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[2·26 전월세대책] 월세 인상 불보듯…다운계약서 우려도

# 서울 강북과 용인에 85㎡ 2가구를 월세주고 있는 주부 이모(50)씨는 이번에 소득세가 부과될까 봐 노심초사하고 있다. 이씨는 “가뜩이나 월세 이율이 떨어져 수입도 많지 않은데 세금까지 내고 나면 세입자 관리로 고생하는 보람이 없다”며 “집을 팔아야 할지 심각하게 고민 중”이라고 말했다. 정부의 2.26 전월세대책에 대해 부동산업계의 평가가 엇갈리고 있다. 임대차시장의 월세전환 시기를 맞아 적절한 대응책이란 긍정적 평가와 함께 섣부른 월세소득 양성화 정책이 집주인들의 조세 부담 탓에 민간 임대시장 위축을 불러올 수도 있다는 우려가 나오고 있다. 특히 집주인에 대한 소득세 징수가 결국 임대료 인상이라는 부메랑으로 돌아올 수 있다는 지적도 나온다. 정부는 ‘주택 임대차시장 선진화 방안’을 통해 월세로 빠르게 전환되고 있는 임대차 시장에 대비하기로 했다. 정부가 발표한 방안에는 월세 세입자를 위한 혜택이 많다. 각종 혜택을 통해 전세 세입자가 월세로도 이동할 수 있는 길을 열겠다는 의지다. 즉 올해부터 월세 세입자가 낸 임대료(최대 750만원)의 10%까지 세금에서 깎아준다는 것인데 정부가 사실상 한 달치 월세를 내주는 셈이다. 이를 위해 우선 월세 세입자가 별도로 집주인의 동의 없이 소득공제를 신청할 수 있도록 했다. 월세 임대차계약서와 월세 납입 증명(계좌이체 확인서)만 있으면 공제 신청이 가능해 진다. 또 확정일자를 받지 않더라도 소득공제를 신청할 수 있다. 하지만 이럴 경우 집주인은 월세 소득에 대한 소득세와 신고 누락에 따른 가산세까지 부담해야 한다. 문제는 이런 세부담이 세입자에게 떠 넘겨질 수 있다는 점이다. 전문가들은 월세 임대인의 95% 이상이 소득세를 안내고 있는 등 음성화된 시장을 갑자기 양성화할 경우 집주인들의 반감이 클 것으로 내다봤다. 이에 임대인들이 소득세를 월세에 반영할 경우 세입자의 부담만 가중되는 악영향이 우려된다. 단기적으로 '월세 인상'이 불가피하다는 지적이 나온다. 박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 "오랜 기간 음성화돼 있던 월세소득을 양성화하면서 주택임대사업이 '클린화'되는 효과가 예상된다. 하지만 당장 집주인들에게는 충격이 클 것"이라며 "단기적으로 전·월세 물량이 부족한 곳은 소득세 부담을 월세에 전가하거나 일부 소액 월세는 전세로 돌리려는 움직임도 나타날 수 있다"고 말했다. 또한 임대인을 중심으로 한 음성적인 거래가 늘 것이라는 지적도 나온다. 강남의 한 공인중개사는 "임대인이 임대를 조건으로 이면계약서를 요구한다든지, 월세를 올려 놓고 세입자에게 정부 혜택 10%보다 많은 금액을 깎아준다는 등 음성적인 거래가 뒤따를 수 있다"고 지적했다. 임대차시장에 대한 상반된 정책이 문제라는 지적도 있다. 국토부는 민간임대시장을 양성화하기 위해 세제혜택을 내걸고 있지만 국세청은 다음달부터 확정일자 자료를 기준으로 임대소득에 대해 제대로 과세하겠다는 방침이다. 정부가 전세의 월세전환을 부추긴다는 우려도 있다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "정부가 전세보증금에 대해서도 과세를 하겠다는 입장인 만큼 전세 임대업자들도 월세로 많이 전환할 것"이라며 "이번 방안과 맞물려 생각보다 월세 패러다임을 가속할 가능성이 있다"고 지적했다. 이밖에 월세 소득을 낮추려고 계약서 상의 월세를 낮춰 신고하거나 이면계약성행하는 등 임대시장의 음성화를 부추길 것이라는 지적도 제기된다.

2014-02-27 10:45
"베이비붐 세대 5명중 4명, 은퇴하면 집 옮기겠다"

