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용산 정비창 일대 토지거래허가구역 1년 연장

국토교통부가 용산역 철도 정비창 개발사업 인근 지역을 토지거래허가구역으로 재지정했다. 정비창 부지는 물론 중산시범아파트, 이촌1구역, 신용산역 북측 1~3구역 등 주변 재개발·재건축 사업장 13곳(0.77㎢)에서 토지 거래가 제한된다. 토지 거래 허가제는 기준 면적 이상 토지를 매매할 때 관할 지방자치단체 허가를 받도록 하는 제도로, 건물 매매도 포함된다. 2020년 용산 정비창 개발계획과 함께 발표된 토지거래허가구역 지정은 지난해에 이어 올해도 연장되어 2023년 5월 19일까지 부동산 매매 규제를 받게 된다. 이번 연장안에서 국토부는 허가를 받아야 하는 대상을 더 넓혔다. 기존 토지거래허가 기준 면적은 주거지역 18㎡, 상업지역 20㎡, 공업지역 66㎡였지만, 오는 5월 20일부터는 주거지역 6㎡, 상업지역 15㎡로 줄어든다. 토지거래허가제를 피하기 위해 작은 건물들로 투기 수요가 유입됐기 때문이라는 설명이다. 용산에 이어 송파구 잠실동과 강남구 삼성동·청담동·대치동 등 국제교류복합지구 인근 4개 동의 토지거래허가구역 지정 기한 연장 여부에도 관심이 모아지고 있다. 이 곳은 오는 6월 22일 지정 기한이 끝나 서울시에서 6월에 회의를 열고 토지거래허가구역 재지정 여부를 결정한다.

2022-04-29 10:26
인수위 “주택연금 가입 12억 원 이하로 확대, 수령액도 늘릴 것”

대통령직인수위원회가 주택을 담보로 제공하고 매달 연금을 받는 주택연금의 가입기준을 확대하고 수령액도 늘리는 방안을 추진하겠다고 밝혔다. 인수위 경제1분과 신성환 인수위원은 21일 인수위 브리핑에서 “국민들이 내 집에서 안정적으로 노후를 보낼 수 있도록, 추가 예산 투입 없이 현행 주택연금의 가입 대상을 확대하는 방안을 적극 검토하고 있다”며 현재의 '공시가격 9억 원 이하'에서 '공시가격 12억 원 이하'로 확대하겠다고 밝혔다. 먼저 부부 중 1인이 만 55세 이상이면 가입할 수 있는 일반형 주택연금의 경우 가입대상 주택 기준을 '공시가격 12억 원 이하'로 올릴 계획이다. 현행 기준인 '공시가격 9억 원 이하'가 최근 서울지역 아파트 중위 매매가격에도 미치지 못하는 등 부동산 시장 변화를 충분히 반영하지 못하기 때문이라는 설명이다. 우대형 주택연금 가입 대상도 현행 '시가 1억5천만 원 미만 주택'에서 '시가 2억 원 미만 주택'으로 확대하는 방안을 추진한다. 우대형 주택연금은 고령 기초연금수급자를 대상으로 한다. 다만 가입대상 주택 확대는 주택금융공사법 개정이 필요하기 때문에 빠른 시일 내로 개정안을 마련해야 할 것이라고 강조했다. 주택연금 수령액 한도도 늘릴 방침이다. 주택금융공사는 가입 가능한 주택가격 대비 총 연금대출한도(100세까지 수령할 연금 총합계)를 5억 원으로 제한해 연금 수령액을 산정하고 있다. 주택연금 건전성 유지를 위해서다. 인수위는 총 연금대출한도 5억 원을 상향 조정해 실질적인 연금 수령액이 늘어날 수 있도록 하겠다고 설명했다. 또한 주택연금 가입 시 주택가격의 1.5% 수준으로 납부하는 초기보증료는 가입 후 3년 내 환급이 가능하도록 기준과 절차를 신설하기로 했다. 신 위원은 "인수위는 제도개선을 통한 주택연금 활성화 방안뿐 아니라 안정적이고 지속가능한 주택연금 기금 운용을 위하여 금융위원회와 주택금융공사에 중장기적인 주택연금 리스크 관리 방안 마련도 함께 요청했다"며 “이번 주택연금 활성화 방안은 차기 정부가 내놓을 연금 개혁의 보충적 개념”이라고 덧붙였다.

