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"아파트 로또청약 막는다" 수도권·광역시 전매 금지

오는 9월부터 아파트 입주 시까지 분양권 전매가 전면 금지될 전망이다. 최근 국토교통부는 그동안 정부의 부동산 규제를 받지 않았던 수도권 일부 지역과 지방 광역시 도시 지역 민간 분양 아파트의 분양권 전매 제한 기간을 기존 청약 당첨 이후 6개월에서 소유권 이전 등기 때까지로 강화한다고 밝혔다. 해당 지역은 ‘수도권 과밀억제권역 및 성장관리권역’과 ‘지방광역시의 도시지역’이다. 국토부는 오는 8월까지 관련 법령(주택법 시행령) 개정을 완료할 계획이라, 이르면 9월부터 적용될 것으로 예상된다. 아파트 입주 이후에 이뤄지는 소유권 이전 등기를 하면 주택을 소유하게 돼 사실상 청약 당첨 이후에 분양권만 거래하는 행위가 금지된다. 이렇게 되면 국지적으로 집값 과열 양상이 나타나고 있는 인천 서구, 경기 부천, 안산, 오산, 평택 등이 분양권 전매 제한 규제를 받는다. 서울을 비롯한 경기도, 세종시, 대구시 수성구 등 31곳은 투기과열지구로 지정돼 이미 분양권 전매 제한 기간이 소유권 이전 등기 시점이었으나, 비규제지역은 청약 당첨 이후 6개월에 불과했다. 국토부가 2017~2019년 수도권·광역시 민간 택지에서 청약 경쟁률이 20 대 1을 넘은 민간 분양 단지를 분석한 결과에 따르면 당첨자 4명 중 1명은 전매 제한 기간 종료 후 6개월 내에 분양권을 매도한 것으로 나타났다. 청약 당첨자의 25%가 아파트 입주를 위한 실수요가 아니라 분양권 매매 차익을 노린 투기 수요였던 셈이다.

