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하남연장선 타고 서울생활권 '입성'

강남, 서초, 송파, 강동구 옆에 위치해 제2의 강남이라 불리는 경기도 하남시. 이미 개발된 미사강변도시, 감일지구, 위례신도시, 그리고 교산지구를 제외하면 남은 지역은 풍산동 정도다. 하남시의 마지막 투자처라 할 수 있는 풍산동의 지역가치를 살펴보기 위해 직접 찾아가봤다. 사실 풍산동은 불편한 교통이 문제였다. 서울로 가려면 버스를 타고 천호역이나 상일동역까지 가서 지하철로 갈아타야 했다. 하지만 계획됐던 교통호재가 현실화되면서 그동안 불편했던 문제가 단번에 해소됐다. 가장 큰 호재는 지하철 5호선 연장 사업의 완공이다. 이 노선은 하남시에 처음 들어서는 지하철인데, 그동안 개통 일정이 자꾸 지연됐던 터라 지역 주민들에게는 더 반가운 소식이다. ◇하남연장선 개통과 주변 호재들 경기도에 따르면, 올해 서울시 상일동에서 출발해 강일지구, 미사지구, 풍산동, 덕풍동, 창우동을 연결하는 7.7㎞ 구간에 지하철 5호선 하남선 복선전철이 들어온다. 8월 8일 1단계 구간인 상일동역~풍산역 4.7㎞ 구간이 개통되고, 12월에 풍산역~검단산역 3㎞ 노선이 뚫리는 식으로 서울 1개 역과 경기 4개 역 등 총 5개 역이 신설된다. 하남연장선이 들어오는 건 하남시에 대형 호재다. 현재 5호선의 동쪽 마지막 역은 상일동역이다. 하지만 연장 사업이 완료되면 종점이 창우역으로 확장된다. 서울 강서와 강동을 잇는 이 노선은 광화문을 통과하기 때문에 하남시에 거주하면서 도심에서 근무하는 직장인은 출퇴근길이 쾌적해질 전망이다. 하남시 내에서도 풍산동은 하남연장선 개통의 호재 영향을 톡톡히 받을 것으로 예상된다. 풍산역이 생기면 이곳에 거주하는 주민들은 직주근접 효과를 직접 체감할 것으로 기대돼서다. 이뿐만이 아니다. 풍산동은 5호선 개통을 시작으로 하남시가 품은 다양한 교통호재도 공유할 것으로 보인다. 먼저 5호선 둔촌동역과 굽은다리역을 직선으로 잇는 5호선 직결화 사업에 따른 긍정적인 효과가 기대된다. 이 사업이 완료되면 교통 여건은 지금보다 훨씬 개선된다. 직결화가 되면 하남에서 5호선을 타고 올림픽공원역(9호선)이나 오금역(3호선)에서 환승이 가능하며 풍산역에서 신논현역까지의 이동시간이 40분대로 줄어든다. 이 사업은 기본계획 수립 등을 거친 뒤 2021년에 착공할 계획이다. 지하철 9호선 4단계 연장 사업도 주변 호재다. 9호선 4단계 연장 사업은 강동구 중앙보훈병원역을 시작으로 길동생태공원, 한영고, 5호선 고덕역을 경유해 고덕강일 1지구까지 4.12㎞ 구간에 4개 역을 신설한다. 9호선 연장 사업은 2018년 5월 예비 타당성 조사를 통과했다. 2027년 준공 목표가 완성되면 강남까지 30분대에 닿을 것으로 기대된다. 풍산역 다음 정거장인 덕풍역에서도 교통호재 가능성을 엿볼 수 있다. 지하철 3호선 오금역에서 덕풍역을 지나 교산지구로 향하는 노선의 신설이다. 다만 현재 사업이 확정되진 않았고 지하경전철, 트램 등 두 가지 대안이 추가로 제안된 상황이다. 만약 3호선 연장 사업으로 확정되면 강남으로의 접근성이 수월해져 풍산동은 또 하나의 새로운 호재를 맞이하게 된다. ◇아직 저평가된 풍산동 지역가치 풍산동은 북쪽에 위치한 미사강변도시의 그늘에 가려졌다. 미사강변도시보다 택지가 작을뿐더러, 입주 5년 차 미만의 신축 아파트가 많아 수요가 몰리고 있다. 하지만 집값 측면에서 보면 이미 가격이 크게 오른 미사강변도시보다 풍산동이 오히려 매력적인 투자처가 될 수 있다. 먼저 미사강변도시 아파트 가격부터 살펴보면 미사강변신도시는 분양가격 대비 프리미엄이 두 배가량 올랐다. 지역 부동산중개업자들에 따르면, ‘미사강변푸르지오’(전용 84㎡)의 경우 지난 6월 두 차례 10억 원대에 거래됐다. 매매가는 각각 10억2500만 원과 10억4000만 원이다. 이 주택형이 억 단위로 두 자릿수 매매가에 거래된 것은 처음이다. 또 이 지역 대장주인 ‘미사강변센트럴자이’(전용 96㎡)는 매매가를 10억 원대로 굳혔다. 지난해 상반기 동일 평형 아파트의 실거래 최고가는 8억9500만 원이었다. 올 들어 모든 매매계약이 10억 원대에서 이뤄졌고, 현재 실거래 최고가는 지난 3월에 계약이 성사된 12억2000만 원이다. 1년 만에 3억2500만 원이나 뛴 것이다. 