베이비붐 세대 5명 가운데 4명은 은퇴 이후 안락한 노후생활 등을 위해 삶의 터전을 옮기고 싶어하는 것으로 나타났다. 19일 KB금융지주 경영연구소에 따르면 전인수 국민은행 차장은 ‘베이비붐 세대의 은퇴 후 주거특성 분석 및 시사점’ 보고서에서 이같이 밝혔다. 　 1차 베이비부머인 1955년∼1963년 출생자 680명을 설문조사한 결과 응답자 560명 가운데 82.9%는 은퇴 이후에 이주를 고려하는 것으로 나타났다. 　 이주하려는 이유로는 ‘안락한 노후생활’을 꼽은 이들이 49.8%로 압도적이었고, 경제적 부담 때문이라는 응답도 20.2%였다. 　 이주할 때 고려할 점으로는 주변환경(53.2%)을 택한 응답자가 가장 많았다. 주택가격(13.6%)과 주택규모(5.0%), 주택유형(3.7%)은 주변환경보다 영향이 적은 것을조사됐다. 　 안락한 생활을 원한다는 응답자가 많은 만큼 은퇴 후 전원주택에서 살고 싶다는응답자(42.9%)도 많았다. 　 현재 아파트나 주상복합건물에 산다는 응답자가 65.9%로 과반수인 것과 대비된다. 은퇴를 하고도 아파트에서 살겠다는 응답자는 30.7%, 단독·다가구주택에서 살겠다는 응답자는 13.0%뿐이었다. 특히 노인전용시설이나 실버타운에 들어가고 싶다는 이들은 2.0%에 불과해 아직 실버타운에 대한 인식이 긍정적이지 않음을 보여줬다. 　 살고 싶은 지역은 서울을 제외한 수도권(48.6%)이 압도적이었고 지방(34.5%)과 서울(16.9%) 순으로 나타났다. 　 조사 대상 가운데 자기 집을 가진 응답자는 81.1%였지만 은퇴 후에 자가 주택에서 살고 싶다는 이들은 92.3%로 10%포인트 이상 많았다. 　이 역시 안정적인 노후생활을 즐기고 싶은 바람 때문인 것으로 풀이된다. 　 다만, 베이비붐 세대의 상당수는 노후준비를 체계적으로 하지 못하고 있는 것으로 나타났다. 　실제로 노후준비를 아직 시작하지 못했다는 응답이 24.4%를 차지했고, 50∼54세(15.2%)나, 55세 이후(8.2%)부터 노후준비를 시작했다는 응답도 적지 않았다. 베이비붐 세대 가운데 절반가량은 50대가 지나서야 노후준비를 시작하는 셈이다. 　앞으로 목돈이 나갈 일로는 빚 상환(32.5%)을 꼽은 이들이 가장 많았고 자녀 교육자금(19.8%)과 자녀 결혼자금(19.3%)이 뒤를 이었다. 부모 부양비는 1.1%로 비교적 적었다. 　전 차장은 베이비붐 세대의 은퇴가 본격화할 경우 주택시장에 미칠 영향이 크므로 부동산 세제 혜택이나 다양한 역모기지 상품 개발이 필요하다“며 ”저리 융자금 지원과 귀농·귀촌형 주택, 전원주택 등 새로운 유형의 주택공급 방안도 검토돼야 한다“고 강조했다. 　

2014-02-25 10:09
[펀드, 불어라 봄바람]믿음직한 ‘롱쇼트’ 투자자들 꽂혔다

2014년 청마해 펀드시장의 구원투수는 롱쇼트펀드가 일등공신이 될 전망이다. 저성장·저금리 국면에 고령화가 가속화되면서 상대적으로 중위험·중수익에 걸맞은 롱쇼트펀드가 펀드시장 태풍의 핵으로 자리매김하고 있다. 잇단 환매랠리로 몸살을 앓아온 펀드시장에도 롱쇼트펀드가 구원투수로 떠오를 것으로 보인다. 최근 엔화 약세와 기업들의 실적 하향 조정으로 주가 변동성이 확대되면서 안정성을 강조하는 투자자들이 롱쇼트펀드로 몰려들고 있다. 펀드평가사 에프앤가이드에 따르면 최근 3개월간 롱쇼트펀드로 무려 5000억원이 넘는 자금이 유입됐다. 이에 국내 대표 운용사들인 삼성, 한국투신, KB자산운용도 올해 대표 유망상품으로 각사의 운용 전략을 집약한 롱쇼트펀드를 일제히 추천하고 있다. 롱쇼트펀드와 더불어 성장주와 가치주에 균형 투자하는 대표주식형 펀드와 배당주에 투자하는 펀드들도 각 운용사들이 다크호스로 꼽는 스테디셀러다. 신한BNP파리바자산운용은 변동성이 큰 박스권 장세에서 꾸준한 성과를 내는 것으로 정평이 난 ‘신한BNPP좋은아침희망펀드’를, 미래에셋자산운용은 국내 우량기업 우선주와 고배당주에 투자하는 ‘미래에셋배당프리미엄펀드’를 추천했다. 한편 롱쇼트펀드가 다크호스로 떠오르면서 운용사들도 롱쇼트 전문 스타펀드매니저 모시기에 적극적이다. 실제 지난해 선풍적인 인기를 끈 ‘트러스톤다이나믹코리아50’과 ‘트러스톤다이나믹30’ 의 대표 운용역인 김주형 트러스톤운용 AI본부장이 미래에셋자산운용으로 이동한다. 이 펀드는 지난해에만 1조원 가까운 자금을 끌어모았다. 앞서 KB자산운용도 지난해 말 하나UBS운용에서 헤지펀드를 운용하던 정병훈 매니저를 영입했다. 비단 운용사들은 롱쇼트 펀드뿐만 아니라 운용 능력 제고와 인지도 ‘두 마리 토끼’를 잡기 위해 간판급 펀드매니저 줄교체에 나서고 있다. 지난해 말부터 하나UBS, 삼성, KTB, 미래에셋, 드림 등 운용사들이 주식운용본부장(CIO)을 교체하며 쇄신 분위기가 뚜렷하다. 롱쇼트펀드가 펀드시장 부활을 위한 구원투수로 나섰다면, 3월부터 개시되는 펀드슈퍼마켓과 소장펀드도 한몫할 것이라는 것이 업계 관계자들의 평이다. 이원복 현대자산운용 주식운용본부장은 “향후 국내 증시는 다시금 밸류에이션 정상화의 수준을 밟게 될 것이고 낮은 하방 위험을 바탕으로 상대적으로 낮아진 기대수익률을 채워줄 훌륭한 투자처가 될 것”이라며 “이러한 측면에서 다양한 펀드 활성화 정책은 국민 경제의 균등한 부의 창출 기회를 제공한다는 측면에서 긍정적”이라고 진단했다. 김영일 한국투신운용 주식운용본부장도 “펀드시장에 대한 다양한 세제 혜택 정책들이 현재 침체된 시장 분위기를 개선하는 데 도움이 될 전망”이라고 내다봤다.