2022-04-22 10:22
‘안정적 수익’ 매력적인 노년층 대표 희망 직업, 아파트 관리소장

제2의 인생을 살고 싶은 시니어들을 위해 유망 직업을 소개한다. 이번에 소개할 아파트 관리소장은 우리가 상주하는 아파트, 상가 등 전체 건물의 관리인을 말한다. 중장년층 채용을 선호하는 직업으로, 보수가 높아서 각광받고 있다. 아파트 관리소장에 대해 자세히 알아보자. 아파트 관리소장으로 취업하기 위해서는 먼저 주택관리사가 되어야 한다. 주택관리사는 대통령이 정하는 주택관리 실무 경력, 그밖에 주택 관련 경력을 갖춘 자로서 시·도지사로부터 주택관리사보 자격증을 발급받은 자를 말한다. 주택관리사는 공동주택 및 아파트 관리소장, 아파트 관리실 행정관리자, 대형건물 관리자, 공공건물 관리책임자 등으로 활동할 수 있다. 300세대 이상 아파트, 150세대 이상으로 승강기가 설치된 아파트에서는 주택관리사 채용이 필수기 때문에 주택관리사의 수요는 점점 늘어날 것으로 예상된다. 그중에서 아파트 관리소장으로 취업하면 사무, 회계, 대외업무 관리 등의 행정 관리부터 시설, 안전, 환경 등의 기술 관리까지 담당하게 된다. 또 입주민 간의 민원 및 분쟁을 조정하고 사무, 주차 관리, 청소 등 다양한 직종의 직원들을 지휘 감독한다. 여기에 노인정, 놀이터, 주차장 등 공동시설까지 안전사고가 발생하지 않고 주민들이 안심하고 머무를 수 있도록 관리하는 일을 맡는다. 아파트 관리소장으로 가장 선호하는 연령대는 평균 53세로 나타났다. 사회적 경험을 두루 갖춘 중장년층을 선호하는 것. 더욱이 아파트관리소장은 정년이 없어 70대에도 근무할 수 있다. 아파트 관리소장의 가장 큰 장점은 안정적인 수입이다. 집합건물 관리기업 ‘우리관리’에서 소속 관리소장 1200여 명을 대상으로 조사한 결과, 지난해 관리소장의 월평균 급여는 380만 원, 평균 연봉은 4555만 원인 것으로 나타났다. 주택관리사보 자격증 취득 방법 주택관리사 자격증의 정식 명칭은 주택관리사보(Housing Manager)다. 국토교통부에서 주관하고, 한국산업인력공단에서 시행하는 국가전문자격증이다. 자격 시험과 관련된 정보는 한국산업인력공단의 웹사이트 큐넷(q-net.or.kr)을 통해 확인할 수 있다. 주택관리사보 자격증을 취득하려면 1차, 2차 시험을 통과해야 한다. 올해 1차 시험은 7월 9일(토), 2차 시험은 9월 24일(토)로 예정되어 있다. 1차 시험은 민법, 회계원리, 공동주택 시설개론 총 세 과목이다. 민법은 총칙, 물권, 채권 중 총칙, 계약 총칙, 매매, 임대차, 도급, 위임, 부당이득, 불법행위 등에 대해 다룬다. 공동주택 시설개론은 목구조, 특수구조를 제외한 일반 건축구조와 철골구조, 공기조화, 냉동설비, 홈네트워크를 포함한 건축설비 개론 및 장기 수선계획 수립 등을 위한 건축 적산이 포함된다. 1차 시험은 객관식 5지 선다형이고 과목당 50분의 시간이 주어진다. 1차 시험은 절대평가로 매 과목 100점 만점을 기준으로 한다. 각 과목 40점 이상, 평균 60점 이상 득점 시 합격이다. 2차 시험은 주택관리관계 법규, 공동주택관리 실무 두 과목을 본다. 공동주택관리 실무는 시설 관리, 환경 관리, 공동주택 회계 관리, 입주자 관리, 공동주거 관리, 이론·대외업무, 사무·인사 관리, 안전·방재 관리 및 리모델링 등에 대한 실무적인 내용을 다룬다. 2차 시험은 과목당 50분으로 1차와 동일하지만 주관식 문제가 있다. 더욱이 2020년부터 2차 시험은 상대평가로 바뀌어 고득점을 받아야 자격증을 취득할 수 있다. 시험이 1차, 2차로 나뉘어 있어 시험 준비부터 취업까지 빠른 경우 1년 만에 가능하다. 그러나 연령이 높고 시험 합격에 자신 없는 수험생이라면 1차는 올해, 2차는 내년에 합격하는 것으로 전략을 짜고 천천히 준비하는 것도 좋다. 자격증 취득 후 아파트 관리소장 되는 법 주택관리사보 자격증을 취득했다고 해서 바로 주택관리사가 되는 것은 아니다. 자격증을 취득하면 500세대 미만 아파트에서 근무 가능하다. 여기서 3년의 경력을 채워야 정식 주택관리사 자격이 주어진다. 정식 주택관리사가 되면 대규모 아파트 단지 관리소장으로 취업할 수 있다. 자격증 취득 후 취업하는 방법은 공채와 사채 두 가지가 있다. 공채는 위탁 관리업체에서 공개 채용으로 뽑는 것이고, 사채는 인맥 등으로 빈자리가 났을 때 들어가는 방법이다. 보통 공채로 많이 취업한다. 공채는 대부분 10~12월에 진행된다. 때문에 주택관리사로 첫발을 딛는 사람이라면 2차 시험 합격 여부를 예상해 취업 준비를 바로 하는 것이 좋다. 이처럼 아파트 관리소장이 되기까지 과정이 쉽지 않다. 더욱이 아파트 관리소장이 맡는 업무가 워낙 방대하다 보니 요구되는 능력도 다양하다. 먼저 경리 업무가 가능한 관리자를 선호한다. 업무 자체가 경리겸직 가능성이 높기 때문이다. 따라서 경리실무, 전산회계 같은 회계 관련 자격증을 소지하고 있다면 도움이 된다. 더불어 전기·소방·위험물·보일러 기사 또는 기능사 자격증을 갖고 있는 사람을 선호하는 경우도 많다. 최근에는 친환경 주거 공간에 대한 관심이 높아 조경과 관련된 자격증을 갖고 있으면 플러스 요인이 된다 ◇“안정적인 월급, 정년 없어 좋아” 황보반 아파트 관리소장 황보반(63) 관리소장은 원래 응급의료기기 납품을 하는 사업가였다. 사업이 어려위지면서 2011년 일을 접게 됐고, 아내의 추천으로 아파트 관리소장 일을 하기로 마음먹었다. 아내는 10여 년 전부터 이 일을 하고 있었다고. 황보 소장은 “내가 돈을 제대로 못 버니까 아내가 강력하게 아파트 관리소장을 하라고 했다. 그동안 아내를 고생시켰으니 운명이라 생각하고 이 일을 하기로 했다”고 계기를 설명했다. 그해부터 그는 아파트 전기기사로 일했다. 동시에 주택관리사보 자격증 준비를 했다. 2년 동안 학원을 다니면서 공부했고, 2014년 자격증 취득에 성공했다. 전기기사 경력에 자격증까지 취득한 뒤 정식으로 아파트 관리소장이 된 것은 2016년 1월 1일이다. 황보 소장은 자격증 취득까지 오랜 시간이 걸린 것에 대해 “기술자 입장에서 1차 시험 과목인 회계가 어려웠다”고 털어놓았다. 실제로도 아파트 관리소장은 경리나 회계와 관련된 업무가 많다 보니 그는 남성보다는 여성이 하기에 더 좋은 직업 같다고 짚었다. 덧붙여 황보 소장은 아파트 관리소장의 장점으로 안정적인 월급과 정년이 없는 점을 꼽았다. “사실 우리 나이대에 일정하게 안정적인 월급을 받는다는 게 어렵잖아요. 300만~400만 원의 월급을 받고, 오래 일할 수 있다는 것이 아파트 관리소장의 장점이죠. 저도 건강이 허락하는 한 계속하고 싶은데 언제까지 할 수 있을지는 모르겠어요.” 반대로 단점도 많다고 했다. 아무래도 많은 사람의 목소리를 들어야 하는 직업이다 보니 스트레스가 상당하다고. 관리소에서는 공용 부분만 관리하는데, 입주민들이 전유 부분도 관리해달라고 요구하는 일이 다반사다. “한 예로 아파트 유리창은 전부 전유 부분입니다. 난간대만 공용이에요. 그런데 그 유리창 청소를 관리비로 하재요. 그건 불가능한 거예요. 또 그거를 공동구매 개념으로 하자고 해서 일을 진행해주면 꼭 악성 민원이 발생해요. 청소가 잘못됐다든지 같은. 직원들이 전유 부분이라서 안 해줘도 되는 것을 도와줄 때도 있어요. 그러면 고맙다고 말 한마디라도 해주면 좋을 텐데, 당연히 여기는 경우도 많아요.” 물론 힘들기만 한 것은 아니다. 계획한 대로 일이 잘 진행될 때는 아파트 관리소장으로서 보람도 느낀다. 황보 소장은 “우리 일은 총괄적인 관리를 하는 거다. 기술, 행정, 조경까지 모든 것을 한다”면서 “3년에 한 번씩 법적인 절차에 따라 해야 하는 것들이 있다. 어제는 전기 검사를 했는데 무사히 잘 마쳤다. 그럴 때 안도감과 또 하나의 일을 해냈다는 뿌듯함을 느낀다”고 말했다. 마지막으로 그는 입주민들에게 “서로 상식과 순리가 통했으면 좋겠다. 아파트가 새것이라도 결국에는 점점 낡아지지 않나. 관리와 보수를 잘해서 오래 유지하고 사는 것이 중요하다고 생각한다”는 메시지를 전했다.

