다주택자, 2페이지 - 브라보 마이 라이프

검색결과 총66건

최신순 정확도순

재개발·재건축 입주권 양도세 줄이려면?

새 정부가 서울 및 수도권 지역 주택 공급 확대를 위한 정비사업과 부동산 규제 완화를 약속하면서 재개발·재건축 시장에 대한 기대감이 높아지고 있다. 오세훈 서울시장의 재선 성공으로 서울시 역시 도시정비 규제 완화에 박차가 가해질 전망이다. 새로운 부동산 투자처로 떠오르는 입주권의 양도세 절세 방법에 대해 알아본다. 재개발·재건축 공사 중인 주택의 입주권에 대한 양도세를 계산할 때는 ‘관리처분계획 인가일’을 알아둬야 한다. 관리처분계획 인가란 시행사가 분양 신청 기간이 끝나면 기존 건물을 철거하기 전에 관리처분계획을 수립해 시장이나 군수의 인가를 받는 일이다. 관리처분계획 인가일 전에는 기존 주택으로, 이후는 주택이 아닌 조합원의 입주권으로 인정한다. 공사가 끝난 후 새로운 아파트가 완공되면 입주권은 주택이 된다. 따라서 재개발·재건축 주택을 관리처분계획 인가일 전에 판다면 그냥 주택을 파는 것이므로 양도세는 일반 규정에 따른다. 관리처분계획 인가일 이후에 판다면 입주권을 파는 것이므로 입주권에 대한 규정을 확인해야 한다. 입주권 양도에 대한 규정 ‘조합원 입주권’은 재개발 또는 재건축 사업을 통해 종전 부동산의 소유자가 신축 주택을 받을 수 있는 권리를 말한다. 당초 주택이었던 게 부동산을 취득할 수 있는 권리로 바뀐 것. ‘도시 및 주거환경정비법’에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’에 따른 소규모재건축사업을 시행하는 정비조합의 조합원으로서 취득한 것에 한정한다. 이때 양도일 현재 입주권 1세대가 입주권을 판다면 비과세를 받을 수 있을까? 관리처분계획 인가일 현재 2년 이상 보유(2017년 8월 3일 조정대상지역 내 취득 시 2년 거주 포함)로 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄다면, 입주권인 상태에서 팔더라도 1주택 1과세를 받을 수 있다. 단, 양도가액이 12억 원을 초과하면 초과분에 대해서는 과세된다. 입주권 외에도 1주택을 보유하고 있는 경우, 그 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 입주권을 팔아야 일시적 2주택 비과세 특례가 적용된다. 이때에도 관리처분계획 인가일 현재 입주권이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춰야 하는 건 동일하다. 다주택자가 조정대상지역 내에 있는 입주권을 팔아도 양도세가 중과되지 않고 기본세율로 과세된다. 다만 이는 주택과 입주권 모두 2년 이상 보유한 경우에만 해당한다. 입주권 양도세 계산법 입주권 양도세는 기존 주택의 양도소득과 부동산을 취득할 수 있는 권리 부분으로 나누어 계산한다. 전자는 취득일부터 관리처분계획 인가일까지의 기간에 대해 장기보유특별공제를 해주지만, 후자는 장기보유특별공제를 해주지 않는다. 또한 입주권을 팔면 양도세가 중과되지 않지만, 아파트를 팔면 입주권을 포함해 1세대 2주택자로 중과된다. 입주권은 주택 수에 포함되므로, 2주택자에 해당돼 1세대 1주택 비과세를 받을 수 없기 때문이다. 다만, 재건축사업 또는 재개발사업, 소규모재건축사업의 시행 기간 중 거주를 위해 주택을 취득하는 경우, 또는 주택을 보유한 지 1년이 지나 입주권을 취득한 경우로서 입주권을 취득한 날로부터 3년 이내 주택을 파는 등 일시적인 경우에는 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있다. 원조합원(권리처분계획 인가일 이전에 입주권을 취득한 사람)으로부터 입주권을 얻은 경우는 어떨까. 위처럼 권리처분계획 인가일 후에 입주권을 취득한 사람을 승계조합원이라고 하는데, 이때는 양도일 현재 입주권 1개만 갖고 있더라도 1세대 주택 비과세를 받을 수 없다. 양도차익에 대해서도 양도세가 과세되며, 입주권을 단기간 보유하다 팔면 최대 70%의 중과세율이 적용되므로 주의가 필요하다. [TIP] 재건축 동안 산 거주용 주택, 비과세 될까? 공사 기간이 최소 3년은 될 것 같아 대체주택을 한 채 사서 거주하려는 상황을 가정해 보자. 나중에 이 집을 팔면 2주택자로 양도세가 중과될까? 세법에서는 1주택자가 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 시행 기간 동안 거주하기 위해 다른 주택(대체주택)을 취득한 경우, 대체주택을 팔 때 1세대 1주택으로 보아 양도세 비과세를 해준다. 대체주택은 보유 및 거주 기간의 제한을 받지 않는데, 대신 다음의 조건을 모두 만족해야 한다. 1 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 사업시 행인가일 이후 대체주택을 취득해 1년 이상 거주할 것 2 재개발·재건축 주택이 완공된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대 전원이 이사(취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 등 부득이한 사유 시 제외)하여 1년 이상 계속 거주할 것 3 재개발·재건축 주택이 완공되기 전, 또는 완공된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것

2022-07-25 09:43
부모 집에 사는 자녀, 증여세 어떻게?