서진형 대한부동산학회장은 “대출이 금지된 15억 원 넘는 아파트가 즐비한 강남에서 내 집을 마련하기가 어려워지자, 제2의 강남이라 불리는 하남 쪽으로 수요가 이동하면서 아파트의 신고가 행진이 이어지는 것으로 분석된다”고 말했다. 물론 풍산동 아파트 역시 5호선 개통과 9호선 연장 등 호재를 앞두고 집값이 강세를 보인다. 다만 현재 풍산동에 위치한 아파트는 동일한 면적의 미사강변도시 아파트보다 많게는 2억 원 정도 저렴해 상대적으로 저평가됐다고 볼 수 있다. 투자자와 실거주자 모두에게 유리한 조건을 갖춘 셈이다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 풍산동에 위치한 ‘미사강변 동일하이빌’(전용 84㎡)은 지난 6월 8억500만 원에 거래됐다. 올 1월 7억5000만 원이었던 곳이다. ‘미사강변동원로얄듀크’(전용 84㎡) 매매가는 올 1월 7억6500만 원이었는데, 6월 8억2000만 원에 거래가 성사됐다. ‘이편한세상미사’(전용 84㎡) 역시 지난 6월 8억8900만 원에 거래됐다. 한 달 전 매매가는 8억6000만 원이었다. 오피스텔도 마찬가지다. A공인중개사무소 관계자는 “풍산동 인스타시티(전용 26.3㎡) 오피스텔의 경우 지난 2월 1억4768만 원에 거래됐는데, 6월에는 동일한 평형의 오피스텔 매매가가 1억5881만 원이었다”며 “풍산동과 미사강변도시의 입지조건과 주택가격은 결국 같이 갈 것이므로 실거주자의 경우 좀 더 여유를 갖고 기다린다면 적지 않은 시세 차익을 기대할 수 있을 것”이라고 귀띔했다. 그는 이어 “요즘 미사강변도시 아파트를 매수할 생각으로 돌아보다 조용하고 편안한 주변 환경과 상대적으로 가격이 저렴한 풍산동에서 집을 구하는 사람이 꽤 있는데 시세 차익 기대감 때문”이라며 “다수의 호재가 현실화됐고, 또 다른 호재를 앞둔 시점에서 풍산동은 한동안 투자자에게 매력적인 지역으로 여겨질 것”이라고 덧붙였다. ◇뛰어난 입지조건에 상권도 매력 풍산동이 매력적인 이유는 자연을 즐길 수 있는 여가·휴식시설이 잘 갖춰졌기 때문이다. 한강변에 위치한 데다 북쪽으로는 미사호수공원, 동쪽으로는 미사리조정경기장이 있다. 또 마을버스로 5분이면 검단산 등산도 할 수 있는 뛰어난 입지조건을 자랑한다. 여기에 2009년 택지지구로 지정된 지 11년이 지나면서 주거환경, 교육환경, 상업시설 등이 안정권에 들어섰다. 자가용으로 5분 거리에 이마트, 스타필드하남, 코스트코, 이케아 등 복합쇼핑몰이 있어 생활편의성도 높다. 미사강변도시의 인프라 혜택을 함께 누릴 것으로 예상되는 점도 매력을 높인다. 또한 풍산동은 3기 신도시인 하남 교산지구(3만2000가구)와 10~15분 정도 거리에 있을 만큼 가깝다. 부동산 전문가들은 하루가 다르게 지역가치를 끌어올리는 주변 도시의 호재가 풍산동에도 영향을 미치는 건 당연하다고 말한다. 권대중 명지대학교 부동산대학원 교수는 “풍산동은 주변의 교통호재를 직·간접적으로 누리면서 성장해나갈 것”이라며 “지역 입지조건도 좋기 때문에 현재 형성된 집값은 특별한 상황이 발생하지 않는 이상 적절한 가격으로 판단된다”고 말했다. 최근에는 한강변을 따라 지식산업센터가 계속 들어서는 중이다. 완공 후에는 1만여 기업이 입주할 것으로 보이고 그만큼 지역 내 상권 역시 더욱 활성화될 것으로 기대된다. 한꺼번에 풀린 공급에 수요가 곧바로 들이차진 않겠지만, 증가세가 꾸준히 빨라지고 있다. 수요가 멈추지 않는 것만 봐도 풍산동의 기대가치는 거론될 만하다. 지역 부동산중개업자들은 주거, 자연, 업무, 문화, 생활이 잘 어우러져 삶의 질을 높여줄 풍산동의 미래가 머지않았다고 입을 모은다. B공인중개사무소 관계자는 “서울 외 지역에서 1등 상권으로 평가받는 판교신도시의 경우 전용 99㎡ 상가 임대 시세가 보증금 1억 원에 월세 700만 원 선으로 형성돼 있다”며 “풍산동은 같은 규모의 상가가 보증금 3000만 원에 월세 250만~300만 원 정도라 미래 성장가치를 따져보면 투자할 만한 매력이 충분하다”고 설명했다. 양지영 R&C 연구소장은 “새로 생기는 풍산역과 덕풍역 등 역세권을 중심으로 상권이 기존보다 활성화되는 건 분명하다”면서도 “현재 신종코로나바이러스감염증(코로나19) 확산이 계속되면서 시장이 침체돼 있어 장기적인 관점에서 접근하는 게 바람직하다”고 조언했다.