2022-04-22 08:56
소형빌라 매매 89.5% ‘역대 최고’...투자 매입은 신중해야

부동산 가격 상승, 대출 규제, 이자 부담 등으로 서울 빌라(연립다세대) 시장에서 소형 빌라 거래 비중이 커지고 있는 것으로 나타났다. 부동산R114에 따르면 2022년 1분기 서울 빌라의 매매 거래 건수는 7619건으로 이 중 전용 면적 60㎡ 이하인 소형 빌라 거래가 6818건을 차지, 전체의 89.5%인 것으로 나타났다. 이는 실거래 조사가 시작된 2006년 이래 1분기 기준 가장 높은 수준이다. 소형 빌라 거래가 늘어난 이유는 아파트 가격이 급등했기 때문인 것으로 분석된다. 2020년과 2021년 서울 아파트 가격은 연 14% 상승했는데, 이 기간 소형 빌라의 거래는 역대 최고 수준인 4만 8000여건으로 나타났다. 부동산R114에 따르면 지난주 서울 아파트값은 0.02% 올라 전주(0.01%)보다 상승폭이 확대됐는데, 강남권 주요 재건축·대규모 단지 위주로 상승했다. 지역별로는 서초구(0.09%), 성동구(0.07%), 영등포구(0.05%), 노원구(0.04%), 강남구(0.02%), 관악구(0.02%) 등이 올랐다. 대선 이후 부동산 규제 완화 기대로 강남권 아파트 거래 중 절반이 상승 거래되면서 강남구와 서초구가 서울 집값을 주도하고 있는 모양새다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 “소득과 자산이 낮아 아파트 매수가 어려운 실수요자들이 상대적으로 저렴한 소형빌라를 매수한 것으로 보인다”며 “올해 서울의 소형 빌라 매매에 대한 관심은 계속해서 늘어날 것”이라고 분석했다. 올해 1분기의 경우 서울의 소형빌라 중 3억 원 이하 거래비중은 61.2%(4170건)로 과반을 차지한 반면, 전용면적 60㎡를 초과하는 중대형 빌라 3억 원 이하 거래건수는 281건(35.1%)에 그쳤다. 보금자리, 디딤돌 대출 등 저리의 정책대출이 가능한 6억원 이하 거래비중도 소형은 98.0%, 중대형은 84.2%로 나타났다. 여 수석연구원은 “1~2인 가구 실수요가 꾸준한데다 갱신계약이 만료되는 7월 말 이후 전셋값이 상승하면 세입자 중 일부는 소형빌라 매수로 갈아탈 가능성이 있다”며 “대통령직 인수위원회에서 민간임대 활성화 차원에서 소형빌라의 주택 수 합산 배제를 검토하고 있어 소형빌라 수요는 증가할 것으로 보인다”고 설명했다. 대통령직인수위원회는 “새 정부가 부동산 정책에 대해 종합적이고 최종적인 결론을 발표할 것”이라며 부동산 정책 발표를 미뤘다. 이에 차기 정부의 새로운 부동산 정책 발표 시점은 상당 기간 늦춰질 것이라는 전망이다. 여 수석연구원은 “차기 정부의 정비사업 규제 완화 공약 기대감에 따른 투자 수요 유입도 예상된다”며 “다만 빌라는 아파트에 비해 주거 선호도가 낮고 환금성이 떨어지기 때문에 투자용 매입은 신중할 필요가 있다”고 당부했다.