2020-05-13 10:33
'주거·상업·행정' 갖춘 탄탄한 입지

경기도 남양주시 ‘다산신도시’가 수도권 동북부의 랜드마크로 떠오르고 있다. ‘사통팔달’ 교통 호재를 비롯해 다양한 개발 훈풍이 불고 있는 것. 다산신도시의 주택과 상권에 대한 투자 가능성을 알아보기 위해 직접 찾아가 살펴봤다. 정부의 강력한 부동산 규제로 수도권 부동산시장이 침체되고 있다. 하지만 수도권 전체 부동산시장이 가라앉은 건 아닌 듯하다. 경기도 남양주시 다산신도시가 다양한 호재로 들썩이고 있어서다. 개발이 확정된 교통여건은 다산신도시의 가장 큰 수혜 요인이다. 자연 속 여가활용시설과 생활편의시설을 곁에 둔 아파트 단지, 새로 들어서는 지식산업센터와 관공서로부터 얻게 될 상권수요 등도 지역가치를 끌어올릴 것으로 기대된다. ◇8호선 연장사업 등 교통 호재들 가장 먼저 살펴봐야 할 다산신도시의 매력은 ‘교통여건’이다. 무엇보다 2022년 완공되는 ‘지하철 8호선 연장사업’은 다산신도시의 가장 큰 투자 포인트다. 이 사업을 통해 암사역~선사역(가칭)~토평역(가칭)~구리역~구리도매시장역(가칭)~다산역(가칭)~별내역 노선의 12.9㎞ 구간이 신설된다. 현재 다산신도시에서 잠실까지 광역버스로 1시간 가까이 걸리는데, 연장노선이 개통되면 20분대로 단축된다. 그뿐만 아니라 지하철 2·3·5호선과 분당선으로 환승할 수 있어 다산시도시의 최대 교통 호재로 평가받는다. 2022년 착공 예정인 ‘수도권광역급행철도(GTX)-B노선사업’으로 인한 교통 호재도 기대된다. GTX-B노선이 개통되면 남양주 마석에서 인천 송도까지 80.1㎞ 거리가 급행철도로 연결된다. 다산신도시의 경우 인근의 풍양역에서 청량리역까지 10분, 서울역까지 15분 만에 이동할 수 있다. 현재 청량리역까지 가는 경춘선의 배차간격이 긴 탓에 GTX-B노선 신설 소식은 다산신도시에 호재로 작용할 것으로 보인다. 교통 호재를 더욱 확장할 또 다른 사업도 거론되고 있다. 국토교통부가 지난해 10월 발표한 ‘광역교통망2030’ 보고서에서 ‘지하철 9호선 남양주 연장사업’을 제4차 광역교통시행계획 수립 과정에서 검토해야 할 과제로 분류하면서다. 9호선 연장사업이 완료되면 현재 중앙보훈병원역에서 하남을 지나 왕숙신도시까지 이동할 수 있다. 9호선 연장의 경우 아직 구체적인 노선이 발표되진 않았다. 하지만 최종 종착지로 유추했을 때 다산신도시를 경유할 것이라는 이야기가 조심스럽게 흘러나오고 있다. 권대중 명지대학교 부동산대학원 교수는 “지하철 8호선 개통시기가 다가올수록 다산신도시의 지역가치는 더 커질 것으로 예상된다”며 “GTX-B노선사업 예비타당성 조사 통과 역시 호재로 작용하면서 최근 남양주시 수혜 지역의 부동산시장에 영향을 주고 있다”고 말했다. ◇삶의 질 따라가는 집값 상승세 다산신도시에 부는 훈풍은 교통 호재뿐만이 아니다. 지역주민을 위한 문화체육공간과 생활편의시설 등의 인프라가 점차 늘고 있어 한층 매력적이다. 현재 다산신도시 내에는 남양주체육문화센터, 자전거도로, 황금산문화공원, 생태체험공원 등이 있다. 또 근처 왕숙천 주변으로 수변공원이, 열상산수폭포와 석천계류를 중심으로 중앙공원이 있어 언제든 자연 속에서 쉴 수 있는 입지조건을 자랑한다. 두 공원을 연결하는 선형공원에는 지하철 역사와 중심상업지구가 들어설 예정이다. 편리하게 쇼핑을 즐길 수 있는 환경도 조성된다. 현재 이마트 다산점이 들어와 있고, 현대프리미엄아울렛 남양주점이 올해 신규 출점을 앞두고 있다. 이 같은 입지조건과 개발 훈풍에 다산신도시는 수도권 동북부 랜드마크로 부상했다. 다만 정부가 발표한 8·2 부동산 대책에서 투기조정지역으로 분류돼 분양권 전매가 불가능한 상황이라 투자 가능성을 예측하기 어려워 보인다. 그럼에도 집값 상승세는 수그러들지 않고 있는데, 이는 주거공간을 찾는 실수요자들이 몰리면서 나타나는 현상으로 짐작된다. 특히 아파트 매매가격은 최근까지 상승세를 보였다. 다산신도시 아파트 매매가(전용면적 85㎡ 기준)를 살펴보면 최근 2년 사이 분양가의 두 배가 넘는 시세 차익이 발생한 곳도 있다. 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면, 북부 다산신도시인 진건지구에 위치한 ‘다산 e편한세상자이’ 매매가는 2018년 3억4500만 원이었으나 올 3월 7억8000만 원에 거래됐다. ‘다산 자연앤e편한세상’도 3억7500만 원이었던 매매가가 올 3월 7억8000만 원으로 뛰었다. 남쪽의 지금지구도 마찬가지다. ‘한화꿈에그린’의 2018년 매매가는 4억1000만 원이었으나 올 3월 5억6000만 원에 거래됐다. 2018년 4억2000만 원에 거래되던 ‘힐스테이트 황금산’은 올 3월 7억 원에 매매됐다. 다산신도시를 눈여겨보는 실수요자는 앞으로도 늘어날 것으로 예상된다. 현재 다산신도시는 50% 정도 개발이 완료된 상황이고, 앞으로 더 나은 주거환경이 조성될 것으로 기대되기 때문이다. 이재명 경기도지사가 핵심공약으로 내건 ‘공공개발이익 도민환원제’가 다산신도시 조성사업에 적용되는 점도 지역가치 상승을 예상하게 한다. 경기도시공사는 공공개발이익 도민환원제 일환으로 다산신도시 개발사업 이익금 약 4330억 원을 지역 내 교통문제와 생활환경 개선을 위해 재투자할 예정이다. 양지영 R&C 연구소 소장은 “다산신도시는 잇따른 교통 호재로 강남으로의 접근성이 좋아지는 상황”이라며 “최근 개발 이익금을 지역 인프라 확충 등에 재투자한다는 소식도 전해지면서 주민들의 생활불편 해소를 통한 삶의 질 향상을 기대할 수 있게 됐다”고 설명했다. ◇상권은 아직, 안정 요인은 다수 다산신도시 상권은 아직 자리를 잡지 못한 상황이다. 다산신도시 조성사업이 중간단계 수준이라 충분한 자족기능을 갖추지 않았기 때문이다. 대부분의 상가가 겪고 있는 공실문제도 해결해야 할 과제다. 이는 다산신도시가 품은 호재들과 수도권 마지막 신도시라는 프리미엄이 끌어올린 높은 수준의 분양가와 임대료가 낳은 결과로 풀이된다. 현재 분양 중인 진건지구 내 상가는 1층 대부분이 공실로 남아 있다. A 공인중개사무소 대표는 “인근 상가의 3.3㎡당 분양가격은 4000만~5000만 원에 달해 투자자들의 부담이 크다”며 “5~10% 할인분양을 해도 계약자를 찾기가 쉽지 않다”고 말했다. 그는 “아직 곳곳에 건물이 올라가고 있고, 개발이 한창인데 수요 대비 상가가 과잉 공급됐다”며 “상가를 분양받더라도 만족스런 수익을 올리기 쉽지 않고, 높은 임대료에 다시 한 번 부담을 갖게 될 것”이라고 귀띔했다. 다산신도시 공인중개사무소 관계자들의 말을 종합해보면 일반상가 1층의 임대료(33㎡ 기준)는 월 400만 원 수준이다. 하지만 장기적으로 보면 상권이 안정될 가능성은 충분해 보인다. 최근 다산신도시 곳곳에서 지식산업센터 건설이 한창이다. 지식산업센터와 상업시설을 갖춘 ‘다산신도시 블루웨일’과 ‘DIMC 테라타워’가 현재 분양 중이고, 현대프리미어캠퍼스 지식산업센터가 2022년에 완공될 예정이다. 지식산업센터 내 상업시설의 경우 입주 기업 근무자를 고정수요로 품을 수 있는 장점이 있다. 이외에도 지식산업센터가 지속적으로 들어서고 있어 상당수 배후수요를 갖출 것으로 보인다. 탄탄한 행정수요도 기대된다. 다산신도시 행정타운에는 의정부지방법원 남양주시법원, 구리남양주교육청, 남양주경찰서, 남양주시청2청사 등이 있다. 여기에 행정타운과 연계하는 의정부지방법원 남양주지원과 의정부지방검찰청 남양주지청이 내년에 입주할 예정이라 행정수요가 늘어 상권 활성화를 위한 호재 역할을 할 것으로 기대된다. 또한 경의중앙선 도농역의 철도 594m 구간을 복개하고, 상부 공간을 공원·체육시설로 조성하는 ‘경의중앙선 철도복개 및 공원화 조성사업’이 2024년에 준공된다. 개발이 완료돼 철도에 가로막혀 양분된 진건지구와 지금지구 간 통행이 자유로워지면, 유동인구 증가로 상권을 찾는 수요가 풍부해질 것으로 예상된다. 이뿐만 아니라 다산신도시 내에는 왕숙천, 체육공원 등이 있고 아파트, 학교, 교회 등 시설이 많아 학생부터 가족 단위의 폭넓은 유동인구 유입도 기대할 수 있다. 권대중 명지대학교 부동산대학원 교수는 “다산신도시가 주거·행정·상업 등을 모두 갖춘 완성형 신도시로 거듭나면서 주목받고 있다”며 “상권이 형성되기까지는 좀 더 시간이 필요해 보이지만 앞으로 최소 5년 이상 장기적으로 바라보면 분명 호재에 따른 수혜를 기대할 수 있을 것”이라고 말했다.

