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[인터뷰] 한국주택임대관리협회 박승국 회장

원룸 관리에 전문가라 할 수 있는 한국주택임대관리협회의 박승국 회장을 만났다. 서울 강남을 기반으로 한 주택임대관리 전문회사인 라이프테크의 대표이기도 한 그는, 주택임대관리업을 ‘집사’라고 표현했다. “요즘엔 세입자들의 요구사항이 세밀하고 다양해졌어요. 특히 임대기간이 짧을수록 되레 요구사항은 더 많아요. 전구 하나 본인이 갈 생각을 하지 않으니까요. 그 수많은 요구에 맞추다 보면 집사처럼 될 수밖에 없죠.” 박 회장은 은퇴를 앞뒀거나 은퇴한 시니어들에게 원룸은 좋은 투자처라고 단언했다. “갖고 있는 돈보다 너무 높은 곳을 보고 욕심내지 않는다면 원룸은 좋은 투자처입니다. 살고 계신 아파트를 처분하고 들어가 살 수도 있고요. 아직까진 대출도 용이한 편입니다. 또 공실에 대한 위험도 적고, 관리가 힘들면 맡기면 그만이니까요.” 그는 최근 저금리가 계속되고 있어 융자에 대한 공포를 필요 이상 느낄 필요는 없다고 조언했다. “원룸에 처음 투자하시는 분들은 ‘새 건물’에 대한 욕망이 맹목적인 경향이 있죠. 하지만 아예 오래된 건물을 리모델링하는 것도 적극적으로 고려하시라고 말씀드리고 싶습니다. 리모델링의 경우 건축비가 높지 않고, 건축 당시의 건축법에 적용되기 때문에 주차장 확보 등 까다로워진 최근의 건축법을 피할 수 있다는 장점이 있죠. 특히 신축 원룸의 경우 건축업자들이 건물의 가격을 올려 받기 위해 세입자와 짜고 높은 가격의 임대계약을 맺는 경우까지 있으니까요. 신축 건물은 이제 건물 가격이 떨어질 일만 남았다는 것을 명심해야 합니다.” 그는 세입자 관리에 있어서는 가급적 분쟁을 만들지 않는 것이 좋다고 조언했다. “세입자와 건물주의 관리는 좀 특별해요. 세입자와 건물주가 임대료 미납 등으로 문제가 생겼을 때 감정적으로 격해지는 경우가 많은데 이건 아주 좋지 않아요. 감정싸움이 되면 지불할 수 있는 것도 거부하는 일이 꽤 많아요. 결국 이런 방들이 한두 개 생기다 보면 공실보다 못한 상황이 벌어지게 되는 것이죠. 또 이런 세입자와의 문제가 장기화되면 주택임대관리 업체에게 맡길 수도 없어요. 업체가 흥신소는 아니라서 장기미납된 임대료를 단기간에 받아낼 뾰족한 수가 있는 것은 아니거든요. 대신 처음부터 관리를 맡은 원룸은 제3자 입장에서 건조하게 대응하기 때문에 감정적으로 격해질 일도 없고 관리도 수월합니다. 유지보수 등의 세세한 요구도 합리적으로 받아들일 수 있어요.” 그는 주택임대관리 업체에 원룸을 맡기는 것을 무조건 ‘추가비용’으로 바라보지 않았으면 한다고 당부했다. “주택임대관리 업체가 맡게 되면 원룸 고유의 색깔과 서비스를 입힐 수 있어요. 세입자들에게 청소나 세탁에 대한 할인을 제공해준다든가, 노인이나 애견인 같은 특정 임대인들을 위한 고유의 서비스를 만들어낼 수도 있어요. 저희 회사도 자동차 정비, 인테리어, 도배 등 다양한 서비스 업체들과 계약을 해 건물주와 세입자 모두에게 혜택을 제공하고 있습니다.”

2017-03-22 11:05
바보처럼 살자

도시생활만 해온 사람이 무모하다 싶게 은퇴지를 결정했다. 은퇴지가 제주도라서 무모하다고 말하는 게 아니다. 제주도에도 택지로 조성된 터가 많고 도시적인 주거 조건에 맞는 집들이 많다. 꼭 제주도에서 집을 신축할 필요도 없고 집터가 임야일 이유는 없다는 말이다. 그러나 필자는 아무 생각 없이 빈터를 매입했고 그 빈터는 임야였다. 억새와 잡풀은 나무라 할 만큼 키가 웃자라 있었고 덩굴식물들이 엉겨 붙어 있어 걸으면 수북하게 쌓인 눈길을 걷는 것처럼 발이 푹푹 들어갔다. 우선 나무라도 심어야겠다고 마음먹고부터 굴삭기 기사를 불렀다. 토목에는 전혀 안목이 없고 땅을 어떻게 고르는지도 몰라 아이디어가 전혀 없었다. 필요한 만큼만 조금씩 공사를 해나가기로 했다. 우연히 소개로 만난 굴삭기 기사는 성격이 유했다. 아무것도 모르는 필자에게 자기 의견을 강하게 제시하거나 자기 아이디어대로 일을 밀고 나가지 않았다. 필자가 요구하면 큰 무리가 없는 한 필자 원하는 대로 일을 해주어 고마웠다. 그 인연이 20년이 훌쩍 뛰어넘었고 이제는 매해 만나는 사이로 발전했다. 며칠 전에도 굴삭기 작업을 했다. 말할 것도 없이 바보처럼 살자는 굴삭기 기사와 함께했다. 이전에 땅을 고른 후 판판한 터에 깡마른 나뭇가지 같은 향나무, 단풍나무, 애기동백나무, 은목서 같은 정원수 묘목을 심었다. 이놈들이 제법 자라 빽빽하여 답답해 보였다. 저들도 공기가 필요할 것도 같았다. 그보다는 정원수라는 관념 때문인지 밭의 다른 농작물이나 땅꼬마 화초들 같지 않게 군거하니 오히려 주위와 어울리지도 않았다. 잘난 사람이 노숙자로 전락한 모양새라 그들에게 어울릴 법한 자리로 이식을 했다. 필자 집에서 지대가 좀 높은 위치의 공터로 나무를 이식하면서 굴삭기 기사는 다른 기사들 같으면 담배 한 대 피우고 잠시 휴식할 시간에 멋들어진 노래 한 가락을 뽑는다. 애기동백을 옮길 때는 동백아가씨가 애잔하게 흘러나온다. 굴삭기 기사는 오래전에 취미생활을 즐기는 멋쟁이로 제주신문에 소개되기도 했다. 필자가 기사를 처음 만났을 때는 해변 외딴 집에 드럼 세트를 구비하고 드럼을 열심히 배우고 있었다. 그 무렵 밤낚시를 즐긴다기에 초대해달라고 부탁했더니 어느 날 집으로 오라 했다. 집에 가서 보니 창고로 사용하는 해변의 외딴 집은 사람이 생활하는 흔적은 없으나 그런 대로 큰 생활 터전이었다. 그런데 그 집으로 들어가는 초입에 필자 눈에 들어온, 힘찬 휘호로 쓴 한글 액자가 보였다. 내용은 ‘바보처럼 살자’였다. 처음 일을 맡기려고 전화로 거래를 틀 때다. 너무 쉽게 이쪽에서 하자는 대로 ‘그러라고 그러자고’ 쉽게 동의하기에 필자는 ‘내가 도인을 만났나? 혹 뻥은 아닐까?’ 했다 사실은 가격도 필자가 깎는 대로 그대로 응해주었다. 고맙고 좋으면서도 한편으로는 의심스럽기도 했다. 일 시작하면서 보기 드문 사람임을 금방 알아챘다. 생활 속에서 힘들이지 않고 말없이 나도 행복하고 너도 행복할 수 있는 길을 터득한 사람이라 느껴졌다. 같이 일하는 기회가 거듭되면서 신뢰도 생기고 친밀감도 쌓였다. 평소의 생활 태도와 속사람이 궁금해지기 시작하여 집 방문의 기회를 만든 것이다. 다른 동업자에 비하여 적은 값으로 일을 해주는 그와 일을 하려면 적어도 두어 달 전에 예약해야 한다. 늘 일거리가 있기 때문이다. 혹 너무 오래 기다렸다 싶으면 쉬는 날 하루를 억지로 내어 필자 집에 온다. 얼굴에서 피로함이 느껴지면 “급하지 않으니 다음에 해도 되는데…”라고 말한다. 참 반가운 소식은 요지의 상가에 4층 빌딩을 올렸단다. ‘바보처럼 살자’의 힘찬 울림이다.

2016-11-24 11:33
[김정렬의 재미있는 부동산 이야기] 아파트 조망권도 ‘돈’… 어떻게 계산하나?