2014-02-18 17:29
[특별자문단 칼럼]베이비부머 은퇴 대책, 지혜 발휘해야-박기출 소장

우리나라 전체 인구의 15%를 차지하는 베이비붐 세대의 대량 퇴직이 본격화되면서 은퇴자 수가 급속히 늘어날 전망이다. 문제는 이들 베이비부머의 상당수가 자신의 노후를 위해 투자할 여유도, 마음의 준비도 되어있지 않은 상태에서 퇴직을 맞고 있다는 점이다. 우리나라 베이비부머는 대규모로 은퇴를 맞이하는 첫 세대다. 이는 그만큼 은퇴준비가 체계적으로 이루어지지 못했다는 것을 의미한다. 많은 사람들이 노후에 경제적 어려움에 처할 가능성이 높고, 이로 인해 국가의 재정 부담도 가중될 수 있다. 한 박자 뒤쳐진 상황을 만회하기 위해서는 개인과 국가적 차원의 노력이 모두 요구된다. 먼저, 개인들은 퇴직 후에도 제2의 일자리를 통해 꾸준히 소득활동을 이어가는 것이 바람직하다. 부부가 매월 100만~200만원가량의 소득을 확보할 수 있다면, 이는 연 3%의 은행예금에 4억~8억원을 예치하고 이자를 받는 것과 같다. 다음으로, 부부의 ‘평생소득’을 마련해야 한다. 평생소득이란 은퇴 후에도 직장에서 월급을 받는 것처럼 매달 통장에 입금되는 현금수입을 말한다. 전체적인 자금 규모도 중요하지만 노후 준비의 핵심은 죽는 날까지 매월 현금흐름이 생길 수 있는 장치를 마련해두는 것이다. 지금 당장 100억원 상당의 부동산이 있다고 해도 현금이 없으면 굶어죽을 수 있기 때문이다. 평생소득을 만드는 방법에는 여러 가지가 있다. 먼저, 국민연금 수령액을 최대한 늘려야 한다. 본인의 국민연금 46만원에 배우자가 65세까지 임의가입 최저기준(월 8만9100원)으로 납입기간 20년을 채우면, 약 30만원의 소득을 추가로 확보할 수 있다. 부동산 자산을 현금성 자산으로 바꾸는 것도 한 가지 방법이다. 60세에 3억원의 집을 주택연금으로 전환하면 월 70만원의 소득이 생긴다. 여기에 퇴직연금과 개인연금을 더한다면 매월 200만원 내외의 평생소득을 마련할 수 있다. 국가는 은퇴까지 남은 기간이 길지 않은 베이비부머들이 단기간에 효과적으로 자신의 노후를 대비할 수 있는 방법을 고민해야 한다. 국민연금과 같은 공적연금만으로는 노후 준비가 부족할 수 있으므로 자산을 최대한 적극적으로 ‘연금화’할 수 있도록 제도적으로 지원해야 한다. 연금화란 지금까지 모은 자산을 남은 기간 동안 잘 배분해 쓸 수 있도록 평생소득 형태로 수령하는 것을 말한다. 연금은 매월 들어가는 생활비를 현금으로 확보하는 가장 편리한 수단이다. 연금 자산의 또 다른 특징은 종신으로, 죽을 때까지 나온다는 것이다. 이러한 연금 상품에 가입하는 사람들에게 한시적으로나마 세제혜택을 부여하는 방안을 고려해볼 수 있다. 노후 준비 여력이 없는 사람들을 위해서는 조금 더 일해서 최소한의 생계비를 마련할 수 있는 환경을 만들어줘야 한다. 재정적인 노후준비가 뒷받침되어 있지 않은 베이비부머들은 퇴직 후 새로운 일자리를 찾아 나서게 된다. 이때, 고령층의 재취업을 위한 사회적 인프라가 충분히 갖춰져 있지 않으면 몰려드는 수요에 빠르게 대응하기 어렵고 심각한 사회문제로 이어질 수 있다. 가장 확실한 은퇴 준비는 오래 일하는 것이다. 일자리 알선을 비롯해 재취업 교육, 창업 지도 등 각종 지원 사업을 늘리는 한편, 시니어들이 마음껏 일할 수 있는 사회 분위기를 만들어야 한다. 마지막으로, 노후 의료비 부담을 줄여나가야 한다. 베이비부머는 길어진 평균수명에 비해 노인성 질환의 발병률이 높아 앞으로 의료비가 크게 증가할 것으로 보인다. ‘치료’에 앞서 ‘예방’을 위한 건강관리를 장려하고 불필요한 의료비 지출을 억제하는 한편, 요양비 등은 미리부터 스스로 준비하도록 돕는 노력이 선행돼야 한다. 우리나라의 고령화는 전 세계에서 유례가 없을 정도로 매우 빠르게 진행되고 있다. 당장 베이비붐 세대의 은퇴가 본격화되면서 준비 없이 맞이하는 은퇴가 큰 사회적 문제로 대두되고 있다. 하지만 이러한 사회적 변화와 달리, 국가와 개인의 은퇴에 대한 인식과 이를 위한 준비는 미흡한 실정이다. 장수는 우리에게 주어진 큰 축복이자 우리가 한 번도 경험해 보지 못한 도전이다. 이러한 도전을 슬기롭게 해쳐나가기 위해서는 미래에 대한 능동적이고 체계적인 준비가 필요하다는 사실을 명심하자. 박기출 삼성생명 은퇴연구소장