62세 권 씨는 서울시 강남구와 경기도 의정부시에 아파트를 각각 1채씩 보유한 다주택자다. 의정부로 이사를 앞둔 권 씨는 강남의 아파트를 아들에게 증여하려 했지만, 증여세와 취득세가 부담스러웠다. 결국 그는 아들이 경제적인 능력을 갖출 때까지 집을 무상 임대해주기로 했다. 권 씨는 증여세 납부를 피할 수 있을까? 상속세 및 증여세법(상증세법)에서는 타인의 주택을 무상으로 사용해 이익을 얻은 경우, 그 이익에 상당하는 금액을 ‘증여재산가액’으로 하여 무상으로 사용한 사람에게 증여세를 매긴다. 따라서 권 씨 아들이 부모의 주택을 공짜로 사용하면, 사실상 부모에게 지급하지 않은 월세만큼 이익을 얻으므로 증여세 납부 의무가 있다. 월세액에 해당하는 이익을 부동산 소유주로부터 증여받은 것으로 보기 때문이다. 다만 부모가 거주 중인 집에 자녀가 함께 살 때는 증여세가 부과되지 않는다. 부동산 가격에 따라 달라지는 증여세 그렇다면 주택을 무상으로 사용했을 때 발생하는 이익은 어떻게 계산할까? 부동산 무상사용이익은 무상으로 사용한 날부터 5년 단위로 계산한다. 시작점에서 미리 증여세를 내야 하는 것이다. 부동산가액(상증세법상 시가)의 2%를 매년 적정 임대료로 보고, 5년간 임대료의 10%를 현재가치로 환산한다. 만약 5년 후에도 해당 부동산을 공짜로 사용하고 있다면 5년 되는 날의 다음 날 새로 증여받은 것으로 여겨 다시 부동산 무상사용이익을 계산한다. 해당 기간 부동산 가치가 올랐다면 내야 하는 증여세 역시 5년마다 늘어나게 된다. 증여세는 무상사용이익이 1억 원 미만이면 과세되지 않는다. 5년간 사용이익을 현재가치로 환산한 금액이 1억 원을 넘느냐 넘지 않느냐에 따라 증여세 과세 여부가 정해지는 것이다. 권 씨 명의의 강남 아파트가 시가 13억 원이라고 가정해보자. 아들이 무상으로 홀로 거주하면 증여재산가액은 약 9856만 원으로 1억 원을 넘지 않는다. 결과적으로 13억 원 이하의 주택이라면 무상으로 사용해도 무방하다. 여러 명이 부동산을 무상으로 사용하고 각 부동산 사용자의 실제 사용 면적이 분명하지 않을 때는 해당 부동산 사용자들이 각각 같은 면적을 사용한 것으로 봐야 한다. 이런 상황에서는 대표 사용자가 지정되는데, 이는 해당 부동산 사용자 중 부동산 소유자와 최근친인 사람이다. 일정 금액 이상 거래해야 부모 소유의 집에 아예 공짜로 사는 건 마음에 걸리다 보니 임대료를 아주 적게나마 납부하는 이른바 ‘다운(저가) 임차’를 하는 자녀들도 있다. 하지만 임대료를 주고받더라도 시가보다 상당히 낮은 금액으로 거래한다면 그 차액에 대한 증여세를 피하기 힘들다. 현행 상증세법상 저가 임차를 통한 이익도 일종의 증여로 규정하기 때문이다. 부동산 저가 임차는 적정 임대료(시가)와 부모에게 지급한 금액의 차액이 1년 기준 1000만 원 이상일 때 세금을 낸다. 다만 적정 임대료와 실제 지급한 임대료의 차액이 적정 임대료의 30% 미만이면 과세되지 않는다. 다시 말해 시가 약 13억 원 이하의 주택이라면 무상 임대 시 증여세를 걱정하지 않아도 된다. 그러나 시가 약 13억 원을 넘는 주택이라면 주변의 임대료 시세를 고려해 시가의 70% 이상 범위에서 부모와 자식 간 임대료를 주고받아야 증여세가 부과되지 않는다. 특수관계자 간 거래는 과세 관청에서 주의 깊게 살펴보고 있으므로 임대차 계약서를 사전에 마련하는 것도 방법이다. 더불어 부동산을 무상으로 빌려준 부모가 사업자라면 추가로 세금을 내야 한다. 사업자가 본인 소유의 부동산을 특수관계인에게 무상으로 제공해 소득을 부당하게 줄이는 것으로 판단돼 이에 대한 소득세가 부과되기 때문이다. 임차료를 내지 않고 아버지가 소유한 상가를 카페나 사무실로 쓰는 경우 등이 이에 해당한다.

2022-06-15 09:54
"고령자 지원"… 눈여겨볼 윤석열 정부 부동산 정책은?