우리나라에서 조망권이라는 개념이 처음 생긴 것은 1970년대 후반 서울 강남구 압구정동에 현대아파트가 들어서고부터이다. 하지만 당시엔 한강 조망권은 아파트 값을 좌우하는 요인은 되지 못했다. 살아보니 한강이 보여 좋다는 정도였다. 2000년대에 들어서서 서울과 신도시를 중심으로 조망에 대한 관심이 높아졌다. 이후 새롭게 등장한 것이 경기도 용인시 인근 택지개발과 함께 나온 골프장 조망권이다. 또한 서울에서 청계천 복원공사가 끝난 후에는 하천 조망권에도 관심이 더 높아지고 있다. 이처럼 조망 대상이 되는 것은 강, 하천, 호수, 바다, 공원 등이다. 그러나 조망 대상이 깨끗하지 못하면 조망권이 아니라 혐오시설 취급을 받는다. 도시민의 소득수준이 증가되고 삶의 질이 향상되면서 조망은 아파트 가격에 민감하게 반영된다. 그 원리를 알아둘 필요가 있다. 조망권 프리미엄이 적게는 수천 만원에서 많게는 수억 원까지 형성되는 등 이미 부동산 시세에 미치는 영향이 크다. 최근에는 조망과 소음 모두 아파트 개별 분양가격 산정 시 적극적으로 반영되는 모습을 보이고 있다. 조망을 가격으로 환산하는 방법은 보통 컴퓨터 시뮬레이션을 활용한다. 먼저 조망 대상을 정한다. 조망 대상 중 가장 멋진 풍경을 정한다. 그다음에 등급을 정한다. 보통 10등급 정도로 구분한다. 아파트라면 거실 등 아파트별 기준 지점을 정하고 눈높이를 정한다. 보통 1m 70㎝가 기준이다. 보이는 풍경에 따라 주관적으로 등급을 정한다. 이 등급이 아파트 조망 가격을 결정하는 지수가 된다. 예를 들어 앞이 막혀 한강이 전혀 보이지 않는다면 10등급, 가장 멋진 풍경이 담긴다면 1등급을 매기는 식이다. 1등급 조망에 해당되는 아파트는 1000세대라면 5세대가 나오기 힘들 정도라고 보면 된다. 보통 아파트 신규 분양 시 개별 호실별 가격을 책정하는 것이라면 최종 아파트 가격은 조망, 일조권, 소음, 프라이버시, 구조, 층, 향과 함께 계산한다. 보통 대로변 아파트라면 조망이 좋기 마련이다. 그러나 조망이 좋은 곳은 좋은 만큼 소음이 문제가 될 수 있다는 것도 고려해야 한다. 한강변 등 아주 전망이 좋은 곳이 아니라면 도로변보다는 단지 중간에 있는 아파트가 더 인기가 있는 경우도 있다. 서울 암사동의 어느 아파트는 도로변에 있는 아파트보다 단지 중간에 있는 아파트가 2% 더 비쌌다. 소음이 아파트 값에 영향을 준 것이다. 재미있는 것은 고가의 주택이 밀집한 지역일수록 조망 가치의 주택 가치에 대해 차지하는 비중이 크고, 상대적으로 저가의 주택이 밀집한 지역일수록 조망 가치의 주택 가치에 대해 차지하는 비중이 작다. 또 소득이 높아질수록 경제가 발전할수록 조망이나 소음 등 환경가치에 민감해지고 있다. 천공 조망과 경관 조망의 차이는 무엇일까? 천공 조망이란 주택에서 거실 창을 통해 보이는 하늘의 차폐 정도를 의미하고 경관 조망이란 거실 창을 통해 보이는 주변경관 정도를 말한다. 해당 호수의 거실 내에서 건물의 건축 전후의 경관을 비교하여 조망에 대한 차폐면적을 계산한다. 건물을 신축해서 기존 건물의 조망을 침해하였을 경우 조망권과 관련한 손해액을 산정할 때 쓰는 방식이다. 환경권의 가치는? 일조 및 조망과 같은 환경권의 가치가 주택 가치의 20%에 달한다는 법원의 판결이 나와 있다. 이 중 우리의 눈길을 끄는 것은 무엇보다도 조망권이다. 일조권은 이미 법적으로 그 권리를 인정받은 것임에 반해 조망권은 아직 그 법적 권리를 인정받은 것이 아니기 때문이다. 조망 가치에 관련된 판례들은 2004년 이후 급증하고 있는 추세이다. 일조권은 어떻게 계산할까? 일조권과 조망은 당연히 차이가 있다. 일조권이란 햇볕을 확보할 수 있도록 법률상 보호되어 있는 권리로서, 인접 건물 등에 의해 태양 광선이 충분히 닿지 못하여 생기는 재산적 정신적 피해에 대하여 보상을 청구할 수 있는 권리를 말한다. 컴퓨터 시뮬레이션을 통해 동지를 기준으로 오전 8시부터 오후 4시까지의 시간대별 그림자를 분석하여 호별로 일조 확보 여부를 분석한다. >> 김정렬(金淨烈) 한국일반행정사협회 전임 교수 국내 최초로 부동산 전문가들로 네트워크를 구성, RE멤버스를 설립하고 부동산써브 대표를 역임했다. 한국자산관리공사, 한국자산신탁, 기업체, 금융기관 등에 부동산 자문을 꾸준히 하고 있다. 저서로는 등이 있다.

2016-08-24 11:15
[브라보가 만난 사람] 올해 ‘0’세가 된 현경 교수와 결코 ‘가볍지 않은 우문현답’

