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[카드뉴스] 상속주택 세금 상식

갑작스러운 부모의 죽음으로 인해서 상속주택이 발생했다. 이미 보유한 주택이 있는 경우 다주택자로 인해서 세금폭탄을 맞을까 봐 두렵다. 이렇게 상속주택이 생겼을 때 알아두면 좋은 각종 세율 및 제도를 소개한다. 취득세 상속주택은 취득세율이 대체로 낮다. 일반적으로 주택을 매수해 취득하는 경우 1주택자라면 1.1~3.5%, 다주택자는 8.4~13.4%의 취득세율이 적용된다. 상속주택의 취득세율은 3.16%, 상속인이 무주택자라면 0.96%에 불과하다. 종부세 상속인이 여러 명이라면 공동 소유 지분을 조정해 종합부동산세 부담을 덜 수 있다. 세법에서는 종합부동산세 부과 시 상속주택의 소유 지분이 20% 이하면서 소유 지분의 기준시가가 3억 원 이하면 주택 수에 포함하지 않는다. 동거봉양 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위해 세대를 합침으로써 1세대 2주택을 보유하면 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택을 1세대 1주택으로 보고 비과세를 적용한다.

2021-12-24 08:00
비과세 특례로 본 상속주택 관리법

중장년이 되면 부모와의 갑작스러운 이별을 맞이하는 순간이 생긴다. 이로 인한 상실도 크지만, 상속과 관련해 챙겨야 할 것들이 많아 혼란과 더불어 경제적 부담이 증가한다. 특히 상속주택은 특례 규정 덕분에 비과세가 가능하지만, 모든 경우에 적용되지는 않기 때문에 꼼꼼히 살펴야 한다. 상속주택이 생겼을 때 알아두면 좋은 세금 상식을 소개한다. 상속주택은 비과세가 가능하다. 상속주택은 돌아가신 분으로부터 상속받은 주택이다. 본인의 의사와 상관없이 받은 것이므로 양도세와 관련해 특례를 두고 있다. 상속은 의도한 것이 아니라 갑작스러운 결과이기 때문이다. 본인 명의의 주택이 있는 상태에서 2주택이 되더라도, 때에 따라서 세금이 달라진다. 적용되는 조건이 복잡하기에 꼼꼼하게 살펴야 한다. 일반주택 먼저…상속주택은 6개월 안에 일반주택 1채를 보유한 상태에서 별도 세대원인 상속인으로부터 주택을 물려받았다면 ‘시점’과 ‘순서’가 중요하다. 일반주택을 먼저 팔아야 양도세 비과세가 가능하다. 이 일반주택은 상속 개시일 당시에 보유하고 있어야 한다. 즉 상속 개시일 이후 산 주택은 비과세되지 않는다. 예외적으로 소득세법 시행령을 개정한 2013년 2월 15일 이전에 취득했다면, 상속 개시 이후 취득했더라도 비과세 특례를 받을 수 있다. 그렇다면 상속주택을 먼저 팔면 어떻게 될까? 동일한 상황에서 상속주택을 먼저 팔면 양도일 시점에 2주택자로 보아 양도세가 과세된다. 다만 상속받은 날로부터 5년 이내에 팔면 다주택자로 중과되지 않는다. 상속주택을 상속 개시일 6개월 이내 처분하면 양도차익이 없는 것으로 간주해 양도소득세를 내지 않는다. 배환균 세무사는 “상속주택을 6개월 이내 처분하면 양도가액과 취득가액이 같고, 이로 인해 양도차익이 생기지 않아 양도세를 낼 필요가 없다”라고 말했다. 우선순위와 시점에 따라 달라지는 비과세 상속주택이 여러 채거나 상속받은 인원이 여러 명일 경우엔 달라진다. 사망한 부모로부터 2채 이상의 주택을 상속받은 경우에는 1채만 인정되며 나머지는 일반주택으로 분류된다. 복수의 주택 중 상속주택으로 결정되는 우선순위는 ▲피상속인이 가장 오래 보유한 주택 ▲피상속인의 거주가 가장 긴 주택 ▲사망일 시점에 거주한 주택 ▲기준시가가 가장 큰 주택 순이다. 따라서 자녀가 여럿이라면 해당 상속주택을 물려받은 상속인만 일반주택 비과세를 적용받을 수 있다. 반대로 상속주택을 여러 형제가 물려받았을 때는 기준이 또 다르다. 통상적으로 공동 지분으로 소유한 주택은 각자 한 채씩 소유한 것으로 본다. 하지만 상속주택은 다르다. 상속 지분이 가장 큰 상속인을 주된 상속인으로 판단한다. 소수 지분의 상속자는 주택 수를 산정할 때 공동 상속주택이 없는 것으로 판단한다. 만약 상속 지분이 동일하다면 상속 개시 당시 상속주택에 거주한 자, 최연장자 순으로 상속주택을 소유한 것으로 본다. 주된 상속인이 사망일 당시 일반주택을 보유하고 있으면 상속주택 특례를 적용받는다. 세법상 상속주택의 소수 지분 상속인은 상속 개시 당시 보유하던 상속주택 외에 본인 일반주택을 매도할 때, 상속주택은 주택 수에서 제외되며 비과세를 적용한다. 다만 주된 상속인은 5년 안에 상속주택을 팔아야 중과세가 배제되지만, 소수 지분 상속인은 기간의 제한이 없다. 상속받은 재건축·재개발 조합원 입주권은 비과세 특례가 가능할까? 첫 번째는 입주권이 주택이 된 상태로 양도하면 된다. 다만 1세대 1주택 비과세 요건(보유 2년, 조정대상지역은 거주 2년)을 갖춰야 한다. 두 번째는 관리처분인가일 이전에 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 주택이 입주권으로 변했을때, 상속을 받고 양도하면 비과세될 수 있다. 이종훈 세무사는 “두 번째 유형의 경우엔 동일한 세대원이어야 하며, 다른 주택을 보유하지 않아야 비과세를 받을 수 있다”라고 말했다. 상속주택 세금 상식 취득세 ▶ 상속주택은 취득세율이 대체로 낮다. 일반적으로 주택을 매수해 취득하는 경우 1주택자라면 1.1~3.5%, 다주택자는 8.4~13.4%의 취득세율이 적용된다. 무상취득(증여)의 경우 3.8%(다주택자는 13.4%)를 취득세로 내야 한다. 하지만 상속주택의 취득세율은 3.16%, 상속인이 무주택자라면 0.96%에 불과하다. 종부세 ▶ 상속인이 여러 명이라면 공동 소유 지분을 조정해 종합부동산세 부담을 덜 수 있다. 세법에서는 종합부동산세 부과 시 상속주택의 소유 지분이 20% 이하면서 소유 지분의 기준시가가 3억 원 이하면 주택 수에 포함하지 않는다. 동거봉양 ▶ 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위해 세대를 합침으로써 1세대 2주택을 보유하면 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택을 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용한다.