2022-04-19 14:56
오피스텔, 탈아파트 시대 대안 될까?

최근 부동산 시장에서 오피스텔의 인기 상승세가 매섭다. 아파트를 비롯한 주택 가격이 불안정해지면서 비아파트 매물의 인기가 상승하고, 투자자들부터 내집마련을 꿈꾸는 실수요자까지 한꺼번에 오피스텔로 몰린 탓이다. 지난해부터 투자자들의 관심을 한몸에 받고 있는 오피스텔의 투자 전망과 방법에 대해 알아본다. 참조 KB국민은행 리브부동산, 리얼투데이 수익형 부동산 중 대표 격인 오피스텔이 유례없는 특수를 누리고 있다. 경기도 과천시 ‘힐스테이트 과천청사역’ 오피스텔은 지난해 12월 1398대1이라는 어마어마한 청약 경쟁률을 기록했고, 서울시 영등포구 ‘신길AK푸르지오’ 오피스텔은 청약 접수자가 몰려 홈페이지가 마비되는 일도 벌어졌다. 거래 건수와 가격 상승률 지표를 살펴봐도 오피스텔의 황금기가 도드라진다. 국토교통부의 최근 3년간 실거래가 자료를 보면 거래량은 매년 증가하고 있다. 서울 지역의 오피스텔은 2020년 11월부터 2021년 10월까지 1년간 1만 9293건이 거래됐는데, 이는 3년 전보다 두 배가량 증가한 수치다. 매매 가격 역시 상승 곡선을 그리는 중이다. 한국부동산원에 따르면 지난해 4분기 전국 오피스텔 매매 가격은 전분기 대비 1.03% 올라 상승폭이 확대됐다. 수도권(1.14%→1.21%)과 서울(0.74%→1.04%)은 모두 상승폭이 커졌고, 지방(0.34%→0.33%)은 상승폭이 소폭 줄어들었다. 탈아파트·비규제가 부른 오피스텔 붐 오피스텔이 주목받게 된 데에는 다양한 요소가 작용했다는 분석이다. 한국부동산원은 “아파트 대비 저평가 인식이 있는 중대형 규모나, 개발 사업으로 인해 주거 환경 개선 기대감이 있는 지역 소재 오피스텔을 중심으로 수요가 지속되며 전분기 대비 가격이 상승했다”고 설명했다. 최근 가격이 급등한 아파트 대신 오피스텔로 매매 수요가 몰리며 가격 오름세가 더욱 가팔라진 것이다. 오피스텔은 금액대 자체가 낮기 때문에 자금력이 약하거나 노후 대비용으로 꾸준한 임대수익을 찾는 이들에게 알맞다. 2030 직장인이나 나홀로가구의 수요가 꾸준해 저렴한 투자금으로 월세 수익을 기대할 수 있다는 것도 장점이다. 대출이나 세금, 청약에서도 규제가 상대적으로 적다. 오피스텔 청약에는 청약통장이 필요 없고, 당첨 후 계약을 하지 않아도 패널티가 없다. 게다가 규제지역 내 100실 미만 오피스텔은 전매제한에 걸리지 않아 당첨 직후 분양권을 되팔 수 있다. 실패할 확률이 낮은 안전한 투자상품으로 여겨지는 이유다. 오피스텔의 인기는 당분간 계속될 것이라는 전망이다. 정부가 오피스텔에 대한 규제를 완화한 덕분에 오피스텔 공급이 이어질 예정인 데다, 아파트 매매·전세 가격의 급등으로 수도권 주거용 오피스텔 수요도 꾸준할 것으로 전문가들은 보고 있다. 오피스텔 용도 따라 달라지는 세금 주의 오피스텔은 세법상 주거용과 업무용 중 무엇으로 간주되는지 확인이 필요하다. 일반적으로는 주택임대사업자로 등록됐거나, 세입자가 주민등록 전입신고를 했을 경우, 또는 임대차 계약에 확정일자를 받은 오피스텔을 주택으로 간주한다. 취득세 산정 시 오피스텔은 건축물 대장상의 용도에 따라 기본적으로 업무용으로 판단되는데, 이때 일반세율 4.6%를 적용한다. 업무용 오피스텔은 비주거용으로 취득세가 매겨지고 이는 중과되지 않는다. 반면 주거용 오피스텔은 주택으로 간주돼 주택 수 산정 시 1가구 2주택이 된다. 양도세를 계산할 때는 실제 사용 용도에 따라 판단하는데, 주거용 오피스텔일 경우 2주택자로 인정돼 양도세가 중과될 수 있다. 재산세의 경우 주택임대사업자로 등록된 오피스텔은 주택으로 간주돼 재산세가 과세된다. 업무용 오피스텔은 주거용 보다 재산세가 더 높게 책정된다. 업무용 오피스텔은 건물과 토지에 관한 재산세가 따로 과세되나 주거용은 주택분에 한해서 과세된다. [TIP] 임대수익 위한 오피스텔 투자 방법 1 입주 시기에 매입하자 임대수익을 위한 투자용 오피스텔을 매입할 때는 실거주를 목적으로 할 때와 달리 로열동, 로열층을 빨리 선점할 필요가 없다. 또한 분양보증을 받지 못해 건설사가 부도 난다면 계약자의 재산을 보호받지 못할 수 있으므로 분양 초기에 서두르기보다는 입주 시기까지 기다렸다가 매입하는 것이 좋다. 2 거품 빠진 매물을 주목하자 입주한 뒤 시간이 지나 시세나 월세에서 거품이 빠진 오피스텔을 선택하자. 아파트와 달리 수요에 비해 물량이 크게 부족하지 않은 오피스텔은 입주 시점이 되어도 분양가 대비 프리미엄이 높지 않다. 준공 후 미분양된 오피스텔이나 분양가보다 낮은 매물이 있는지 살펴봐야 하는 이유다. 3 면적대별 주거 시설을 비교하라 오피스텔 가격 책정에 영향을 미치는 요소는 다양하다. 비규제 혜택에 끌려 매입하는 이들이 많지만, 실제로는 비규제가 오피스텔 분양가 상승에 영향을 미치는 식이다. 같은 전용면적임에도 실내 사용면적이 좁아, 아파트보다 분양가가 비싼 경우도 많다. 면적대가 같은 주변 주거 시설과 꼼꼼히 비교해야 투자 수익을 올릴 수 있을 것이다.