2014-02-18 14:13
[노인복지 선진국 대사로부터 듣는다②]스위스 노인복지는 국민의 근면에서 나온다

매년 스위스의 다보스에서 열리는 세계경제포럼(다보스포럼)에는 전 세계의 거물급 인사들이 모여든다. 인구 1만명에 불과한 한적한 시골마을인 다보스는 포럼을 통해 국제적인 명성을 얻었다. 이는 스위스가 얼마나 강소대국인가를 단적으로 보여준다. 인구는 800만명에 불과하지만 1인당 국민소득은 8만 달러에 육박하고 각종 국가경쟁력 조사에서 1위를 휩쓰는 나라. 높은 국가경쟁력과 함께 스위스는 복지국가의 대명사이기도 하다. 특히 ‘은퇴 강국’이라고 불릴 정도로 은퇴자가 여유로운 삶을 누리는 것으로도 유명하다. 스위스는 어떻게 은퇴자에 여유로운 생활을 보장하면서도 국가경쟁력을 극대화할 수 있었던 것일까. 요르그 알 레딩 주한 스위스 대사에게 그 비결을 물어봤다. ◇다양한 재원의 스위스 연금제도 스위스의 국민에게 노년은 인생의 황금기로 불린다. 이처럼 노년층이 여유로운 삶을 즐길 수 있는 이유는 든든한 연금에 있다. 스위스는 ‘3층 연금제’를 통해 은퇴 후에도 국민이 풍요로운 삶을 누릴 수 있게 해준다. 3층 연금이란 공적연금, 기업(퇴직)연금, 개인연금을 말한다. 다양한 재원을 통해 퇴직 전 연봉의 60%이상을 보장받기 때문에 은퇴전과 비교해도 생활수준이 그리 떨어지지 않는 것이다. 3층 연금이 서로 부족한 부분을 보완하면서 노년에 일정 수준이상의 수입을 올릴 수 있게 해준다. 먼저, 가입이 의무인 공적연금은 우리나라의 국민연금과 같이 근로자와 기업이 절반씩 부담하는 방식이다. 우리나라와 다른 점은 독일과 마찬가지로 젊은 세대가 노년층을 부양하는 직불방식 연금이라는 점이다. 스위스 공적연금은 노령과 사망 위험에 대한 보장과 장애 위험에 대한 보장을 함께 해준다. 최저생계비는 공적연금으로 그럭저럭 커버가 된다는 의미다. 2층 보장인 기업연금 역시 근로자와 기업이 함께 부담하는 것은 같다. 스위스에서는 공적연금 뿐 아니라 기업연금의 가입도 의무화한 것이 특징이다. 공적연금의 재정 압박을 줄이기 위해서다. 3층 연금인 개인연금은 가입여부를 자유롭게 선택할 수 있다. 그래도 가입률은 90%에 달한다. 스위스 정부가 세금공제 등 세제혜택을 줘 적극적으로 개인연금 가입을 유도했기 때문이다. 스위스에서는 공적연금이 차지하는 비중이 높지 않다보니 세대 간 갈등 문제도 크게 생기지 않는다. 하지만 국민연금에 익숙해있는 우리의 생각으로는 선뜻 이해가 가지 않는다. 낮은 공적연금 의존도에서도 어떻게 스위스 노인들의 풍요로운 생활이 가능할까하는 의문이 생긴다. ◇풍요로운 노년의 비결은 ‘근면’과 ‘여성’ 레딩 대사는 그 비결을 묻는 질문에 간단하게 “스위스 국민은 일하기를 좋아한다”고 짧게 답했다. ‘노년층에 대한 연금보장과 일하는 걸 좋아하는 게 무슨 관계가 있나’하는 생각이 스쳐 지나갔다. 그리고 근로시간이 길기로 둘째가기 서러울 정도인 한국인 앞에서 무슨 근거로 당당하게 스위스 국민이 일하기를 좋아한다는 것일까. 실제로 경제협력개발기구(OECD)에 따르면 한국의 연간 근로시간은 2092시간(2012년 기준)으로 OECD 평균은 1705시간에 그쳤다. 우리보다 근로시간이 높은 국가는 멕시코(2317시간), 칠레(2102시간) 밖에 없다. 레딩 대사는 “스위스 국민 중 30%만이 대학에 진학한다. 70% 정도는 17살가량부터 일한다. 20살부터 연금에 가입해 65살까지 납부한다. 그래서 취업자의 노년층 부양율이 높다. 