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강남 재건축 재추락 이유 알고보니…

최근 서울 강남권의 주요 재건축 아파트 가격이 약세를 보이고 있는 가운데 일부 단지의 가격이 작년 말 시세 수준으로 떨어진 것으로 나타났다. 지난해 말 다주택자 양도소득세 중과 폐지와 연초 재건축 초과이익환수 폐지 방침 발표 등의 호재로 단기 급등했던 가격이 호재 발표 전 수준으로 ’원상복구’된 것이다. 정부가 전ㆍ월세 소득에 과세(2·26대책)하겠다는 방침을 밝힌 이후 매수 예정자 등 실수요자들은 물론 시장을 이끄는 투자자들까지 관망세로 돌아섰기 때문으로 풀이된다. 가락 시영아파트의 경우 재건축 결의 취소 판정을 받는 등 단지별로 악재가 겹친 것도 원인으로 분석된다. 전문가들은 2·26대책이 입법화되는 오는 6월까지 관망세가 이어질수 있다는 관측을 내놓고 있다. 7일 부동산 중개업소들에 따르면 서울 강남구 개포 주공1단지 전용 35.8㎡의 경우 현재 5억7000만∼5억8000만원 선에 매물이 나와 있다. 이 아파트는 작년 말 다주택자 양도세중과 폐지 법안이 국회를 통과하고 올해 초 정부가 재건축 초과이익환수제 폐지를 추진하겠다고 밝히면서 지난해 말 5억7000만원에서 올해 2월 말에는 6억2000만∼6억3000만원까지 호가가 올랐었다. 그러나 전월세 임대소득에 대한 과세 방침이 발표된 올해 2월26일 이후 투자수요가 급감하면서 직전 최고가에서 5000만∼6000만원 하락, 지난해 말 시세 수준으로 되돌아온 것이다. 같은 아파트 42㎡도 현재 시세가 6억8000만원 안팎으로 지난해 말 시세(6억7000만∼6억8000만원) 수준까지 하락했다. 이 주택형은 2·26 발표 직전에는 7억2000만∼7억3000만원 선에 거래가 이뤄졌다. 남도공인 이창훈 대표는 “2·26 발표 이후 매수자들이 관망하면서 호가가 작년 말 수준으로 떨어진 상태”라며 “매물은 있는데 매수세가 뒷받침되지 않아 가격 약세가 이어지고 있다”고 말했다. 송파구 가락 시영아파트 시세는 작년 말 시세보다도 더 떨어졌다. 2·26 발표 외에 최근 법원의 재건축 결의 취소 판결 등의 악재까지 겹친 때문이다. 현재 가락 시영1차 50㎡의 시세는 5억4천만∼5억5천만원, 56㎡는 5억9500만∼6억원 선으로 작년 말 시세(각각 5억6000만∼5억7000만원, 6억2000만∼6억3000만원)보다 2000만∼3000만원이 더 낮다. 이들 아파트가 2·26대책 직전에 각각 6억∼6억1000만원, 6억6000만∼6억7000만원을 호가했던 것을 감안하면 두 달여만에 전 고점대비 5000만∼7000만원이 하락한 것이다. 송파구 잠실 주공5단지도 현 시세가 최근 가격이 단기 급등하기 직전인 작년 말 시세에 근접하고 있다. 112㎡의 경우 2월말 11억4000만∼11억5000만원을 호가했으나 이달 3일에는 이보다 5000만∼6000만원 낮은 10억9천만원에 거래가 이뤄졌다. 이는 작년 말 시세인 10억6000만∼10억7000만원에 근접한 수준이다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “재건축 아파트 시장은 실수요자 보다 투자자 움직임에 영향을 받기 때문에 2·26 정부 대책이나 지난 대법원 판결에 영향을 받을 수 밖에 없다”고 지적했다.