2022-04-12 08:17
국내 인구이동 14개월째 감소…"고령화 영향"

국내 인구이동이 14개월째 감소했다. 주택 거래가 줄고 심화되는 고령화가 영향을 끼친 것으로 보인다. 서울은 대규모 아파트 입주 등의 영향으로 2년 만에 인구가 순유입됐다. 통계청이 23일 발표한 '2월 국내 인구이동 통계'에 따르면 지난달 전국 이동자 수는 66만 4천 명으로 전년동월대비 5.9%(4만 2000명) 줄었다. 인구 100명당 이동자 수를 의미하는 인구이동률은 16.9%로 전년동월대비 1.0% 감소했다. 총 이동자 중 시도내 이동자는 61.3%, 시도간 이동자는 38.7%를 차지했다. 전년동월대비 시도내 이동자는 10.5% 감소하고 시도간 이동자는 2.5% 늘었다. 통계청은 인구 고령화와 함께 지난해 12월~올해 1월 주택매매거래량이 전년 같은 기간 대비 58.7% 감소한 영향이라고 분석했다. 지역별로 보면 서울은 2020년 2월 이후 2년 만에 인구가 순유입됐다. 전출 인구보다 전입 인구가 3천265명 많았다. 서울, 경기(2천176명), 인천(2천7명) 등 8개 시도에서 인구가 순유입됐다. 경남(-3천558명), 대구(-2천294명), 울산(-1천641명) 등 9개 시도에서는 인구가 순유출됐다.

2022-03-24 16:47
얼어붙은 아파트 시장 전망은?

서울을 비롯한 수도권 아파트 매매 가격 상승세가 지난해 연말부터 대출 규제 강화로 눈에 띄게 줄어들었다. 이에 아파트 시장에 대한 우려가 커지고 있지만, 부동산 업계는 올해 아파트 시장에서 급격한 하락은 없을 것으로 예측하고 있다. 아파트 시장을 얼어붙게 만든 요소들이 앞으로 어떻게 작용할지, 올해 시장 전망에 대해 알아본다. 참조 신한은행 ‘2022년 수도권 아파트 시장 연간전망’ 한국부동산원이 발표한 1월 전국주택동향 조사에 따르면 아파트 매매 가격은 전월 대비 0.08% 올랐다. 지역별로는 수도권(0.02%)과 지방(0.13%)에서 상승했지만 서울에서는 상승세가 멈춰 섰다. 실제로도 ‘아파트 거래량 급감’, ‘서울 부동산 꺾였다’는 내용의 뉴스와 기사들이 쏟아지고 있다. 하지만 실제로도 아파트 시장 전망이 어둡기만 한 것일까? 우선 거래량이 급감한 것은 사실이나, 거래량 감소가 가격 하락을 유도하고 있지는 않다. 경제 논리에 의하면 거래량이 감소할 때 물건이 팔리지 않고 쌓이니 판매하는 사람들이 가격을 내리는 것이 맞다. 그러나 지금의 부동산 시장은 그렇지 않다는 것이 전문가들의 해석이다. 장소희 신한금융투자 WM솔루션부 책임연구원은 신한은행 ‘2022년 수도권 아파트시장 연간전망’ 유튜브 영상에서 “호가를 낮춰 거래하려는 매도인이 적어 아파트 가격이 하락하고 있지 않다”고 설명했다. 게다가 지난해 다양한 규제에도 불구하고 아파트 가격이 급등했던 이유로 수급 불균형을 꼽을 수 있다. 수급 불균형은 올해도 해결되기 어려워 보이며, 오히려 심화될 것으로 예상하는 전문가들이 적지 않다. 특히 서울의 경우 대부분 재개발·재건축 등의 정비 사업을 거쳐 아파트가 공급되므로, 조합원을 제외하면 실질적 신규 공급이 많지 않다. 결국 올해도 서울 아파트 공급 부족 현상은 지속될 것으로 보인다. 주택산업연구원은 누적된 공급 부족과 경기 회복으로 주택 가격이 지난해보다는 낮아지지만 상승세는 유지할 것으로 전망했다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “경제성장률, 금리 등 경제 변수와 주택수급지수를 고려한 전망 모형을 통해 2022년 주택 가격을 예측한 결과, 지난해보다는 낮아지지만 인천, 대구 등 일부 공급 과잉 지역과 ‘영끌’ 추격 매수로 인한 단기 급등 지역을 제외하고는 하락세로 돌아서지 않을 것”이라고 설명했다. 선거·금리 인상, 지켜보되 걱정 말자 선거는 올해 부동산 시장을 전망할 때 빼놓을 수 없는 변수다. 대통령 선거에 지방선거까지 겹쳐 있는 올해는 정치 변수에 따른 규제 완화에 대한 기대감으로 변동성이 큰 해가 될 것으로 예측되고 있다. 장소희 책임연구원은 “대선 후보마다 부동산 정책이 다르지만, 집권 1년 차인 올해에 정책이 미칠 영향은 적을 것”으로 판단했다. 지방선거의 경우 정비 사업에 대한 인허가권자를 뽑는 선거이기 때문에 누가 당선되느냐에 따라 재건축 아파트 가격이 달라진다. 장 책임연구원은 “올해도 부동산 개발 공약들로 부동산 시장의 기대감을 불러일으키며 수도권 아파트 가격 상승에도 영향을 미칠 것”으로 예상했다. 실제로 한국부동산원이 발표한 자료에 따르면 상승이 멈춘 서울 강북권 타 아파트와 달리 용산구(0.03%)와 같이 리모델링 호재가 있는 단지는 상승세를 보였다. 기준금리 인상은 부동산 수요를 위축시키는 요소로 해석되기 쉽지만 그렇지 않은 경우도 있다. 인상 초기 단계인 올해는 부동산 매매 수요를 진정시키기 어려울 것으로 업계는 보고 있다. 정부와 한국은행은 경제 주체들이 코로나19에 적응하면서 소비 회복세가 재개될 것으로 전망했다. 역대 최고치를 갱신 중인 통화량과 높은 인플레이션율 또한 수도권 아파트 가격 상승에 영향을 미칠 것으로 해석했다. 장 책임연구원은 “다만 여러 번에 걸쳐 지속적으로 금리가 인상되는 상황은 수요자 부담을 키우고 부동산 가격을 낮추는 요인으로 작용할 수 있기 때문에 지켜볼 필요는 있다”고 말했다.