2020-05-08 08:00
"초저금리에도 부동산 자금유입 제한적"

초저금리 환경에도 부동산시장의 자금 유입이 제한적이라는 분석이 나왔다. 정부의 경기 부양책과 함께 초저금리(기준금리 0.75%) 환경에서 나온 분석이다. 김형근 NH투자증권 연구원은 “공시가격 현실화, 다주택자 및 고가주택에 대한 종합부동산세율 인상 지속으로 인한 세금 중과(종합부동산세, 공시가격 인상)가 부동산시장의 자금유입에 영향을 미쳤다”고 분석했다. 고강도 대출규제(LTV, DTI)에 따른 시가 9억~15억 원 미만 아파트와(LTV: 9억원 이하 40%, 9억원 초과 20% 적용) 초고가 아파트(시가 15억원 초과)에 대한 주택구입용 주택담보대출 금지 때문이다. 또 “정부가 부동산에 대한 고강도 규제정책을 지속함에 따라 부동산시장으로의 자금유입은 제한적일 것”이라고 전망했다. 신종코로나바이러스감염증(코로나19)로 분양가상한제 시행 유예기간은 7월까지 연장됐으나, 재건축·재개발사업 지연에 따른 사업성 악화로 개발계획이 중단되거나 장기화될 것으로 예상되기 때문이다. 이에 개발 기대감으로 높은 호가를 형성한 단지의 가격조정은 불가피 하다는 게 김 연구원의 설명이다.

2020-05-06 11:33
뉴욕증시, 경제 재개 기대감에 '다우 1.51%↑'

뉴욕증시에서 주요지수가 경제 재개 기대감에 상승했다. 27일(현지시간) 뉴욕증권거래소(NYSE)에서 우량주 중심의 다우존스30산업평균지수는 전장 대비 358.51포인트(1.51%) 상승한 2만4133.78에 장을 마감했다. 지난 17일 이후 처음으로 2만4000선을 돌파했다. 대형주 중심의 스탠더드앤드푸어스(S&P)500지수는 41.74포인트(1.47%) 오른 2878.48, 기술주 중심의 나스닥종합지수는 95.64포인트(1.11%) 상승한 8730.16에 거래를 마쳤다. 뉴욕 주요지수 상승은 미국 경제가 점진적으로 재개될 수 있다는 기대가 위험투자 심리를 지지한 것으로 분석된다. 알래스카, 조지아, 사우스캐롤라이나, 테네시, 텍사스 등은 식당 등 일부 영업 재개를 허용하기 시작했고, 오하이오는 다음달 12일부터 소매업과 서비스를 다시 시작할 수 있다고 했다. 앤드루 쿠오모 뉴욕주지사는 다음달 15일 이후 사회적 거리두기를 연장할 수 있다고 했으나, 일부는 단계적으로 규제를 풀 가능성이 있다고 시사했다.

2020-04-28 10:42
공적마스크 구매량, 다음주부터 1인당 3매로 확대

다음주부터 공적 마스크 구매량이 1인당 2매에서 3매로 확대된다. 정세균 국무총리는 24일 정부서울청사에서 열린 신종코로나바이러스감염증(코로나19) 대응 중앙재난안전대책본부 회의에서 “공적 마스크 5부제가 정착된 후 마스크 수급이 많이 안정됐다”며 “앞으로 경제 활동이 증가하면 마스크가 더 필요할 것으로 생각돼 공적 마스크 구매량을 확대한다”고 밝혔다. 앞서 정부는 마스크 대란을 해결하기 위해 지난달 9일부터 출생연도에 따라 공적 마스크 구매량을 일주일에 2매로 제한하는 마스크 5부제를 시행해왔다. 정 총리는 “아직 조심스럽지만 어려운 이웃 국가를 돌아볼 여유가 생겼다”며 “올해 6·25 전쟁 70주년을 맞아 우리나라를 지켜준 참전용사를 위해 총 100만 장의 마스크를 공급하겠다”고 말했다. 정부는 앞으로 마스크 수급 상황을 예의주시하면서 국민적 공감대가 형성된 수요처에 대한 해외반출은 국내 공급에 문제가 없는 범위에서 예외적으로 허용할 방침이다. 또 오는 27일부터 자가격리 위반자를 관리하는 안심 밴드를 도입하고 앱 기능도 고도화할 예정이다. 착용을 거부하는 위반자에 대해서는 위반행위 처벌은 물론 별도시설에 격리해 관리의 효율성을 높일 방침이다. 정 총리는 “없던 규제가 생기는 것이기 때문에 불편함을 느낄 수도 있다. 하지만 개인과 공동체의 안전을 지키기 위해 필요한 생활규범들”이라며 “지난 위기를 극복했던 것처럼 높은 시민의식을 바탕으로 새로운 질서가 정착될 것으로 믿는다”고 설명했다.