2021-12-13 15:29
종부세 폭탄 막는 고령자·장기보유 공제란?

22일 고지된 올해 주택분 종합부동산세(종부세)를 놓고 일각에서는 ‘세금폭탄’이라는 지적이 나온다. 이에 정부는 고령자 공제 상향 등의 조치로 실수요자의 세금 부담을 줄였다는 입장을 보이고 있다. 기획재정부가 22일 발표한 ‘주택분 종부세 고지 관련 주요 내용’에 따르면 올해 종합부동산세는 94만7000명이 총 5조7000억 원을 부담하는 것으로 나타났다. 종부세 고지 인원은 지난해보다 28만 명 늘었고, 고지 세액은 3조9000억 원 증가했다. 세액 기준으로는 세 배 이상이 폭증한 규모다. 다만 기재부는 “올해 종부세 고지 인원과 세액이 지난해보다 많이 증가하긴 했지만, 전체 세액 5조7000억 원 중 88.9%는 다주택자 및 법인이 부담한다”라고 밝혔다. 1인당 2주택 이상 보유자(48만5000명, 2조7000억 원)와 법인(6만2000명, 2조3000억 원)의 비중이 총 세액의 88.9%를 차지한다. 실수요자인 1가구 1주택자의 세 부담은 상대적으로 줄었다. 올해 종부세 대상자 전체 대비 1가구 1주택자 비중으로는 인원 기준 지난해 18.0%에서 13.9%로, 세액 기준 6.5%의 3.5%로 줄었다. 정부는 고령자 공제 상향과 공제금액 인상, 부부 공동명의 1주택자 특례 도입 등 실수요자 보호를 위한 다양한 조치로 세 부담 증가를 방지했다고 설명했다. 소득이 없는 은퇴자들을 위해 정부는 만 60세 이상 고령자에게 종부세액을 공제하고 있다. 2021부터는 작년까지 10~30% 수준이었던 공제율을 20~40%까지 확대했다. 60~64세는 20%, 65~69세는 30%, 70세 이상은 40% 공제 혜택을 받을 수 있다. 기획재정부 관계자는 “은퇴 이후 노인은 소득이 줄기 때문에 세금 내는 것이 부담이다. 이를 반영해서 공제율을 높였다”라고 설명했다. 집을 5년 이상 보유한 장기보유한 자도 공제를 받는다. 보 유기간 5~9년은 20%, 10~14년은 40%, 15년 이상은 50% 공제된다. 장기보유 공제는 고령자 공제와 중복적용이 가능한데, 공제 한도도 70%에서 80%로 늘어나 최대 80%까지 공제를 받을 수 있다. 예를 들어 1주택을 20년간 보유한 65세 고령자는 2020년 연령 공제 20%와 장기보유 공제 50%를 합산해 종부세액의 70%를 공제받았다. 그러나 2021년부터는 연령공제가 30%로 늘어나면서 80%의 공제가 가능해진 것이다. 올해 고령자 공제 상향으로 인해 1세대 1주택자 중 84.3%인 11만1000명이 고령자 또는 장기보유 공제를 적용받았고, 최대 공제 80%를 적용받는 인원은 4만4000명으로 3명 중 1명꼴이다. 아울러 올해 세법 개정으로 1세대 1주택자의 종부세 과세 기준이 9억 원에서 11억 원으로 올라 이로 인해 고지 인원 8만9000명(40.3%), 세액은 814억 원 감소한 것으로 추정된다. 또 공동명의 특례가 도입돼 단독명의 방식과 공동명의 방식 중 자신에게 유리한 방식을 선택할 수도 있게 됐는데, 기재부는 “공동명의 특례 신청 대상자의 경우 고지 인원 1만1000명, 세액 175억 원이 감소한 것으로 추정된다”라고 밝혔다. 김태주 기재부 세제실장은 23일 KBS 라디오 ‘최경영의 최강시사’에 출연해 “올해 고지되는 종부세 대부분은 다주택자와 법인이 부담한다”라며 “주택시장 안정을 위해 종부세를 강화한 데 따른 예정된 정책 효과”라고 설명했다. 또 김 실장은 “종부세수는 중앙 정부가 재정 적자를 보전하기 위해서 쓰는 돈이 절대 아니고 지방으로 간다”라며 “국세청에서 걷어 행정안전부로 넘기면 지방에 재정 여건이나 인구 등 여러 가지를 고려해 나눠줘 지역 균형발전을 위해서 쓰게 된다”라고 덧붙였다.