지난 5월 취임한 윤석열 대통령은 부동산 정책의 개편을 전면적으로 내세웠다. 부동산 시장 정상화를 목표로 한 윤석열 정부는 과도한 규제와 비합리적인 세제를 손보는 한편, 공급 확대 방안을 발표하고 있다. 그러나 실효성 부분에 의문이 제기되고, 양극화를 부추긴다는 지적의 목소리도 나왔다. 윤석열 정부의 부동산 정책 가운데 고령자를 위한 정책을 중점적으로 살펴봤다. 총 250만 가구를 임기 내 공급 윤석열 정부는 ‘110대 국정과제’에서 “국민의 눈높이에서 부동산 정책을 바로 잡겠다”라고 약속했다. 이와 관련한 세부 국정과제는 △주택공급 확대와 시장기능 회복을 통한 주거안정 실현 △부동산 세제 정상화 △주택금융제도 개선 △주거복지 지원 등이다. 윤석열 대통령은 공공주도 50만 가구, 민간주도 200만 가구로 총 250만 가구를 임기 내 공급할 방침이다. 서울에는 40만 가구의 신규주택을 추가 공급하고, 1기 신도시를 포함한 수도권 전체에는 총 130만~150만 가구를 공급할 예정이다. 주거급여도 확대한다. 현행 중위소득 46% 선인 주거급여 대상자는 50%로 확대하겠다고 약속했다. 또한, 쪽방 등 비정상 거처 가구에 대한 이주 지원을 강화하고 고령자, 장애인을 위한 안전, 편의시설이 설치된 주택을 공급한다. 더불어 지난 30일 발표된 ‘긴급 민생안정 10대 프로젝트’에 따르면, 정부는 종합부동산세 산정에 적용되는 ‘공정시장가액’ 비율을 내리기로 했다. 또한 청년, 신혼부부 대상 최대 50년 만기 초장기 주택담보대출도 오는 8월 출시한다. 주택연금 가입 기준도 완화 그 가운데 고령자를 위한 부동산 정책은 무엇이 있을까. 윤석열 정부는 부동산 세제 정책에 특히 초점을 맞췄다. 다주택자에 대한 징벌적 과세 기조를 철회하고, 세금 납부도 납세자의 능력에 맞게 적정 수준으로 조정해 부담을 완화하겠다는 방침이다. 특히 종합부동산세(이하 종부세)는 공시가격과 공정시장가액비율을 고려해 조정할 계획이다. 1가구 1주택자의 종부세율을 2017년 이전 수준으로 낮출 계획을 세우고 있다. 특히 1주택자면서 고령자에 대해서는 주택을 매각·상속할 때까지 종부세 납부를 미뤄주는 납부 유예 제도를 도입한다. 문재인 정부 출범 전 종부세율은 주택 수에 상관없이 0.5~2.0%였다. 그러다 2019년부터 다주택자에 대한 징벌적 세율이 도입되며 1주택자 세율도 덩달아 0.5~2.7%로 올랐다. 지난해에는 0.6~3.0%까지 치솟은 바 있다. 더불어 윤석열 정부는 종부세 과세표준을 정할 때 쓰이는 공정시장가액비율에 대해서도 인하하는 방안을 추진한다. 공정시장가액비율은 2019년 85%에서 2020년 90%, 지난해 95%, 올해 100%로 4년간 꾸준히 인상됐다. 이 가운데 지난 30일 발표된 ‘긴급 민생안정 10대 프로젝트’에 따르면, 정부는 1가구 1주택자에 한해 지난해 공시가격을 적용해 세금을 매긴다. 전문가들은 재산세와 종부세의 부담이 2020년보다 낮아질 것으로 예상하고 있다. 이에 31일 한국도시연구소·민달팽이유니온·내가만드는복지국가 등 30여개 시민단체로 구성된 ‘집걱정없는세상연대’는 윤석열 정부의 종부세 정책에 대해 지적했다. 고가의 주택 보유자일수록 종부세 감면 혜택이 큰 ‘부자 감세’로서 주택 가격 폭등의 양극화 문제를 심화시킬 것이라는 입장이다. 이들 시민단체는 “현행 공시가격도 법에서 정의한 기준을 어기고 있는데, 이제는 아예 당해연도가 아니라 전년도 공시가격을 기준으로 삼는 편법까지 동원한다”고 강하게 비판했다. 더불어 윤석열 정부는 주택연금 가입 기준을 완화해 가입자를 늘릴 계획이다. 최근 주택금융공사에 따르면 올해 1~2월 주택연금 가입 건수는 1675건으로 지난해 같은 기간보다 35.6% 증가했다. 지난해 4분기부터 가입자 증가가 두드러졌다. 지난해 4분기 가입 건수는 전년 대비 15.3% 늘었다. 주택연금은 만 55세 이상의 고령자가 소유주택을 담보로 맡기고 평생 또는 일정 기간에 매월 연금방식으로 생활자금을 받는 금융상품이다. 월지급액은 가입자의 나이, 금리, 집값 등으로 정해지며 가입 당시 담보 주택의 시세나 감정평가액에 따라 산정된다. 윤석열 정부는 가입대상 주택가격을 일반형기준 공시가격 9억 원 이하에서 12억 원 이하로 확대할 계획이다. 주택연금의 월 지급금 산정 기준은 시세이지만 가입요건은 공시가격이 적용된다. 총 100세까지 받을 수 있는 연금총액의 현금가치(대출한도)도 현재 5억 원에서 상향 조정할 예정이다. 이에 따라 월 지급금도 함께 인상될 전망이다. 다만 시세 기준 담보 주택가격 인정 상한인 12억 원은 그대로 유지될 것으로 예상된다.

2022-05-31 17:42
주택별 증여 절세 위한 골든타임은?