2020-04-24 13:22
한국 슈퍼리치들의 자산관리 노트를 펼치다

한국 부자들은 어떻게 자산을 관리하고, 어떤 라이프스타일을 추구할까. 하나은행과 하나금융경영연구소가 한국 부자들의 자산관리 형태를 분석한 ‘2020 코리안 웰스 리포트’(2020 Korean Wealth Report)를 2일 발간했다. 국내 부자들의 자산관리 형태 및 경제활동의 특성, 트렌드 변화 등을 연구할 목적에서다. 리포트는 금융자산 10억 원 이상을 보유한 하나은행 PB 고객들을 대상으로 한 설문 내역을 분석한 결과다. 이번 리포트를 통해 올해 부자들의 경기 전망과 부동산, 금융자산, 해외자산에 대한 투자행태 변화, 자산축적 및 노후준비 계획 등을 살펴봤다. ◇부자들의 자산 확보와 이전 시기는? ▶시드머니 확보 시기는 평균 41세 국내 부자들은 평균 41세를 기점으로 시작된다. 이 시기는 부자가 되기 위한 시드머니를 확보하는 시점이다. 시드머니를 확보하는 1순위 수단은 사업소득이 32.3%로 가장 많았다. 두 번째는 상속 및 증여(25.4%)로 조사됐으며 근로소득, 부동산투자 순으로 이어졌다. ▶추가적인 부 축적 수단은 사업소득 부자가 된 이후 현재에 이르기까지 추가적인 부를 축적한 1순위 수단도 사업소득(31.5%)이 가장 높은 것으로 조사됐다. 다음 수단은 시드머니 확보 수단과 다르게 부동산투자(25.3%)였다. 한편 근로소득(15.1%)은 부의 축적수단으로 응답률이 낮았는데 사업소득의 절반에도 미치지 못했다. ▶자녀 자산 증여 시기는 평균 65세 부자들이 축적한 자산을 처분하는 수단은 노후준비 50%, 상속 25%, 증여 18%, 기부 3% 등의 비중으로 나타났다. 자산이 많을수록 노후준비보다 상속이나 증여 비중이 높게 나타났다. 이는 현재 더 많은 자산을 보유할수록 노후준비보다 후세대에 대한 상속 및 증여에 관심이 더 많은 것으로 해석된다. 최근에는 세금절감 이슈로 사전증여가 점차 확산되는 분위기인데 부자들이 자녀에게 증여하는 시기는 평균 65.2세로 조사됐다. 이 때 증여를 받는 자녀의 평균 나이는 34.9세였다. ▶평균수명보다 늦은 83세 이후 상속 자녀 등에게 상속하는 시기는 통계청이 발표하는 생명표 상의 평균 수명인 82.7세로 추정된다. 하지만 부자들의 경우 훨씬 나은 환경과 의료서비스를 고려할 때 평균 수명보다는 다소 늦은 시기에 상속이 개시될 것으로 예상된다. ◇은퇴 후 선호하는 거주지와 그 이유는? ▶현재 사는 지역 벗어날 생각 없다 부자들이 은퇴 후 가장 선호하는 거주지는 현재 사는 곳으로 조사됐다. 62.7%의 부자들이 선택했는데 현재 사는 곳과 가까운 곳(17.9%)을 포함할 경우 은퇴 후에도 현재 사는 곳에서 크게 벗어날 생각이 없음을 알 수 있다. 다음으로 서울 근교(10.6%), 해외(3.9%), 농촌·산촌·어촌(1.6%), 제주도(1.6%) 등 외국이나 외곽 지역은 선호하지 않는 것으로 나타났다. ▶현재 생활패턴에 충분히 만족한다 은퇴 후 거주지로 현재 사는 곳을 선호하는 이유는 ‘지금의 생활패턴에서 벗어나기 어려울 것’(67.6%) 같아서다. 이어 여유로운 생활 13.2%, 의료시설 등 편의시설 12.4%로 답했다. 부자들은 현재 사는 곳에서 충분히 여유로운 생활을 하고 있거나 각종 편의시설 향유에 만족하고 있는 것으로 해석된다. 결국 부자들은 귀농 및 귀촌이나 해외거주보다는 현재 생활에 크게 만족하면서 이미 준비된 노후자금을 바탕으로 현재 생활패턴을 유지할 것으로 예상된다. ◇부자들이 보유한 부동산 자산 규모는? ▶규제강화로 부동산자산 비중 감소 최근 수년 동안 부동산 가격 상승 등으로 부자들의 보유 부동산의 비중이 지속적으로 증가해 왔다. 그러나 지난해 부동산 가격 상승률이 둔화되고 부동산과 관련한 규제가 대폭 강화되면서 부자들의 부동산 자산 비중이 50.9%로 전년 대비 2.2%포인트 감소했다. 2013년부터 부동산 자산 비중이 증가한 이후 6년 만에 감소한 것으로, 부동산 규제 강화에 따른 부동산 가격 상승세 둔화와 다주택자들의 주택 매도, 절세를 위한 증여 등에서 원인을 찾을 수 있다. ▶부자일수록 상업용부동산 큰 비중 부자들의 보유 부동산 포트폴리오를 보면 상업용부동산이 48%로 가장 높은 비중을 차지하고 다음으로 거주목적주택, 투자목적주택, 토지 순으로 나타났다. 연령대별 부동산 포트폴리오를 보면 젊을수록 투자목적주택 비중이 상대적으로 높고 고연령일수록 상업용부동산 비중이 높았다. 자산규모별로는 거액자산가일수록 상업용부동산 비중이 급격하게 증가했다. 특히 총자산 100억 원 이상 부자들의 투자목적주택 비중이 13%에 불과한 반면 상업용부동산 비중은 55%에 달했다. 거액자산가일수록 고가의 대형 상업용부동산을 보유한 사실이 확인됐다. ◇가장 선호하는 금융상품과 그 이유는? ▶선호하는 금융상품은 지수연계상품 수년 동안 부자들이 가장 선호하는 금융상품은 지수연계상품(ELS, ELT, ELF)이었다. 하지만 2019년은 주식시장이 부진한 가운데 고위험 금융상품과 관련해 대규모 손실 우려가 부각되는 등 금융자산에 대한 매력도가 떨어진 한 해였다. 이런 영향으로 지수연계상품의 선호도가 전년도에 비해 감소했는데, 이는 고위험 금융상품의 대규모 손실 우려가 반영된 것으로 보인다. 실제로 지수연계상품과 유사한 상품인 DLS 및 사모펀드는 부자들의 금융상품 투자수익률에 부정적인 영향을 준 상품이다. ▶금융상품 투자수익률에 긍정 영향 지수연계상품은 금융상품 투자수익률에 긍정적인 영향을 준 상품으로 압도적인 1위를 차지했다. 2위가 은행 정기예금으로 응답률이 10.6%인데 비해 지수연계상품은 52.1%나 됐다. 이런 점을 고려할 때 최근 선호도 감소에도 향후 지수연계상품에 대한 지위는 굳건할 전망이다. 한편 최근 지수연계상품의 대체상품으로 외화자산과 공모형 부동산펀드, 리츠, 대체투자펀드 등에 대한 선호도가 증가하고 있다. 그러나 외화자산은 정보가 부족해 접근이 어렵고 공모형 부동산펀드, 리츠, 대체투자펀드는 수요를 충족하기에 전체 상품 규모가 충분하지 못하다.