2021-11-24 09:48
재개발과 재건축, 이것만 알고 하자!

재개발과 재건축은 부동산 투자의 정석 중 하나다. 다만 용어가 어렵고 절차가 복잡하기에, 무턱대고 뛰어들면 낭패를 본다. 단타로 수익을 내는 투자가 아닌 만큼, 은퇴 후 목돈 마련을 목표로 한다면 신중하게 접근해야 한다. 지금부터 투자 시 유의해야 할 사항을 알아보자. 은퇴 후 다주택자인 김 씨는 고민이 깊다. 투자 목적의 부동산을 매입하려고 하는데, 15억 원 이상은 대출이 어렵고 다주택자에 대한 세금 규제가 강화되면서 배보다 배꼽이 더 큰 상황이 될까 두렵다. 정비사업 규제 완화와 1기 신도시 리모델링, 재건축 실거주 2년 규정 폐지 등 여러 가지 이슈가 발생하면서 시세 차익을 올릴 수 있는 수단으로 재개발과 재건축 투자가 주목받고 있는데, 정말로 그럴까? 최근 노후 아파트 가격이 상승세를 타고 있다. 한국부동산원의 통계에 따르면 서울의 20년 초과 아파트 가격은 올해 4월부터 7월까지 계속해서 성장세를 유지 중이다. 특히 7월 기준 20년 초과 아파트 매매가격 지수 변동률은 0.24%로, 같은 기간 5년 이하 아파트(0.11%)보다 상승률이 두 배 이상 높은 것으로 파악됐다. 직방 관계자는 “가격 면에서는 신축 아파트가 비싸지만, 정비사업 규제 완화 가능성이 시사되면서 재건축과 재개발에 대한 기대 심리가 작용한 것으로 보인다”라고 설명했다. 현행법상 재건축은 도로, 하수도, 공원 등 정비기반시설이 양호한 곳에서 하는 사업이며, 재개발은 정비기반시설이 미비한 지역에서 하는 사업이다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “압구정 현대아파트처럼 인프라가 좋은 곳은 재건축하고, 한남 뉴타운처럼 기반시설이 약하면 재개발을 진행한다”라고 말하며 “해당 지자체에 문의하거나 홈페이지 ‘클린업시스템’에 접속하여 해당 구역을 검색하면 재개발 및 재건축 여부를 쉽게 알 수 있다”라고 설명했다. 대지지분 그리고 입지와 타이밍 재건축과 재개발은 ▲ 정비구역 지정 ▲ 조합설립 인가 ▲ 사업시행계획 인가 ▲ 관리처분계획 인가 ▲ 이주와 착공 순으로 진행된다. 다만 조합설립 인가 기준과 조합원의 자격은 차이가 있다. 재건축 조합을 설립하려면 주택단지 구분 소유자의 4분의 3 이상, 대지면적의 4분의 3 이상 토지 소유자의 동의가 필요하다. 재개발 조합은 토지 등 소유자의 4분의 3 이상, 대지면적의 2분의 1 이상 토지 소유자의 동의가 필요하다. 인가 후 동의하지 않는 소유자는 재건축의 경우 현금청산 대상자가 되지만, 재개발은 토지 등 소유자 모두가 조합원이 된다. 재건축·재개발 투자의 핵심은 대지지분(대지면적)이다. 대지지분이 클수록 조합원들이 주장할 수 있는 권리의 가치를 나타내는 지표인 권리가액도 커진다. 예를 들어 공급면적이 작더라도 대지지분이 큰 물건이 공급면적이 크지만 대지지분이 작은 물건에 비해 시세가 높게 측정되는 경우가 있다. 부동산 관계자는 “저층 건물이 많은 구역은 대지지분이 크기 때문에 중·고층 건물이 많은 구역에 비해 투자 수익성이 좋다”라고 설명했다. 투자할 때 ‘입지’와 ‘타이밍’도 중요하다. 조합설립 인가 전에 투자하면 수익률이 높을 수 있지만, 설립인가 여부가 불투명하기에 위험도가 크다. 인가 후에 투자하면 전과 비교해 수익은 적지만 안정성은 보장된다. 또한 좋은 입지를 골라야 한다. 일반분양 수가 적더라도 입지가 좋으면 일반분양가를 높게 책정할 수 있고다. 김 소장은 “여러 조건이 있지만 한남 뉴타운, 흑석 뉴타운 처럼 강남과 가까우면 좋은 가격대를 형성한다”라고 말하며 “재개발 및 재건축 투자는 상황에 따라 10~20년까지 소요될 수 있으니 시간을 줄이고 안정성을 확보하려면 조합설립 인가 이전보다는 이후에 투자하는 게 유리하다”라고 설명했다. 최근 세법 개정으로 재개발 및 재건축 사업을 통해 입주권 양도 시 다른 주택, 조합원 입주권과 더불어 분양권도 보유하지 않아야 1세대 1주택 비과세가 적용된다. 특히 다주택자는 입주권 상태로 양도해야 유리하다. 예를 들어 2주택과 입주권을 보유한 자가 주택을 팔면 입주권도 주택 수에 포함되지만, 입주권을 양도하면 주택이 아니라서 중과세가 적용되지 않는다. 부동산114 관계자는 “재개발과 재건축은 사안마다 적용되는 세법이 워낙 복잡해서 세금 문제는 세무사 등 전문가와 상의해 신중하게 결정해야 한다”라고 말했다. + Plus 재개발 투자 시 알아야 할 용어 비례율 사업 완료 후 총수입에서 총사업비를 공제한 금액을 종전자산평가액으로 나눈 값이다. 100보다 높을수록 사업성이 좋은 지역이다. 종전자산평가액 재개발과 재건축 이전에 조합원들이 보유하고 있던 자산의 감정평가액을 모두 합친 금액이다. 종후자산평가액과 비교하여 사업 종료 후 청산금을 산정하는 기준이 된다. 종후자산평가액 사업 완료 후 사업장의 전체 자산 총액이다. 조합원 분양 수입에 신축 아파트와 상가 등의 일반분양 수입을 합한 금액이다. 관리처분계획 정비사업 시행 후 대지와 건축물 등에 대한 합리적이고 균형 있는 권리 배분 사항을 정하는 계획이다. 지자체 인가가 필요하고, 이를 통해 사업성을 판단한다.