부동산 매매 거래와 증여 거래 추이가 엇갈리고 있다. 부동산 거래량은 급격히 감소하는 반면, 증여가 점차 늘어나고 있는 것이다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 매매 거래량은 지난 2월 1404건으로 잠정 집계됐다. 지난해 2월 거래량 5435건에 비하면 약 74.1% 감소한 수치다. 반면 증여 거래는 늘고 있다. NH농협은행 All100자문센터가 한국부동산원의 증여 관련 수치를 분석한 결과, 전국 주택 거래 형태 중 증여 거래 비중은 2017년 5.1%에서 2021년 8.5%로 증가했다. 같은 기간 서울에서도 5.3%에서 12.2%로 증여 거래 비중이 점차 높아졌다. 김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 이런 상황에 대해 “최근 서울 집값 상승폭이 크고, 종부세와 양도소득세가 모두 강화되어 다주택자들이 보유하기도 팔기도 부담스러운 상황”이라며 “자녀들이 높은 집값을 감당하기 어렵고 공시지가와 증여세도 인상될 예정이라 자산 승계 목적의 증여를 택하는 비중이 커졌다”고 분석했다. 게다가 내년부터는 지방세법 개정으로 증여·상속 등 무상으로 취득하는 재산에 부과하는 취득세가 사실상 ‘실거래가’로 매겨진다. 취득일로부터 6개월 이내 감정가액, 공매가액 및 유사매매사례가액 중 가장 최근 거래가액인 ‘시가인정액’을 취득세 과세표준으로 인정한다는 것. 시가의 70~80%에 해당하는 공동주택가격을 기준으로 과세하는 지금보다 내년에 취득세가 늘어날 수밖에 없다. 부동산을 증여할 계획이라면 올해 안으로 마쳐야 하는 이유다. 증여 골든타임, 아파트·단독주택 따라 달라 적기는 주택 형태에 따라 조금씩 달라진다. 우선 아파트의 경우 매매사례가액(시가)도 고려해야 한다. 아파트를 포함한 공동주택을 증여할 때는 매매사례가액을 기준으로 증여세가 결정되기 때문이다. 매매사례가액이란 취득일부터 6개월 이전, 3개월 이후까지 9개월간 해당 자산과 동일하거나 유사한 자산의 매매가를 의미한다. 가까운 시기의 매매 사례가 두 건 이상이면 매매가의 평균이 기준이다. 가액이 낮을수록 절세 측면에서 아파트를 증여하기에 유리하다. 매매사례가액은 ‘국토교통부 실거래가 공개시스템’ 홈페이지를 통해 확인할 수 있다. 시스템을 활용하면 최근 거래된 매물을 거래 날짜별로 조회 가능하다. 증여세는 등기접수일의 가액을 기준으로 계산하므로, 매매사례가액이 가장 낮은 날을 확인해 등기를 접수하는 것도 방법이다. 이외에도 종합부동산세를 고려해야 한다. 지난해 종합부동산세가 개정되면서 중과세율을 적용받는 다주택자가 짊어져야 할 세금 부담이 커졌기 때문이다. 종합부동산세는 세대 단위가 아닌 사람당 과세되는데, 매년 6월 1일 현재 소유자를 기준으로 공시가격을 합산한 금액이 6억 원(1세대 1주택이라면 9억 원)을 초과할 때 과세한다. 즉 2주택자가 배우자 혹은 자녀에게 6월 1일 이전에 주택을 증여한다면, 동일 세대원 사이라 하더라도 중과세율이 아닌 일반세율을 적용한다. 즉 올해 6월 1일 이전이나 아파트 시가가 가장 저렴한 시점이 아파트를 증여하기 최적의 시기라고 할 수 있다. 유사매매사례가액을 시가로 적용하기 어려운 단독주택은 사정이 달라진다. 매매사례가액이 나타나지 않아 정부가 4월 말 확정한 개별주택공시가격의 변동 여부에 따라 증여세가 달라지기 때문이다. 따라서 전문가들은 5월 이전에 단독주택을 증여하라고 권한다. 2022년 개별주택 공시가격은 ‘부동산공시가격 알리미’ 홈페이지를 통해 확인할 수 있다. 지난 3월 국토교통부가 발표한 안에 따르면 공동주택 공시가격은 전년 대비 17.22% 상승했다. [TIP] 증여세 불확실성 낮추는 방법 주택 가격의 변동성은 증여세에도 영향을 미친다. 증여일과 가까운 시점에 예외적으로 비싼 가격에 팔린 집이 있다면 뜻하지 않은 상속·증여세 부담이 발생할 수 있기 때문이다. 윤석열 정부가 추진 중인 다주택자 양도세 감경, 1주택 장기 보유자의 재산세 완화 방안 등도 증여세 계산 시 변수가 될 수 있다. 이러한 변동성을 줄일 수 있는 절세 팁을 소개한다. 1 감정평가를 받자 단독주택의 가액이 10억 원 이상이거나, 아파트 가격이 종잡을 수 없어 증여세로 얼마를 부담하게 될지 계산하기 어려운 경우는 감정평가를 받아보는 것도 방법이다. 증여 시점에 감정평가사를 통해 정식으로 산정한 증여 아파트의 가치는 단지 내 다른 가구의 매매가보다 더 정확한 수치로 인정받을 수 있다. 2 증여세 신고, 빠를수록 좋다 증여세 신고를 가능한 한 빨리 해두자. 증여세 신고를 끝내면 증여일 이후 세 달간 더 높은 가격으로 팔린 매매 사례가 있더라도 증여세에 반영되지 않는다. 증여일 당일에 증여세를 신고하는 것이 가장 좋다. 이때는 증여일 이전 6개월간의 매매거래가액만 주택 증여 가치로 인정된다.