2020-07-29 08:00
주변 호재 덕에 '최대 수혜'

봄이면 마을이 꽃향기로 가득해서 붙은 지명 ‘향동’(香洞). 서울 근교의 숲세권 입지를 자랑하는 향동지구가 최근 더블역세권 호재로 주목받고 있다. 아직 개발이 한창이지만, 그만큼 지역가치 상승 잠재력도 풍부한 향동지구를 직접 찾아갔다. 경기도 고양시 덕양구에 속하는 향동지구는 서울 마포구와 은평구 사이에 위치해 수색로, 강변북로, 내부순환도로를 통한 도심 근접성이 우수하다. 그동안 지적돼온 대중교통 문제도 상암DMC 순환버스 증차로 해소됐다. 두 개의 지하철역도 개통될 예정이다. 지역 내 인프라가 모두 완성되면 향동지구의 가치는 더 상승할 것으로 전망된다. ◇창릉신도시 후광 효과 ‘톡톡’ 향동지구는 총 121만3255㎡ 규모의 공공택지지구로 작은 주택과 비닐하우스, 논밭이 대부분이던 지역이었다. 하지만 개발이 완료되면 약 8600가구, 2만3000여 명이 주거하는 ‘미니 신도시’로 다시 태어난다. 아직은 생활 인프라가 충분하지 않지만, 이미 신도시급으로 성장한 상암지구와 은평신도시, 삼송지구 등과 인접해 혜택 공유가 가능한 지역이다. 특히 상암DMC 업무지구와 가까운 입지조건은 직주근접 여건을 높인다. 향동지구를 관통하는 마을버스 075A가 있어 경의중앙선 수색역, 6호선·공항철도·경의중앙선 디지털미디어시티역으로 환승이 가능하고, 신촌과 홍대 지역 접근도 수월하다. 차량을 이용하면 김포, 일산, 여의도, 마곡지구, 광화문, 종로 등의 업무지구로 빠르게 이동할 수 있다. 더구나 지난해 5월 인근 창릉지구가 3기 신도시로 지정되면서 후광 효과를 톡톡히 보고 있다. 가장 큰 수혜는 고양선(가칭) 개통 호재다. 정부는 창릉지구 광역교통대책에서 새절역부터 고양시청까지 14.5㎞ 구간에 향동지구역·화정지구역·대곡역·고양시청역 등 총 7개역을 신설하겠다고 발표했다. 개통은 창릉지구 입주 시점인 2026~2028년에 맞출 계획이다. 일단 고양선이 신설되면 향동지구에서 서울로의 접근성이 더욱 좋아질 것으로 예상된다. 또한 향동지구역을 지나는 고양선은 2028년 개통되는 서울 경전철 서부선의 새로운 노선과 연결된다. 향동지구역과 서부선 새절역이 한 정거장 거리라 여의도, 홍대, 노량진, 서울대입구 등을 20분 내외로 이용할 수 있어 서울 중심부로 이동이 편리해진다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 “창릉지구가 개발되면 향동지구는 서울과 창릉 사이에 위치한 신도시로 재탄생한다”며 “향동지구의 단점은 불편한 교통이었지만 지역 순환버스가 증차됐고 고양선 신설 계획까지 발표되면서 가장 큰 이득을 볼 것으로 예상된다”고 말했다. ◇자고 일어나니 ‘더블역세권’ 이뿐만 아니라 국토교통부가 지난 4월 경의중앙선의 향동역 신설을 승인하면서 향동지구는 더 넓은 ‘더블역세권’ 교통망을 갖추게 됐다. 국토부에 따르면, 경제성을 분석한 결과 비용대편익비율(B/C)이 기준점인 1을 넘은 1.41을 기록해 고양시에 향동역 신설을 승인했다. 화전역과 수색역 사이에 들어서는 향동역은 2024년 상반기에 개통될 예정이다. 향동역 승하차 수송 수요는 2025년 1만1000명까지 증가할 것으로 예측된다. 수색역과의 거리는 약 1.7㎞로 철도교통 수요도 기대할 수 있다. A공인중개사무소 대표는 “3기 신도시의 최후 승자는 향동지구다. 자고 일어나니 더블역세권이 된 셈”이라며 “게다가 서울로의 접근성은 오히려 창릉지구보다 더 나은 장점으로 꼽힌다”고 말했다. 아울러 “일부 지역에서는 3기 신도시 철회를 외치며 집회를 하고 있지만, 향동지구가 전혀 다른 분위기인 것은 이런 이유 때문”이라며 “더블역세권이 예정된 향동지구는 앞으로 10년 정도 호재 영향이 지속될 전망”이라고 조언했다. 