2014-05-07 16:28
지난달 서울 아파트 거래 8253건...4월기준 2008년 이후 최대

지난달 서울 아파트 거래량이 8253건으로 집계돼 전 달에 비해 13% 가까이 감소한 것으로 나타났다. 그러나 4월 거래량으로는 글로벌 금융 위기 직전인 2008년 이후 가장 많은 것이어서 실수요자들의 구매 수요는 크게 줄지 않았다는 지적는 지적이 나온다. 2일 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 거래건수는 총 8253건으로 3월(9477건)에 비해 12.9% 감소했다. 주택 취득세 영구 인하, 양도세 중과 폐지, 재건축 초과이익환수 폐지 추진 등의 호재로 1월 5545건에서 2월 7835건, 3월에는 9477건으로 증가세를 보였으나 지난달에 처음 감소세로 돌아선 것이다. 전문가들은 거래량 집계가 실제 계약일이 아닌 ’신고일’ 기준이어서 2월26일에 발표된 임대차시장 선진화 방안의 영향이 4월 이후 본격적으로 영향을 미친 것으로 보고 있다. 현재 주택거래(실거래가) 신고는 계약일로부터 60일까지로 실제 계약일과 신고일 사이에 최장 두 달의 시차가 있다. 2012년과 2013년에는 4월 거래량이 각각 전 월에 비해 증가해 온전히 계절적인 영향에 따른 감소로 보기도 어렵다. 부동산114 함영진 리서치센터장은 “연초 다주택자 양도세 중과 폐지 등 규제 완화에 대한 기대감으로 가격과 거래량이 긍정적 지표를 보였으나 최근들어 분위기가 다소 꺾인 것 같다”며 “실제 임대소득세 부담이 커서라기보다는 6월 입법때까지 지켜보려는 관망 수요가 많아 거래가 줄어든 것으로 보인다”고 말했다. 특히 ’강남 3구’의 감소폭이 컸다. 강남구의 지난달 거래량은 469건으로 전 월(644건)에 비해 27.2% 감소했다. 또 서초구는 3월 517건에서 4월에는 391건으로 24.4%, 송파구는 719건에서 535건으로 25.6%가 각각 줄었다. 강북지역의 노원구가 810건으로 전월 대비 9.7%, 성동구가 332건으로 4.6%, 성북구가 440건으로 5.6% 감소한 것에 비하면 강남권의 거래량이 상대적으로 많이 줄어든 것이다. 이는 대표적인 투자 상품인 강남권 재건축 아파트의 위축이 영향을 미친 것으로보인다. 실거래가도 개포 주공4단지 전용 41.9㎡의 경우 2·26대책 발표전인 2월24일에 최고 6억8000만원에 팔렸으나 4월12일에는 6억1800만원으로 6000만원 이상 떨어졌다. 이 아파트 35.6㎡는 2월 초 최고 5억7000만원에 거래됐으나 3월24일 실거래가는 5억6200만원으로 떨어졌다

