소득수준에 따라서도 부동산 선호도가 달라지리라는 점이다. 이를 보기 위해서는 우리나라보다 소득 3만, 4만 달러를 먼저 간 선진국의 양상을 살펴볼 필요가 있다. 나라마다 인구밀도, 출산과 고령화, 주택건축규제, 주택소유에 대한 인식과 관습, 세제 등에서 다르기는 하겠지만 어떤 공통점을 끌어낼 수 있을 것으로 기대하는 것이다.

여기서 필자가 도출해낸 결론은 다음과 같다. 우리나라처럼 주식시장보다는 은행 위주의 금융제도를 가지고 있는 독일, 프랑스, 일본의 경우 소득 1만 달러에서 2만 달러 사이에서 부동산 보유비중이 고점을 치고 소득이 3만, 4만 달러로 갈수록 부동산보유비중이 계속 줄어든다는 것이다. 주식시장이 잘 발달되어 있는 미국과 영국처럼 예외가 없는 것은 아니다. 특히 미국인들의 부동산보유비중은 주식시장과 부동산시장의 호·불황에 따라 30~40%에서 움직이고 있다. 개인들의 주식보 유비중이 높은 데다 국토가 넓고 주택 개발지가 널려 있는 반면 인구밀도는 낮기 때문이다. 반면 독일과 프랑스의 부동산 보유비중은 1980년대에 각각 72%, 71%로 최고를 기록했었다. 이후 조금씩 낮아져서 최근에는 60% 안팎에서 움직이고 있다. 일본의 경우 부동산 거품기였던 1980년대에 부동산 보유비중이 65%에 달하기도 했지만 부동산 가격이 계속 떨어지면서 최근에는 40% 안팎까지 내려와 있다.

필자는 소득수준과 부동산 보유비중의 이 같은 관계를 ‘부동산 포화의 법칙 또는 부동산 포화계수’라고 부르고 있다. 부동산포화계수는 1인당 소득수준이 1만 달러와 2만 달러 사이에서 부동산 보유비중이 고점을 치고 내려오면서 소득이 높을록 부동산보유비중은 줄어드는 대신 금융자산 보유비중이 늘어난다는 것이다. 독일과 프랑스, 일본이 그랬던 것처럼 우리나라도 소득 1만 달러(1994년)와 2만 달러(2006년)의 중간지점이었던 2001년에 83%로 고점을 기록한 부동산 보유비중이 지금도 계속 하락하고 있다.

실제로 우리나라의 소득 1만 달러시대를 돌아보면 ‘내 집 마련’이 초미의 관심사였다. 하지만 소득 2만 달러를 넘어 3만 달러 시대로 진입하고 있는 지금은 집은 이제 됐고 ‘늘어나는 소득을 어떤 자산으로 굴릴 것인가, 즉 예금, 보험, 주식과 같은 금융자산을 어떻게 굴릴 것인가?’로 자산관리의 초점이 바뀌고 있는 것이다. 물론 그간 부진했던 수도권 부동산시장이 회복되기 시작하면 부동산 보유비중이 다시 올라가기도 할 것이다. 그러나 예전처럼 80%에 근접하기보다 70% 초·중반대로 올라갔다가 부동산 경기에 따라 다시 하락하는 흐름을 보일 것이다. 특히 부동산보 유비중이 높아지더라도 생산가능인구(15~64세)가 줄어들기 시작하는 2017년을 고비로 다시 하락세로 돌아설 것으로 예상하고 있다. 1인당 소득 4만 달러가 넘고 있는 프랑스와 독일의 선례를 따라간다면 2020년경 우리나라 가계의 부동산 보유비중은 현재의 68%에서 60% 안팎까지 낮아질 것이다.

△ 최성환(崔聖煥) 한화생명 보험연구소장

한국은행 과장, 조선일보 경제 전문기자, 고려대 국제전문대학원/경영대학원 겸임교수, 한화생명 경제연구원 상무, 은퇴연구소장 등 역임.