2022-03-10 08:19
재개발과 재건축, 이것만 알고 하자!

재개발과 재건축은 부동산 투자의 정석 중 하나다. 다만 용어가 어렵고 절차가 복잡하기에, 무턱대고 뛰어들면 낭패를 본다. 단타로 수익을 내는 투자가 아닌 만큼, 은퇴 후 목돈 마련을 목표로 한다면 신중하게 접근해야 한다. 지금부터 투자 시 유의해야 할 사항을 알아보자. 은퇴 후 다주택자인 김 씨는 고민이 깊다. 투자 목적의 부동산을 매입하려고 하는데, 15억 원 이상은 대출이 어렵고 다주택자에 대한 세금 규제가 강화되면서 배보다 배꼽이 더 큰 상황이 될까 두렵다. 정비사업 규제 완화와 1기 신도시 리모델링, 재건축 실거주 2년 규정 폐지 등 여러 가지 이슈가 발생하면서 시세 차익을 올릴 수 있는 수단으로 재개발과 재건축 투자가 주목받고 있는데, 정말로 그럴까? 최근 노후 아파트 가격이 상승세를 타고 있다. 한국부동산원의 통계에 따르면 서울의 20년 초과 아파트 가격은 올해 4월부터 7월까지 계속해서 성장세를 유지 중이다. 특히 7월 기준 20년 초과 아파트 매매가격 지수 변동률은 0.24%로, 같은 기간 5년 이하 아파트(0.11%)보다 상승률이 두 배 이상 높은 것으로 파악됐다. 직방 관계자는 “가격 면에서는 신축 아파트가 비싸지만, 정비사업 규제 완화 가능성이 시사되면서 재건축과 재개발에 대한 기대 심리가 작용한 것으로 보인다”라고 설명했다. 현행법상 재건축은 도로, 하수도, 공원 등 정비기반시설이 양호한 곳에서 하는 사업이며, 재개발은 정비기반시설이 미비한 지역에서 하는 사업이다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “압구정 현대아파트처럼 인프라가 좋은 곳은 재건축하고, 한남 뉴타운처럼 기반시설이 약하면 재개발을 진행한다”라고 말하며 “해당 지자체에 문의하거나 홈페이지 ‘클린업시스템’에 접속하여 해당 구역을 검색하면 재개발 및 재건축 여부를 쉽게 알 수 있다”라고 설명했다. 대지지분 그리고 입지와 타이밍 재건축과 재개발은 ▲ 정비구역 지정 ▲ 조합설립 인가 ▲ 사업시행계획 인가 ▲ 관리처분계획 인가 ▲ 이주와 착공 순으로 진행된다. 다만 조합설립 인가 기준과 조합원의 자격은 차이가 있다. 재건축 조합을 설립하려면 주택단지 구분 소유자의 4분의 3 이상, 대지면적의 4분의 3 이상 토지 소유자의 동의가 필요하다. 재개발 조합은 토지 등 소유자의 4분의 3 이상, 대지면적의 2분의 1 이상 토지 소유자의 동의가 필요하다. 인가 후 동의하지 않는 소유자는 재건축의 경우 현금청산 대상자가 되지만, 재개발은 토지 등 소유자 모두가 조합원이 된다. 재건축·재개발 투자의 핵심은 대지지분(대지면적)이다. 대지지분이 클수록 조합원들이 주장할 수 있는 권리의 가치를 나타내는 지표인 권리가액도 커진다. 예를 들어 공급면적이 작더라도 대지지분이 큰 물건이 공급면적이 크지만 대지지분이 작은 물건에 비해 시세가 높게 측정되는 경우가 있다. 부동산 관계자는 “저층 건물이 많은 구역은 대지지분이 크기 때문에 중·고층 건물이 많은 구역에 비해 투자 수익성이 좋다”라고 설명했다. 투자할 때 ‘입지’와 ‘타이밍’도 중요하다. 조합설립 인가 전에 투자하면 수익률이 높을 수 있지만, 설립인가 여부가 불투명하기에 위험도가 크다. 인가 후에 투자하면 전과 비교해 수익은 적지만 안정성은 보장된다. 또한 좋은 입지를 골라야 한다. 일반분양 수가 적더라도 입지가 좋으면 일반분양가를 높게 책정할 수 있고다. 김 소장은 “여러 조건이 있지만 한남 뉴타운, 흑석 뉴타운 처럼 강남과 가까우면 좋은 가격대를 형성한다”라고 말하며 “재개발 및 재건축 투자는 상황에 따라 10~20년까지 소요될 수 있으니 시간을 줄이고 안정성을 확보하려면 조합설립 인가 이전보다는 이후에 투자하는 게 유리하다”라고 설명했다. 최근 세법 개정으로 재개발 및 재건축 사업을 통해 입주권 양도 시 다른 주택, 조합원 입주권과 더불어 분양권도 보유하지 않아야 1세대 1주택 비과세가 적용된다. 특히 다주택자는 입주권 상태로 양도해야 유리하다. 예를 들어 2주택과 입주권을 보유한 자가 주택을 팔면 입주권도 주택 수에 포함되지만, 입주권을 양도하면 주택이 아니라서 중과세가 적용되지 않는다. 부동산114 관계자는 “재개발과 재건축은 사안마다 적용되는 세법이 워낙 복잡해서 세금 문제는 세무사 등 전문가와 상의해 신중하게 결정해야 한다”라고 말했다. + Plus 재개발 투자 시 알아야 할 용어 비례율 사업 완료 후 총수입에서 총사업비를 공제한 금액을 종전자산평가액으로 나눈 값이다. 100보다 높을수록 사업성이 좋은 지역이다. 종전자산평가액 재개발과 재건축 이전에 조합원들이 보유하고 있던 자산의 감정평가액을 모두 합친 금액이다. 종후자산평가액과 비교하여 사업 종료 후 청산금을 산정하는 기준이 된다. 종후자산평가액 사업 완료 후 사업장의 전체 자산 총액이다. 조합원 분양 수입에 신축 아파트와 상가 등의 일반분양 수입을 합한 금액이다. 관리처분계획 정비사업 시행 후 대지와 건축물 등에 대한 합리적이고 균형 있는 권리 배분 사항을 정하는 계획이다. 지자체 인가가 필요하고, 이를 통해 사업성을 판단한다.