반면, 한국은 25살 취업해 55살에 은퇴한다. 연금을 내는 기간이 짧다”고 설명했다. 스위스 국민들은 이른 나이에 취업전선에 나설 뿐 아니라 은퇴연령도 65세로 높은 편이다. 공식 은퇴연령은 여자가 64세, 남자가 65세다. 은퇴를 일찍 하면 연금이 줄기 때문에 대부분 정년 근처까지 일한다. 근로시간도 다른 유럽 국가에 비해 짧지 않다. 지난 2002년에는 주당 근무시간을 42시간에서 36시간으로 줄이자는 법안이 국민투표에서 부결됐고 2012년에는 최소 유급 휴가일수를 4주에서 6주로 늘리는 법안도 통과되지 못했다. 레딩 대사는 “스위스의 근로시간은 세계적인 기준으로 봐도 높다”며 “작은 국토에 자원도 없고 노동력에 의존하는 국가이기 때문에 일정시간이상을 일해야 한다는 사회적 합의가 있다. 한국이 하루 14시간 일하고 이른 나이에 은퇴한다면 스위스는 8시간씩 정년까지 일하는 셈이다. 일과 휴식의 균형이 맞는다”라고 전했다. 이어 “여성 노동인력이 많아서 연금 기여도가 높다”고 덧붙였다. 스위스는 여성 고용률이 70%가 넘는 것으로 잘 알려져 있다. 50%대를 기록하며 OECD 국가 중 매년 최하위 수준을 기록하고 있는 우리나라와 대비된다. 박근혜 대통령은 올해 초 스위스를 방문하면서 높은 여성 고용률에 관심을 보이기도 했다. ◇연금문제에서 ‘국가는 거들뿐’ 스위스의 연금체계에서 국가는 보완자의 역할에 머문다. 철저한 페이고(pay-go) 원칙에 따라 최대한 공적연금의 비율을 줄이는 것을 목표로 하고 있기 때문이다. 페이고 원칙이란 국가의 비용이 들어가는 새로운 정책을 만들 때 정부지출을 줄이거나 정부수입을 늘리는 등 재원 확보 방안을 함께 마련하도록 의무화한 것을 말한다. 연금 뿐 아니라 노인복지와 관련한 대부분의 사안도 정부의 개입은 최소화한다. 주(canton) 등 지자체가 노인복지에 1차적 관한 권한을 행사하고 정부는 안전망을 만드는 역할만 하는 것이다. 예를 들어, 주단위로 4성급 호텔수준의 요양시설이 있어 노인들이 외롭거나 불편하지 않게 생활할 수 있다. 본인 주택에서 생활하는 노인은 간호사가 정기적으로 방문해 건강을 체크한다. 정부는 지자체를 재정적으로 보조한다. 레딩 대사는 “스위스 국민들은 국가가 모든 해결책을 갖고 있다고 생각하지 않는다”고 강조했다. 국가가 일방적으로 정책을 정하는 것을 막기 위해 스위스는 국회의 입법과정에서 어떤 법안도 국민투표에 붙일 수 있도록 하고 있다. 따라서 대부분의 국민과 정당이 수용할 수 있고 사회적 합의가 조성됐는가가 중요하다. 연금과 관련해서도 마찬가지다. 어느 한쪽으로 균형이 쏠리는 정책이 나올 확률은 국민투표를 거치면서 줄어들게 된다. 물론 국민투표로 정책을 정하는 것이 다소 소모적인 측면이 있는 것은 사실이다. 레딩 대사는 “재정적으로 지속가능할 때 연금정책도 신뢰를 받을 수 있다”며 “국민투표를 통해 연금정책 지원에 대한 국민의 승인을 받는 것만으로 가치 있는 과정이라고 생각한다”고 말했다. 그는 “인구가 점점 줄면서 더 적은 젊은이가 더 많은 노년층을 부양하게 되는 것은 안타까운 일”이라며 스위스에도 노인복지에 어려움이 없는 것이 아님을 간접적으로 드러냈다. 한국의 노인복지 정책에 대한 조언을 부탁하자 “재정상황, 인구구조나 개인의 책임감 등 각국이 처한 상황이 다르니까 하나의 방안으로 모든 국가에 적용할 수 없다”면서도 “스위스는 외국인 근로자가 많이 유입돼 이들도 연금체계에 기여한다. 국가가 얼마나 개방적인지도 중요하다”고 전했다.