“현경 교수를 인터뷰하시겠습니까?” 지인으로부터 전화가 왔다. 순간 멍해졌다. 그녀는 유명인사다. 세계인을 상대로 여성과 환경, 평화를 말한다. 이념의 장벽을 쌓지 않는 종교학자로 180년 역사의 미국 유니언신학대학(Union Theological Seminary in the City of New York, UTS) 아시아계 최초의 여성 종신교수이기도 하다. 고로 1년의 반 이상은 미국 뉴욕에 있으니 지금이 아니면 인터뷰가 어렵다는 뜻이었다. 현경(玄鏡·60). 인생을 두고 영광스러운 자리가 전화 한 통화로 시작됐다. 당황스럽긴 했지만 대답은 예스! 그렇게 세기의 지성을 만났다. 운명처럼 말이다. 서울 종로구 부암동에 무슨 일이… 현경 교수를 처음 만난 장소는 서울 종로구 부암동 주민센터였다. 부암동은 서울 중심에 있지만 고즈넉할 뿐만 아니라 70년대 모습이 남아 있는 곳이다. 그런데 그녀를 만난 지난 6월 30일은 고즈넉한 분위기와는 거리가 멀었다. 풍악대가 동네를 돌아다니며 풍악을 울리고, 화선지에 먹으로 그림을 그리는 퍼포먼스가 주민센터 앞에서 행해지고 있었다. 이날은 부암동 신축 건물과 관련해 건설업체 예지학과 주민 사이에 경관 훼손 및 조망권 침해와 관련한 공청회가 열리는 날이었다. 무엇보다 신축 건물이 세워진 곳은 현경 교수 집 바로 옆이었다. “우리 집 위치가 부암동의 자궁이고 바람골이에요. 이렇게 모든 기운을 막는 건물을 지을 거라고는 상상 못했습니다. 이 집의 기운이 매우 좋아서 아시아, 아프리카, 라틴아메리카의 여성학자나 예술가에게 유산으로 이곳을 작업 공간을 남기고 싶었어요. 부암동의 흐름을 완전히 끊는 명백한 ‘건축 테러’라고 생각해요.” 미국에서 주로 생활하는 현경 교수는 공사 진행상황에 대해 잘 몰랐다고 한다. 여름방학에 집에 돌아왔다가 사태에 직면하게 된 것. 방학 동안에도 강연활동에, 신학자로서 설교, 설법하는 시간도 모자란데 이날만큼은 부암동 주민으로서 분주하게 뛰어야만 했다. 일반인은 이해 못 할 ‘기독교불자’ 그녀의 이력을 보다 가장 먼저 눈에 띄는 것이 ‘기독교불자’라는 말이다. 평범한 지식으로 유일신을 믿는 기독교는 다른 종교를 인정하지 않는다. 물과 기름 같은 종교를 합친 말이 특이했다. 일반적인 사고로 이해할 수 없는 경지라 조심스럽기까지 했다. “난 기독교불자예요. 기독교신학자이고 목사 안수과정을 다 끝냈어요. 불교 법사도 받았죠. 이제 나는 종교의 틀과 이름을 벗어난 거 같아요. 교회에서 설교 할 때는 기독교신학자로, 불교 수양회를 할 때는 불교 법사로서 얘기하죠.” 기독교에서 바라보는 시각이 편하지 않을 것 같다며 우려 섞인 얘기를 건넸더니 그건 그들의 문제일 뿐이라고 답했다. “사실 진보적인 교회도 내 입장을 받아드리기 어렵죠. 내가 불교 법사가 됐으니까요. 그런데 종교 간의 대화는 열린 기독교에서 얼마든지 받아드릴 수 있어요. 21세기는 종교의 틀을 벗어나야한다고 생각해요. 종교가 아니고 영성입니다. 여성운동 관점에서 보면 현대의 모든 고등 종교는 가부장적입니다. 종교에서 지혜와 전통은 배우고 가부장적인 고루한 전통은 이제 버려야 해요. 그래야 종교도 진화가 되죠. 종교가 강물이라면 강 밑에 도도히 흐르는 지하수가 영성이라고 생각해요.” 현경 교수는 현재 종신교수로 있는 미국 뉴욕 유니언신학대학에서 '아시아여성 해방신학'으로 박사학위를 받았다. 이후 세계교회협의회 총회에서 아시아 여성의 영성문제를 제기하고 여성을 억압하는 남성위주 신학을 비판해 세계적인 주목을 받았다. 여성의 시선에서 종교와 사회를 바라보고 활동하며 자신 있는 여성의 삶을 말하고자 한다. 그래서 그녀의 종교 철학에는 ‘여신’이라는 표현이 쓰인다. “나는 ‘여신’이라는 존재 혹은 기호를 만들어서 여성의 내적 지혜 혹은 신성에 관해 설명합니다. 여성이 너무 낮게 살지 말고 스스로 여신으로 살자는 의미죠, 여자들이 자기를 찾고 싶은데 뭔가 좀 당당하면 “나쁜 여자다”, “마녀가 좋다” 혹은 “공주다”, “아줌마다”라 말하면서 세상이 단정 지어 버리잖아요. 그런데 우린 다 여신이에요. 가장 깊은 신성과 우주가 우리 안에 들어와 있어요. 뭐 유치하게 남자와 동등함을 얻으려고 하는 것이 인생의 목적이 아니잖아요, 30대는 조금 힘들어요. 그런데 40대가 되면 조금 바라보는 시선이며 생각이 나아지죠. 그런 면에서 나는 여자가 40, 50대가 굉장히 예쁜 거 같아요. 60대도 예쁘잖아요?“ 여성으로서 환경과 평화를 이야기하다 현경 교수는 종교학자, 교수라는 직업 이외에 여성으로서 환경과 평화에 대한 문제에 대해 실천하고 움직이는 사람이다. 우선 그녀가 말하는 에코페미니즘, 환경 여성해방운동은 무엇인가. “환경과 자연해방, 환경의 문제와 여성문제가 근본적으로 철학적으로 연결돼 있다고 보는 거죠. 자연해방과 여성해방이 같이 가야 한다는 거죠. 에코페미니즘은 1974년 프랑스의 여성 철학자 프랑스와즈 드본느(Francoise d’Eaubonne·1920~2005)가 만들어낸 말이에요. 환경운동과 여성운동을 합쳐서 만든 말이에요. 나는 ‘살림이스트’란 말을 만들었어요. ‘살림살이’라는 뜻도 있고 자신과 타인, 지구를 살리는 일도 ‘살림’입니다. 내 안의 신성을 돌보고 내 이웃, 사회, 지구 전체 등 주변의 생명체들을 돌보는 게 바로 ‘살림’이죠. 공격과 충돌이 아니라, 상생과 대화를 믿는 게 바로 ‘살림이스트’, 한살림운동이나 여성 환경운동연대가 다 에코페미니스트고 살림이스트라고 할 수 있습니다.” 여름과 겨울방학 때 현경 교수는 주로 여성· 환경· 평화운동을 하는 사람들과 많은 일을 한다. “2015년에는 전 세계 노벨평화상 받은 여성평화운동가 30명과 함께 평양에서 경의선 육로를 통해 한국으로 걸어왔던 ‘위민크로스 DMZ(Women Cross DMZ)’ 걷기행사를 했어요. 그 전에는 달라이 라마(達賴喇嘛), 아크비숍 데스몬드 투투(Archbishop Desmond Tutu) 등 노벨 평화상 수상자들과 20년 동안 전 세계 분쟁지역을 다니면서 평화의 다리를 놓는 일을 했어요. 멕시코의 치아파스, 북아일랜드, 캄보디아, 남한과 북한, 팔레스타인. 이스라엘 등 여러 분쟁지역을 다니면서 어떻게 하면 서로 평화를 만들 수 있을까 같이 나누는 일을 주로 했어요.” 편견을 이겨내는 삶 이렇게 활달하고 시원하고 생각을 표출하는데 스스럼없는 현경 교수지만 많은 편견을 이겨내고 살았다. 1989년부터 7년간 이화여자대학교 기독교학과 교수로 재직할 당시 그녀의 교수실에는 전 세계를 돌면서 수집한 여신상이 방 한가득 꾸미고 있었다. 그 방에서 학생들과 쌓은 추억을 되살리며 황홀했다고 회상했다. 그러면서도 종교적 입장이나 반제도적 성향으로 비춰졌던 자신의 행동 때문에 학교와 마찰은 피할 수는 없었다고 했다. 하지만 현경 교수는 자신만의 방식으로 버텼다. “세 가지 방법이 있어요. 첫째, 완전히 깎으면서 도가 트는 방법. 두 번째, 아예 안 깎고 내 멋대로 사는 방법, 그리고 세 번째는 그냥 욕먹어가면서 적당히 사는 거예요. 대신 욕먹을 때 상처받지 말아야죠. 그냥 저들은 나를 오해할 권리가 있고 나는 해명할 의무가 없다고 말이에요. 그냥 그들의 생각이고 나는 내 생각이고 이렇게 생각하면 편해요.” 모든 게 좋아 보이는 뉴욕 생활도 사실은 만만치는 않다고 했다. “아무래도 뉴욕의 백인 학교에서 교수를 한다는 건 인종차별주의라든가 백인들의 문화적인 제국주의와 부딪히지 않을 수 없어요. 그런데 어떤 방식으로든지 잘 싸워가면서 살아가는 거죠. 자기 삶을 사랑한다는 것은 맷집이 키우는 거라고 생각해요. 맞게 되면 내가 이렇게 했으니까 맞는 거구나. 단 상처 받지는 말아야죠, 그렇다고 매를 맞지 않기 위해서 내 말을 안 할 수 없잖아요? 내 목소리를 내면서 매를 안 맞으면 제일 좋겠지만, 매를 맞게 되면 기꺼이 맞고 또 확 풀고 살아요.” 현경 교수가 처음으로 사람처럼 느껴지는 순간이었다. 영성과 종교적 관념을 얘기하는 그녀와는 또 다른 이미지였다. 이에 현경 교수는 “당연히! 안 그러면 어떻게 살아남았겠냐”며 교수가 되고 박사가 되는데 수석으로 들어가 수석으로 나왔기에 맷집도 필요했고 패기도 필요했다고 말했다. 한국애서 현경은 ‘빡’세게 살아야 했다 그녀의 경력을 보면 그 누가 봐도 ‘나쁘지 않은 삶을 살았네’라고 생각할 것이다. 수학의 전 과정을 수석으로 들어가 마쳤다는 그녀가 좀 얄밉게도 느껴졌다. “난 공부 잘하는 사람이 아니었어요. 원래의 꿈은 예술가였다. 미술이건 무용이건 연극이건. 그런데 아버지의 사업이 망했어요. 매번 꼴찌만 했는데 생존 때문에 공부 열심히 했죠. 학교도 못 가게 생겼더라고요. 그래서 하루에 4시간만 자고 공부했어요. 전액장학금 받으려고. 그래서 내가 중학교 때부터 박사학위 받을 때까지 학비를 한 번도 내 본 적이 없게 된 거예요. 대학을 들어가선 학생운동을 만났고 그땐 그럴 수밖에 없던 시절이니까. 인문계열로 들어가서 하고 싶은 공부 다 하고 3학년 때 신학전공하고, 철학를 부전공했으니 철학적 신학을 공부한 거죠.” 뉴욕에서의 삶, 교수, 학자 그리고 탱고 그래도 종신교수로서의 삶은 행복하다. 죽을 때까지 가르칠 수 있고 세계에서 모인 학생들과 함께 공부하는 자체만으로도 좋다. “제가 가르치는 것이 불교와 기독교의 대화, 아침의 불교 명상, 신비주의와 현명의 영성, 에코 페미니즘과 지구 영성, 종교와 평화 등입니다. 내 과목이 재미있는 것은 내가 그냥 교수가 아니더라도 일생동안 그 분야에 관련한 책을 보면서 살고 싶어요. 근데 내가 하고 싶은 공부를 하면서 가르치면서 그걸로 돈을 버니까 너무 괜찮은 거죠. 그리고 뉴욕에서 저는 끊임없이 공부해요. 미술사를 공부하고, 문학 클럽에 들어가서 한 달에 한 번씩 세계고전을 계속 읽고 아르헨티나의 탱고를 배워요. 너무 예뻐요, 정기적으로 배우러 다녀요. 내가 즐겁자고 하는 거죠. 부에노스아이레스에 갔을 때 완전히 반해서 배워야겠다고 생각했어요. 늙은 여자가 추기에 딱 예쁜 춤이 탱고인 거 같아요. 젊은 여자들은 잘 이해 못할 거 같아요.” 뉴욕의 삶이 너무 빡빡해 보였다. 쉼 없이 가르치고 공부하고 또 뭔가를 배우는 바쁜 삶의 연속 같았다. “월요일부터 금요일까지 정말 열심히 일하죠. 새벽에 일어나서 명상하고 학생들 가르치고요 그런데 금요일 오후부터는 모든 걸 닫아요. 인터넷도 안 해요. 그리고 주로 자연에서 시간을 보내요. 등산을 한다든지, 운동은 한다든지, 바다에 간다든지 일하고는 전혀 상관없는 자연 속에서 많이 쉬려고 해요.” ‘졸혼’ 그녀, 몇 살이 됐건 연애하고 살아야지 현경 교수의 결혼 생활에 대한 이야기도 들을 수 있었다. 무척이나 사랑했던 사람과 결혼해 10년을 살았고 이혼이 아닌 ‘졸혼(卒婚)을 했다. “서울대 학생이었는데 노동운동, 농민운동을 하던 사람이었어요. 그 사람에 대해 표현하라면 그 당시에는 예수와, 체 게바라, 안드레아 보첼리를 섞어 흔든 사람이었다고 말해요. 7년 동안 연애를 하고 결혼했고 10년을 살았어요. 학생운동을 하다가 둘 다 납치되고 고문당했는데 저와 남편은 심리적으로 굉장한 트라우마를 받았고, 나는 그 경험으로 완전히 전사가 돼 나왔어요. 고문 없는 세상, 독재 없는 세상을 만들고 싶었어요. 그런데 남편은 그러지 못 했어요 그러면서 남편은 강성인 사회운동가에서 말도 못하게 보수적인 기독교 목사가 됐어요. 많이 사랑하지만 도저히 살 수 없는 지경에 이르러서 결혼한 지 10년 만에 정리를 했죠. 아이도 낳을 수 없었어요. 서로 조율이 안 되는 상황에서 아이를 낳는 것은 생각할 수도 없었어요, 나는 이렇게 기도를 해요. 내가 그 사람을 열여덟 살에 만났는데 어린 시절 내 영혼과 내 모든 것을 다 바쳤던 애인이자, 친구이자 동지였던 그런 사람이랑 젊은 여성이 할 수 있는 가장 열렬한 연애를 했던 거 같아요. 첫사랑이었어요. 그래서 결혼할 수 있게 해줬던 하나님께 감사드린다고. 이후 결혼을 졸업했어요. ‘졸혼’을 했어요. 결혼은 인생에 있어서 한 번으로 족한 거 같아요. 세계는 넓고 남자는 많다. 그래서 세계의 아름다운 남자들과 연애를 하면서 살았죠.” 문득 30대 때 현경 교수가 궁금해졌다. 여전사로 느껴지고 혼자 인생을 짊어진 것 같은 느낌이지만 쉽지 않은 삶은 아니었을까? “그 나이 때 이 세상 욕은 다 먹고 살았어요. 마녀다, 이단이다 온갖 얘기 다 듣고 살았죠. 이혼했기 때문에 이혼녀 주홍글씨도 달고, 이혼했으면 불행해야 하고 어디 구석에 숨어서 죄인처럼 살아야 하는데 불행하지도 않고 더 예뻐지고 연애하고 결혼도 안하고 말이죠. 많은 사람들이 칼을 던졌어요. 그런데 자기가 행복한 사람은 ‘칼’을 안 던지고 잘하고 있다고 말해 줬고, 무척 부러워했어요, 자기가 불행한 사람은 나를 너무 미워했죠. 온갖 욕을 하면서. 결국은 맷집을 기르는 수밖에 없죠(웃음). 저는 이제 0살입니다. 120까지 살 거예요 아직도 현경 교수에 대해 어렵게 느낄지 모를 독자에게 한 말씀 부탁했다. 그녀가 아무리 괴짜 같아도 우리 독자들과 동시대를 살아 온 친구이자 연인이지 않은가. “나는 지난 60년을 나한테 가장 진실한 것이 무엇인가, 그 목소리를 따라서 파란만장하게 살아왔어요. 산전수전, 공중전, 핵전쟁까지 겪었어요. 한국에서 60이 돼서 환갑이 된다는 것은 육십갑자가 끝나는 거잖아요? 근데 나는 전생이 끝난 사람입니다. 이제부터 살아야 하는 60년은 제 삶이 컴퓨터 프로그램이라면 완전히 새롭게 리셋 했어요. ‘0세’이라고 생각해요. 새로운 삶은 치유자, 치유적 예술가 그리고 영적 안내자로 살아가고 싶어요. 여태까지 그걸 준비하는 과정이었죠. 지난 3~4년 동안 독일에서 자아초월심리학을 배웠고 행할 수 있는 자격도 얻었어요. 이제 더 많은 시간을 종교, 영성, 예술, 사회운동, 치유, 이런 걸 다 종합해서 내 내면의 문제와 사회변혁이 분리되지 않는 예술 그리고 영성이 분리되지 않는 개인적인 치유와 사회적인 치유가 분지되지 않는 그런 에너지를 만들어 내고 싶습니다. 그 에너지로 사람들에게 도움을 주는 일을 하면서 앞으로 60년을 살고 싶어요. 하늘이 허락하는 한 120세까지 살고 싶어요.” 그녀와의 시간은 어려우면서도 낭만적이었다. 사실 ‘어디서부터 어떻게’라는 생각에 조급했고 이 방대한 얘기를 어떻게 풀 수 있을까 고민했다. 사실 그녀와 한 이야기는 인터뷰에 써놓은 것보다 더 오묘하고 깊다. 인터뷰라기보다 돈 주고도 못 사는 가르침의 시간이었다. 가을로 접어든 뉴욕의 어딘가에서 멋진 남자와 탱고를 추고 있는 그녀를 생각하며…