2022-05-26 08:31
주택연금, 신규 늘고 해지 줄어... 집값 전망은?

집을 담보로 매달 연금을 받을 수 있는 주택연금 신규 가입 건수는 늘고 중도해지 건수는 감소한 것으로 나타났다. 주택금융공사에 따르면 지난해 하반기 주택연금 신규가입자는 5730명으로 상반기 대비 12.9% 증가했다. 같은 기간 주택연금 중도해지 건수는 2023건으로 상반기 2098건보다 줄었다. 올해도 비슷한 추세다. 지난 1~2월 신규 가입 건수는 지난해 같은 기간보다 35% 증가했으며, 중도해지 건수는 지난해보다 34% 감소했다. 업계에서는 주택연금 가입이 집값이 높을 때 유리하다는 점을 고려하면 집값이 고점이라는 인식이 퍼졌기 때문으로 해석하고 있다. 한국은행은 ‘자산으로서 우리나라 주택시장 특징 및 시사점’ 보고서에서 “LTV 상향조정 지역은 서울지역 아파트의 자산가치를 높이지만, 지방 아파트 자산가치는 하락시킨다”고 분석했다. 윤석열 정부는 최근 생애 최초 주택구입가구에는 LTV를 80%까지 완화하고, 나머지 가구는 지역과 관계없이 70%로 단일화하는 방안을 발표했다. 총부채원리금상환비율(DSR)은 유지한다. 한국은행은 이번 LTV 완화로 서울과 지방의 집값 불균형이 있을 것으로 전망한 것. 한편 규제 완화 기대감이 반영됐던 집값 전망은 3개월 만에 하락세로 전환했다. 5월 주택가격전망지수는 111로 지난달보다 3p 하락했다. 집값이 오를 것으로 기대하는 사람들이 줄었다는 의미다. 한국은행은 이에 대해 “전국 아파트 매매가격은 보합세지만, 다주택자 양도세 중과 한시 배제에 따른 공급 증가 기대 등으로 하락했다”며 “향후 정부 정책과 규제 수준 등이 지수에 어떤 영향을 미칠지는 지켜봐야 할 것”이라고 설명했다.

2022-05-24 10:52
인수위, 고령자 종부세 유예 등 "부동산 과제 최우선"

대통령직인수위원회가 지난 3일 ‘110대 국정과제’ 중 최우선 과제로 부동산 안정화 정책을 꼽으며, 1세대 1주택 고령자 등에 대한 종합부동산세 납부유예를 도입하겠다고 밝혔다. 종부세 개편은 윤석열 당선인이 대선 과정에서도 강조했던 부분으로, 공시가격과 공정시장가액 비율 조정을 통해 부담을 완화하는 방안을 검토할 방침이다. 현 정부의 ‘공시가격 현실화 로드맵’으로 세금 부담이 증가했다는 지적을 검토하고 보완 방법을 찾기 위한 것으로 해석된다. 종부세 과세표준을 산출할 때 적용하는 공정시장가액 비율은 지난해 수준인 95% 수준에서 동결하는 방안을 검토할 예정이다. 1세대 1주택을 보유한 고령자의 경우 주택을 매각하거나 상속할 때까지 종부세 납부를 미뤄주는 납부유예 제도도 도입한다. 장기적으로는 종부세와 재산세를 통합하는 방향을 검토할 계획이다. 또한 다주택자에 대한 양도소득세 중과 조치는 오는 10일부터 시행한다. 윤석열 정부 출범 다음날 시행될 예정이었으나 인수위는 하루 당긴 10일부터 시행하기로 했다. 이번 조치는 1년 동안 한시적으로 이뤄진다. 한편 6대 국정 목표 중 첫 번째로 꼽힌 부동산 정책의 세부 국정과제는 주택공급 확대와 시장기능 회복을 통한 주거안정 실현, 부동산 세제 정상화, 주택금융제도 개선, 주거복지 지원 등 4가지다. 먼저 취약계층에는 ‘촘촘하고 든든한 주거복지 지원’ 과제를 통해 주거 환경을 보장한다. 연평균 10만 호의 공공임대주택 공급과 질적 혁신을 추진한다. 주거급여 대상자는 중위소득 46%에서 50%까지 확대하고 지원 규모도 현실화할 예정이다. 고령자·장애인을 위한 안전·편의시설이 설치된 주택 공급을 확대하는 방안도 추진한다. 주택 공급 측면에서는 ‘주택 250만 호 공급’을 위한 로드맵 수립이 이뤄진다. 구체적인 공급 방법이나 물량은 새 정부가 출범한 이후 국토교통부에서 발표할 것으로 보인다. ‘임대차3법’은 시장의 혼선을 최소화하는 선에서 제도를 개선할 방침이다. 마지막으로 정비사업 규제를 개선하고 민간 임대를 활성화해 시장 기능 정상화를 추진할 예정이다. 주택 공급 사업은 추진 속도를 높이고 사전 청약을 확대해 무주택자 등의 내 집 마련 시기도 앞당긴다.