2021-09-20 09:00
빠르면 10월부터 복비 인하, 9억 전세 절반으로

빠르면 10월부터 부동산 공인중개수수료율(요율) 상한이 낮아진다. 매매는 6억 원 이상부터, 임대차는 3억 원 이상부터 낮아진다. 9억 원짜리 주택 매매 시 최고 중개수수료는 810만 원에서 450만 원으로 낮아지고, 6억 원 전세 거래 최고 수수료는 480만 원에서 절반 수준은 240만 원으로 준다. 국토교통부(국토부)는 이런 내용의 ‘부동산 중개보수 및 중개서비스 개선방안’을 20일 발표했다. 최근 주택 가격이 급등하면서 거래 가격과 연동한 중개수수료 부담도 급등하는 문제를 해결하기 위함이다. 정부가 발표한 개선방안은 관계기관TF와 토론회에서 제시된 세 가지 안 중 2안을 채택하되 중개업계 의견을 반영해 일부 요율을 조정한 것이다. 거래 건수와 비중이 증가한 6억 원 이상 매매와 3억 원 이상 임대차의 요율을 인하하는 내용이 골자다. 개편되는 중개보수 체계는 지금 체계와 마찬가지로 고정 요율이 아니라 요율의 상한을 설정한다. 그 상한 내에서 이용자와 중개인이 협의해 요율을 정하게 된다. 매매에 대해서는 국토부가 지난 19일 토론회에서 공개한 유력안과 같다. 매매는 6억 원 미만 거래에 대해 현재 상한 요율 수준이 유지된다. 5000만 원 미만은 0.6%에 25만 원의 수수료 한도가 설정된다. 5000만~2억 원은 0.5%에 수수료 한도는 80만 원이다. 2억~6억 원 구간에도 0.4%의 현행 요율이 적용된다. 6억 원 이상 구간부터 요율 체계가 달라진다. 6억~9억 원 구간 요율은 0.5%에서 0.4%로 0.1%포인트 낮아진다. 현행 제도에선 9억 원 이상 매매에 대해 모두 0.9%가 적용됐지만 앞으로 9억~12억 원에 0.5%, 12억~15억 원에 0.6%, 15억 원 이상은 0.7% 요율이 설정된다. 이렇게 되면 9억 원짜리 매매 수수료 상한은 810만 원에서 450만 원으로, 12억 원짜리 거래 수수료 상한은 1080만 원에서 720만 원으로 낮아진다. 임대차 계약 수수료는 정부가 제시했던 유력안에서 조금 바뀌었다. 임대차 계약 수수료는 3억 원 이상 거래부터 요율이 현행보다 낮아진다. 5000만 원 미만은 요율 0.5%에 한도 20만 원, 5천만~1억 원은 0.4%에 한도 30만 원, 1억~3억 원은 0.6% 등 기존 요율 체계가 적용된다. 3억~6억 원 거래는 수수료율이 0.4%에서 0.3%로 인하된다. 현행 체계에서 임대차 계약은 6억 원 이상부터 모두 요율이 0.8%지만 앞으로 6억~12억 원은 0.4%, 12억~15억 원은 0.5%, 15억 원 이상은 0.6% 요율이 차등적으로 설정된다. 원래 정부 안은 6억~9억 원 구간 요율이 0.3%였으나 중개업계 의견을 반영해 0.4%로 조정했다. 중개업계는 전세 거래가 많은 6억~9억 원 구간의 요율을 낮추면 영업에 심각한 타격을 받는다고 호소해왔다. 하지만 현행 0.8%에 비하면 절반 수준이다. 개편되는 요율 체계를 적용하면 6억 원 전세 거래 수수료 상한은 480만 원에서 240만 원으로, 9억 원 거래 수수료는 720만 원에서 360만 원으로 줄어든다. 정부는 요율 체계 개편을 위해 공인중개사법 시행규칙을 개정해 요율 상한을 직접 규정할 예정이다. 이렇게 되면 이르면 10월부터는 전국에서 인하된 중개 수수료율이 동시에 적용된다. 지자체가 조례에 먼저 반영하면 시행규칙 개정 전에도 새로운 수수료율이 시행될 수도 있다. 국토부는 전국 지자체에 이를 적극 독려할 예정이다. 한편 공인중개 서비스의 질적 개선을 위한 방안도 나왔다. 매년 2만 명에 달하는 공인중개사 합격자 수 조정을 추진한다. 국토부는 이를 위해 시험 난이도 조절, 상대평가 등을 검토한다. 다만 수험생의 혼란을 고려해 유예기간을 두고 단계적으로 도입한다는 방침이다. 또 중개 사고에 대한 대응력을 높이기 위해 중개 사고 발생 시 공인중개사의 책임보장 한도를 개인은 1억 원에서 2억 원으로, 법인은 2억 원에서 4억 원으로 각각 높인다. 공인중개사가 중개대상물 관련 성능을 확인하거나 설명하는 조항도 강화한다. 다가구주택 거래 시 확인·설명서에 권리관계를 포함하게 하고, 중개대상물의 입지요건에 대한 정보도 제공해야 한다.