2016-08-23 13:49
[브라보가 만난 사람] 연극연출가 이윤택 인터뷰-⓹

본인이 생각하는 가장 좋은 작품과 안 좋은 작품에 대해 물었다. 그런데 우“단연 최고의 작품은 입니다. 는 사실 내가 만들었다기보다는 우리 조상의 집단의식을 발견한 것입니다. 워스트 작품은 또 다른 나의 베스트라고 생각하는데 입니다. 내가 가지고 전통과, 현실과 예언적인 것과 이런 것들 모두 포함된 것인데 평단에서 좋지 않은 평가를 받았어요. 는 내가 너무 앞질러 갔어요. 그런데 김숙현이라는 분이 도솔가를 가지고 엄청 긴 논문을 썼더라고요. 알고 보니까 그분의 석사학위 논문이더라고. 라는 작품이 연극 학자들에게 공부할 수 있는 텍스트가 됐다는 점에서 워스트라고 할 수 없으니 내 인생에는 워스트인 작품을 없지 않을까요? 제 작품에 워스트는 없습니다.(웃음)!” 형이상학적 가족사랑? 가족을 패거리 품 안에… 이윤택은 연극 생활을 시작하고 나서 단원들과 줄곧 생활해 왔다. 국내는 물론 외국 각지를 돌며 공연하고 강의하는 삶, 쉬지 않는 일상을 반복했다. 연극 장인에게 가족은 삶에서 어떤 의미일까? 어떤 아버지, 가장으로 살아왔을까? “사람들은 내가 가장으로서 행동을 안 한 것으로 알고 있는데 절대 그렇지가 않아요. 결과론적으로 얘기하면 안사람이 밀양연극촌 자료관장으로 있고, 큰딸이 연극·뮤지컬 작가이자 연출가고, 내 작은딸은 도요출판사 일을 하고 있어요. 그러면 내 가족이 완전 100% 가업을 물려받고 있는 거잖아요? 가정을 팽개친 아버지라고 할 수 없죠.” 이 특별한(?) 예술인 가족은 지금도 같이 살지 않는다. 이윤택은 도요에, 부인 이연순씨와 두 딸 채경, 상경 자매는 밀양연극촌 안에 있는 집에 살고 있다. “나는 일상적인 것과 가정적인 것을 경계하는 사람입니다. 왜냐면 예술적 거리라는 것이 필요해요. 너무 일상적인 것과 가정적인 것은 예술적이지 않다고 보거든요. 예술은 좀 낯선 것이다, 가정적이지 않아 보이죠. 하지만 대단히 창조적이고 형이상학적인 측면에서 나는 결코 가정적이지 않다고 볼 수 없어요.” “딸들이 서운해 한 적은 없었나?”라는 질문에 목소리를 죽이며 “많이 하지, 많이 하지”라고 말하는 이윤택. 그러면서도 본인은 무조건 아버지로서 좋은 사람이었다고 말하는 모습에 웃음이 나왔다. 카페 ‘오아시스’를 운영하고 싶습니다 마지막으로 그에게 편안한 질문을 던졌다. 평생을 내달린 그에게도 나름 색다른 인생에 대한 갈구가 있지 않았을까? 흥미롭게도 커피숍을 운영하고 싶다고 했다. “부산 국제시장 근처에 ‘오아시스’라는 커피숍이 있었어요. 당시 돈으로 80원만 내면 하루 종일 있어도 뭐라 하지 않는 곳이었습니다. 그 커피숍이 문을 닫던 날 마지막 손님이 나였죠. 그날 다짐했죠. 그런 다방을 만들겠다고요.” 20대 젊었던 시절 도서관이며 음악실이었던 공간의 따뜻함을 잊을 수가 없다고. 현재 부산 기장군에 신축 중인 6층짜리 가마골 소극장의 건물 1층은 포장마차로, 2층은 카페 오아시스로 꾸밀 생각이라고 한다. 위층은 극장과 극단 사람들을 위한 공간이 될 것이라고 덧붙였다. “커피는 바리스타 자격증 있는 단원이 하면 될 것 같고, 나는 음악을 틀어주는 것 정도는 할 수 있을 거 같습니다(웃음).” 시간은 그에게 남다른 여유와 또 다른 시도를 주고있다. 휘몰아치던 폭풍을 맞은 뒤 푸르고 따뜻한 숨으로 정화해 버렸다고나 할까? 기 세던 그에게서 잔잔한 흐름이 느껴졌다. 현재 그는 올해 하반기 부산 기장 가마골소극장과 서울에 삼공스튜디오 개관을 앞두고 있다. 그의 또 다른 도전과 방랑은 계속될 것이다. 살아 있는 동안은 날마다 축제라 그가 말했듯. -끝.

2016-07-19 16:01
[라이프 트렌드] ③ 패션 마무리 4종 세트!

패션을 완성하는 데 있어 옷과 함께 소품의 역할도 중요하다. 남자와 여자, 개인의 기호에 따라 다르고 다양한 아이템들이 많이 있다. 시니어가 선택해야 할 패션 마무리 4종 세트를 정리해봤다. 더운 여름 스카프는 필수 스카프만큼 비교적 저렴하면서도 실용적인 소품은 없을 것 같다. 단조로운 옷에 활기를 불어 넣어주고 다양한 용도로 활용 가능하다. 스카프가 꼭 겨울에만 필요할 거라 생각했다면 생각을 바꾸는 것이 좋겠다. 여성패션브랜드 베르띠 연희동 매장 오금희 실장은 ‘스카프는 여름에 더 많이 필요한 아이템’이라고 조언했다. 에어컨 사용으로 실내외 온도 차가 많이 나기 때문이다. 자연스럽게 에어컨 앞에서 숄처럼 몸을 감쌀 것이 필요하다. 특히 기관지가 약한 시니어는 가방에 작은 스카프 하나는 가지고 다니시길. 봄·여름에는 구김이 가도 멋스러운 분위기 연출이 가능한 린넨 소재를 권한다. 재킷 안에 입는 티셔츠보다 더 그날의 패션을 좌우해주는 것이 스카프다. 시니어의 경우 멋을 부리고 싶은데 액세서리 사용을 꺼리는 경우가 있다. 편하지 않고 행동에 거슬리기 때문이다. 스카프는 날씨가 안 좋을 때, 우아하게 하고 싶을 때, 여름에 탁한 색의 옷을 입었을 때 분위기를 반전시키는 역할을 한다. 가방, 가벼울수록 좋다 나이가 들면 아무리 가벼운 가방이라도 어깨가 아파서 들기 싫어진다. 그래서 가죽 가방 대신 가벼운 천 가방에 손이 가기 마련. 연희동 골목에서 발견한 가죽 수공예 브랜드 플라네르는 무겁고 딱딱한 가죽 가방의 단점을 보안해, 주위의 시니어 사이에서 입소문이 나기 시작했다. 무조건 가방은 가벼워야 한다는 것에 중점을 두고 만들었다. 루이비통 가방 손잡이로 사용하는 천연 가공된 소가죽에 쪽빛으로 색감을 입혔다. 가죽의 성질, 가방을 사용하는 사람의 성향에 따라 색깔이 달라지는 게 쪽 염색의 매력. 시간이 지나면 자연 태닝이 된다. 어떻게 사용하느냐에 따라 진청이 되기도 하고 카키색 혹은 노란색으로 변한다. 금속 장식이 없고 형태가 단순한 이유도 무게 때문이다. 제품을 구입하는 시니어는 주로 작은 사이즈를 찾는다. 100% 손바느질로 제작된다. 주문 제작이기 때문에 사이즈는 조정할 수 있고 주머니 추가도 가능하다. 어떤 신발을 신으시겠습니까? 건강에 신경 쓸 나이. 기능성 신발을 찾는 시니어들이 많을 수밖에 없다. 특히 요족(발의 아치가 비정상적으로 높아져 있는 변형으로 평발의 반대변형)인 경우 무릎 통증이, 평발인 경우 허리 통증이 있을 수 있다. 발의 형태에서 오는 압력의 차이에 따라 골반이 틀어지기 때문에 신발 선택에 각별히 유의해야 한다. 굽은 될 수 있는 대로 낮은 것을 권한다. 3.5cm 밑으로 신는 것이 가장 적당하다. ‘수제화 소상공인 협동조합’에 따르면 이곳에서 수제화를 주문 제작하는 시니어 여성의 경우 10명에서 3명꼴로 엄지발가락이 위로 들리고 틀어지는 무지외반증을 앓고 있다. 20대서부터 신어온 하이힐 등으로 발에 악영향을 준 것이다. 230g정도 되는 경량화나 발 형태에 맞춘 기능성 수제화를 신어 조금이라도 건강한 걸음걸이를 유지하자. 기능성을 강조하지만 스타일은 버릴 수 없는 법. 키 높이 굽을 찾는 시니어 남성도 많다. 7cm 키 높이 굽의 경우 밖으로 5cm굽을 보이고 발등을 높여 2cm를 안으로 숨기는 방식으로 제작한다. 오히려 시니어 여성들은 낮은 굽에 어두운 계열을 찾는다고 수제화 소상공인협동조합 측은 덧붙였다. 신중년의 청바지, 이렇게 고르자 중년 남성이 청바지를 고를 때 고민은 흔히 두 가지로 축약할 수 있다. 첫 번째, 밑위(허리 버클부터 다리 사이까지의 길이)가 넉넉한가? 둘째, 통은 좁지 않은가? 30대의 허리 32사이즈와 5,60대의 32사이즈는 확연히 다르다. 나이가 들면서 골격과는 무관하게 배에 지방이 쌓이고 엉덩이와 허벅지의 형태에도 변화가 생기기 때문이다. 같은 32사이즈라도 젊은이의 청바지는 중·장년층에게 불편할 수밖에 없다. 그렇다면 어떤 청바지가 신중년에게 적당할까? 중년 청바지 전문몰 ‘두 번째 청춘 주인’(www.juinn.co.kr)의 임수정 대표는 ‘밑위가 길고, 배꼽 위에서 버클을 잠글 수 있어야 중년에게 편안한 청바지’라고 조언했다. 또한 원단이 피부에 닿지 않게 허벅지부터 종아리까지 통이 넉넉한 것이 좋다. 일자로 쭉 떨어지되 다리에 전혀 붙지 않는 ‘일자(스트레이트)핏’ 혹은 그보다 더 통이 넓은 ‘루즈핏’ 청바지를 고르는 것이 좋다. 신축성 좋은 원단을 고르는 것도 중요하다. 통이 넉넉하다 하더라도 소재가 뻣뻣하고 무거우면 움직임을 방해해 청바지 입기가 꺼려질 수 있다. 그렇다면 어떻게 매치시켜서 입어야 좀 더 멋진 중년의 청바지룩을 완성할까? 바로 콤비 재킷과 셔츠, 구두와 청바지의 조합이다. 쉽게 말해, 정장 바지를 청바지로 대체하는 방법. 깔끔한 셔츠에 청바지를 입고, 벨트와 구두는 같은 색으로 맞춰 착용한다. 여기에 캐주얼한 정장 재킷까지 더한다면 젊은 친구들은 감히 따라올 수 없는 중년남성의 중후함이 완성된다.