향동지구가 주목받는 또 다른 이유는 바로 ‘숲세권’ 입지 때문이다. 그린벨트 해제 이후 주거단지가 조성된 곳이라 숲이나 공원 등 녹지가 풍부하다. 덕분에 입주한 단지 모두가 자연 속에서 여가와 휴식을 즐길 수 있는 쾌적한 주거환경을 자랑한다. 또 향동천 수변공원, 물향기공원 등을 집 앞에서 누릴 수 있다. 망월산, 은행산, 서오릉, 난지한강공원, 월드컵공원 등도 가깝다. 이 같은 자연친화적 주거환경 덕분에 향동지구는 전원도시로 다시 태어날 전망이다. B공인중개사무소 관계자는 “신종코로나바이러스감염증(코로나19)으로 인해 밀폐된 공간에서 즐기는 활동이 많이 줄어든 반면, 공원이나 숲 등 자연을 찾는 사람은 늘고 있다”며 “향동지구는 아파트 단지 인근에 녹지가 많아 자연을 즐기기 좋은 입지 조건을 갖췄다. 앞으로 숲세권 입지를 찾는 이들에게 대안이 될 수 있을 것으로 기대한다”고 말했다. ◇아파트 가격 프리미엄 기대 향동지구는 지난해 2월 ‘DMC리슈빌더포레스트’의 입주를 시작으로 ‘DMC호반베르디움더포레2·3·4단지’, ‘DMC중흥S클래스더센트럴’ 등 신축 아파트가 차례로 들어서고 있다. 이들 아파트단지는 모두 녹지를 가까이에서 즐길 수 있는 단지로 향후 더블역세권 호재와 점차 채워지는 생활 인프라로 인한 매매가 상승효과가 나타나고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 전용면적 85㎡ 기준 ‘DMC리슈빌더포레스트’의 매매가는 지난해 7월 5억5000만 원이었는데 올해 5월 8억 원으로 올랐다. 불과 1년이 채 안 돼 2억5000만 원의 시세차익이 발생한 것이다. ‘DMC호반베르디움더포레2단지’는 지난해 12월 5억5200만 원에 거래됐는데, 2개월 뒤인 올 2월 6억1500만 원의 매매기록이 확인됐다. 개발이 한창인 향동지구에는 앞으로도 신축 아파트가 대거 들어설 예정이라 실거주와 투자 수요가 꾸준히 몰릴 것으로 예상된다. C공인중개사무소 관계자는 “상암DMC 업무지구의 수요가 늘면서 향동지구 신축 아파트에 대한 문의가 빗발치고 있다”며 “이곳 아파트 단지는 향동지구가 품은 호재와 주변 신도시의 후광효과로 적지 않은 프리미엄이 예상된다”고 귀띔했다. 사실 향동지구는 지난해 입주 초기에 생활 인프라가 부족하다는 지적이 많았다. 하지만 신축 아파트 단지와 함께 카페, 음식점 등의 편의시설이 들어서면서 차츰 기반을 갖춰가고 있다. 학군도 자리 잡아가고 있다. 현재 향동지구 안에 유치원, 초등학교, 중학교가 있고 내년에 향동고등학교가 문을 열면 이 지역을 벗어나지 않아도 초·중·고 교육이 모두 가능해진다. 지난해 초 향동지구에 입주한 한 주민은 “입주 초기에는 편의시설이 부족했지만, 상가들이 준공되면서 이디야, 파리바게뜨 등 체인점과 학원, 식당 등이 들어서고 있다”며 “다양한 생활 인프라가 형성되고 있는 만큼 향후 주거 만족도가 높아질 것으로 기대된다”고 말했다. ◇상암DMC 등 배후수요 공유 내부적으로 생활 인프라가 점차 형성되고 있는 가운데, 외부적으로도 멀지 않은 곳에 복합 쇼핑몰이 있어 쇼핑, 문화 등을 즐기는 데 부족함이 없다는 평가다. 실제로 향동지구에서 자가용으로 15분 거리에 스타필드 고양, 이마트 수색점·은평점, 홈플러스 월드컵점 등의 복합 쇼핑몰이 있어 이용하는 데 불편하지 않은 수준이다. 이뿐만 아니라 인근 창릉지구 개발과 수색동, 증산동 재개발 등에 따른 혜택 공유도 기대된다. 현재 향동지구에서 차량으로 10분 거리에 수색·증산뉴타운 개발이 한창이다. 이 지역의 재개발이 완료되면 향동지구는 더욱 개선된 생활 인프라를 공유할 수 있게 된다. 향동지구 내 2만3000여 명의 주거수요 외에 인근 도시의 배후수요도 지역 가치를 높이는 요인이다. 550여 개의 기업과 4만여 명에 이르는 종사자를 아우르는 국내 최대 방송문화단지 상암DMC가 근접해 있어 수요 선점에 용이하다. 