2014-05-02 10:47
‘전·월세 과세’ 덫에 걸린 부동산 시장

전월세 과세 방안 등을 담은 정부의 임대차 시장 선진화 방안 발표된 지 한 달. 서울 강남권 재건축 아파트와 오피스텔 등 부동산 시장에 찬바람이 불고 있다. 1~2월 탄력을 받던 집값 상승세도 둔화됐다. 부동산114 등에 따르면 지난달 28일 수도권 아파트 매매변동률은 전주 대비 0.09% 올랐지만 이달 14일과 21일에는 전주 대비 각각 0.04%, 0.02%로 매매값 상승세가 둔화됐다. 특히 지난주 서울지역 재건축 아파트값은 0.09% 내려 10주 만에 하락세로 돌아섰다. 서울 반포·압구정·대치동 일대에선 재건축 이슈가 계속 나오고 있지만 문의 자체가 많지 않다는 게 현지 중개업소의 설명이다. 1~2월 거래가 많았던 개포주공, 잠실주공5단지 등 주요 재건축 추진단지의 거래도 꽁꽁 얼어붙었다. 개포의 경우 주공1~4단지와 시영 등 5개 단지를 전부 합쳐봐야 3월 들어 5건의 거래가 전부인 것으로 알려졌다. 잠실주공5단지 112㎡는 지난 1월 14건, 2월 18건의 거래가 이뤄졌지만 이달 들어선 4~5건 수준에 그치고 있다. 허명 부천대학교 부동산학과 교수는 "작년 말부터 급격히 오른 집값 상승에 대한 피로감이 있다"면서 "여기에 투자를 목적으로 아파트 구입을 계획하던 수요자들이 임대차시장 선진화 방안으로 인해 투자심리가 꺾인 영향이 크다"고 분석했다. 월세 소득을 노린 다주택자들이 주로 보유하고 있는 오피스텔 등 수익형 부동산의 약세도 두드러졌다. 서울 종로구 내수동 K부동산 관계자는 "수요가 탄탄한 도심이라 고정 수입을 겨냥한 은퇴자 등으로부터 오피스텔 거래가 꾸준했던 곳"이라며 "하지만 지난달 정부가 임대 소득에 과세하겠다는 방안을 발표한 뒤로는 매수 문의가 뚝 끊겼다"고 전했다. 실제 부동산 경매시장에서 임대형 주거건물의 낙찰가율이 급락한 것으로 조사됐다. 경매정보업체인 지지옥션 조사결과 지난 24일 기준으로 도시형생활주택의 평균낙찰가율은 73.3%로 2월 85.2% 보다 무려 11.9% 포인트 떨어진 것으로 나타났다. 다가구주택은 지난달 대비 8% 포인트 이상 떨어진 64.9%로, 지난 2001년 조사 이후 역대 최저치를 보였다. 수익형부동산의 대표격인 오피스텔 역시 73%에서 64.6%로 하락했다. 강은 지지옥션 팀장은 "지난해 3번의 주택 거래 활성화 대책과 각종 규제 철폐로 경매시장에서 인기가 높았던 수익형부동산이 이번 대책으로 발목을 잡혔다"며 "임대소득 2000만원 이하 임대사업자들은 2년의 유예기간을 둔다는 보완책이 발표됐지만 투자자들의 위축된 심리가 가격 하락을 주도한 것으로 보인다"고 말했다. 한편 분양시장은 전월세 대책의 영향을 거의 받지 않는 분위기다. 최근 경기 화성 동탄2신도시 '반도유보라 아이비파크 3.0'은 계약 진행 일주일만에 100% 완판을 기록했다. 이달 중순 부산 용호동에서 1458가구가 분양된 주상복합아파트 '더블유(W)'도 평균 청약경쟁률 3.59 대 1로 1순위 마감했다. 지난달 말 기준 전국 미분양 주택도 5만2391가구로 6개월 연속 감소하며 2006년 2월 이후 8년 만에 최저치를 기록했다. 미분양 중에서도 악성으로 꼽히는 '준공 후 미분양'은 1월보다 373가구 적은 2만913가구로 10개월 연속 감소세를 이어갔다. 다만 임대차시장 선진화 방안으로 부동산시장이 위축된 가운데 4월부터 신규분양이 크게 늘어나면서 분양시장 상승세도 둔화될 수 있다는 게 전문가들의 지적이다.

2014-03-27 16:04
수도권 아파트 매매가격 6개월 연속 상승

수도권 아파트 매매가격이 6개월 연속 상승했다. 4년여 만에 처음이다. 25일 KB국민은행은 부동산정보사이트를 통해 ‘3월 주택시장’ 동향을 조사·발표했다. 조사 결과 3월 수도권 아파트 매매가격이 전월대비 0.3% 오른 것으로 나타났다. 수도권 아파트 매매가격은 지난해 10월부터 조금씩 상승을 거듭해 3월 현재 6개월 연속 상승(0.73%)하고 있는 것으로 나타났다. 6개월 연속 상승한 것은 지난 2009년 5월부터 10월까지 상승한 이후 4년여 만에 처음이다. 지역별로 살펴보면 서울의 3월 아파트 매매가격이 전월대비 0.23% 올라 3개월 연속 상승했고 인천과 경기지역이 모두 전월대비 0.33% 오르며 6개월 연속 올랐다. 이는 다주택자 양도세중과 폐지 등의 ‘세금부담 완화정책’ △생애최초 및 주택구입자금지원 확대 등의 ‘전세자 매매전환 유도정책’ △재건축 초과이익환수제 폐지 등의 ‘규제 완화정책’ 등으로 수요자들의 심리가 호전됐기 때문이다. 전세난이 심화되면서 중소형을 중심으로 전세수요가 매매수요로 전환된 것도 한 몫한 것으로 풀이된다. 수도권 아파트 전세가격의 오름세도 이어졌다. 3월 수도권 아파트 전세가격 역시 전월대비 0.85% 올랐으며 지역별로는 서울, 경기, 인천이 각각 0.70%, 0.87%, 1.19% 상승한 것으로 조사됐다. 이처럼 아파트 전세가격의 상승률이 매매가격의 상승률을 상회하면서 매매가격 대비 전세가격 비율(전세가 비율)도 오름세를 이어갔다. 수도권 중 군포(72.4%), 의왕(72.3%), 수원 장안구(72.1%), 수원 영통구(72.1%), 안양 동안구(71.2%)는 전세가 비율이 70%대를 넘어 계속 상승하고 있으며 서울 성북구는 서울지역으로는 조사 이후 최초로 70%대(70.4%)에 진입했다. 임희열 국민은행 담보평가부 팀장은“안양, 군포, 의왕 등의 경우 신혼부부 수요와 이사 수요, 서울 등 수도권에서 전세를 구하기 위한 수요가 집중되고 있다”며 “수원 지역은 삼성전자 근로자 수요 등 대부분의 수요가 매매보다는 전세를 선호하여 전세가 비율이 상승하고 있다”고 설명했다.