2014-02-12 18:02
[금융 ‘실버컨슈머’를 잡아라] 노후안전판 ‘가교연금’ 활성화돼야

금융시장에서 ‘가교연금’이 활성화될 수 있도록 정부의 적극적 지원이 필요하다는 목소리가 높다. 2013년을 기점으로 국민연금 수급 개시 연령이 점진적으로 연장됨에 따라 퇴직 이후 국민연금 수령까지의 소득 공백기가 확대되고 있어 가교연금의 필요성이 더욱 커지고 있다. 공식적 퇴직 연령은 55세지만 실질적 퇴직연령은 약 53세에 그치는 것으로 추정돼 국민연금을 받는 61~65세까지 약 5~10년간 소득 공백기가 발생한다. 지난해부터 국민연금 수급 개시 연령이 종전 대비 1년 증가한 61세로 연장됐고 이후 점차적으로 연장돼 2033년에는 65세에 달할 예정이며 이에 따라 소득 공백기는 더욱 확대될 수 있다. 55세부터 65세까지는 자녀의 학비나 결혼 등으로 경조사비 등이 많이 필요한 시기다. 소득 공백기를 채우기 위해 현재 퇴직자들은 재취업을 가장 많이 시도하고 있으며 이에 따라 2011년 한국의 인구 대비 고령자(65~69세) 취업률은 41%로 OECD 32개국의 평균 18.5%보다 2배 정도 높은 수준을 보이고 있다. 국민연금도 제 구실을 하지 못하고 있다. 국민연금의 소득대체율은 점진적으로 하락해 현재 48.5%이고 2028년에는 40%로 떨어진다. 선진국에서는 사적연금 확대를 적극 추진해 다층소득보장체계를 구축함으로써 공·사적 연금을 합한 소득대체율이 안정적 노후 생활이 가능한 70%대 수준에 달할 것으로 나타나고 있다. 정부는 현상황을 고려해 금융시장에서 제대로 된 가교연금이 활성화될 수 있도록 5~10년짜리 가교연금에 대해서는 세제 혜택을 주는 등 제도적 지원을 마련해야 한다는 것이 업계 안팎의 시각이다. 현재 개인의 현금 흐름에 따라 인출기간, 인출률을 정하거나 자산운용을 지속하면서 동시에 연금을 수령할 수 있는 상품이 부족하다. 한화생명을 비롯한 일부 금융회사들이 소득 공백기 동안 활용할 수 있다는 점에서 가교연금의 성격을 지닌 상품을 판매 중이지만 노후 대비 금융상품 중에서 소득 공백기 동안 연금을 수령하면서 동시에 자산 증식이 가능한 다양한 상품군은 부족한 것이 사실이다. 영국은 퇴직자가 자신의 현금 흐름에 맞춰 자유롭게 자산을 인출할 수 있는 다양한 소득 인출 옵션이 있고 필요하면 언제든지 종신형 연금으로 전환 가능하다. 전문가들은 우리 상황에 맞는 적합한 금융상품을 많이 만드는 것이 중요하다고 입을 모은다. 우리금융경영연구소 금융분석실 이새롬 선임연구원은 “금융회사들은 가교연금으로 활용될 수 있는 다양하고 정교한 연금상품 개발을 확대해야 한다. 특히 자산증식이 가능한 펀드 등의 상품 개발이 필요하다”고 강조했다. 현대경제연구원 박덕배 전문연구위원은 “국내 금융기관들이 각종 노후생활 관련 금융상품을 내놓고 있으나 이는 주로 근로소득이 있는 젊은층이 일정 금액을 적립했다가 일정 기간이 지난 후 연금 또는 일시불 형태로 받는 것”이라면서 “저금리가 지속되면서 저축성 개인연금의 배당률이 급격히 낮아지고 개인연금도 외면받고 있는 상황”이라고 말했다. 이어 그는 “연금소득만으로는 적정 노후소득 보장 수준을 충족시키기 매우 어려울 것이라는 점에서 다양한 소득원을 축적할 수 있도록 정책적 노력과 개인의 노후 준비 인식을 제고할 필요가 있다”고 덧붙였다.