2016-05-09 08:51
[자본론에 대하여 PART4] 돈을 남기거나 다 쓰는 11가지 방법

경제성장이 불투명한 지금, 부모에서 자식으로, 손주에게 자산을 배분하는 ‘세대간 원조’가 필요한 시대이다. 토마 피케티가 ‘21세기 자본’에서 밝힌 부등식 자본의 수익률(r)이 경제성장(g)을 능가한다는 의미[r>g]다. 즉 자본가가 주식과 투자로 번 돈이 일반국민의 소득 성장보다 커져 격차가 확대되는 것을 의미하는 셈이다. 이런 격차의 시대에 할아버지와 할머니가 손주를 위해 자산을 남기는 것은 매우 중요한 일. 자신의 세대만 행복을 누릴 것이 아니라 쌓은 재산은 다음 세대에게 선물해야 한다. 자산가들은 금융자산, 부동산, 현금 등 세 가지 별로 남기는 사람과 남기지 않은 사람들 두 가지로 분류된다. 정리 이태문 동경 통신원 gounsege@gmail.com ◇ 금융자산 >> 남기자 파 △ 장기투자로 자산을 늘린다 장기투자란 자신이 응원하고 싶은 기업에 투자해 그 성장과 함께 돈이 늘어나 되돌아오게 하는 것이다. 장기투자에서 가장 중요한 것은 시간이다. 시작하는 시기는 이를수록 좋다. 일반적으로 일해온 사람이라면 막대한 자산을 갖고 있는 것도 아니기에 그걸 더욱 늘려서 처음으로 ‘어떻게 남길까’라고 생각할 여유가 생기는 것이다. 퇴직 후에도 20년 정도 인생은 계속되니 아무것도 하지 않으면 자신의 생활이 불가능해질 가능성도 있다. 장기투자를 시작하면 돈이 느는 흐름을 타고 생활할 수 있어 여유를 유지하게 된다. △ 장기투자를 후세에 남긴다 진짜 투자가는 ‘돈을 지니고 있는 게 아니라 세상에 돌린다’는 가훈 아래 일하고 기업을 응원하는 것으로 사회에 공헌하며 몇 대에 걸쳐 부를 축적해 가는 것이다. 알뜰하게 쌓아올린 돈이기에 소중하게 길러가고 싶다는 욕심도 생기는 것이다. 자산을 물려줄 때는 자손에게 그러한 교육도 함께 할 필요가 있다. 돈이 세상을 위해 일한다는 점, 자신이 그 기업을 응원하는 이유 등을 자식과 손주에게 알려줄 것. 그러면 후손들도 돈과 함께 ‘그런 식으로 살아가라’라는 당신의 마음을 소중하게 받아들여 의미 있게 돈을 쓸 것이다. 예를 들어 1000만엔이라는 돈을 상속해도 받은 쪽은 2~3년 놀며 살면 끝나 버린다. 과연 그게 좋은 상속이라고 하겠나? 그리고 어떤 투신도 소액으로 현금화할 수 있어 주식과 달리 받는 측도 쪼개서 상속세를 낼 수 있다. 이런 식으로 자식과 손주의 부담도 배려해야 한다. >> 안 남기자 파 △ 의미 있는 기부를 한다 돈을 소중히 키우면 ‘어떻게 쓸 것인가’에 대해서도 자연스럽고 진지하게 생각하게 될 것이다. 기부는 자신의 꿈과 생각, 인간성이 그대로 드러나는 일이다. 기부를 할 때 조심하지 않으면 안 되는 것은 ‘죄 만들기’의 위험성이 도사리고 있기 때문이다. 예를 들어 기부를 받는 곳의 활동이 시간이 걸리는 경우 어느 날 갑자기 자신의 사정으로 기부를 그만두면 겨우 움직이기 시작한 기부처의 활동도 중지되고 만다. 특히 기부의 도움으로 활동하고 생활하는 사람들이 낭패를 당하게 된다. 돈을 내는 것만으로 만족해서는 안 된다. 자기 세대에서만 기부가 끝나지 않도록 자식과 손주에게 자신의 생각을 제대로 알리는 것도 잊으면 안 된다. △기부하면서 활동에 참가 돈이 어디서 어떻게 쓰이는지 불투명한 곳에는 기부하지 말 것. 그리고 기부하는 것만이 아니라 기부처에 노동력을 제공하면 더 의미있게 사회공헌을 할 수 있다. 가능한 범위에서 도우미 활동을 지원한다. 기부만이 아니라 주체적으로 관여하는 것으로, 고령자도 정년 퇴직 후 평생 사회와 이어질 수 있다. 자식과 손주에게 그런 모습을 보여준다면 돈만이 아니라 기부활동에 관한 생각도 이어질 수 있는 것이다. ◇ 부동산 >> 남기자 파 △ 신축 아파트 경영 부동산을 똑똑하게 남기는 대표적인 방법은 신축 아파트 경영이다. 갖고 있는 자금으로 땅을 대출 구입해 아파트를 짓고, 월세로 경영하는 것이다. 어느 시대든 젊은 사람들은 도심에서 살기를 동경한다. 그런 20~30대의 젊은 세대를 겨냥한 아파트 경영은 장래에도 안정된 투자라고 하겠다. 자신은 월세 수입으로 얻은 돈에 연금을 얹어 입지 조건이 좋은 아파트를 빌리든지 사든지 해서 유유자적한 삶을 보내면 된다. 그리고 10~20년 뒤 도심에 구입한 아파트 대출을 다 갚은 시점에 손주에게 물려주면 된다. 그렇게 하면 손주에게는 월세수입이 큰 도움이 된다. 경제적으로 여유가 생기면 자신이 좋아하는 일에 몰두할 수도 있다. △ 좋은 대출은? 임대 병용 주택을 지어서 한쪽은 빌려주고 또 다른 한쪽에 사는 것도 좋은 방안이다. 월세 수입으로 대출을 갚고 남은 돈을 생활비로 돌린다. 그 경우 아파트 대출(투자대출)이 아니라 주택대출을 받을 수 있어서 더욱 낮은 금리로 융자를 받을 수 있다. 부동산 투자에서 ‘좋은 대출’이란 은행에서 돈을 빌려 입주자가 갚도록 하는 것이다. 남은 월세수입은 자신의 재산. >> 안 남기자 파 △ 일찌감치 판다 손주에게 확실하게 월세수입이 있는 아파트를 남기길 권하고 싶지만, ?아파트 경영이란 모험은 못 하겠다’라는 사람들에게 다음 방법을 제안한다. 첫째, 지금 사는 집을 매각할 것. 입지에 따라 다르지만 알다시피 거품이 빠지고 나서 토지가격이 상승할 기미는 없다. 오히려 내려갈 가능성이 더 높다. 지금 매각해서 역 앞 아파트로 이사하는 쪽이 무난하다. 피케티는 ‘21세기 자본’에서 빈부의 격차가 확대되는 것은 자본주의의 원리라고 말했는데, 일본에서 현재 두드러진 것은 ‘토지의 격차’다. 값이 오르는 토지와 떨어지는 토지로 양극화됐다. 팔 것을 생각한다면 도심에 사는 사람은 혹시 상승할지도 모르는 토지가격의 변동을 조사하고, 교외와 지방에 사는 사람은 서둘러 매각하길 권한다. △ 빌린다 입지가 좋은 집이라면 누군가에 빌려주고 자신은 역 앞 아파트에 살자. 20만엔 정도로 빌려주고 10만엔에 역 앞 아파트를 빌리면 남은 10만엔이 생활비다. 다만 ‘아무도 빌리지 않겠지’라고 판단되는 곳이라면 빌려주기 위한 지혜가 필요하다. 살고 있는 집을 매각해 그 집을 빌려 살 수도 있다. 해외에 살고 있는 딸 내외가 귀국해서 살 집을 사전에 구입해 두는 경우이다. 교섭하기에 따라서는 딸 내외가 귀국하기 전까지 싸게 빌려 살 수도 있을지 모른다. 실제로 그런 경우도 있다. △ 기부한다 전국에 빈집이 820만호나 있는 시대. 인구감소의 사회가 도래하기에 향후 빈집이 증가할 것은 틀림없다. 아무리 집과 토지를 무상으로 기부한다고 해도 지방자치단체와 NPO법인으로부터 ‘필요없다’는 답변을 받는 것도 각오해 둘 필요가 있다. 어느 시의 경우 집을 기부한다고 신청해도 이미 빈집이 1만호나 돼 받아들이지 못한다고 한다. 해체비용도 들고, 빈터로 만들면 고정자산세가 6배가 된다. 기부를 생각한다면 서둘러 결정하라.