2022-05-04 16:31
안개속 부동산 시장, 주택연금 현명한 활용법은?

국민연금, 퇴직연금, 개인연금 외에 노후 연금 마련이 가능한 상품이 하나 더 있다. 집을 담보로 받는 연금, 주택연금이다. 우리나라는 고령층의 자산이 대부분 부동산에 집중되어 있지만, 내 집을 물려줘야 한다는 생각이 강하고 부동산이 올라 자산이 늘어날 거라는 기대감도 있어 주택연금 활용도가 2% 수준밖에(60세 이상 자가 가구 기준) 안 된다. 최근 윤석열 정부가 주택연금 가입 기준을 확대하기로 하면서 관심이 모아지고 있지만, 여전히 많은 시니어가 주택연금에 대해 잘 모른다. 주택연금, 어떻게 활용할 수 있는 걸까? 내 집에서 평생 거주하며 받는 연금 주택연금은 국가의 보증으로 금융기관에 집을 담보로 대출을 받아 자신의 집에 살면서 매 월 연금처럼 수령하는 상품이다. 우리나라 60세 이상 고령자의 자산 중 70%가 부동산인 만큼, 부동산을 담보로 평생 연금을 받는 효과가 있어 노후자산 준비에 적합한 상품으로 꼽힌다. 주택금융공사에 따르면 2022년 기준 주택연금 가입자 평균 연령은 부부 중 연소자 기준으로 72세이며 월 평균 110만 원을 받고 있다. 가입 주택 평균 가격은 3억 3600만 원으로 가입자는 약 9만 4000명이다. 가입자 수는 매년 꾸준히 증가세를 보이고 있지만, 60세 이상 자가 가구의 주택 연금 이용률은 아직 2%도 미치지 못하고 있다. 주택연금은 한국주택금융공사가 심사를 통해 보증을 해주면, 금융기관에서 대출을 해주는 형태의 상품이다. 구체적인 가입 요건은 ▲부부 중 1명이 만 55세 이상이고 ▲부부 중 1명이 대한민국 국민이어야 하며 ▲소유한 주택의 공시 가격 등이 9억 원 이하인 경우다. 다주택자의 경우에는 총 주택의 공시가격을 합산한 금액이 9억 원 이하이면 신청할 수 있고, 2주택자인데 두 주택의 합산 공시가격이 9억 원을 넘는 경우에는 3년 이내에 한 채를 팔면 가능하다. 이렇게 받은 대출금(5억 원 한도)을 평생 매월 연금 형태로 받을 것인지, 인출한도 범위(대출한도의 50%) 안에서는 수시로 찾아 쓰고 나머지는 평생 또는 일정 기간 매월 연금 형태로 받을 것인지를 선택할 수 있다. 부부가 모두 사망했거나 주택공사에서 정한 기준에 해당하는 경우에는 상품 가입이 종료되는데, 연금으로 받았던 금액과 그에 대한 이자를 직접 상환하거나 주택 처분으로 상환할 수 있다. 주택을 처분하는 경우에는 주택 가격이 대출금보다 높으면 상환 후 남은 잉여금은 상속인에게 상속되며, 주택 가격이 대출금보다 낮은 경우 부족분은 별도 청구하지 않는다. 주택금융공사의 월지급금 예시 표에 따르면 부부 A씨(65세)와 B씨(60세)가 3억 원의 주택으로 가입하는 경우 월 수령 예상액은 64만 원(종신지급형, 부부 중 연소자인 B씨 기준)이다. 부부 중 한 명이 먼저 사망하더라도 연금액은 변하지 않는다. A씨와 B씨가 모두 85세에 사망했다고 가정하면, 25년 간 연금을 받게 되고, 예상 총 수령액은 1억 9200만 원이다. 이 때 상품 만기 시의 시가로 주택을 매도하고 총 수령액 약 2억 원과 이에 대한 이자를 차감한 뒤 남은 금액은 자녀(상속인)에게 상속된다. 만약 주택 시가가 낮아 총 수령액 약 2억 원 과 이자를 다 상환하지 못하더라도 남은 부족분은 따로 청구되지 않는다. 주택연금 어떻게 활용해야 하나 먼저 주택연금은 자신에게 맞는 지급 방식을 잘 선택해야 한다. 주택연금은 사망할 때까지 받는 방법과 일정 기간 동안 받는 방법이 있는데, 국민연금 등의 다른 연금 수령액이 많지 않은 사람과 생활비로 사용할 수 있는 연금 외 자산이 없는 사람은 종신지급 방식을 선택하는 것이 안정적이다. 주택연금 가입 후 집값이 오르거나 내리더라도 가입 당시 정해진 금액으로 연금을 수령하고, 연금 만기시의 주택 가격을 기준으로 상환이 이뤄진다는 점을 고려하면 가입 시점도 잘 고려해야 한다. 집값이 하락하는 추세에는 빨리 가입하는 것이 유리하고 집값이 상승하는 추세에는 가입을 늦추는 것이 유리하다. 다만 가입자의 연령대가 높아 기대수명 기간이 짧고, 생활 수익원이 더 중요한 상황이라면 어느 경우든 주택연금을 가입해 생활비로 활용하는 것이 노후 경제생활의 안정성을 높이는 방법이다. 주택연금을 신탁계약으로 활용하는 방법도 있다. 주택연금 지급 필수 조건은 ‘실거주’이지만, 주택금융공사와 주택연금 신탁 계약을 체결할 경우에는 보증금 있는 임대차가 가능해 임대수익을 얻을 수 있다. 주택을 소유하고는 있지만, 주택담보대출이 남은 경우에는 주택연금을 활용해 대출금을 상환하고 남은 금액을 연금으로 활용하는 방법도 있다. 노후에는 수입이 줄어들기 때문에 부채가 있다면 상당한 부담으로 작용하게 된다. 대출 상환 방식 주택연금을 활용하면 인출 한도 범위에서 목돈을 받아 주택담보대출금을 갚고 남은 금액을 연금처럼 수령할 수 있다. 노후경제 안정화하려면 주택연금 활성화해야 최근 주택연금 해지 건수는 늘어나는 추세다. 주택금융공사에 따르면 해지 건수는 2019년 1527건, 2020년 2931건, 2021년 3185건으로 증가했다. 최근 부동산 가격 오름세로 연금보다 시세차익이 더 크다고 판단하는 경우가 많았던 것으로 분석된다. 정부는 고령자 노후 자산 안정화를 위해 주택연금 활성화를 유도하고 있다. 기존에 ‘시가 9억원 이하’였던 가입 기준은 지난해 ‘공시가격 9억 원 이하’로 변경되었으며, 최근에는 제20대 대통령직인수위원회에서 주택연금 가입 기준을 ‘공시가격 12억 원 이하’로 확대하겠다고 발표했다. 또 인수위는 주택연금 가입 시 내야 하는 초기보증료(주택 가격의 1.5% 수준)에 대해 가입 후 3년 이내 합리적인 기준에 따라 환급 받을 수 있도록 할 계획이다. 대출한도도 늘릴 예정이다. 현재 주택연금 대출 한도는 5억 원인데, 이를 6~7억 원으로 상향하는 방안을 검토할 방침이다. 주택연금에 가입을 하면 국가가 평생 거주를 보장하기 때문에 거주 안정성이 높아진다. 또한 국가가 보증하는 상품이기 때문에 연금 지급 중단 우려도 없다. 연간 최대 200만 원 한도로 연금 소득 공제를 받을 수 있으며, 공시지가 5억 원 이하 부분의 재산세 25% 감면 혜택이 있는 점도 장점이다. 또한 상속이 가능하다는 점도 장점이다. 주택금융공사는 “생활비가 부족한 고령층의 생활자금대출로 활용될 수도 있고, 매 월 이자를 납부하는 방식이 아니기 때문에 부담이 적다”며 “부동산을 현금으로 유동화 하기 위한 주택연금 활성화는 매우 시급한 과제”라고 강조했다. 이어 “우리나라 노인빈곤율이 OECD 국가 중 1위이며 고령층 자산 80%가 부동산에 묶여있고 세계에서 고령화 속도가 가장 빠르기 때문에 안정적인 노후 생활을 위해 반드시 필요한 지원”이라고 덧붙였다.