2021-09-20 09:00
아파트 말고 꼬마빌딩으로 노후 준비!

저금리, 대출 규제, 고강도의 중과세와 함께 집값 상승으로 인해 부동산 시장의 흐름이 바뀌고 있다. 아파트보다 빌딩을 선호하는 추세다. 아파트 팔고 빌딩 산다는 말이 나올 정도다. 최근 빌딩 시장에서 주목받고 있는 꼬마빌딩에 대해 알아보자. 최근 자산가의 투자 순위에서 아파트는 밀려나고, 꼬마빌딩이 떠오르고 있다. 꼬마빌딩으로 투자가 몰리는 이유는 주택 시장의 규제로 인한 결과다. 고가 주택 및 다주택 보유자를 대상으로 대출, 세금 등 각종 규제가 쏟아지고 있다. 반면 꼬마빌딩은 상대적으로 규제가 적어 새로운 투자 수단으로 부상 중이다. 특히 은퇴 후 안정적 임대소득을 올리는 방편으로 꼬마빌딩이 주목받고 있다. 현재 부동산 시장에서 유망 상권의 꼬마빌딩은 없어서 못 판다는 말이 나올 정도로 인기가 높다. 일반적으로 연면적 3000㎡ 이하, 5층 전후 규모로 50억 원 이내 가격대를 형성하여 개인 투자가 가능한 빌딩을 꼬마빌딩으로 본다. 리얼티코리아 관계자는 “주택 규제가 심해지자 지난해 3분기부터 꼬마빌딩 거래가 활발해졌다. 현재 강남의 경우는 매물을 찾기가 쉽지 않다”라고 말했다. 실제로 부동산 정보 플랫폼 ‘부동산플래닛’의 자료에 따르면 2021년 1분기 기준 상업·업무용 빌딩의 매매량은 945건이며, 거래액은 약 7조 원이다. 전년 동기와 비교해 매매량은 35.2% 증가한 수치이며, 거래액은 46.7% 늘었다. 금액별로는 10억~50억 구간이 47.6%로 가장 많았고, 면적별로는 100㎡ 초과 3000㎡ 이하가 77%를 차지했다. 느슨한 대출 규제와 증여 은퇴를 앞둔 김꼬마 씨는 노후 자금을 준비 중이다. 다주택자인 그는 아파트를 팔고 새로운 투자 수단을 찾고 있는데, 꼬마빌딩에 관심이 생겼다. 살펴보니 대출 부담도 적고 노후에 안정적인 임대소득을 올릴 수 있을 것 같다. 또한 자녀에게 물려줄 재산으로 나쁘지 않을 것 같다. 정말로 그럴까? 꼬마빌딩의 장점은 세 가지다. 아파트와 비교해 상대적으로 대출 규제가 심하지 않다. 주택 시장에서 서울 등 투기지역, 투기과열지역은 주택담보대출비율(LTV)이 엄격한 편이다. 해당 지역에 있는 9억 원 이하의 주택은 LTV를 40%로 적용하지만, 15억 원 초과 주택은 아예 대출이 불가능하다. 부동산 관계자는 “꼬마빌딩은 70~80%까지 대출할 수 있다. 7월부터 토지거래허가구역 내에 LTV가 40%로 적용된다면, 토지거래허가구역이 아닌 논현동·역삼동·신사동 같은 곳으로 수요가 옮겨갈 가능성이 있다”라고 말했다. 또한 꼬마빌딩은 상대적으로 세금 부담이 적다. 세금폭탄이라 불리는 종합부동산세를 내지 않아도 된다. 꼬마빌딩은 예외적인 경우를 제외하고 세법상 비(非)주택으로 분류한다. 현행법상 건물이 아니라 토지분의 종부세가 부과되는데, 80억 원이 넘는 경우에만 해당한다. 대부분의 꼬마빌딩은 50억 원 미만이므로 종부세를 낼 필요가 없다. 주택처럼 많이 보유해도 중과세가 없다. 자녀 증여용으로도 괜찮다. 안정적인 임대소득이 보장되는 동시에, 훗날 가치 상승을 고려한다면 자녀에게 증여하는 재산으로 안성맞춤이다. 꼬마빌딩은 건물마다 개별적 특성이 강하고 거래가 빈번하지 않아 매매 사례가액을 확인하기 어렵다. 따라서 상속이나 증여세 부과 시 아파트처럼 시가를 기준으로 하는 것이 아니라 공시가격이나 국세청 기준시가 등과 같은 보충적 방법을 이용한다. 이러한 방법은 시세의 60~70%를 반영하기 때문에 증여 시 세금 부담이 적은 것은 사실이다. 다만 지난해 1월부터 국세청은 시세와 가격 차이가 크거나 고가인 경우 감정평가를 한다고 밝혔기 때문에 이 점을 유의할 필요가 있다. 꼬마빌딩은 장점이 충분히 있지만, 투자할 때 신중할 필요는 있다. 안정적인 임대소득만 생각하다 낭패를 볼 수도 있기 때문이다. 임대소득은 공실률과 밀접한데, 현재 상황이 그리 좋지 않다. 한국부동산원의 자료에 따르면 2021년 1분기 기준 서울 소규모 상가의 공실률은 6.5%인데, 홍대, 이태원, 명동 등 도심 주요 상권의 공실률은 20~30%에 달했다. 부동산 관계자는 “꼬마빌딩 투자 시 환금성을 고려할 필요가 있다. 임대소득도 좋지만 시세차익을 염두에 두고 지가가 높으며 매매가 원활한 지역을 찾는 것이 좋다”라고 말했다.