2015-08-24 09:07
[COVER STORY-⑥]日 꿈의 라이프 위협하는 6가지 강적 퇴치법

‘인생 90년’의 시대를 맞이한 장수사회 일본, 10월 13일 간행된 경제시사지 [프레지던트(President)](통권 884호)는 특집 ‘부자 노후 빈곤 노후, 당신은 어느 쪽?’을 기획해 정년 후 꿈의 라이프를 위협하는 6가지 강적을 정리하면서 그 퇴치법을 소개했다. 눈에 보이지 않는 노후의 불안감을 없애는 전문가의 조언을 포함해 그 해소 방법에 대해 살펴보자. 첫째, 연금 감액 수입 대비 연금이 차지하는 비율을 나타내는 일본의 소득대체율은 일본 정부가 설정한 표준세대의 경우 평균 수입 월 34만8000엔 가운데 62.7%를 차지한다. 연급 지급은 21만8000엔이다. 이것이 전문가가 추정한 재정 검증의 결과, 최악의 경우 2015년에는 50% 수준인 약 17만 엔으로, 나아가 2072년 35% 수준인 약 12만 엔으로 축소될 것으로 예상됐다. 닛세기초연구소의 주임연구원 나카시마 쿠니오(中嶋邦夫)씨는 “연금 감액에 대응하는 법은 ①절약하기 ②계속 일하기 ③돈 모으기의 세 가지 선택이 있지만 현실적으로 절약은 어렵고 저축이 없으면 일할 수밖에 없다. 나이가 들어서도 일하는 것에 저항감이 있을지 모르겠지만, 30년 후에는 인구의 약 40%가 65세 이상이 된다. 국민의 40%가 일하지 않으면 나라가 꾸려지지 않기에 고령자라도 일하는 게 자연스럽게 될 것이다”고 밝혔다. 잡지는 최악의 경우로 연금 삭감률을 후생연급 22%, 기초연급(국민연금) 60%로 내다보면서 기초연금만 수령하는 자영업자와 후생연금 및 기업연금을 수령하는 회사원 사이에 상당한 차이가 생겨나 ‘세대간 격차’만이 아닌 ‘세대대 격차’에 주의할 필요가 있다고 주장했다. 그렇다면 연금감액을 전제로 한 충분한 저축액은 얼마일까? 파이낸셜플래너 고야 요이치(小屋洋一)씨는 “3000만 엔 정도는 준비해 뒀으면 한다”고 조언하면서 “연금생활자는 평균 매년 70만 엔 정도 지출 초과로 퇴직 후 25년을 지낸다고 가정한다면 합계 1750만 엔이 필요하며, 연금지급액이 20% 줄어들 것을 가정한다면 1000만 엔이 더 필요하다”고 분석했다. 아울러 경단련(경제인단체연합) 소속의 대기업은 평균 2000만 엔의 퇴직금이 나오지만, 중소기업은 평균 1000만 엔 정도로 그중에는 지급하지 않는 기업도 있기에 집이 없고 개호를 받는 경우 더 추가 비용이 발생될 우려가 있다. 따라서 민간의 연금상품과 저축으로 미리 노후에 대한 만전의 준비가 필요하겠다. 둘째, 팔리지 않는 집 일본 총무성의 2013년 주택 및 토지통계조사에 따르면 국내 총주택수 6063만호 가운데 13.5%가 빈집이라고 한다. 부동산 컨설턴트 나가시마 오사무(長嶋修)씨는 “고령자가 돌아가시면 빈집으로 방치되고, 젊은 사람들은 신축 맨션에 살려는 구도이다. 게다가 현재 일본의 주택소유율은 약 60%이지만, 집 구입 의향이 저하돼 앞으로 더욱 떨어질 거로 예상된다”고 밝히면서 “확실하게 가격 상승이 예측되는 부동산과가치가 떨어지지 않을 경우는 제외하고 팔린다면 지금 당장 파는 게 좋다. 향후 20년 일본의 주택가격은 매년 2%씩 하락된다는 계산도 있다”고 조언했다. 아울러 올해 8월부터 실행된 ‘개정 도시재생 특별조치법’의 이른바 ‘콤팩트시티정책’에 따른 우대조치를 받을 수 있는 지역의 물건을 노려볼 만하다고 덧붙였다. 콤팩트시티란 시가지의 공동화 현상을 해소해 범위를 작게 유지하면서 걸어다닐 수 있는 범위의 생활권에 커뮤니티를 재생해 살기 편안한 마을 만들기를 목표로 한다. 또한 현재 지은 지 20~25년이 넘으면 가치가 제로로 평가받고 있지만, 내년부터 바뀌는 중고주택에 대한 건물평가법도 주목할 필요가 있다고 덧붙였다. 건축 햇수는 같아도 건물의 질과 노화 정도 등에 따라 자산 가치의 차이가 생기기 때문에 진정한 의미의 자산 가치가 평가받는 시대가 온다고 밝혔다. 셋째, 의료비 부담 증가 올 4월부터 70~74세 고령자의 의료비 자기 부담률이 10%에서 20%로 올랐는데, 현재 국민이 병 치료를 위해 의료기관에 지불한 의료비(국민의료비)는 연간 약 40조 엔으로 그 가운데 반 이상이 65세 이상의 고령자 의료비이다. 일본 후생노동성의 자료에 따르면 20세에서 59세까지는 자기부담과 보험료 합계가 의료비보다 적어 흑자이지만, 60세부터는 의료비가 늘어나 적자이다. 고령화에 따른 의료비 증가는 국내총생산(GDP)이 성장률을 앞질러 공적비용 부담은 2025년에 현재보다 10조 엔 이상 늘어나 25조 엔에 달할 전망이다. 이는 현역 세대의 세금이 고령자 의료비를 대신 부담해야 한다는 것을 뜻한다. 게다가 건강보험제도의 상황도 심각해 국민건강보험은 2012년도 3000억 엔 남짓 적자를 냈다. 건강보험조합 연합회에 따르면 일반 기업의 회사원이 가입한 건강보험조합도 1419개 중 67%가 지난해 적자를 기록했다. 파이낸셜 플래너 나이토 마유미(內藤眞弓)씨는 “민간의료보험은 의료비 부담이 아무리 무거워져도 입원 등의 계약 조건이 충족되지 않는 한 일절 받아들이지 않는다. 일본의 공적 의료보험 보장이 잘돼 있는 것을 생각하면 의료비만으로 사용될 돈이 150만 엔 정도 있으면 충분하다. 보험에 납입할 돈을 저축으로 돌려 노후를 준비하는 편이 합리적”이라고 조언했다. 일본에서는 국민개보험제도 가운데 ‘고액요양비제도’가 있어 보험 내라면 아무리 고도의 의료를 이용해도 의료비 10만 엔 정도를 지불하면 되기에 의료비가 수백 만엔에 달하는 경우는 없다. 넷째, 간병 비용 증가 일본의 간병보험제도는 2015년에 개정될 것으로 예상되는데, 이는 베이비붐세대가 후기 고령자가 되는 2025년을 목표연도로 한다. 현재의 정책 방향성인 ‘의료에서 간병으로(자립지원)’와 ‘시설에서 주택으로’가 더욱 구체화될 것으로 보인다. 현재의 간병 초점은 ‘어떠한 간병이 가능한가’가 아니라 ‘거기에 얼마나 비용이 들까’로 옮겨지고 있느냐다. 공적시설의 특별 양호노인홈에 입주할 경우 매달 9만6000 엔의 비용이 들 것으로 예상되지만 시설도 부족하고 희망자도 많아 대기해야 한다. 민간시설의 경우는 도쿄를 예로 월 14만8000 엔에 식사비 등 비용을 포함하면 매달 부담액은 20만 엔 정도. 재택 간병의 경우에도 6만 5000 엔의 비용이 필요한 것으로 분석됐는데, 금전적 비용만이 아니라 간병 때문에 가족이 구속되는 비용도 상당하다. 간병시설 이용자가 보통 입주 후 평균 7년 정도 산다고 보는데, 따라서 재택 간병의 경우도 같은 정도의 기간을 상정하고 각오하지 않으면 안 된다. 전문가는 자신의 힘으로 배설을 해결하지 않으면 안 된다고 강조했다. 휠체어에서 혼자 일어나 변기에 이동하는 정도의 근력은 재활 운동을 하면 되돌아온다며 고령자가 퇴원하면 가족들이 밥상 옆에서 식사를 돌보려고 하는데 과보호로 인해 스스로 아무것도 하지 못하게 돼 갈수록 쇠약해진다고 덧붙였다. 각종 간병시설에서도 재활운동에 힘을 기울이고 있다며 같은 비용이 든다면 1일 서비스라도 재활운동을 중시하는 시설을 적극적으로 이용하는 게 좋다고 조언했다. 다섯째, 무직 자식 일본에서는 잘 다니던 회사를 갑자기 그만두고 은둔형 외톨이로 전락하는 히키코모리, 전혀 일하려는 의사가 없는 니트족(NEET : not in education, employment or training) 자식을 둔 가족이 늘고 있다. 니트의 고령화에 따른 가계의 경제적 부담도 증가하고 있다. 일본의 문부과학성이 발표한 2014년도 학교 기본자료에 따르면 지난해 ‘부등교’를 이유로 30일 이상 장기 결석한 초등·중학생은 약 12만 명으로 전년도보다 약7000 명이나 증가했다. 학교를 가지 않는 학생들이 그대로 은둔형 외톨이로 이어지고, 취직을 하지 못하는 경우도 많다. 프리타(아르바이트로 평생 생계를 이어가려는 사람을 일컬음)와 파견노동자, 그리고 가사돕기도 잠재적 무직이라고 하겠다. 전문가는 부모가 자신의 사망 후 구체적인 자식의 생존 계획을 생각할 필요가 있다면, 자식 나이 40세가 포인트라고 지적한다. 자식이 젊을수록 계획이 장기에 걸쳐 추진될 수 있기 때문이다. 필요 금액도 커지고 현실감도 점점 옅어지는데, 향 후 자식이 받을 것을 염두에 두고 연금만큼은 체납하지 않고 꼬박꼬박 내도록 주의할 것을 당부했다. 다만 부부 가운데 어느 한 쪽이 사망할 경우 연금수입이 줄어들기에 1명분의 생활비가 높아지고 적자가 늘어날 가능성이 있다는 점도 지적했다. 아울러 부모 사망 후 자식이 혼자 생활하기쉬운 주택 확보를 강조했는데, 넓은 집은 광열비와 유지비, 세금 등의 부담이 크기 때문에 24시간 쓰레기를 버릴 수 있는 작은 중고 맨션을 고르되 단독주택이라면 건평수를 줄이고 남은 토지를 팔거나 주차장으로 빌려준다든지 월세용 주택으로 재건축해 수입원을 확보할 것을 제안했다. 여섯째, 정년연장 및 재고용 일본에서는 2013년 4월 ‘개정고령자고용안정법’이 실시돼 기업에 대해 희망하는 사원 전원을 65세까지 고용을 의무화시켰다. 이 법률은 노령연금의 지급 개시 연령에 맞춰 고용 연령의 상한을 단계적으로 끌어올리는 것을 인정한 조치이다. 일본 후생노동성의 조사에 따르면 전국의 약14만 개 회사 가운데 65세 이상 일할 수 있는 기업은 66.5%로 종업원 301명 이상의 대기업은 48.9%에 머물렀다. 나아가 정년 폐지를 선택한 기업은 2.6%, 70세 이상 일할 수 있는 기업도 전체의 18.2%에 지나지 않았다. 법률 내 ‘계속고용제도의 도입’의 실상을 보더라도 주3일 근무, 두 사람이 한 명분의 업무를 담당 등의 근무형태를 합리적인 재량 범위로 적법한 것으로 인정되고 있어 정년 후 일의 내용이 크게 변화될 우려가 있다. 실제로 후생노동성의 조사에서도 정년 후 22.3%는 계속고용을 희망하지 않았고, 1.2%는 희망했지만 조건이 안 맞아 계속 고용되지 않았다. 경영인사 컨설턴트 에노모토 마사카즈(榎本雅一) 씨는 재고용은 보너스도 없고 연수입도 40% 줄어드는 것이 보통이라며, 정년의 연장이 아니라 어디까지나 재고용으로 연수입이 큰 대기업에서 일했던 사람일수록 삭감액이 커서 60% 정도 줄어드는 회사도 드물지 않다고 밝혔다. 급료의 변화뿐만 아니라 많은 부하를 거느렸던 관리직이 위탁 형태로 재고용돼 계약직으로 신입사원과 같은 마찬가지로 대우받으며 상사가 된 아랫사람의 꼼꼼한 지시를 받아야 한다며 꾹 참고 버틸 것인지 때려치우고 그만 둘 것인지의 문제도 있다. 또 인간관계와 든든한 파벌로 출세해 온 ‘회사 인간’보다는 업무를 통해 전문성을 익혀온 ‘일하는 인간’이 회사 내외에 네트워크를 지니고 있기에 기술과 능력을 객관적으로 평가받을 수 있어 환영받는다며 명확하게 정년 후 플랜이 있는 사람을 빼고 가능하면 회사에 꽉 달라붙는 것이 좋을 거라고 조언했다. 이밖에도 정년 연장, 재고용 이외에도 독립해 현역시대의 전문성을 확대시킨 인사, 회계, 영업, 판로 개척, 경영 조언 등을 대행하거나 하청받는 ‘확대고용’의 형태도 제안했다. 끝으로 “경험이 없는 곳에 도전해도 성공은 어렵다. 하고 싶은 것보다 할 수 있는 것, 정년을 경험 리셋이 아닌 일하는 방법을 바꿀 수 있는 기회로 삼을 수 있다, 그런 사람은 ‘확대고용’을 생각해 봐도 좋겠다”고 덧붙였다.