2022-04-29 15:10
기재부, 이사·상속 일시적 2주택자에 1주택 세제 혜택 검토

기획재정부가 이사나 상속 등으로 일시적인 2주택자가 될 경우 1세대 1주택자와 같은 혜택을 주는 방안을 검토하겠다고 밝혔다. 투기 목적이 아님에도 2주택자가 되어 종합부동산세 부담이 늘어난다는 지적이 있었기 때문이다. 1세대 1주택자의 종부세 기본 공제금은 11억 원으로 일반 공제 6억 원보다 높은 혜택을 받는다. 또한 최대 80%까지 고령자·장기보유 세액공제도 받을 수 있다. 부부 공동명의인 1주택자라면 부부가 각각 6억 원씩 나누어서 총 12억 원 공제를 받거나, 1주택자로 11억 원 공제를 받고 고령자·장기보유 공제를 받는 방법 두 가지 중 하나를 선택할 수 있다. 다만 이를 1세대 1주택자와 같은 세제 혜택을 받도록 하려면 추가적 입법 조치가 필요하다. 법 개정이 이뤄지면 일시적 2주택자는 1세대 1주택자와 마찬가지로 위의 세 가지 혜택과 더불어 2021년 공시 가격을 적용받아 전년과 유사한 수준으로 종부세를 부담하게 된다. 만약 고령자라면 고령자 납부유예 및 분납제도 혜택도 받을 수 있다. 고령자 납부유예 제도는 종부세 부담을 낮추기 위한 것으로, 60세 이상이면서 총급여가 7000만 원 이하이거나 종합소득금액이 6000만 원 이하이면서 세액이 100만 원 초과인 사람이 상속·증여·양도시점까지 종부세 납부를 연기할 수 있는 제도다. 1세대 1주택자에게만 해당되는 내용인데, 법이 개정된다면 일시적 2주택자에게도 적용된다. 기재부는 “실수요자 보호라는 일관된 정책 기조의 연장선상에서 법 개정을 통해 일시적 2주택자에 대한 1세대 1주택자 혜택 부여 방안을 적극 검토할 것”이라고 말했다.