2021-07-19 08:00
조기 은퇴자 위한 감소형 등 상품 다양화한 주택연금

최근 금융권을 비롯해 4050 조기 은퇴자들이 많아지고 있다. 이에 따라 국민연금을 받는 만65세까지 소득 공백에 대한 우려가 커지고 있다. 이런 상황에서 주택연금이 새로운 상품을 선보이며, 조기 은퇴자들을 위한 서비스 강화에 나섰다. 그동안 주택연금 가입대상이 늘어났지만 연금 수령 방식이 다소 경직돼 있어 가입자들의 다양한 요구를 반영하지 못한다는 지적이 있었다. 한국주택금융공사(주금공)는 조기 은퇴자 같이 만65세 이전에 월 수령액이 많이 필요한 가입자를 위해, 가입 초기 일정 기간 연금을 많이 받고 이후엔 시간이 갈수록 수령액이 줄어드는 ‘감소형’ 주택연금을 빠르면 이번달에 출시한다. ‘감소형’을 이용하면 퇴직 후 국민연금 같은 공적연금을 받을 때까지 수입이 단절되는 ‘연금 크레바스’ 시기에 안정적으로 소득을 유지할 수 있다. 연금을 더 많이 받는 기간은 가입자가 3년·5년·7년·10년 중 하나를 선택할 수 있다. 더 많이 받는 기간이 짧을수록 해당 기간에 받을 수 있는 월 수령액이 많아진다. 주금공은 초기에는 적게 받고 나중에 많이 받는 '증가형' 주택연금도 출시한다. 증가형은 초기에는 수령액이 적지만 3년마다 일정 비율씩 월 수령액이 늘어난다. 해가 갈수록 물가가 오르는 특성을 감안해 추후 구매력이 떨어질 것을 우려하는 가입자들을 위해 설계했다. 주금공은 ‘우대형 주택연금’ 혜택을 늘리는 방안도 검토하고 있다. 우대형은 만 65세 이상 기초연금 수급자가 일반 주택연금보다 월 최대 20% 더 받는 상품이다. 지금은 1억5000만 원 미만 주택 1채인 노인만 가입할 수 있다. 이에 대해 국회 국정감사에서 취약계층 노후 보장을 위해 우대형을 확대해야 한다는 지적이 제기돼 보완에 나섰다. 주택연금은 지난 4월 최소 가입 연령이 낮아지고 주택 가격 제한이 완화됐다. 가입 가능한 주택범위도 확대됐다. 부부 중 1명이 만 55세 이상이고, 둘 중 한 사람이 대한민국 국민이어야 한다. 부부 기준 9억 원 이하 주택을 소유하거나 합산가격이 9억 원 이하인 다주택자가 대상자가 된다. 9억 원을 초과하는 2주택 보유자라면 3년 안에 하나를 팔면 된다. 주택연금은 살고 있던 집에서 계속 살면서 연금을 평생 받을 수 있는 제도다. 부부 중 한쪽이 먼저 사망하더라도 수급액이 깎이지 않는다. 주택연금은 일반적으로 정액형, 전후후박형으로 지급방식이 나뉜다. 정액형은 사망하기 전까지 매달 정해진 금액을 받는 방식이다. 전후후박형은 최초 10년간 정액형보다 15% 더 많은 금액을 받다가 그 이후엔 수령 금액이 기존 70% 수준으로 줄어든다. 주택 가격 5억 원을 기준으로 하면 정액형은 만 55세에 월 80만 원을 받는다. 전후후박형을 선택하면 10년 동안 매달 92만 원을 받고 이후에는 56만 원을 받는다. 한편 주금공은 지난달 9일 ‘신탁형 주택연금’과 압류 방지 통장도 출시했다. 신탁형 주택연금은 소유권을 주금공에 넘기고 연금을 받는 방식이다. 가입자가 사망하면 배우자에게 주택연금이 자동 승계되는 방식이다. 집 일부를 남에게 전세로 빌려준 사람도 가입할 수 있다. 또 압류 방지 통장을 도입해 주택연금 월 지급금 중 최저생계비인 185만 원 이하 금액은 압류하지 못하게 했다. 노후에 파산 같은 예기치 못한 상황이 발생해도 주택연금을 안정적으로 받을 수 있게 한 셈이다.