2014-12-04 15:08
[INVESTMENT+]신종 재테크 단독주택 리모델링 “내가 제일 잘나가”

“기자님, 이젠 아파트 중개 안할렵니다!” 의외였다. 그는 지난 20여년간 아파트만 취급하던 분양 마케팅 전문가이기 때문이었다. 특히 고급 아파트나 주상복합 주택 전문 컨설턴트를 겸하고 있기도 했다. 그런 그가 아파트 분양 시장에서 손을 떼겠다니. 처음엔 귀를 의심했다. “그럼 앞으로는….”이라는 기자의 질문이 떨어지기가 무섭게 그의 입에서 '단독주택 리모델링'이라는 말이 튀어 나왔다. 낡은 집을 새로 고쳐 주거의 질을 높이는 것은 물론이고 자산가치도 크게 올라 돈도 벌수 있는 신종 재테크 수단으로도 손색이 없다는 것이 그의 설명이었다. 시공 전문가부터 관련업계 대학교수까지 같이 사업할 팀원들을 모시고 있다고 했다. 이쯤되면 요즘 확실히 핫(HOT)하게 뜨고 있는 최고의 부동산 재테크 아이템일 것이라고 직감했다. 그래서 ‘브라보 마이 라이프’가 또 나섰다. ‘단독주택 리모델링’ 실제 사례를 통해 성공 노하우를 전해드리고자 한다. ① 시세차익형 “무조건 싸게 사라” 과연 단독주택 리모델링으로 돈을 벌 수 있을까. 아까운 시공비만 고스란히 날리는 것은 아닐까. 결론부터 말하자면 오히려 시세차익으로 돈을 벌 수 있는 기회가 적지 않다. 하지만 핵심포인트가 있다. 그 단독주택을 일단 얼마나 싸게 매입하느냐가 관건이다. 단독주택 전문가에 따르면 단독주택도 지역별로 그 지역에 알맞는 대략적인 시세만 존재하지 아파트 시세처럼 딱 떨어지는 시세는 사실상 존재하지 않는다. 이는 노후한 정도가 천차만별로 다르기 때문이다. 따라서 발품을 파는 만큼 낡고 허름한 주택을 얼마든지 싼 가격에 살 수 있는 기회가 곳곳에 존재한다. 이렇다보니 만약 낡고 노후한 단독주택을 시세보다 크게 싼 가격에 사서 리모델링을 통해 깨끗하게 포장(가치 상승)한 뒤 매도하면 리모델링 비용을 빼고도 시세차익을 바로 거둘 수 있는 곳이 적지 않다는 게 전문가들의 설명이다. 대지가격 외에 건물 가격은 거의 없는 주택이라면 금상첨화다. 이렇게해서 돈을 벌수 있다는 입소문이 돌자 수도권에서 거의 쓰러져가는 낡은 단독주택만 사러 다니는 전문 투자꾼이 나타나기도 한다는 것이 현지 부동산 중개업소 관계자의 전언이다. 안양에 사는 박웅구(가명·45)씨가 바로 그런 케이스다. 리모델링 비용을 치르고도 그가 당장 손에 쥘수 있는 시세차익이 1억원에 이른다. 사연은 이랬다. 그가 안양에서 거의 뼈대만 앙상하게 남은 낡은 2층짜리 단독주택을 1억5000만원에 사들인 것이 지난 연말. 박 씨가 계약하기 전 이 주택은 5년간 사람이 살지 않아 최소한의 관리는 커녕 건물이 서 있는 것이 신기할 정도로 노후돼 있었다. 이렇듯 너무 낡아 있다보니 매입하려는 이가 전혀 없었고 집값은 뚝뚝 미끄러져 내려갔던 것. 그는 “거의 쓰러져간다는 표현이 걸맞다”며 당시 상황을 전했다. 주변 주택시세가 3억5000만원인데 1억5000만원에 계약할 수 있었던 것도 이런 이유에서였다. 그는 리모델링 공사비로 1억원을 투자했다. 박씨의 투자비가 주택 매입가를 포함해 2억5000만원인 점을 감안하면 1억원에 이르는 시세차익을 거둔 셈이다. 주변 부동산 관계자는 “주변 아파트 시세가 3억9000만원을 호가한다. 리모델링으로 단장했으니 주변 시세만큼은 충분히 받을 수 있을 것”이라고 말했다. 이같은 시세차익은 고급 단독주택도 마찬가지다. 금액자체가 크다보니 오히려 더 많은 시세차익을 거둘 수 있다. 예전에는 고급빌라나 도시형생활주택을 짓는 것이 대부분이었지만 최근 상황이 바뀌고 있다. 주택공급 과잉을 비롯해 경기침체로 인해 고급 단독주택 시장도 리모델링 바람이 불고 있다는 의미다. 하지만 여기서 관건은 대지가 크고 오래된 고급 단독주택을 고를 수 있느냐다. 단독주택 리모델링은 건물가격은 거의 없고, 땅(대지) 가격만 남은 단독주택일수록 재테크 측면에서 리모델링 효과를 크게 볼 수 있기 때문이다. 서초구의 한 고급단독주택 단지에 살고 있는 박달수(가명·60)씨. 그는 극심한 부동산 경기 침체에도 자신이 살고 있는 단지 주택 가격이 하락하지 않은 점에 주목했다. 다른 아파트나 고급 주택들은 가격이 추풍낙엽처럼 곤두박질치는 데도 그의 단독주택 가격은 별반 영향을 받지 않고 있었던 것. 궁금증이 발동한 박씨. 그의 지인과 부동산 전문가 의견을 들어본 결과는 비결은 넓은 대지면적에 있었다. 오래된 주택일수록 땅지분이 많아 주택 가격이 쉽사리 떨어지지 않는다는 것. 오히리 리모델링으로 건물가격까지 높이면 시세차익을 볼 수 있다는 얘기를 들었다. 시세가 40억원에 이르는 낡은 주택에 3억5000만원을 투입해 리모델링에 나섰다. 그결과 최근 시세가 50억원을 호가한다. 박씨는 “처음엔 초기 투자비용이 부담됐지만 리모델링으로 오히려 돈을 벌게 됐다. 당장 팔 생각은 없지만 주변 낡은 주택보다 분명 좋은 가격을 받게 될 것”이라고 말했다. ② 임대수익형 “자식 창업이나 증여용으로 활용” 임대수익도 쏠쏠히 올릴 수 있다. 단독주택을 상가주택으로 증축하거나 리모델링하면 큰 무리없이 월세 등 임차료 수익을 거둘 수 있다. 물론 구청 인허가 등 관련 절차가 밟긴 해야 한다. 하지만 보통의 경우 가정용 정화조를 상업용으로 늘리는 공사를 하는 수준에서 절차가 마무리된다. 정화조 공사 필증을 리모델링 건축사 사무실에 전달하면 알아서 관련 절차를 밟아주는 게 대부분이다. 도로 이격거리나 주차장 등 인허가 절차가 상대적으로 까다로운 신축보다 훨씬 간결한 셈이다. 최성관(가명·65)씨는 살고 있던 서울 돈암동 6억원짜리 아파트를 팔기로 했다. 대신 은평구 역촌동에 대지 330㎡규모의 2층짜리 단독주택을 같은 가격에 매입했다. 30대 초반 나이에도 결혼도, 취업도 못한 큰 딸을 위해서다. 그는 딸이 단독주택 2층에 카페를 차릴 수 있도록 배려해주기로 했다. 전체 연면적 165㎡가운데 2층 면적이 66㎡로 넓지는 않지만 카페를 차릴 경우 월 400만~500만원의 수익을 올릴 수 있을 것으로 판단했다. 월세도 최대한 저렴하게 받아 수익을 내는데 보태도록 하기로 마음 먹었다. 딸이 당장 먹고 살 걱정은 덜어주고 싶었다는 게 그의 설명이다. 더욱이 상속이나 증여도 감안해서 가게 명의도 딸에게 넘겨줄 생각이다. 최 씨는 “1억5000만원 시공비가 만큼 딸에게 투자하는 셈이다. 기존에 없던 마당도 생기고 하니 어찌보면 살기는 더 좋다”고 말했다. 서초동 서래마을에 살고 있는 서일택(가명·68)씨. 오래된 2층 낡은 집(13억원)을 고쳐 노후 임대수익용으로 활용하기로 했다. 특히 서씨는 1층 임대계약할 카페 콘셉트까지 정해놨다. 딱딱한 주상복합 상가나 식당이 식상한 만큼 탁트이고 여유로운 지중해식 콘셉트으로 운영하는 사업자에 임대주기로 했다. 보증금 1억원에 월세가 900만원에 이르지만 워낙 카페 수요가 많은 곳이라 벌써부터 가게를 달라는 사업자들이 줄을 섰다. 서씨가 오히려 임차인을 고르기만 하면 되는 상황인 것. 뿐만아니다. 반지하도 반전세(보증금 1억원, 월세 750만원)에 세를 놓기로 했다. 2층을 서씨가 거주용으로 활용한다고 해도 1650만원에 이르는 월세수익을 올릴 수 있는 셈이다. 1억5000만원 리모델링 비용은 보증금(2억원)으로 해결이 가능하다는 것이 그의 구상이다. 실제 방배동 서래마을 같은 경우 주택은 물론 카페 등 상권 임대 수요도 많아 연간 수익률이 10%를 웃도는 사례도 적지 않다. 서씨는 “옆 동네(반포동) 30평형대 아파트가 16억원이 넘는다. 여긴 3층짜리 건물에 마당이 있는데도 13억원이면 주택을 구입할 수 있다. 게대가 임대수익도 올릴 수 있어 일석이죠 효과”라고 말했다. 투자 컨설팅 전문가에 따르면 자산가들은 2층짜리 단독주택을 상가주택으로 용도 변경해 4층짜리 상가로 증축하길 원한다. 4층은 본인이 살면서도 1~3층을 임대를 줘서 임차수익을 거둘수 있기 때문이다. 하지만 여기서 간과해선 안될 사안이 있다. 단독주택을 리모델링하는 경우는 정화조 공사 등 간단한 시공필증만 있으면 간략하게 인ㆍ허가 절차를 밟을 수 있지만 증축의 개념이 들어가면 얘기가 달라 질 수 있다. 특히 해당지역이 문화재 보호지역 등 규제로 묶인 지역이라면 더욱 그러하다는 것. 따라서 투자를 결정할 때 직접 발품을 팔고 구청 등에 직접 확인하는 꼼꼼함이 필요하다고 지적한다. 반대로 지역개발 호재가 터지면 용도 변경이 수월해져 부동산 자산 가치가 오를 가능성이 크므로 직접 컨설팅을 받아보며 정보획득에도 힘을 쏟는 노력이 필요하다. ③ 게스트 하우스형 “홍대 등 최고 상권서 발품 팔아야” 단독주택 리모델링으로 돈버는 법은 또 있다. 바로 개조한 주택을 게스트 하우스로 활용하는 것이다. 은행지점장을 은퇴한 양문기(가명·58)씨가 바로 그랬다. 제2 인생을 살기 위해 최근 중고차 무역업을 하던 양씨가 우연히 중국인 등 외국인들과 어울리게 되면서 게스트 하우스라는 새 아이템을 알게 된 것. 여기에 한류바람이 계속 불고 있다는 점도 그가 외국인 상대 숙박업에 뛰어들게 계기가 된 셈이다. 그는 외국인들이 선호하는 홍대 인근 상수동에 최근 10억원짜리 단독주택을 매입했다. 원래 유치원 건물로 쓰던 주택이었지만 영업이 안되는 터에 저가에 매물이 나온 것을 그가 급매물로 잡은 것이다. 관광객을 받을 수 있도록 커다란 방 8개(수용인원 4~8명)로 개조하는데 투입한 비용(리모델링)이 1억8000만원이었다. 이에 총 투자 비용은 11억8000만원. 그러나 이제 그는 돈 벌일만 남았다는 판단이다. 외국인 관광객 한명당 5만원의 숙박료를 받는다는 가정하에 방 하나에 최소 4명만 받는다고 쳐도 20만원을 수익이 가능하다. 방이 8개인 점을 감안하면 하루에 160만원, 한달에 4800만원에 이르는 매출을 올릴 수 있다. 이렇게 1년이면 6억원에 이르는 돈을 손에 쥐게 된다. 30% 정도를 운영비(약 2억원)로 지출하더라도 대략 4억원은 순이익으로 남길 수 있다. 물론 공실이 없어야 한다는 전제가 필요하지만 국내 최고 상권 중 하나인 홍대 인근 지역인 점을 감안하면 가능하지 않은 일도 아니다. 충분히 승산이 있는 투자가 될 수 있다는 의미다. 양씨는 “펜션보다는 미래가 유망한 중국인 등을 상대로 영업을 하는 게스트하우스가 시장에서 먹힐 것으로 봤다. 무역업으로 해외사정에 밝아 앞으로 트렌트를 잘 반영한다면 성공할 수 있다고 확신한다”고 말했다. ④ 셰어형 “지인들끼리…주거비용 아낀다” 또다른 틈새유형이 바로 셰어형이다. 특히 전세난에 허덕이는 신혼부부들이 선호한다. 낡은 단독주택을 사들여서 1층과 2층을 나눠서 2세대가 같이 마당있는 집을 사용하게 되는 것이다. 실제 지인인 신혼커플들이 함께 수도권 인근에서 노후한 주택을 리모델링해 함께 공유주택으로 활용하는 사례가 늘고 있다. 같은 돈을 주고도 보다 훨씬 넓은 평수에서 살면서 내집을 소유하면서 전세 걱정도 날릴 수 있기 때문이다. 윤현우(가명·33)·박은혜(가명)씨와 송상범(가명·33)·최은숙(가명)씨 신혼부부 커플이 그런 케이스다. 윤씨와 송씨가 서로 초등학교 시절부터 절친인 까닭에 커플시절부터 어울려 다니다가 또 비슷한 시기에 결혼하게 되면서 아예 같이 살기로 결정한 것. 이들이 선택한 지역은 부천 중동. 썩음썩음한 대지면적 2층짜리 단독주택을 계약한 가격은 3억원. 여기에 들어간 리모델링 시공비는 1억5000만원이다. 총 4억5000만원에 이르는 투자비는 두 커플이 각각 2억2500만원씩 나눠 부담했다. 1층(121㎡)은 윤씨 커플이, 2층(115㎡)은 송씨 커플이 사용하기로 했다. 이들 커플들은 서울은 물론 수도권에서 20평형대 전세 아파트도 얻기 힘든 금액으로 30평대 주택을 각각 전세가 아닌 소유개념을 주거하게되는 것이다. 전문가들은 단독주택은 노후도별로 가격편차가 심한 만큼 오래된 집(구옥)을 싸게 사는 것이 투자 포인트라고 말한다. 여기에 낡은 주택을 리모델링하는 점을 감안해서 단순 인테리어가 아닌 공간활용도까지 고려한 시공이 필요하다고 역설한다. 정진화 뉴마이하우스 대표는 "재건축이나 상가 등 시장은 이미 포화단계에 접어들었다. 반면 아직 같은 지역 내에서도 가격에 편차가 존재하는 단독주택은 신종 재테크 수단으로 주목받기에 충분하다"고 강조했다. 다만 "단순히 마감재를 바뀌는 정도의 작업으로는 리모델링 효과를 볼 수 없다. 구조보강까지 함께 작업해야 하므로 전문 업체에 맡겨 부실 시공이 없도록 해야한다"고 말했다.