2014-03-25 14:31
수도권 아파트 매매가격 6개월 연속 상승

수도권 아파트 매매가격이 6개월 연속 상승했다. 4년여 만에 처음이다. 25일 KB국민은행은 부동산정보사이트를 통해 ‘3월 주택시장’ 동향을 조사·발표했다. 조사 결과 3월 수도권 아파트 매매가격이 전월대비 0.3% 오른 것으로 나타났다. 수도권 아파트 매매가격은 지난해 10월부터 조금씩 상승을 거듭해 3월 현재 6개월 연속 상승(0.73%)하고 있는 것으로 나타났다. 6개월 연속 상승한 것은 지난 2009년 5월부터 10월까지 상승한 이후 4년여 만에 처음이다. 지역별로 살펴보면 서울의 3월 아파트 매매가격이 전월대비 0.23% 올라 3개월 연속 상승했고 인천과 경기지역이 모두 전월대비 0.33% 오르며 6개월 연속 올랐다. 이는 다주택자 양도세중과 폐지 등의 ‘세금부담 완화정책’ △생애최초 및 주택구입자금지원 확대 등의 ‘전세자 매매전환 유도정책’ △재건축 초과이익환수제 폐지 등의 ‘규제 완화정책’ 등으로 수요자들의 심리가 호전됐기 때문이다. 전세난이 심화되면서 중소형을 중심으로 전세수요가 매매수요로 전환된 것도 한 몫한 것으로 풀이된다. 수도권 아파트 전세가격의 오름세도 이어졌다. 3월 수도권 아파트 전세가격 역시 전월대비 0.85% 올랐으며 지역별로는 서울, 경기, 인천이 각각 0.70%, 0.87%, 1.19% 상승한 것으로 조사됐다. 이처럼 아파트 전세가격의 상승률이 매매가격의 상승률을 상회하면서 매매가격 대비 전세가격 비율(전세가 비율)도 오름세를 이어갔다. 수도권 중 군포(72.4%), 의왕(72.3%), 수원 장안구(72.1%), 수원 영통구(72.1%), 안양 동안구(71.2%)는 전세가 비율이 70%대를 넘어 계속 상승하고 있으며 서울 성북구는 서울지역으로는 조사 이후 최초로 70%대(70.4%)에 진입했다. 임희열 국민은행 담보평가부 팀장은“안양, 군포, 의왕 등의 경우 신혼부부 수요와 이사 수요, 서울 등 수도권에서 전세를 구하기 위한 수요가 집중되고 있다”며 “수원 지역은 삼성전자 근로자 수요 등 대부분의 수요가 매매보다는 전세를 선호하여 전세가 비율이 상승하고 있다”고 설명했다.