2020-04-02 14:54
[브라보! 투자 인사이트] 성장 모멘텀 가진 '저평가주'

최근 현대글로비스의 미주지역 기업설명회(NDR) 결과에 투자자들이 주목하고 있다. 현대글로비스는 원가 경쟁력 기반으로 완성차해상운송(PCC)부문 비계열 매출 확대와 시장 점유율, 수익성 개선이 기대된다는 내용이다. 또한 계열사 해외법인 차량 생산 확대로 반조립제품(CKD)부문 매출도 확대가 전망된다는 의견도 나왔다. 이에 최근 주가 하락을 저가 매수 기회로 볼 만하다는 분석이 나오고 있다. ◇‘뚜렷한’ 벨류에이션 메리트 NH투자증권에 따르면 NDR 결과 투자자들은 현대글로비스가 지난해 높은 이익 개선 폭을 나타낸 부분에 긍정적인 반응을 보였다. 현대글로비스의 지난해 4분기 매출액은 전년 동기 대비 6.4% 증가한 4조8025억 원을 기록했다. PCC와 CKD부문 매출액이 각각 21.4%, 17.4% 늘어 외형 성장을 이끌었다. 영업이익도 2284억 원으로 시장 기대치를 충족했다. 영업이익률(4.8%) 역시 전년 동기 대비 4.3% 올랐다. 지속된 PCC 비계열 물량 증가로 선대 효율성이 개선됐고 벌크선부문 구조조정에 따른 영업이익 턴어라운드 효과로 해운부문 이익률(6.3%) 호조가 이어졌다. 특히 투자자들은 PCC사업부문의 원가 경쟁력 보유 근거와 중장기 시장 점유율 확대 가능 여부에 관심이 높았다. 이에 대해 정연승 NH투자증권 연구원은 “현대글로비스 운영 선대는 지난해 말 90척으로 글로벌 2위 PCC기업으로 성장했다”며 “선령이 낮아 연비 효율성이 경쟁사 대비 높고 역수송 물량을 안정적으로 확보할 수 있어 탑재율이 높다”고 설명했다. 하지만 살펴야 할 부분도 있다. 신종 코로나바이러스감염증(코로나19) 확산에 따른 악재다. 코로나19 확산에 따른 계열사의 완성차 생산과 중국향 수송 차질 이슈는 올 1분기 실적에 부정적일 수 있다. 다만 PCC사업의 원가 경쟁력은 훼손되지 않았다는 분석이다. 또 유럽 내 배기가스 규제로 현지 공장 가동률 하락에 따른 CKD 매출 감소 우려도 있지만 올해 기아차 인도 공장 생산 확대와 내년 현대차 인도네시아 진출 등으로 상쇄가 가능할 것으로 보인다. 정 연구원은 “현대글로비스는 앞으로 글로벌 No.1 PCC기업으로 성장할 것”이라며 “지배구조 개편 이슈는 불확실성 요인이지만 이를 감안해도 단기 악재로 인한 주가 하락은 저가매수 기회”라고 말했다. 또 유지웅 이베스트투자증권 연구원은 “최근 실적을 계기로 반등세가 본격화될 전망”이라며 “비계열 물량 확대를 반영해 추정한 결과 밸류에이션 메리트가 뚜렷하다”고 분석했다. NH투자증권은 현대글로비스에 대한 투자의견 ‘매수’와 목표주가 20만 원을 유지했다. 미래에셋대우도 ‘매수’와 20만 원의 목표주가를 내놨다. 이베스트투자증권이 제시한 목표주가는 22만 원이다. 지난 26일 현대글로비스 주가는 종가 기준 12만6000원이다.