2014-09-02 08:18
[INVESTMENT+]슈퍼갑부들 200억~400억 강남 땅 샅샅이 뒤진다

# 중견 무역회사를 경영하는 1000억대 자산가인 배종환(가명·50)씨는 요즘 강남 땅을 직접 보러 다닌다. 은행 예금 이자가 낮아 불만인 터에 토지 등 강남 부동산 가격이 바닥에 근접했다고 판단했기 때문이다. 특히 대한민국 부동산 투자 일번지로 불리는 강남은 일단 사 놓으면 가격이 떨어질 염려가 거의 없다고 확신한다. 배 씨는 “강남 땅은 지금이 매수 타이밍”이라며 “PB(프라이빗 뱅커)와 주택 컨설팅 업자에게 땅 주문을 해놨다. 300억대 토지를 매입할 것”이라고 말했다. 강남 불패 신화가 다시 쓰여지는 걸까. 슈퍼갑부들이 강남 부동산 시장에 앞다퉈 다시 뛰어들고 있다. 특히 토지를 비롯해 리모델링이나 신축이 가능한 빌딩(건물) 매입에 열을 올리고 있다. 부동산 투자는 입지가 핵심인데 역시 대한민국 부동산 시장의 바로미터인 강남권이 최적의 요건을 갖췄다고 인식했기 때문이다. 실제 부동산 침체기 일수록 서울 중심부나 핵심지를 선택해야 한다는 그들만의 노하우가 반영되고 있다는 분석이다. 최근 부동산 경기 부양에 나서겠다고 공언하고 있는 최경환 경제호의 출항이 강남권 부동산 시장이 호재로 작용할 것으로 보고 있는 점도 작용하고 있는 것으로 보인다. 고액 자산가를 상대하는 슈퍼갑부 마케터들에 따르면 강남권에서 땅이나 빌딩을 매입하겠다는 고액 자산가들의 의뢰가 쇄도하고 있다. 그들이 눈독을 들이는 토지는 금액으로 약 200억~400억대. 현금 자산을 100억~200억원 정도 보유중인 슈퍼리치들이 나머지 절반 자금을 대출을 통해 조달한 후 매입하기에 가장 적당한 금액이라는 것이 마케터들의 설명이다. 입지를 보면 강남고속버스터미널 인근이나 예술의 전당 인근 토지에 대한 수요가 가장 많다. 강남 핵심 권역과 가장 가까우면서도 아직 일부 개발이나 매입이 가능한 토지가 많기 때문으로 분석된다. 한 고급주택 컨설턴트는 “200억~400억원대 규모의 강남권 땅을 매입해달라는 요청이 가장 많다. 적당한 토지를 매입하기 위해 현지 중개업소에 정보를 취합하고도 하고 직접 시장을 답사하고 있다”고 말했다. 낡은 건물 있는 땅 사서 용도변경…가치 높여 자수성가해 500억대 자산을 일궈낸 이충재(가명·58)씨도 그런 케이스다. 그는 최근 지방에 40억원대 땅을 팔기로 마음먹었다. 역시 이 땅을 팔아 강남권인 서초구 내 토지를 매입하기 위해서다. 역시 수도권에서도 서울 중심지 토지를 매입해야 투자 가치가 있다고 판단한 것이다. 특히 그는 1~2층 규모의 아주 낡은건물이 있는 토지를 매입하기로 했다. 건물을 헐고 공사비를 더 투자해 4층까지 새로 올리면 건축 가치도 높아지고 기존에 받기 어려웠던 임대수익도 얻을 수 있다는 생각에서다. 그는 “지방 땅은 잘 안팔리고 땅값도 덜 오르는 것 같더라”라며 “아주 낡은 건물을 찾아 신축 건물을 올려 가치를 높이면 되팔기도 좋을 거 같다. 투자하기엔 강남이 제격”이라고 말했다.

2014-08-12 15:33

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