2014-03-25 11:26
2월 전국 주택거래 7만8798건…2월 최대치

지난달 전국 주택거래량이 지난해 같은 기간에 비해 66.6% 증가한 것으로 나타났다. 특히 서울을 포함한 수도권은 106.6%나 급증했다. 다주택자 양도세 중과 폐지 등 정부의 부동산 대책에 따른 주택 시장 회복 기대감으로 서울 강남 재건축 등 수도권을 중심으로 거래가 늘고 있다는 분석이다. 13일 국토교통부는 2월 주택 매매거래 동향ㆍ실거래가 자료를 발표했다. 이에 따르면 지난달 전국 주택 거래량은 7만8798건으로 지난해 같은달에 비해 66.6% 급증한 것으로 나타났다. 전달에 비해서도 무려 117.4%나 크게 늘었다. 이같은 거래량은 통계지표 집계를 시작한 2006년 이후 2월 거래량으로는 최대치다. 지역별로는 수도권에서 전년동월대비 거래량이 106.6% 증가했다. 이는 지방(78.4%)에 비해 증가폭이 큰 것이다. 특히 서울도 전년동월대비 131.6% 증가하고, 강남3구도 129.2%나 늘어 상대적으로 증가폭이 큰 것으로 나타났다. 주택 유형별로 아파트 거래량이 전년동월에 비해 71.7% 증가했다. 단독ㆍ다가구(62.3%), 연립ㆍ다세대(47.4%)보다 증가폭이 크다. 수도권에서도 아파트 거래 증가폭(116.8%)이 비아파트 주택보다 큰 것으로 나타났다. 실거래가(계약일 기준) 동향을 보면 서울 강남 재건축 아파트를 중심으로 강보합세를 나타냈다. 서울 강남구 대치동 은마아파트 76.79㎡(3층)은 2월 8억3000만원에 거래돼 직전달(8억원)에 비해 3000만원이 뛰었다. 직전달 10억5000만원에 계약됐던 송파구 잠실주공 5단지 76.5㎡(10층)도 2월에는 10억 8500만원(13층)에 거래됐다. 다만 송파구 가락동 시영1단지 40.09㎡은(2층)은 5억2000만~5억3600만원에 거래돼 직전달(5만4000만원)에 비해 가격이 소폭 하락했다. 이밖에 같은기간 노원 중계 주공2(44.52㎡ㆍ9층) 는 가격이 소폭 하락한 반면 분당 수내 푸른마을(84.72㎡, 5층)은 가격이 오름세를 나타냈다. 주택 거래량 및 실거래가에 대한 세부자료는 온나라 부동산정보 포털(www.onnara.go.kr) 또는 국토교통부 실거래가 공개 홈페이지(http://rt.molit.go.kr)에서 확인할 수 있다.