2020-02-27 08:00
주택은 괜찮은데, 상가는 '글쎄···'

서울 마포구, 용산구, 성동구 등 이른바 마·용·성 못지않게 핫한 지역이 있다. 강서구 ‘마곡지구’다. 마곡지구는 지금까지 드러난 호재에 최근 또 다른 호재가 겹치며 뜨겁게 달아오르고 있다. 마곡지구가 품은 부동산 호재와 투자 가능성을 들여다봤다. 목동 뒤편과 상암동 건너편에 위치한 마곡지구는 지하철 5호선(마곡역)과 9호선·공항철도(마곡나루역)가 경유하는 트리플 역세권으로 서울 도심에서 20분(약 13㎞), 강남에서 40분(약 24㎞) 정도 걸리는 곳이다. 이곳은 인천국제공항과 김포공항, 수도권 광역교통망과 직결된 서남권 관문 역할을 하고 있다. 여기에 첨단산업, 주거, 자연, 문화가 어우러진 지속가능한 미래형 스마트시티로 조성되고 있어 주목받고 있다. 마곡지구가 가진 호재들 마곡지구의 매력은 자족기능을 가진 마곡R&D시티에 들어서는 대기업과 중소기업이 지속적으로 늘고 있는 점이다. 향후 약 16만 명의 근로자가 상주하는 서울 서남권 중심업무지구가 될 것으로 기대되는 만큼 탄탄한 배후수요를 확보했다. 여의도의 1.2배, 상암DMC의 6배 크기의 마곡R&D시티에는 현재 롯데건설 컨소시엄, LG사이언스파크, 이랜드 R&D센터, 에쓰오일 TS&D센터, 코오롱 미래기술원, 넥센타이어 중앙연구소 등 대기업 50여 개사와 중소기업 100여 개사가 들어섰고 앞으로도 많은 기업이 입주할 예정이다. 이대서울병원이 들어선 것도 호재로 꼽힌다. 지난해 5월 마곡지구에서 개원한 이대서울병원은 지하 6층, 지상 10층에 1014병상 규모로 건립된 강서구 최초 종합병원이다. 이 병원은 지하철 5호선 발산역과 맞닿았고 푸른색 유리건물이 인상적이어서 강서지역의 새로운 랜드마크로 떠올랐다. 대형 병원의 특성상 3교대로 일하기 때문에 직주근접 효과가 기대되고, 인근에 건강검진센터와 중소병원 등이 더 입주할 예정이다. 최근에는 마곡 마이스(MICE) 복합단지 개발 사업에 속도가 붙으면서 호재가 추가됐다. 마이스는 기업회의(Meeting)와 포상관광(Incentives), 컨벤션(Convention), 전시(Exhibition)가 융합된 산업이다. 이곳은 그동안 집값 상승 등의 요인으로 정부가 규제를 가해 사업이 정체된 지역이었다. 하지만 지난해 11월 서울주택도시공사(SH공사)가 롯데건설 컨소시엄을 우선협상대상자로 선정하면서 다시 들썩이고 있다. 마곡 마이스 복합단지는 마곡 도시개발구역 특별계획구역 8만2724㎡ 토지에 약 3조3000억 원을 투자해 짓는 대형 개발 사업이다. 이곳에는 2만 ㎡ 이상의 컨벤션과 400실 이상의 호텔, 1만5000㎡ 이상의 문화 집회 시설 등이 들어선다. 롯데건설 컨소시엄은 인허가 등의 절차를 거쳐 내년에 착공해 2024년 하반기에 준공할 계획이다. 김포공항 주변 고도제한 완화 가능성도 현실화될 것으로 보인다. 이렇게 되면 마곡지구에 고층 랜드마크가 등장할 가능성이 한층 높아진다. 앞서 강서구는 2014년 마곡지구를 표본으로 고도제한 완화 연구용역을 진행한 결과 해발 119m까지 고도가 완화돼도 비행 안전에는 전혀 문제가 없다는 결론을 낸 바 있다. 강서구는 이를 근거로 2024년부터 김포공항 주변 고도제한이 완화되도록 추진 중이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “고도제한이 풀리면 용적률이 달라지기 때문에 토지가격이 오르고 재건축 단지 호가 상승에도 영향을 줄 것”이라며 “하지만 시간이 오래 걸리는 사안인 만큼 중장기적인 시각으로 접근해야 한다”고 말했다. 집값 상승 기대되는 마곡 이 같은 호재들로 인해 마곡지구는 집값 상승이 기대되는 상황이다. 실제로 마곡지구에 호재가 겹치면서 아파트 매매가격은 큰 폭의 상승세를 보였다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 마곡지구를 대표하는 아파트 단지인 마곡엠밸리(1·4·5·6·7·10·12·14·15단지)의 지난해 10월 이후 매매가격(전용면적 84㎡)은 10억 원이 넘는 것으로 나타났다. 6단지의 경우 지난해 12월 11억4000만 원에 거래됐으며 10월에는 7단지가 12억6500만 원에 매매됐다. 강서구 마곡동 A 공인중개사무소 관계자는 “마곡엠밸리의 2014년 분양 당시 전용 84㎡의 분양가는 5억 원 안팎이었지만 현재 매매가는 10억 원대로 두 배가 올랐다”며 “호가는 12억~13억 원대가 형성됐다”고 말했다. 