2022-04-12 09:55
'종부세 수술' 가시화... 부동산 세금 부담 낮아질까

10일 국민의힘 윤석열 후보가 제20대 대통령으로 당선되면서 종합부동산세(이하 종부세) 폐지를 포함한 부동산 세재 개편에 관심이 모아지고 있다. 윤 당선인은 대선 공약으로 부동산 세제 개편을 제시했다. 장기적으로는 종부세와 재산세를 통합하고 단기적으로는 세금 부담을 낮추는데 집중한다는 내용이다. 일각에서 종부세와 재산세가 이중과세라는 주장이 있었던 만큼 시장 관리 목적이 아닌 조세 원리에 맞는 방향으로 부동산 세재 개편을 진행하겠다는 방침이다. 종부세와 재산세의 통합을 위해서는 종부세법을 폐지해야 하기 때문에 무척 방대한 작업이 될 것으로 보이며, 종부세가 지방세인 재산세와 통합될 경우 지방자치단체 별로 세수가 양극화 될 수 있다는 우려가 나오고 있다. 단기적으로는 종부세 등의 부동산 세금 부담을 낮추는 정책들을 펼칠 예정이다. 먼저 1주택자 종부세율을 문재인 정부 출범 이전 수준(0.5~2.0%)으로 인하한다. 또한 다주택자 양도소득세 중과세율 적용을 최대 2년간 한시적으로 배제하고 다주택자 중과세 정책 자체를 검토할 예정이다. 기존에 종부세율은 보유 주택 수에 상관없이 적용되다가 2019년부터 다주택자의 경우 기본 세율보다 높은 세율이 적용되기 시작했고, 1주택자 종부세율은 최고 2.7%까지 올랐다가 지난해부터 0.6%~3.0%로 추가 인상된 바 있다. 1주택자 종부세 인화와 함께 1주택 장기 보유자에게 연령 상관없이 주택 매각이나 상속 시점까지 종부세 납부 이연을 허용할 방침이다. 또한 1주택자 세 부담이 직전 연도의 50%를 넘어가지 않도록 세 부담 상한을 낮추고, 세금 부과 기준이 되는 부동산 공시가격은 2020년 수준으로 환원한다. 취득세의 경우 생애 최초 주택 구입자에 대해 세금을 면제하거나 1% 단일 세율을 적용하며 조정지역 2주택 이상에 대한 누진 과세 비율도 완화한다.

2022-03-10 09:39
상속주택, 1가구 1주택 혜택 사라지면 종부세 ‘폭탄’

정부가 종합부동산세를 매길 때 상속 개시일(피상속인 사망 시점)로부터 2~3년 동안은 상속 주택을 1주택으로 보지 않기로 했다. 부모님의 사망으로 갑작스럽게 상속받게 된 주택 때문에 종합부동산세를 내는 억울한 사례를 줄이기 위함이다. 기획재정부가 발표한 2021년 세법개정 후속 시행령 개정안을 살펴보면, 종부세 세율 적용 시 수도권·특별자치시·광역시 소재 주택은 상속 개시일로부터 2년, 이외 지역은 3년간 상속 주택을 주택 수에서 제외한다. 개정될 시행령은 오는 12월 납부하는 종부세부터 적용된다. 그러나 완화 방안이 시행돼도 상속을 받은 1세대 1주택자들의 세 부담은 여전히 많이 늘어나는 것으로 나타났다. 다주택자에 대한 중과세율을 적용하지 않을 뿐 과세표준에는 상속주택의 집값이 합산되는 탓이다. 이렇게 되면 1주택자로서 받을 수 있었던 고령자 공제, 장기 보유 공제, 1주택자 기본 공제 등 각종 혜택을 박탈당하게 된다. 결과적으로 1세대 1주택자 지위는 벗어나게 되고, 중과세율에서만 한시적으로 세제 혜택을 받게 된다. 다시 말하면, 원하지 않는 상속주택이 생긴 경우 1주택자에 적용되는 11억 원의 기본공제를 받을 수 없다. 다주택자는 6억 원이 넘는 금액부터 과세한다. 연령·보유 기간과 관련된 공제 혜택도 없어지게 된다. 현재 고령자 세액 공제는 만 60세 이상 만 65세 미만에 20%를, 만 65세 이상 만 70세 미만에 30%를, 만 70세 이상에 40%를 적용하고 있다. 장기보유 세액 공제의 경우 5년 이상 10년 미만에는 20%를, 10년 이상 15년 미만에는 40%를, 15년 이상에는 50%를 공제해준다. 고령자·장기보유 세액공제 합산 한도는 최대 80%에 달한다. 바꿔 말하면 상속주택으로 1주택자 지위를 잃게 되면 80%의 공제 혜택이 사라지는 것이다. 예컨대, 연령·보유공제를 80%까지 받았던 사람이 공제 혜택을 잃어버리면 종부세액은 기존 5배 수준으로 늘게 된다. 여기에 기본공제가 작아지는(11억→6억 원) 효과까지 결합하면 종부세액은 10배 이상으로 급증할 수 있다. 기획재정부 관계자는 이런 지적에 대해 “각종 공제까지 1주택자에 준해 혜택을 주는 것은 시행령이 아닌 법률을 고쳐야 가능한 사안이라 이번 시행령 개정 때에는 이와 관련한 검토를 하지 않았다”고 말했다.

2022-01-24 08:33

◀1 2 3 4 5 6 7 ▶