2014-03-14 10:51
[강영관의 부동산 업&다운]부동산시장에 ‘임대稅’로 찬물

부동산은 심리다. 연초 시장이 살아날 것이라는 기대심리가 퍼지면서 투자수요가 많은 강남권 재건축을 비롯해 수도권 분양시장 등 부동산 시장에 훈풍이 불었다. 정부가 지난 1년간 수차례의 부동산대책과 국회 설득 작업을 통해 주택시장을 살리려 했던 노력도 주효했다. 그러나 이 같은 부동산시장의 봄은 반짝 상승세에 그칠 것으로 보인다. 매도자와 매수자의 힘겨루기 속에 시장이 제 풀에 지쳤던 지난 사례와는 다르다. 이번에는 정부의 섣부른 판단 탓이다. 정부가 발표한 ‘주택 임대차시장 선진화 방안’에 대한 후폭풍이 좀처럼 가라앉지 않고 있다. 간신히 지핀 부동산 시장의 작은 불씨에 정부가 다시 찬물을 끼얹은 꼴이 됐다. 정부가 서민과 중산층 주거 안정을 위한 임대차시장 선진화 방안을 내논 것은 지난달 말. 월세 소득공제의 세액공제 전환이 핵심이었다. 하지만 다주택자와 은퇴한 임대소득자들의 반발이 거세지고 주택시장이 영향을 받자 당국은 1주일 만에 분리과세를 2년 유예하는 보완책을 내놨다. 그러나 기준 시가 9억원이 넘는 집을 가진 1주택자와 2주택자 중 임대소득이 연 2000만원을 넘는 사람 그리고 3주택 이상 보유자는 모두 올해 5월부터 세금이 부과된다. 이렇게 갈팡질팡하는 조세정책에 대해 집주인들의 조세 저항 움직임이 거세지고 있으며 이는 임대차시장 뿐만 아니라 매매시장에도 악재가 되고 있다. 특히 투자수요가 많은 강남권 재건축시장은 연초부터 가파른 집값 상승에 따른 매입 부담감에다 정부의 임대소득세 관세 방침까지 더해지면서 분위기가 빠른 속도로 가라앉고 있다. 정부는 전·월세 모두 과세 대상이 많지 않고 세금도 높지 않다고 항변하지만 일단 집주인이나 매수자들은 과세 방침 자체가 부담스럽다. 그간 대부분의 임대인이 임대사업자로 등록하지 않고 소득세도 내지 않았던 만큼 집주인 입장에선 “웬 날벼락이냐”는 거센 저항이 예상된다는 얘기다. 2012년 기준 국세청에 임대소득을 자진 신고한 임대인이 전체 다주택자의 6% 정도에 불과했다. 법과 제도는 시대를 반영한다. 시대에 맞게 제도가 정비돼야 사회가 정상적으로 발전한다. 제도가 너무 늦게 나와도 안 되지만 지나치게 앞서도 현실을 반영하지 못한다. 시장이 불확실해지면 그 틈을 타 반칙과 변칙이 성행하고 왜곡이 발생한다. 보완 대책 발표 뒤 집주인들 사이에선 세금만큼 월세를 올리거나 세입자에 대한 세액공제 포기를 요구하는 등의 움직임도 보이고 있다. 일선 중개업소에선 집을 팔겠다거나 세금 관련 문의 전화가 많아졌다고 한다. 불과 며칠 전까지는 호가와 매수타이밍을 문의하던 매수자들이 많았다. 시장 회복 기대감에서 임대세금으로 시장 화제가 전환된 것이다. 타이밍을 맞추지 못하면 이처럼 부작용이 생기게 마련이다. 그런데도 정부는 ‘요지부동’이다. 당장 여당에서조차 ‘원점 재검토’목소리가 나오는 것을 보면서도 말이다. 설익은 정책으로 인한 피해 당사자는 정책을 만드는 당국도 아니고 이를 법제화하는 정치권도 아니다. 정부 말을 곧이곧대로 믿어온 서민들이란 것을 잊은 모양이다.

2014-03-11 14:44
전문가 "2주택 전세과세, 전세물량 더 줄어들수도"

정부가 최근 발표한 임대시장 선진화 방안 보완대책에 대해 전문가들은 혼란에 휩싸여있는 전월세시장을 안정시키기에 한계가 있을 것이라고 입을 모았다. 정부가 2주택 보유자로 주택임대소득 연 2000만원 이하인 집주인에게 2016년부터 분리과세를 적용하고 필요경비율을 45%에서 60%로 높여 세 부담을 줄여주기로 했지만 월세 소득이 노출되는 점은 변함이 없다는 이유에서다. 김부성 부동산부테크연구소 소장은 "2년 유예가 중요한게 아니라 언젠가는 과세한다는 것이 핵심"이라며 "집주인들이 시장에서 받는 심리적인 충격을 해소하는데 이번 보완대책이 실효성을 거두기 어려울 것이다. 일부에서 세금을 아예 전월세가격에 포함하는 사례가 나올수 있을 것"이라고 말했다. 즉 이번 조치로 세금이 발생하게 돼 2016년에 앞서 미리 가격에 반영하는 사례가 많아지고 이로인해 전월세 시장이 오히려 단기적으로 불안해질 수 있다는 것이다. 월세소득 뿐 아니라 2주택자의 전세 임대소득(기존 3주택 이상 과세)에 대해서도 과세하기로해 그나마 시장에 나온 전세물량까지 줄어들 수 있다는 지적도 나온다. 부동산114 함영진 리서치센터장은 "2주택 보유자의 전세에 대한 과세방침은 전세의 월세 전환 속도를 가속화할 공산이 크다"며 "이번 조치가 전세시장에 더 큰 혼선을 주지 않을까 우려된다"고 말했다. 다주택자 양도세 중과 폐지 등 그동안의 규제 완화 정책과 배치되는 '엇박자' 정책이라는 비판도 나오고 있다. 박상언 유엔알 컨설팅대표는 "다주택자 양도세 중과 폐지는 결국 부자들을 민간 임대사업자로 끌어들여 전·월세 시장을 안정시킨다는 의도였는데 이번 임대시장 선진화 방안은 정부 정책의 물줄기가 갑자기 180도 바뀐 느낌"이라며 "그동안 정부 정책과 이번 2·26 대책 및 보완책이 서로 상충된 탓에 임대업자들의 혼란만 키우고 있다"고 말했다. 이와 함께 세액공제 혜택을 보지 못하는 임차인을 위한 정책적 고려가 부족하다는 지적도 여전하다. 500만명이 넘는 것으로 추산되는 과세미달자의 경우 세액공제 혜택을 받을 수 없어 이들에 대한 추가 보완책이 나왔어야 한다는 것이다.