덧붙여 “최근 대기업의 입주와 마이스 복합단지 개발 사업에 속도가 붙으면서 이곳을 찾는 사람이 늘고 있다”고 했다. 오피스텔 거래도 활발하게 이뤄지고 있다. 마곡지구 개발 초기 때만 해도 오피스텔 물량이 한꺼번에 쏟아져 나오면서 공실률이 치솟는 상황이 벌어졌다. 하지만 마곡R&D시티에 새로 들어선 대기업을 비롯해 중견기업, 중소기업들의 입주가 활기를 띠면서 현재는 오피스텔의 공실 우려가 사라졌다. 오피스텔 시세 역시 아파트와 마찬가지로 상승세를 이어가고 있다. 지하철 5호선 마곡역과 인접한 오피스텔인 힐스테이트에코마곡역(20㎡)은 지난 1월 2억950만 원에 매매됐고, 같은 달 힐스테이트에코동익(25㎡)은 2억1500만 원에 팔렸다. 마곡역센트럴푸르지오시티(24㎡)는 지난해 12월 2억 원에 거래됐다. 이들 오피스텔 매매가는 2017년 분양 당시보다 4000만~6000만 원이 올랐다. B 공인중개사무소 대표는 “마곡지구 내 오피스텔 시세는 대부분 분양 당시보다 4000만~6000만 원이 올랐다”며 “마곡나루역보타닉푸르지오시티의 경우는 지난 1월 2억2500만 원에 팔렸는데 이 가격은 2017년 분양가 1억5400만 원에서 7000만 원 넘게 오른 금액”이라고 설명했다. 아울러 “최근 전세 수요가 늘어 매물이 귀해졌고 매매가격에 영향을 미치고 있다”고 귀띔했다. 권대중 명지대학교 부동산대학원 교수는 “그동안 마곡R&D시티에 입주한 기업들이 늘면서 직장인이 늘어난 효과가 인근 아파트와 오피스텔 시세에 영향을 준 것으로 분석된다”며 “앞으로도 마곡 마이스 복합단지 등의 이슈가 있는 만큼 아파트와 오피스텔 수요는 더 늘어날 것으로 예상되는데, 수요가 늘어나면 아파트와 오피스텔 시세가 더 오를 것으로 기대되는 상황”이라고 했다. 높은 공실률은 해결과제 반면 마곡지구 내 상가는 공실률 문제가 좀처럼 해소되지 않는 모양새다. 그동안 대기업과 중소기업이 꾸준히 들어섰음에도 인근 상가 1층과 2층이 비어 있는 곳이 많다. 공실률이 높은 결정적인 이유는 비싼 분양가로 인한 임대료 상승이다. 마곡지구 내 상가의 평균 분양가는 3.3㎡당 5000만 원 수준이다. 상업용 부동산 전문 플랫폼 ‘상가의신’에 따르면, 서울 강남 3구(강남구·서초구·송파구)를 제외한 서울 시내 상가 1층 평균 분양가는 3.3㎡당 3300만 원대다. 마곡지구 상가의 분양가가 1700만 원가량 비싼 셈이다. 강남 3구의 상가 1층 기준 평균 분양가인 5200만 원과도 큰 차이를 보이지 않는다. 결국 높은 분양가는 임대료 부담으로 이어졌다. 상권 분석 사이트인 우리 마을 가게에 따르면, 마곡지구 내 상가 1층 평균 임대료는 3.3㎡당 21만4000원 수준이다. 지난해 3분기 강서구 내 상가의 평균 임대료 3.3㎡당 약 13만1000원과 비교하면 크게 차이가 난다. LG사이언스파크 인근 상가에서 33.3㎡ 규모의 음식점을 운영하는 C 씨는 “매달 200만 원 가까이 월세를 내고 있는데 오가는 사람이 적어서인지 손님이 뜸한 편”이라며 “월세도 문제지만 마곡지구의 상권이 자리 잡으려면 적어도 5년은 더 있어야 할 것 같다”고 말했다. 상가정보연구소에 따르면, 지하철 5호선 마곡역과 발산역 사이 마곡지구 인근 상권의 유동인구는 지난해 9월 기준 일평균 35만 명이다. 상권 1000㎡당 94명가량이 오가는 셈이다. 강서구 평균인 55명보다는 39명이 많다. 하지만 110~120명인 화곡1동, 화곡6동, 등촌3동에는 못 미친다. 실제로 마곡지구를 둘러보니 생각보다 유동인구가 적다는 걸 체감할 수 있었다. 지난 2월 낮시간 지하철 5호선 마곡역에서 발산역까지 큰 대로변을 걷는 동안 기자와 마주친 사람은 20명이 채 안 됐다. 다만 LG아트센터를 비롯한 기업들의 입주가 예정돼 있고, 마곡 마이스 복합단지 개발 사업이 속도를 내고 있어 유동인구는 앞으로 더 늘어날 것으로 전망된다. 이렇게 되면 상가 공실률 상쇄도 어느 정도 기대해볼 만하다. 하지만 부동산 전문가들 사이에서는 유동인구가 늘어도 공실 문제는 쉽게 해결되지 않을 것이라는 의견도 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 마곡지구의 유동인구가 더 늘어날 것으로 보면서도 “온라인 시장이 빠르게 성장하고 오프라인 시장 규모가 줄어드는 상황이라 공실 문제가 당장 해결될 것 같지 않다”고 말했다. 아울러 “최근에는 소셜마케팅에 새벽배송 서비스까지 성행하고 있어 앞으로 상가 거래는 하향세로 갈 가능성이 높다”며 “이는 전반적인 상권에서 나타나는 증상”이라고 덧붙였다.