2021-07-05 13:47
"집값 오른다" 62% 하반기 주택매매가 상승 전망

국민들은 올해 하반기에 주택 가격이 오를 것이라고 내다봤다. 반면 집값이 떨어질 것이라는 응답자는 지금까지 이뤄진 조사 중 가장 적었다. 24일 부동산 114는 6월 1일부터 15일까지 전국 715명을 대상으로 '2021년 하반기 주택시장 전망'을 설문조사한 결과 응답자 62%가 집값이 오른다고, 7%는 내려갈 것으로 전망했다. 집값이 내려간다고 전망한 7% 비율은 부동산 114가 2008년 처음 조사를 시작한 뒤로 가장 낮은 수치다. 주택매매가격이 오를 것이라고 본 이유에 대해 42%는 '서울 등 수도권 아파트가격상승'을 꼽았다. 이어 22%는 서울 등 주요 도심의 공급부족 심화, 12%는 덜 오른 지역에 대한 풍선효과, 7%는 선거(대선)를 앞두고 정책 기대 효과, 5%는 GTX 등 광역교통망 개선 기대 때문이라고 답했다. 주택매매가격이 내릴 것이라고 본 이유에 대해서는 35%가 '대출금리 인상 가능성'을 꼽았다. 다음으로 29%가 가격 부담에 따른 거래 부족, 12%가 대출 규제로 매수세 약화, 10%가 임대사업자 및 다주택자 매물 증가, 6%가 사전청약 및 공공주택 공급 기대를 하락 이유라고 밝혔다. 2021년 하반기 주택매매가와 전세가 전망 전세가격에 대해서도 10명 중 7명인 72%가 오를 것으로 전망했다. 전세가격 하락을 전망한 응답자는 매매하락 응답자보다 더 적은 4%였다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 "기준금리가 연 0.5%로 사상최저 수준을 유지하고 있지만 미국 금리인상 가능성과 백신 효과, 경제성장에 따른 인플레이션 등으로 하반기에 금리가 오를 가능성이 있다"며 "금리가 오르면 대출 이자 부담으로 주택 시징 수요가 줄 가능성이 높다"고 설명했다.

2021-06-24 14:49
[카드뉴스] 증여세와 종부세 절세전략

세금은 시니어와 밀접한 연관이 있다. 재산을 증여하거나, 은퇴 이후 집을 매매할 때 세금을 내야 한다. 살면서 피할 수 없는 것 중 하나가 세금인데, 줄이는 방법은 없을까? 지금부터 증여세와 종부세를 줄이는 방법을 소개한다. 01 증여세 전략 TIP ➊ 분할증여 분할증여를 활용하는 것이 좋다. 예를 들어 모의계산을 했을 때 3억 원을 한 명에게 증여하면 세금으로 5000만 원을 낸다. 하지만 3명에게 1억 원씩 증여하면 1명당 1000만 원으로 계산하여 총 3000만 원만 증여세로 내면 된다. ➋ 현금과 부동산 적절히 배분 동일한 가액이면 현금보다는 기준시가 평가가 가능한 부동산을 증여하는 것이 유리하다. 특히 기준시가가 상승하는 추세라면 기준시가 변경일 이전에 증여를 고려하는 것이 좋다. 다만 부동산 세금을 위해 현금과 부동산을 적절히 배분하자. ➌ 며느리와 사위에게 증여 자녀에게 재산을 물려준 상태라면 추가 증여는 며느리나 사위에게 하는 방법도 괜찮다. 며느리나 사위에게 증여해도 손주에게 증여한 경우와 마찬가지로 증여 후 5년만 지나면 상속세를 피할 수 있다. 02 종부세 절세 TIP ➊ 신규 취득 시 공동명의 신규 취득 주택은 공동명의를 해서 공시가격을 낮추는 것이 좋다. 예를 들어 공시가격 20억 원 주택을 신규 취득 시 단독명의는 9억 원이 공제되고 공동명의는 각각 6억 원(총합 12억 원)이 공제된다. ➋ 공동명의 전환은 신중하게 반드시 공동명의를 고집할 필요는 없다. 현재 단독명의로 보유한 주택을 억지로 공동명의로 바꿀 필요는 없다. 공동명의로 변경 시 세법에서는 배우자가 새롭게 주택을 취득하는 것으로 보아 취득세가 발생한다. ➌ 다주택자는 단독명의 2주택 이상 보유자는 단독명의가 낫다. 1세대 2주택자가 2채를 모두 공동명의로 했다면 남편과 배우자 모두 2주택자의 세율을 적용받는다. 조정대상지역 내 2주택 소유자는 일반 2주택 이하 소유자보다 세율이 높다.