2014-03-07 07:46
[설익은 전월세대책]임대차시장 대혼란

서울과 지방에서 주택을 보유 중인 박모(55)씨는 서울의 아파트를 전세에서 월세로 전환하려다 최근 생각을 바꿨다. 3억원에 전세를 주고 있던 서울 아파트를 월세로 돌리려고 했지만 지난달 26일 정부가 발표한 ‘임대차시장 선진화 방안’을 본 후 전세를 더 올려 받는 쪽으로 방향을 틀기로 했다. 월세 소득에 대한 세 부담을 지고 싶지 않아서다. 정부가 내놓은 임대차시장 선진화 방안이 되레 민간 주택임대차 시장을 위축시킬 수 있다는 목소리가 크다. 정부의 이번 대책이 사실상 ‘전세수요 축소, 월세ㆍ매매수요 확대’를 목표로 하고 있긴 하나, 세금부담을 느낀 다주택자들이 임대주택을 매도하거나 주택시장 유입을 꺼리게 할 수 있기 때문이다. 실제 대책이 나온 지 일주일도 채 안돼 임대인들은 ‘세금폭탄’ 우려에 월세를 전세임대로 다시 돌리거나, 아예 주택을 매도하고 임대시장에서 철수하려는 모습까지 포착되고 있다. 민간 임대주택 시장 활성화를 통한 임대주택공급 확대는커녕 되레 위축시키는 결과를 낳고 있는 셈이다. 이는 월세 임대수익이 시중 은행금리보다 낫다고는 하지만, 소득 노출에 따른 세금부담이 늘어나면서 주택임대시장에 대한 매력이 떨어질 것으로 예상되기 때문이다. 무엇보다 정부가 준공공임대주택에 등록할 경우 재산세와 소득세에 대한 세제혜택 폭을 확대하는 당근을 제시했으나 소득노출과 과세라는 채찍이 더 크고 매섭게 다가오기 때문이다. 이에 지난 5일 정부가 임대시장 선진화 방안 보완대책을 발표했지만 집주인 등 시장 공포를 잠재우긴 역부족이라는 얘기가 벌써부터 나온다. 시장은 소규모 월세 소득자의 과세 2년 유예가 아닌 앞으로 과세한다는 내용을 핵심으로 받아들일 가능성이 커 시장의 심리적 충격을 해소하기에 역부족이라는 분석이다. 한 부동산 전문가는 “소득원이 노출되는 영세 집주인들에겐 2·26 전월세 대책 자체가 일종의 세무조사 선언처럼 들렸을 것”이라며 “어찌됐건 임대사업자 부담이 커졌다. 임대등록제를 의무화하지 않았지만 확정일자 자료를 수집하고 월세입자들이 세액공제 신청을 시작하면 자신의 월세 수입이 노출되고 과세 부담이 생기기 때문에 그 부담을 세입자에게 전가할 수 있다”고 말했다. 이밖에도 월세 소득을 낮추려고 계약서 상의 월세를 낮춰 신고하거나 이면계약이 성행하는 등 임대시장의 음성화를 부추길 것이라는 지적도 벌써부터 나온다. 주택임대시장이 수익도 그리 크지 않은 상황이어서 세금부담은 더욱 크게 다가올 수밖에 없다. 부동산114에 따르면 지난해 말 기준 전국 오피스텔 임대수익률(이하 세전)은 평균 연 5.88% 수준이다. 서울의 경우 평균 연 5.43%수준까지 더 떨어진다. FR인베스트먼트가 조사한 지난해 말 서울지역 도시형생활주택 임대수익률은 연평균 4.29% 수준으로 더 낮다. 이런 상황에서 세금부담이 늘어나면 수익률은 더 떨어진다. 현재 시중 예금금리가 3% 전후임을 감안하면 매력적인 시장은 아니 다. 이에 반해 정부의 월세 소득세 공제 혜택을 보는 세입자는 많지 않다는 지적이다. 소득이 낮아 세금을 내지 않는 과세 미달자들은 아무리 월세를 많이 내도 돌려받을 세금이 없기 때문이다. 국세청의 ‘2013년 국세통계연보’를 보면 2012년 4인 가족 기준으로 연간 소득 2064만원 미만이면 과세 미달자로 분류되는데, 전체 근로소득자 1577만명 중 516만명(33％)에 이른다. 전문가들은 따라서 ‘더 나아간’ 정부의 대책이나 개선점이 필요한 시점이라고 강조한다. 박상언 유엔알 컨설팅 대표는 “집주인들의 공포를 잠재우려면 향후 비용인정 비율이 완화되는 분리과세 대상을 3주택자. 연 임대소득 3000만원 이하 등으로 확대할 필요성이 있다”고 말했다.