2014-01-15 17:17
[갑오년 부동산 이젠 달리자]취득세 인하… 전세보증금 9500만원까지 보호

부동산 시장은 제도에 민감하게 반응한다. 대표적인 규제 업종이다 보니 제도가 변경되면 시장의 흐름 자체가 바뀌기도 한다. 때문에 새 정부가 출범한 2013년 부동산 시장은 시장 활성화라는 취지 아래 거래 활성화 방안과 규제 완화책이 잇따랐다. 정부는 주택가격 상승기에 도입된 각종 규제들을 손질하고 매매수요 진작을 위한 파격적인 금융·세제 혜택을 지원하기도 했다. 하지만 후속 입법작업이 난항을 겪으면서 그 효과가 반감된 측면 역시 분명했다. 그나마 취득세 영구인하를 포함하는 지방세법과 리모델링 수직증축 허용 법안은 국회를 통과해 관련 업계가 한숨을 돌리게 됐다. 반면 다주택자 양도세 중과 폐지, 분양가 상한제 탄력운영 등은 국회의 문턱을 넘지 못했는데 2014년에는 이들 법안의 처리 여부가 변수가 될 전망이다. 또 주택공급제도와 관련해서 주택청약의 대상이 확대되며 ‘4·1 및 8·28 부동산 대책’ 후속 조치에 따라 정책 모기지가 하나로 통합되고 전세금 안심대출이 시행된다. ◇취득세 영구 인하에 따른 세율 완화 취득세를 영구 인하하는 내용의 지방세법 개정안이 국회를 통과하면서 취득세 요율이 완화된다. 9억원 이하 1주택자는 2%, 9억원 초과 및 다주택자는 4%의 취득세율을 적용하던 것을 6억원 이하는 1%, 9억원 초과 주택은 3%로 낮아지게 된다. 단 6억원 초과∼9억원 이하는 현행과 동일하게 2%를 유지한다. ◇종합부동산세, 국세에서 지방세로 전환 현재 국세인 종합부동산세는 정부가 지자체와의 협의를 거쳐 2014년부터 지방세로 전환할 방침이다. 정부는 이를 위해 지방세 3법(지방세기본법·지방세법·지방세특례제한법) 및 종합부동산세 관련 법령을 개정해 2014년도 종합부동산세 납세의무 성립 분부터는 지자체에서 부과·징수토록 할 계획이다. ◇주택공급 제도상 성년 기준 만 19세로 낮춰져 주택공급에 관한 규칙 개정에 따라 주택청약 가능 연령이 만 20세 이상에서 만 19세 이상으로 완화된다. 지난 2013년 7월 민법상 성년 나이가 만 19세로 낮아진 데 따른 것이다. 현재 연령제한 없이 가입할 수 있는 주택청약종합저축을 제외한 청약 예·부금 가입 연령도 만 20세 이상에서 만 19세 이상으로 낮아진다. 아울러 다자녀가구나 신혼부부, 생애최초 주택 특별공급 운용지침 상 성인 연령기준 역시 만 20세에서 만 19세로 낮아진다. 이에 따라 생애최초나 다자녀가구, 신혼부부 주택 특별공급을 신청할 때 소득산정에 포함되는 성인이 만 19세 이상 세대원으로 늘어나게 된다. ◇건설사, 전·월세로 운용하다 일반분양하면 선착순 분양 가능 건설사는 주택시장 상황에 따라 아파트 분양 물량과 시기를 손쉽게 조절할 수 있게 된다. 주택공급에 관한 규칙 개정안에 따라 건설사가 아파트 단지를 쪼개서 공급할 수 있는 ‘입주자 분할모집’ 단지의 기준은 현행 400가구 이상에서 200가구 이상 단지로 완화된다. ◇중개대상물 허위 과장광고 규제 강화 공인중개사의 업무 및 부동산 거래 신고에 관한 법률 시행령 일부 개정령안 시행에 따라 부동산 중개 대상물에 대한 허위·과장 광고 규제가 강화된다. 개정·시행되는 중개 대상물의 표시·광고 규정에 따르면 중개업자가 아닌 컨설팅업자, 중개보조원 등의 중개 대상물에 대한 광고 행위를 금지하고 중개업자의 허위(미끼)·과장 광고로 인한 소비자들의 피해를 방지하기 위해 중개업자가 중개 대상물에 대한 광고 때 표시(명칭, 소재지, 연락처, 성명)할 사항을 의무화한다. ◇세입자, 임대보증금 보호범위 확대 소액 임차인의 우선변제금을 상향하고 적용대상 보증금을 확대하는 내용을 골자로 하는 주택 및 상가건물임대차보호법 시행령 개정안이 2014년 1월 1일부터 시행된다. 개정안에 따르면 주택은 서울의 경우 우선변제 받을 임차인 범위가 현행 전세보증금 7500만원 이하에서 9500만원 이하로 확대된다. 수도권 지역은 6500만원에서 8000만원으로, 광역시 등은 5500만원에서 6000만원으로 대상자가 늘어난다. 또 전세에서 월세로 전환할 경우 월세 상한은 현행 14%에서 10%로 낮아진다. 상가건물임대차보호법 시행령 개정안에 따라 상가 세입자의 보호 범위도 확대된다. ◇저리 주택구입 지원자금 하나로 통합 현재 정부 자금이 들어가는 정책 모기지로는 근로자서민 및 생애최초 주택구입자금 대출, 우대형 보금자리론이 있는데 정부는 2014년부터 이를 하나로 통합하고 대출 문턱을 낮춘다. 2014년 1월 2일부터 부부합산 연소득 6000만원 이하(생애최초는 7000만원 이하)인 무주택 가구주는 통합된 모기지를 이용하면 된다. 통합 정책 모기지는 소득 수준과 만기에 따라 시중은행보다 낮은 연 2.8∼3.6%의 금리를 적용하며 고정금리와 5년 단위 변동금리에서 고를 수 있다. 최대 연체 이자율도 은행 최저 수준인 10%로 인하된다. ◇2014년 1월 2일부터 전세금 안심대출 시행 전세금 안심대출은 세입자가 전세금을 돌려받을 수 있는 권리를 은행에 넘기고 금리를 낮춰 받는 기존의 ‘목돈 안드는 전세제도Ⅱ’(전세금 반환청구권 양도방식)와 전세계약 종료 후 집주인이 전세금을 돌려주지 못할 때 대한주택보증이 책임지는 ‘전세금 반환보증’을 결합한 상품이다. 2014년 1월 2일부터 우리은행에서 시범 판매될 예정이다. ◇‘희망임대주택 리츠’ 면적제한 폐지 2014년부터 하우스푸어 주택을 매입해 임대하는 ‘희망임대주택 리츠’ 사업이 전용면적 85m²가 넘는 주택으로 확대된다. 희망임대주택 리츠는 집이 있지만 대출 상환금으로 고통 받고 있는 하우스푸어가 주택을 리츠(부동산 투자신탁)에 매각한 뒤 보증부월세(연 6%) 형태로 5년간 임차해 거주하는 제도다. ◇경매 관련 공유자 우선매수권 및 최적매각 기준 변경 민사집행법 개정을 통해 부동산 경매제도 및 절차가 대폭 개선된다. 개정안은 현재 무제한으로 허용하고 있는 공유자 우선매수권의 행사를 1회로 제한하기로 했다. 개정안은 우선매수 신고를 한 공유자가 매각기일 종결 고지 때까지 보증을 제공하지 않거나 신고를 철회했을 때 매각 절차에서 우선 매수 신고를 더 이상 하지 못하도록 규정했다. ◇2014년 4월부터 리모델링 수직증축 가능 공동주택 리모델링 때 수직증축을 허용하는 내용의 주택법 개정안이 국회를 통과한 가운데 2014년 4월부터 시행에 들어갈 전망이다. 지은 지 15년 이상 된 공동주택을 현재 층수에서 최대 3개층까지 증축하고 최대 15%까지 가구 수를 늘릴 수 있게 된다.