2021-08-20 11:29
코로나 4차 대유행에 소비심리 올해 처음 꺾였다

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 4차 대유행 영향으로 소비심리가 올해 처음으로 악화됐다. 28일 한국은행(한은)이 발표한 소비자동향조사 결과에 따르면 7월 소비자심리지수(CCSI)가 103.2로 한 달 전보다 7.1포인트 떨어졌다. 소비자심리지수는 소비자동향지수 중 6가지 주요지수를 이용해 산출한 심리지표다. 장기평균치를 기준값 100으로 두고 100보다 크면 소비 심리가 낙관적이란 뜻이고, 100보다 낮으면 소비 심리가 비관적이란 뜻이다. 장기평균치는 2003년 1월부터 지난해 12월까지 평균수치다. 소비자심리지수는 지난해 11월 99.0에서 12월 91.2로 내린 뒤로는 매달 조금씩 올랐다. 지난 3월에는 100을 넘기고 6월까지 계속해서 올라 6월에는 110.3을 달성했다. 하지만 7월 103.2로 떨어지면서 올해 처음으로 상승세가 꺾였다. 한은은 “코로나19 백신 접종, 수출 호조 지속 등으로 상승하던 소비자심리지수가 4차 대유행을 맞아 하락했다”고 설명한다. 다만 아직 기준값 100을 넘기고 있어 소비자 심리가 낙관적이라는 태도는 유지하고 있다. 소비자심리지수를 구성하는 6개 지수는 현재생활형편, 생활형편전망, 가계수입전망, 소비지출전망, 현재경기판단, 향후경기전망이다. 6개 지수 모두 한 달 전과 비교해서 내렸다. 현재생활형편과 가계수입전망은 2포인트씩 내렸다. 소비지출전망과 생활형편전망은 각각 5포인트, 3포인트 하락했다. 소비지출전망은 108, 생활형편전망은 96을 기록했다. 현재경기판단과 향후경기전망은 한 달 사이 10포인트 넘게 하락했다. 현재경기판단은 12포인트 떨어진 81포인트, 향후경기전망은 17포인트 떨어진 92포인트를 기록했다. 한은은 이번 하락 폭이 코로나19 1~3차 대유행에 비해서는 작다는 점에 주목하고 있다. 1차 코로나 대유행이 벌어졌던 지난해 1~3월에 비해 하락 폭이 크지 않다. 지난해 1월 104.8이었던 소비자심리지수는 코로나19 국내 확진자가 나온 이후 97.8까지 떨어졌다. 이후 대구에서 대유행이 발생하자 80.4까지 떨어졌고 3월에는 73.3까지 추락했다. 7월 하락 폭은 확진자가 매일 1000명 넘게 나오는 것과 비교하면 크지 않다는 것이다. 한은 관계자는 “코로나19로 확진자가 늘고 사회적 거리두기 단계가 상향 조정됐으나 카페에 앉을 수 없던 종전보다는 완화됐다고 본다”며 “백신 접종률이 높지는 않지만 30%를 넘었고, 7~8월에도 계속 접종이 이어지기 때문에 불안심리가 덜하지 않나 싶다”고 설명했다. 소비자심리지수 구성 항목에 포함되지 않는 지수 중 금리수준전망지수는 지난달 126에서 2포인트 오른 128을 기록했다. 연내 기준금리 인상 가능성 언급에 따른 것으로 보인다. 취업기회전망지수는 경기 회복 기대 심리가 악화되면서 16포인트 하락한 87을 기록했다. 5월부터 오르기 시작한 주택가격전망지수는 전국 아파트 매매 가격 오름세가 이어지면서 7월에도 2포인트 올랐다. 7월 주택가격전망은 129를 기록했다. 지난 1년간 소비자물가에 대한 체감상승률을 뜻하는 물가인식은 2.3%로 0.1%포인트 올랐고, 향후 1년 소비자물가 상승률 전망 값인 기대인플레이션율은 한 달 전과 같은 수준인 2.3%를 유지했다.

2021-07-28 10:22

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