2021-05-28 08:00
단독명의 vs 공동명의, 무엇이 유리할까?… 시니어를 위한 부동산 가이드

집값 상승과 종부세율 증가로 세금 부담이 늘었다. 특히 9억 원 이상의 고가주택을 산 경우 종합부동산세 부담이 커질 전망이다. 다만 명의를 어떻게 하냐에 따라 세금 부담이 달라진다. 알아두면 좋은 종부세 상식을 소개한다. 올해 아파트, 연립주택, 다세대주택 같은 공동주택의 공시가격이 크게 올랐다. 실제로 지난 3월 국토교통부가 발표한 2021년 공동주택 공시가격 안에 따르면 전국 공동주택의 공시가격은 전년 대비 19.08% 상승한 것으로 조사됐다. 이는 2007년 22.7%에 이어 14년 만에 최고치를 달성했다. 2019년과 2020년에 각각 5.23%, 5.98% 증가한 것과 비교해서 크게 오른 수치다. 부동산 전문가는 “개발 호재와 공급 물량 감소로 인한 집값 상승이 공시가격 상승에 영향을 미친 것으로 보인다”라고 설명했다. 상승한 공시가격은 재산세나 종합부동산세 같은 보유세에 영향을 미칠 전망이다. 다만 6억 원 이하 1주택자의 경우 특례 세율이 적용되는데, 공시가격 상승으로 인한 재산세 증가 효과보다 세율 인하 효과가 더 커서 전년 대비 재산세 부담액이 감소한다. 이와 달리 공시가격이 9억 원을 초과하는 1주택 보유자나 보유 주택의 합산 공시가격이 6억 원을 초과하는 다주택자는 종부세 부담이 늘어날 것으로 전망된다. 실제로 국토교통부가 모의 분석한 자료에 따르면, 부산의 6억 원 이하 아파트의 경우 재산세가 작년과 비교해 14.5% 감소하는 것으로 나타났다. 반면 공시가격이 30억 원인 주택 소유자의 보유세는 작년과 비교해 37.52% 오른 수치를 기록했다. 한편 올해부터 세액 공제가 확대되면서 요건에 해당하는 1주택자의 감면 혜택이 커진다. 고령자와 장기보유 공제를 고려 신혼 때 공동명의로 산 아파트에서 아직도 사는 은퇴자 A씨(65)는 세금 때문에 고민이 생겼다. 이전까지는 공동명의 덕분에 종부세를 내지 않았는데, 작년에 공시가격이 12억 원 이상으로 오르는 바람에 세금 부담이 커졌다. 종합부동산세 절세 방법의 하나가 공동명의다. 실제로 단독명의와 비교해서 장점이 있었다. 단독명의는 9억 원을 공제받을 수 있지만, 공동명의는 부부 합산 기준으로 총 12억 원을 공제받을 수 있다. 매입 초기에는 공동명의의 장점이 두드러지나, 시간이 지나면서 불리해졌다. 예를 들어 단독명의는 고령자 공제나 장기보유 공제와 같은 혜택을 받을 수 있지만, 공동명의는 불가능하다. 이렇게 역전 현상이 발생하면서 A씨처럼 고령자와 장기보유 공제가 충분히 가능한 상황임에도 혜택을 받지 못하는 상황이 발생했다. 이를 개선하기 위해 지난해 12월 종합부동산세법이 개정되면서 공동명의에 관한 특례 규정이 신설됐다. 이 규정에 따르면 부부 공동명의 1주택자는 선택을 할 수 있다. 현행처럼 6억 원씩 공제를 받는 방법과 1가구 1주택자처럼 9억 원을 공제하되 합산하여 최대 80% 공제가 가능한 고령자·장기보유 공제를 받는 방법 중 자신의 상황에 맞게 택하면 된다. 김용민 케이컨설팅 대표는 “단독명의와 공동명의 간 세제 혜택의 차이를 두는 것은 역차별이 발생할 수밖에 없는 문제였고, 이를 해결하기 위한 규정이 이번에 신설된 것이다”라고 밝혔다. 고령자 공제는 만 60세 이상일 때, 장기보유 공제 혜택은 집을 5년 이상 보유했을 때 받을 수 있다. 나이가 많고 보유 기간이 길수록 공제율이 올라간다. 올해부터 고령자 및 장기보유를 합친 합산 공제 한도가 70%에서 80%로 올라간다. 70세인 1주택자가 15년간 집을 보유하면 80% 공제율을 적용받는다. 따라서 자신의 나이나 주택 보유 기간, 그리고 공시가격에 따라 명의를 선택해야 한다. 단독명의 시 만 60세 이상이고 보유 기간이 5년 이상이라면 최대 80%까지 공제 가능하다. 예를 들어 종부세만 고려해 모의 계산했을 때 20억 원 이하의 주택은 공동명의가 유리하지만, 최대 세액 공제율을 70~80%로 가정하면 25억 원 이상 주택은 공동명의보다 단독명의가 유리하다. 25억 원 주택은 단독명의 시 80% 공제율을 적용하면 약 309만 원을 내지만, 같은 조건의 공동명의는 655만 원을 내야 한다. 김 대표는 “실제 현장에서는 종부세만 고려할 수 없고, 이외에도 적용되는 세금이 많다. 여러 가지 절세를 고려한다면 전문가와 상의하는 것이 가장 좋다”라고 밝혔다. 종부세 절세 전략 신규 취득 시 공동명의 ▶ 신규 취득 주택은 공동명의를 해서 공시가격을 낮추는 것이 좋다. 예를 들어 공시가격 20억 원 주택을 신규 취득 시 단독명의는 9억 원이 공제되고 공동명의는 각각 6억 원(총합 12억 원)이 공제된다. 세액 공제가 둘 다 없다고 가정하면 단독명의는 종부세로 844만 원을 내야 하고, 공동명의는 328만 원을 내야 한다. 따라서 공동명의가 유리하다. 공동명의 전환은 신중하게 ▶ 반드시 공동명의를 고집할 필요는 없다. 현재 단독명의로 보유한 주택을 억지로 공동명의로 바꿀 필요는 없다. 그 이유는 공동명의로 변경 시 세법에서는 배우자가 새롭게 주택을 취득하는 것으로 보아 취득세가 발생한다. 부부 간 증여로 보아 증여세가 발생할 수도 있다. 종부세 절세 효과도 좋지만 이러한 지출도 고려해야 한다. 다주택자는 단독명의 ▶ 2주택 이상 보유자는 단독명의가 낫다. 1세대 2주택자가 2채를 모두 공동명의로 했다면 남편과 배우자 모두 2주택자의 세율을 적용받는다. 특히 조정대상지역 내 2주택을 소유했다면 일반 2주택 이하 소유자보다 두 배의 세율(1.2~6%)을 부담한다. 따라서 남편과 배우자 각각 1채씩 단독명의로 보유하는 방식을 추천한다.