2014-01-13 18:43
[갑오년 부동산시장 기상도]서울 재건축 재개발 구역위례 신도시 ‘햇살’

부동산 경기 장기 침체 속에서도 지난해 분양시장은 비교적 선전했다는 평가다. 특히 연말 우수 입지(위례, 마곡 등) 물량이 다수 선보이고 양도세 감면 등 세제혜택까지 더해져 활황세를 보였다. 그러나 지난해 말로 세제혜택이 끝났기 때문에 올 초반에는 분위기가 가라앉을 가능성이 높다는 게 전문가들의 분석이다. ◇서울 재개발·재건축 및 위례신도시 등 ‘주목’ = 이런 분위기 속에서 올 초 분양시장을 이끌어갈 주요 지역 및 분양단지는 어디일까? 부동산114가 최근 실시한 설문조사 결과 분양 희망지역을 묻는 질문에 1순위에서 서울 재건축·재개발 구역이 35.9%로 가장 높게 나타났다. 2013년 반포와 잠원, 대치 등 전통적으로 입지 선호도가 높은 지역에서 다수의 물량이 출시되면서 분양시장을 이끌었기 때문이다. 보금자리주택 29.7%, 수도권 2기 및 위례신도시가 29.2%의 응답률로 그 뒤를 이었다. 보금자리의 경우 가격 경쟁력을 무기로, 위례신도시의 경우 우수한 입지경쟁력을 앞세워 수요자들을 이끈 것으로 보인다. 1순위와 2순위의 응답률을 합한 총 응답률에서는 수도권 2기 및 위례신도시가 60.7%의 응답률로 서울 재건축·재개발 구역(60.3%)을 앞질렀다. 1순위에서는 6.7%포인트 차이로 서울 재개발·재건축구역의 응답률이 앞섰으나 2순위에서는 수도권 2기 및 위례신도시가 7.1%포인트 앞선 것으로 나타났기 때문이다. 수요자들의 응답 패턴이 1순위에서는 선순위에 공통적으로 서울 재개발·재건축 구역을 선호하고, 차순위에서는 보금자리주택과 수도권 2기 및 위례신도시로 엇갈렸으나 2순위에서는 선순위에 수도권 2기 및 위례신도시를 선택한 응답자가 압도적으로 많았다. 결과적으로 2014년 분양시장은 서울 재건축·재개발 구역에 다수의 수요자가 우선적으로 집중될 것이나, 이 수요자들이 동시에 수도권 2기 및 위례신도시에도 청약을 진행할 것으로 보인다. 즉 서울 재개발·재건축 구역과 수도권 2기 및 위례신도시가 분양시장을 양분하고, 보금자리주택이 뒤를 쫓는 형국이 될 전망이다. ◇눈여겨볼 분양단지는 = 두산중공업이 서울숲 일대 초고층 랜드마크 아파트 ‘PROJECT D(가칭)’를 상반기에 선보인다. 서울 성동구 성수동1가 547-1번지 일대에 지하 3층, 지상 최고 47층 4개동 총 688가구 규모로 지어진다. 전용면적 기준 25~216㎡로 지어지며 전용 84㎡ 이하가 478가구를 차지한다. 강변북로 바로 앞에 들어서기 때문에 고층 건물이 없어 한강 조망이 가능하며, 서울숲과 한강시민공원을 내 집 안마당처럼 이용할 수 있는 점이 최대의 장점이다. 특급호텔 수준의 조식 서비스와 린넨·청소 등 컨시어지 서비스까지 도입할 예정이다. 강변대로, 올림픽대로, 동부간선도로, 내부순환도로 접근성이 좋아 서울 도심 및 수도권 각지로 이동이 편리하다. 현대엠코는 2월 위례신도시 A3-6a블록에 ‘위례 2차 엠코타운’을 분양한다. 지하 2층, 지상 13~26층 11개동 총 673가구 규모로 전용면적 95㎡ 161가구, 98㎡ 512가구로 구성된다. 분양가는 3.3㎡당 1700만원대에 책정될 예정이며 95㎡ 평균 6억4000만원, 98㎡ 평균 6억6000만원 선이 될 전망이다. 전 가구 남향으로 배치돼 일조권을 극대화했으며 대지면적의 약 40%를 조경공간으로 계획했다. 단지 내 피트니스센터, 골프연습장, 스터디룸, 연회장, 키즈룸 등이 들어서며 ‘종로학평 인터넷 교육서비스’도 1년간 무상 제공된다. 한라건설은 강남구 도곡동 893-2번지 동신3차 아파트를 재건축한 ‘도곡 한라비발디’를 분양할 예정이다. 전용면적 84~125㎡ 110가구로 지어지는 이 단지의 일반분양 물량은 20가구다. 이 단지는 지하철 3호선 양재역을 걸어서 10분, 신분당선 양재(서초구청)역을 도보로 12분이면 이용할 수 있는 역세권 단지다. 동신3차 아파트는 지난 1980년 입주했으며 총 90가구가 재건축 후 110가구로 늘어난다. 2016년 8월 입주 예정이다. 현대건설과 삼성물산이 서울 강동구 고덕시영 아파트를 재건축해 분양할 예정이다. 이 아파트는 지하 3층, 지상 최대 35층 51개동, 전용면적 59~192㎡ 총 3658가구 규모로 이 중 전용면적 84~192㎡ 등 총 1102가구가 일반분양된다. 단지 인근으로 고덕산림욕장과 까치근린공원 등 공원이 많아 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있다. 지하철 5호선 고덕역을 도보로 이용할 수 있다. 현대건설·현대산업개발·삼성물산은 총 6600가구의 국내 최대 재건축 단지인 송파구 가락동 가락시영아파트를 재건축해 분양한다. 전용면적 39~150㎡ 총 9510가구 가운데 1500여 가구가 일반분양된다. 지하철 6호선 송파역이 옆에 있어 역세권 단지다. 차로 10분대에 잠실 롯데월드와 제2롯데월드가 있어 미래 가치가 뛰어나다는 평가다. 가락초, 석촌초, 중대초, 잠실여고 등을 도보로 통학할 수 있다. 가락농수산물종합도매시장, 석촌동 백제초기적석총 등 편의시설도 풍부하다.

2014-01-03 08:30

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