[김정렬의 재미있는 부동산 이야기] 아파트 조망권도 ‘돈’… 어떻게 계산하나?

우리나라에서 조망권이라는 개념이 처음 생긴 것은 1970년대 후반 서울 강남구 압구정동에 현대아파트가 들어서고부터이다. 하지만 당시엔 한강 조망권은 아파트 값을 좌우하는 요인은 되지 못했다. 살아보니 한강이 보여 좋다는 정도였다. 2000년대에 들어서서 서울과 신도시를 중심으로 조망에 대한 관심이 높아졌다. 이후 새롭게 등장한 것이 경기도 용인시 인근 택지개발과 함께 나온 골프장 조망권이다. 또한 서울에서 청계천 복원공사가 끝난 후에는 하천 조망권에도 관심이 더 높아지고 있다. 이처럼 조망 대상이 되는 것은 강, 하천, 호수, 바다, 공원 등이다. 그러나 조망 대상이 깨끗하지 못하면 조망권이 아니라 혐오시설 취급을 받는다.

도시민의 소득수준이 증가되고 삶의 질이 향상되면서 조망은 아파트 가격에 민감하게 반영된다. 그 원리를 알아둘 필요가 있다. 조망권 프리미엄이 적게는 수천 만원에서 많게는 수억 원까지 형성되는 등 이미 부동산 시세에 미치는 영향이 크다. 최근에는 조망과 소음 모두 아파트 개별 분양가격 산정 시 적극적으로 반영되는 모습을 보이고 있다.

조망을 가격으로 환산하는 방법은 보통 컴퓨터 시뮬레이션을 활용한다. 먼저 조망 대상을 정한다. 조망 대상 중 가장 멋진 풍경을 정한다. 그다음에 등급을 정한다. 보통 10등급 정도로 구분한다. 아파트라면 거실 등 아파트별 기준 지점을 정하고 눈높이를 정한다. 보통 1m 70㎝가 기준이다. 보이는 풍경에 따라 주관적으로 등급을 정한다. 이 등급이 아파트 조망 가격을 결정하는 지수가 된다.

예를 들어 앞이 막혀 한강이 전혀 보이지 않는다면 10등급, 가장 멋진 풍경이 담긴다면 1등급을 매기는 식이다. 1등급 조망에 해당되는 아파트는 1000세대라면 5세대가 나오기 힘들 정도라고 보면 된다. 보통 아파트 신규 분양 시 개별 호실별 가격을 책정하는 것이라면 최종 아파트 가격은 조망, 일조권, 소음, 프라이버시, 구조, 층, 향과 함께 계산한다.

보통 대로변 아파트라면 조망이 좋기 마련이다. 그러나 조망이 좋은 곳은 좋은 만큼 소음이 문제가 될 수 있다는 것도 고려해야 한다. 한강변 등 아주 전망이 좋은 곳이 아니라면 도로변보다는 단지 중간에 있는 아파트가 더 인기가 있는 경우도 있다. 서울 암사동의 어느 아파트는 도로변에 있는 아파트보다 단지 중간에 있는 아파트가 2% 더 비쌌다. 소음이 아파트 값에 영향을 준 것이다.

재미있는 것은 고가의 주택이 밀집한 지역일수록 조망 가치의 주택 가치에 대해 차지하는 비중이 크고, 상대적으로 저가의 주택이 밀집한 지역일수록 조망 가치의 주택 가치에 대해 차지하는 비중이 작다. 또 소득이 높아질수록 경제가 발전할수록 조망이나 소음 등 환경가치에 민감해지고 있다.

천공 조망과 경관 조망의 차이는 무엇일까?

천공 조망이란 주택에서 거실 창을 통해 보이는 하늘의 차폐 정도를 의미하고 경관 조망이란 거실 창을 통해 보이는 주변경관 정도를 말한다. 해당 호수의 거실 내에서 건물의 건축 전후의 경관을 비교하여 조망에 대한 차폐면적을 계산한다. 건물을 신축해서 기존 건물의 조망을 침해하였을 경우 조망권과 관련한 손해액을 산정할 때 쓰는 방식이다.

환경권의 가치는?

일조 및 조망과 같은 환경권의 가치가 주택 가치의 20%에 달한다는 법원의 판결이 나와 있다. 이 중 우리의 눈길을 끄는 것은 무엇보다도 조망권이다. 일조권은 이미 법적으로 그 권리를 인정받은 것임에 반해 조망권은 아직 그 법적 권리를 인정받은 것이 아니기 때문이다. 조망 가치에 관련된 판례들은 2004년 이후 급증하고 있는 추세이다.

일조권은 어떻게 계산할까?

일조권과 조망은 당연히 차이가 있다. 일조권이란 햇볕을 확보할 수 있도록 법률상 보호되어 있는 권리로서, 인접 건물 등에 의해 태양 광선이 충분히 닿지 못하여 생기는 재산적 정신적 피해에 대하여 보상을 청구할 수 있는 권리를 말한다. 컴퓨터 시뮬레이션을 통해 동지를 기준으로 오전 8시부터 오후 4시까지의 시간대별 그림자를 분석하여 호별로 일조 확보 여부를 분석한다.

>> 김정렬(金淨烈) 한국일반행정사협회 전임 교수

국내 최초로 부동산 전문가들로 네트워크를 구성, RE멤버스를 설립하고 부동산써브 대표를 역임했다. 한국자산관리공사, 한국자산신탁, 기업체, 금융기관 등에 부동산 자문을 꾸준히 하고 있다. 저서로는 <리츠투자 핵심포인트 70> <하루면 끝나는 부동산컨설팅> <김정렬의 부동산 이야기>등이 있다.