이외에도 향동지구는 주변의 창릉지구, 마곡지구 등의 업무시설 수요도 흡수할 수 있을 것으로 보인다. 한태욱 동양미래대학 경영학과 교수는 “향동지구는 상암DMC와 가깝고 서울 접근성이 우수해 풍부한 배후수요를 기대할 수 있다”며 “향후 더블역세권으로 거듭나면 가장 큰 수혜가 예상되는 지역”이라고 분석했다. D공인중개사무소 관계자는 “향동지구는 상암동 방송 관계자들의 실거주 문의와 행신동, 화정동 등 일산 신도시에서의 이전 매수가 많은 지역”이라며 “최근에는 수색동과 증산동 재개발로 인한 이주 수요도 늘었다”고 말했다. 아울러 “얼마 전 서울과 인접한 덕은지구의 분양가가 높게 책정됐는데, 비슷한 입지를 자랑하는 향동지구는 상대적으로 저평가받고 있다”며 “신축 아파트 입주와 함께 다양한 호재가 예정된 만큼 앞으로 미래가 기대되는 지역”이라고 덧붙였다.

2020-07-20 08:00
개발 훈풍 타고 본궤도 오르다

수도권 2기 신도시인 경기도 파주시 운정신도시가 ‘완성형 신도시’로 각광받고 있다. 최근에는 역세권 단지를 중심으로 프리미엄이 형성되면서 쌓였던 미분양 가구가 빠르게 소진되고 있다. 3기 신도시에 발목을 잡힐 것이란 우려의 목소리도 더 이상 들리지 않는다. 완성형 신도시 ‘운정신도시’가 교통개발 호재와 탄탄한 배후수요를 자랑한다. 특히 정부의 고강도 규제로부터 자유로운 비규제 지역의 특권과 풍선효과, 수도권광역급행철도(GTX) 등 서울행 교통망 확충에 따른 지역가치 상승이 기대된다. 실제 운정신도시는 2018년을 기점으로 지가 상승률을 비롯해 매매가와 전세가 등 시세 오름세가 꾸준히 이어지고 있다. ◇GTX 개통되면 강남까지 30분 운정신도시는 경기도 파주시 동패·목동·야당·와동동 일대 1652만2800㎡의 부지에 조성된 수도권 2기 신도시다. 파주는 그동안 군부대에 의지하는 전방지역 이미지가 짙었지만, 최근 LG그룹 계열사 등이 이전해오고 일반 업무단지가 대거 들어서면서 산업도시로 새롭게 단장하고 있다. 무엇보다 2023년에 개통되는 GTX-A노선과 현재 추진 중인 지하철 3호선 연장선 사업이 가장 큰 호재로 작용할 전망이다. 또한 제2순환고속도로 전 구간(2026년 완공), 서울·문산 간 고속도로(2020년 완공)를 시작으로 파주로, 동서대로, 제2자유로를 통한 사통팔달 교통망이 형성돼 서울로의 직주근접 실현 가능성이 높아질 것으로 기대된다. 이미 개통된 경의·중앙선 파주 운정역을 통해 서울 홍대까지 30분대, 용산까지 40분대로 이동할 수 있다. 여기에 GTX-A노선이 개통되면 운정신도시역에서 강남 삼성역까지는 30분대로 오갈 수 있게 된다. 한국고속철도(KTX), 수서고속철도(SRT) 등 전국구 광역철도가 운행되는 서울역(20분대), 수서역(30분대)도 비슷한 시간대로 끊을 수 있다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “GTX A·B·C 3개 노선 사업 가운데 A노선 사업이 가장 빠르게 진행 중이라는 점도 호재”라며 “일반적으로 교통망은 발표·착공·개통 3단계에 걸쳐 15~20%의 집값을 띄우는 효과가 있다”고 말했다. ◇매력적인 완성형 신도시 아파트 운정신도시는 ‘주거쾌적성’과 ‘여가활용성’도 탁월하다. 신도시 내에 이마트, 홈플러스, 메가박스, 롯데시네마 등 다양한 쇼핑·문화시설이 있어 생활 전반에 편리성을 더한다. 코오롱스포츠센터와 운정체육공원, 맑은물체육공원 등에서는 축구, 농구, 배드민턴 등 다양한 운동을 통한 여가활동이 가능하다. 이뿐만 아니라 운정호수공원, 소리천수변공원, 운정건강공원 등이 있어 친환경 라이프도 누릴 수 있다. 특히 운정호수공원이 주는 혜택이 가장 크다. 신도시라고 하면 비슷비슷한 붕어빵 도시가 연상되는데, 이곳은 호수공원을 품고 있어 타 도시보다 입지조건이 훌륭하다는 평가다. 