2014-03-06 11:10
강남 재건축 몸값 쑥쑥…일주일새 2000만~3000만원 ↑

부동산 시장의 ‘바로미터’인 강남 재건축 아파트의 상승세가 매섭다. 매수문의가 꾸준한 데다 2월 들어 거래가 조금씩 성사되고 있다는 현장의 목소리가 늘었다. 17일 부동산114에 따르면 지난주 서울지역 재건축 아파트 매매가격은 0.5% 상승했다. 강남 재건축아파트를 중심으로 사업진행에 대한 기대감이 커지면서 매물이 회수되거나 가격이 올랐다는 분석이다. 같은 기간, 서울 일반 아파트는 지난주에 이어 2주 연속 상승세를 보였으나 상승폭은 0.01%에 그쳤다. 강남 재건축 아파트가 상승세를 보이고 있는 가장 큰 이유는 그동안 지지부진하던 사업에도 속도가 붙기 시작했기 때문이다. 취득세율 인하와 다주택자 양도세 중과 폐지 등 부동산 규제가 잇따라 완화된 데다 재건축 용적률이 법정 상한선인 300%까지 허용된 점도 사업성 개선에 대한 기대감을 높였였다. 또 재건축 초과이익환수 면제 혜택을 받으려면 올해 안에 관리처분계획 인가를 받아야 한다는 점도 사업 추진을 부추기고 있다. 강남은 개포주공2·3단지가 500만~3500만원가량 올랐다. 오는 3~4월경에 사업시행인가가 날 것이라는 기대감에 매도자들이 매물을 회수하거나 가격을 높이고 있다. 개포주공4단지도 2500만~3000만원 올랐다. 이 단지는 5월로 예정된 총회 이후에 사업시행인가를 신청할 예정이다. 개포시영도 2000만~5500만원 상승했다. 지난주 6일 사업시행인가 신청 후 출시됐던 매물이 회수됐으며 상한가 수준으로 실제 거래가 이뤄지기도 했다. 대치동 은마아파트도 2000만원 올랐다. 이달 주민총회를 개최하는 등 추진위 재구성에 대한 기대감이 반영된 것으로 풀이된다. 강동은 둔촌주공1·4단지가 1000만~2000만원 상승했다. 현재로써는 별다른 사업진척이 있지는 않았지만 강남 재건축 상승에 대한 기대감과 간간이 이뤄지는 거래로 가격이 상승했다. 지난 1월 말 정비구역변경지정처분 취소청구소송에서 조합과 서울시가 승소함에 따라 2월 하순 건축심의를 신청할 예정이다. 서초는 반포주공1단지가 1000만~5000만원 올랐다. 강남구 개포동 K공인 관계자는 “구정연휴를 전후로 잠시 주춤하는가 싶더니 지난주부터 다시 가격 재조정에 들어가는 분위기”라며 “투자문의가 늘고 있는 만큼 거래 역시 점차 활기를 띨 것으로 본다”고 말했다.

2014-02-17 07:23

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