2021-05-21 08:00
뜨는 수익형 부동산

집은 거주의 목적도 있지만, 투자 상품으로서 가치를 갖는다. 흔히 투자를 위한 부동산을 수익형 부동산이라 부른다. 정부의 고강도 대책과 저성장, 저금리 기조와 맞물려 주목받고 있는 대표적 수익형 부동산인 오피스 빌딩을 포함해 여러 가지 상업용 부동산에 대해 살펴본다. 도움 및 참고 신영리서치센터, KB경영연구소, 부동산114 한국의 자산가들은 수익형 부동산에 관심이 많다. KB경영연구소에 따르면 한국 부자의 80%는 거주 외 부동산을 보유하고 있다. 자산 규모가 클수록 비중이 증가했다. 30억 원 이상 자산가의 13.6%는 오피스 빌딩을 보유 중인데, 30억 원 미만 자산가들(3.4%)과 비교해서 비중이 훨씬 높았다. KB경영연구소 관계자는 “여유자금이 많을수록 자산 포트폴리오로서 수익을 기대할 수 있는 거주 외 부동산에 투자하고 있다”라고 말했다. 특히 상업용 부동산이 주목받고 있다. 최근 부동산 정보 플랫폼 ‘부동산플래닛’이 발표한 ‘2020년 전국 부동산 유형별 거래 특성’에 따르면 지난해 전국 상업·업무용 부동산(상가와 사무실 포함) 매매 거래량은 약 8만1000건으로 2019년과 비교해 8.1% 증가했다. 특히 상가와 사무실은 5.8% 증가에 그쳤지만, 상업·업무용 빌딩은 13.8%나 늘었다. 상업·업무용 빌딩 거래량이 가장 많은 지역은 경기도로, 전국 총 거래량의 23.3%를 차지했다. 오피스 빌딩은 아파텔로 변신 중 상업용 부동산의 대표주자 격인 오피스 빌딩은 코로나19에도 흔들리지 않았다. 글로벌 부동산 컨설팅 회사 ‘쿠시먼앤드웨이크필드’의 자료에 따르면 지난해 수도권(서울·분당) 오피스 빌딩의 연간 누적 거래 금액은 13조 원에 달했다. 종전 최대 거래 규모인 2019년의 12조3000억 원을 넘어섰다. 연면적을 기준으로 1만 평 이상의 대형 오피스 거래 건수가 2020년에 21건으로 최근 5년간의 거래 중 가장 많은 것으로 나타났다. 한편 오피스 빌딩을 매입 후 오피스텔이나 임대주택 등 다른 용도로 전환하는 사례가 생겼다. 이른바 ‘컨버전(Conversion) 트렌드’로 불리며 작년 상반기 강남 권역에서 주로 발생했고, 하반기에는 도심 권역과 여의도 권역 및 서울 기타 권역으로 확대됐다. 신영리서치센터 관계자는 “지난 몇 년 사이 공유 오피스가 주목을 받았는데, 코로나19 이후 노후한 오피스 빌딩을 상대적으로 수익이 괜찮은 오피스텔이나 임대주택 같은 상품으로 전환하는 사례가 꾸준히 늘고 있다”라고 설명했다. 실제로 이른바 ‘아파텔’이라 불리는 중대형 오피스텔은 매매 가격이 꾸준히 증가하고 있다. 한국부동산원에 따르면 85㎡ 이상의 중대형 오피스텔은 작년 9월부터 상승세를 유지 중이다. 반면 40㎡ 이하는 같은 기간에 꾸준히 하락하고 있다. 실제로 올해 2월의 경우 85㎡ 이상은 0.54% 올랐지만, 40㎡ 이하는 0.09% 떨어졌다. 같은 기간 수도권 지역은 교통 접근성이 좋거나 정주 여건이 양호한 지역에서 꾸준한 수요가 생긴 덕분에 전월 대비 0.09% 상승했다. 아파텔의 장점은 두 가지다. 하나는 상대적으로 높은 수익이다. 실제로 한국부동산원이 발표한 ‘2021년 2월 오피스텔 가격 동향 조사’에 따르면 전국 오피스텔의 소득 수익률이 오피스나 중대형 상가보다 상대적으로 높았다. 지난해 10월부터 전국 오피스텔의 소득 수익률이 4.7%대에 머물며 다른 상업용 부동산과 비교해 상대적으로 높은 수익을 올렸다. 부동산114 관계자는 “중대형 면적에 대한 수요와 더불어 오피스텔을 통해 임대 수익을 버는 분이 많다”라고 설명했다. 다른 하나는 비교적 낮은 진입장벽이다. 오피스텔은 집값의 최대 70%까지 대출을 받을 수 있다. 청약통장이 필요 없고 아파트보다 분양가도 상대적으로 낮다. 또 주택으로 분류되지 않아 1순위 청약 자격을 유지할 수 있다는 장점이 있다. 다만 지난해 8월 12일 이후 취득한 주거용 오피스텔은 다른 주택을 취득할 때 취득세법상 주택 수에 포함되므로 다주택자면 세금 부담이 클 수도 있다. 부동산 관계자는 “오피스텔에 대한 규제가 심해지면서 조정지역 내 주거용 오피스텔을 가지고 있는 경우에도 매도 시 주택 수 산정에 포함되므로 꼼꼼히 따져야 한다”라고 말했다.

2021-04-02 11:21

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