이 같은 교통호재와 입지조건으로 운정신도시 내 아파트의 인기가 뜨겁다. 신도시가 완성되려면 적어도 수년에서 10년 이상 걸리기 때문에 주변 생활 인프라가 부족하고 공사로 소음이나 분진 등의 피해가 있을 수 있다. 반면 ‘완성형 신도시’는 상가나 문화시설 등 편의시설들이 잘 갖춰진 덕에 주거 인프라가 우수하다. 수요자가 운정신도시에 관심을 갖는 건 이런 이유 때문이다. 실제로 지난해 6월 파주 운정신도시에 공급된 ‘운정 중흥S-클래스’, ‘운정 1차 대방노블랜드’, ‘운정신도시 파크푸르지오’ 등은 단기간에 분양을 완료했다. 인프라가 잘 갖춰진 파주 운정신도시에 대한 미래 가치와 교통호재가 맞물리면서 분양에 성공했다는 후문이다. 최근까지 아파트 가격도 상승세를 보인다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면, 전용면적 84㎡ 규모의 아파트의 경우 야당역 인근 ‘롯데캐슬 파크타운Ⅱ’의 지난해 12월 매매가는 4억4000만 원이었으나, 올 3월 5억1000만 원에 거래됐다. 또 지난해 11월 3억5000만 원이었던 ‘한빛마을 5단지 캐슬앤칸타빌’의 매매가는 올 3월 4억3000만 원으로 올랐다. 권대중 명지대학교 부동산대학원 교수는 “운정신도시는 운정역과 야당역을 중심으로 GTX-A노선 개통 호재의 영향을 받고 있다”며 “해당 지역은 현재 5000만~1억 원 정도의 프리미엄이 붙은 상태”라고 설명했다. 또 “앞으로 남북관계가 개선되거나 제2개성공단이 파주에 들어서면 기대심리로 인해 아파트 값이 더 오를 가능성이 있다”고 덧붙였다. ◇싱글 직장인 위한 오피스텔 주목 운정신도시 오피스텔의 경우 지구 서쪽으로 파주출판단지가 있고, 북쪽으로 파주읍과 LCD산업단지를 비롯한 다수의 산업단지가 있는 만큼 배후수요가 탄탄하다. 산업단지와의 거리가 가까워 출퇴근이 수월하고, 전 방위 인프라가 집중 개발돼 독보적 주거환경을 갖췄다는 점에서 최적의 직주근접 배후주거지로 주목받는다. 최근 몇 년간 운정신도시 야당역세권 일대에서는 전용면적 5~8㎡ 규모의 소형 오피스텔들이 1억 원 중반~후반대 분양가를 제시하는 경우가 많았다. 고가 논란에도 해당 상품들은 성황리에 분양과 계약을 마쳤고, 입주를 앞두고 적잖은 프리미엄이 형성됐다. 배후수요가 풍부하다 보니 주택, 비주택을 막론하고 수요자와 투자자가 몰려든 것이다. 이 같은 여건과 상황을 종합해볼 때 운정신도시의 오피스텔 투자는 매력적이다. A공인중개사무소 관계자는 “GTX-A노선 개통 호재와 산업단지 조성 등으로 배후수요가 더 늘어날 것이라는 기대감에 비교적 소액으로 높은 수익을 거둘 수 있는 오피스텔에 투자자가 몰리고 있다”며 “직주근접 주거지를 찾는 싱글 직장인 수요가 높아 운정신도시 오피스텔의 인기는 한동안 지속될 것으로 예상된다”고 말했다. 부동산 투자수익률을 높이는 첫 단추는 ‘합리적인 분양가’다. 실투자금을 줄여야 전·월세 등 임대수익률을 높이면서 부족한 자금에 대한 대출이자 부담을 덜 수 있다. 따라서 운정신도시 오피스텔 분양가 수준을 봤을 때 앞으로 기대 가능성을 엿볼 수 있다는 분석도 나온다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면, 야당역 근처 ‘유니타워’(전용면적 23㎡)의 올 2월 매매가는 1억900만 원이고, 지난 5월 보증금 500만 원에 53만 원의 월세 계약이 이뤄졌다. 또 3월에 9200만 원에 거래된 ‘운정유미어스 1차오피스텔’(전용면적 19㎡)은 같은 달 보증금 500만 원에 월세 45만 원의 계약이 성사됐다. 오피스텔 매매가는 점차 오르는 추세다. 야당역 근처에 위치한 ‘디베뉴스타’(전용면적 19㎡)는 지난해 9월 1억 원에 거래됐으나, 올 2월 1억3000만 원으로 뛰었다. 