2020-02-26 09:02
[브라보! 투자 인사이트] 규제 속에서 '기회' 찾다

부동산 안정화를 위한 규제가 강화되고 있지만 토털 인테리어 리모델링 서비스를 제공하는 한샘에 대한 투자자들의 관심은 식을 줄 모른다. 정부의 도시정비 규제가 계속될 것으로 예상되는 반면 30년이 넘은 노후 아파트는 올해 181만 세대에서 2030년 521만 세대로 늘어날 전망이라서다. 정부가 도시정비 규제에 대한 입장을 바꿔도 사업기간은 10년 이상 걸려 노후 아파트의 리모델링 수요는 줄지 않을 것으로 보인다. ◇리하우스 중심으로 ‘외형성장’ NH투자증권에 따르면 현재 시장은 한샘이 리하우스 중심으로 외형 성장을 할 수 있는 상황이다. 먼저 대리점과의 상생구조로 인한 리모델링 활성화에 주목해야 한다. 한샘은 지난해부터 기존 제휴점의 전환을 시작해 4분기 대리점수가 450개로 늘었다. 대리점 전환 시 점주는 본사 제품과 직시공 인력까지 활용할 수 있다. 이로써 대리점과 리하우스(리모델링)부문 매출이 모두 증가하는 선순환 구조를 만들었다. 또 아파트 매매거래 회복으로 안정화될 다른 사업부도 눈여겨 볼 필요가 있다. 지난해 상반기 전국 아파트 매매거래는 역대 최저 수준이었으나 하반기부터 주요 광역시를 중심으로 회복되는 중이다. 아파트 매매거래가 회복되면 한샘의 전 사업부에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보인다. 올해도 중저가 아파트 중심으로 매매거래 회복세가 지속될 전망이다. DB금융투자는 한샘의 올해 매출액을 전년 대비 4.5% 증가한 1만7790억 원, 영업이익을 5.8% 늘어난 591억 원으로 전망했다. 이미 아파트 거래량 저점이 확인됐고, 리모델링 물량 증가와 단가 상승으로 전년 대비 매출액이 증가할 것으로 전망했다. DB금융투자는 한샘에 대한 투자의견 ‘매수’를 제시하고, 목표주가를 7만2000원으로 20% 상향조정했다. 이민재 NH투자증권 연구원은 “한샘은 리모델링 수요 증가와 아파트 매매거래 회복으로 수혜가 예상된다”며 투자의견 ‘매수’와 목표주가 9만3500원을 제시했다. 한샘의 지난 20일 주가는 종가기준 6만8300원이다. 다만 한샘의 의미 있는 실적 개선을 기대하기는 어렵다는 분석도 있다. 한샘은 전방산업 위축을 타개하기 위해 리하우스사업 전략을 꺼냈다. 마감재시장이 정체 또는 위축되기 시작한 2017년 이후 한샘은 리모델링사업을 확대했다. 주거아파트가 노후화되는 반면 재건축사업이 용이하지 않은 대한민국 주거시장에서 찾아낼 수 있는 유효한 전략이었다. 하지만 전략적 유효성과 무관하게 리하우스사업이 연간 500억원대로 하락한 한샘의 영업이익 반등을 이끌기에는 무리가 있어 보인다는 분석이다. DB금융투자는 리포트를 통해 “리하우스를 제외한 사업부의 실적 개선을 기대하기 어렵고 주식시장과 비교했을 때 밸류에이션 프리미엄을 받고 있기 때문에 단순한 실적 개선 기대감만으로 주가 상승이 지속되기 힘들어 보인다”고 분석했다.

2020-02-21 08:00
'2·20 부동산대책' 경기 서남부 5곳 추가 규제

수원 영통구, 권선구, 장안구와 안양 만안구, 의왕시 등 수도권 5곳이 조정대상지역으로 지정돼 대출, 세제, 청약부문에서 규제를 받는다. 국토교통부는 20일 이 같은 내용을 담은 ‘2·20 부동산대책’을 발표했다. 이번 대책은 지난해 12·16 부동산대책 이후 두 달 만에 나온 후속 조치다. 이번 대책을 살펴보면 다음달 2일부터 조정대상지역 내 시가 9억 원 이하 주택의 주택담보대출비율(LTV)이 60%에서 50%로 낮아지고, 9억 원 초과분에 대해서는 LTV 30%가 적용된다. 다만 서민 실수요자를 위한 내 집 마련 지원 상품인 디딤돌대출, 보금자리론은 LTV 규제 비율이 최대 70%로 유지된다. 주택 구입 목적의 사업자 대출 규제도 강화된다. 앞으로 조정대상지역의 주택임대업, 주택매매업 외 업종 영위 사업자에 대한 주택담보대출이 금지된다. 그동안은 투기지역과 투기과열지구 내에만 주택담보대출을 규제했다. 1주택 세대의 주택담보대출 실수요 요건도 까다로워진다. 현재 조정대상지역 내 1주택 세대는 ‘기존 주택을 2년 내 처분’하는 조건으로 주택담보대출이 가능하다. 여기에 ‘신규 주택에 전입’하는 조건을 더해 주택담보대출을 허용한다. 앞서 정부가 이번 대책을 예고하자 지난 12·16 대책 이후 수도권 남부지역으로 투기수요가 몰리며 집값이 상승하는 풍선효과를 막기 위한 응급조치라는 해석이 있었다. 하지만 국토부는 이런 과열 양상이 12·16 대책의 풍선효과라고 보기 어렵다는 입장을 밝혔다. 김흥진 국토부 주택정책관은 “주택 가격이 오르는 이유는 여러 가지가 있다”며 “해당 지역은 그동안 저평가된 지역이다. 신분당선, 인덕원~동탄선 등 교통 수혜로 주택 가격이 오른 것으로 보이기 때문에 풍선효과라고 단정 짓기엔 무리가 있다”고 말했다. 한편 집값이 많이 올라 투기과열지구 지정 가능성이 거론된 팔달구와 수지구는 이번 조정대상지역에서 제외됐다. 김 정책관은 “해당 지역은 9억 원 초과 주택이 많지 않아 투기과열지구 지정보다 금융 규제를 강화하는 게 더 효과적일 것이라고 판단했다”고 설명했다.

2020-02-20 15:58

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