또 ‘문정유미어스 1차오피스스텔’(전용면적 19㎡)은 지난해 12월 1억1300만 원대였으나, 올 4월 1억1900만 원으로 크진 않지만 상승세를 보였다. ◇주거·업무 수요 품은 야당역 상권 운정신도시 상권은 지역별로 다르지만 ‘넘치는 배우수요’로 안정화에 근접했다는 분석이다. 운정신도시는 도시형 교통모델 마을버스 등 5개 노선이 신설될 정도로 인구가 빠르게 증가하고 있다. 파주시청이 집계한 2020년 3월 기준 파주시 내·외국인 인구 총계는 46만6117명으로, 전체의 39%에 해당하는 18만1097명이 운정1~3동에 거주 중이다. 산업단지 배후수요도 운정신도시의 상권 안정화에 힘을 보탠다. 현재 파주시청 홈페이지에 공개된 관내 산업단지는 국가산업단지인 파주출판문화정보산업단지와 파주탄현중소기업전용산업단지, LCD클러스터산업단지, 그 밖의 일반 산업단지들을 포함해 모두 16곳이다. 곳곳에 종사하는 근로자와 관계자 수는 21만 명으로 추산된다. B공인중개사무소 관계자는 “앞으로 LCD클러스터산업단지 내 LG디스플레이 공장이 증설되고, GTX 운정신도시역 일대에 운정테크노밸리가 조성되면 고용창출에 따른 추가적인 인구 유입으로 배후수요가 더 늘어날 것”이라며 “운정신도시 내에는 가람마을과 한울마을 등의 상권이 있지만, 투자 가능성이 가장 높은 지역은 야당역 일대”라고 귀띔했다. 야당역 상권은 일자로 길게 늘어진 형태로 주거시설과 업무시설에서 발생하는 탄탄한 수요를 갖추고 있다. 이 지역은 현재 개발이 진행 중이라는 점에 주목할 필요가 있다. 빠르게 개발되는 야당역 일대는 앞으로 역세권 상권의 진면목을 드러낼 유망 상권으로 꼽힌다. 야당역 인근에 위치한 공인중개사무소 관계자들의 말을 종합해보면, 현재 일반상가 1층의 임대료는 3.3㎡당 15만 원 수준으로 아직 투자 문턱이 높지 않은 편이다. 물론 운정신도시 가람마을 일대도 먹자상권이 발달했다. 하지만 상가 1층에 공실이 드물게 눈에 띈다. 이 지역은 상권이 분산돼 점점 활력을 잃는 분위기라는 게 인근 주민의 설명이다. 반경 1㎞ 내에 1만3000세대가 포진해 있는 한울마을 상권은 유명 프랜차이즈, 각종 의료시설, 대기업 유명 브랜드 업체들이 입점해 있으나 역세권으로부터 거리가 있는 지역이다.

2020-06-03 08:00
"아파트 로또청약 막는다" 수도권·광역시 전매 금지

오는 9월부터 아파트 입주 시까지 분양권 전매가 전면 금지될 전망이다. 최근 국토교통부는 그동안 정부의 부동산 규제를 받지 않았던 수도권 일부 지역과 지방 광역시 도시 지역 민간 분양 아파트의 분양권 전매 제한 기간을 기존 청약 당첨 이후 6개월에서 소유권 이전 등기 때까지로 강화한다고 밝혔다. 해당 지역은 ‘수도권 과밀억제권역 및 성장관리권역’과 ‘지방광역시의 도시지역’이다. 국토부는 오는 8월까지 관련 법령(주택법 시행령) 개정을 완료할 계획이라, 이르면 9월부터 적용될 것으로 예상된다. 아파트 입주 이후에 이뤄지는 소유권 이전 등기를 하면 주택을 소유하게 돼 사실상 청약 당첨 이후에 분양권만 거래하는 행위가 금지된다. 이렇게 되면 국지적으로 집값 과열 양상이 나타나고 있는 인천 서구, 경기 부천, 안산, 오산, 평택 등이 분양권 전매 제한 규제를 받는다. 서울을 비롯한 경기도, 세종시, 대구시 수성구 등 31곳은 투기과열지구로 지정돼 이미 분양권 전매 제한 기간이 소유권 이전 등기 시점이었으나, 비규제지역은 청약 당첨 이후 6개월에 불과했다. 국토부가 2017~2019년 수도권·광역시 민간 택지에서 청약 경쟁률이 20 대 1을 넘은 민간 분양 단지를 분석한 결과에 따르면 당첨자 4명 중 1명은 전매 제한 기간 종료 후 6개월 내에 분양권을 매도한 것으로 나타났다. 청약 당첨자의 25%가 아파트 입주를 위한 실수요가 아니라 분양권 매매 차익을 노린 투기 수요였던 셈이다.

2020-05-13 10:33
'주거·상업·행정' 갖춘 탄탄한 입지

경기도 남양주시 ‘다산신도시’가 수도권 동북부의 랜드마크로 떠오르고 있다. ‘사통팔달’ 교통 호재를 비롯해 다양한 개발 훈풍이 불고 있는 것. 다산신도시의 주택과 상권에 대한 투자 가능성을 알아보기 위해 직접 찾아가 살펴봤다. 정부의 강력한 부동산 규제로 수도권 부동산시장이 침체되고 있다. 하지만 수도권 전체 부동산시장이 가라앉은 건 아닌 듯하다. 경기도 남양주시 다산신도시가 다양한 호재로 들썩이고 있어서다. 개발이 확정된 교통여건은 다산신도시의 가장 큰 수혜 요인이다. 자연 속 여가활용시설과 생활편의시설을 곁에 둔 아파트 단지, 새로 들어서는 지식산업센터와 관공서로부터 얻게 될 상권수요 등도 지역가치를 끌어올릴 것으로 기대된다. ◇8호선 연장사업 등 교통 호재들 가장 먼저 살펴봐야 할 다산신도시의 매력은 ‘교통여건’이다. 무엇보다 2022년 완공되는 ‘지하철 8호선 연장사업’은 다산신도시의 가장 큰 투자 포인트다. 이 사업을 통해 암사역~선사역(가칭)~토평역(가칭)~구리역~구리도매시장역(가칭)~다산역(가칭)~별내역 노선의 12.9㎞ 구간이 신설된다. 현재 다산신도시에서 잠실까지 광역버스로 1시간 가까이 걸리는데, 연장노선이 개통되면 20분대로 단축된다. 그뿐만 아니라 지하철 2·3·5호선과 분당선으로 환승할 수 있어 다산시도시의 최대 교통 호재로 평가받는다. 2022년 착공 예정인 ‘수도권광역급행철도(GTX)-B노선사업’으로 인한 교통 호재도 기대된다. GTX-B노선이 개통되면 남양주 마석에서 인천 송도까지 80.1㎞ 거리가 급행철도로 연결된다. 다산신도시의 경우 인근의 풍양역에서 청량리역까지 10분, 서울역까지 15분 만에 이동할 수 있다. 현재 청량리역까지 가는 경춘선의 배차간격이 긴 탓에 GTX-B노선 신설 소식은 다산신도시에 호재로 작용할 것으로 보인다. 교통 호재를 더욱 확장할 또 다른 사업도 거론되고 있다. 국토교통부가 지난해 10월 발표한 ‘광역교통망2030’ 보고서에서 ‘지하철 9호선 남양주 연장사업’을 제4차 광역교통시행계획 수립 과정에서 검토해야 할 과제로 분류하면서다. 9호선 연장사업이 완료되면 현재 중앙보훈병원역에서 하남을 지나 왕숙신도시까지 이동할 수 있다. 9호선 연장의 경우 아직 구체적인 노선이 발표되진 않았다. 하지만 최종 종착지로 유추했을 때 다산신도시를 경유할 것이라는 이야기가 조심스럽게 흘러나오고 있다. 권대중 명지대학교 부동산대학원 교수는 “지하철 8호선 개통시기가 다가올수록 다산신도시의 지역가치는 더 커질 것으로 예상된다”며 “GTX-B노선사업 예비타당성 조사 통과 역시 호재로 작용하면서 최근 남양주시 수혜 지역의 부동산시장에 영향을 주고 있다”고 말했다. ◇삶의 질 따라가는 집값 상승세 다산신도시에 부는 훈풍은 교통 호재뿐만이 아니다. 지역주민을 위한 문화체육공간과 생활편의시설 등의 인프라가 점차 늘고 있어 한층 매력적이다. 현재 다산신도시 내에는 남양주체육문화센터, 자전거도로, 황금산문화공원, 생태체험공원 등이 있다. 또 근처 왕숙천 주변으로 수변공원이, 열상산수폭포와 석천계류를 중심으로 중앙공원이 있어 언제든 자연 속에서 쉴 수 있는 입지조건을 자랑한다. 두 공원을 연결하는 선형공원에는 지하철 역사와 중심상업지구가 들어설 예정이다. 편리하게 쇼핑을 즐길 수 있는 환경도 조성된다. 현재 이마트 다산점이 들어와 있고, 현대프리미엄아울렛 남양주점이 올해 신규 출점을 앞두고 있다. 이 같은 입지조건과 개발 훈풍에 다산신도시는 수도권 동북부 랜드마크로 부상했다. 다만 정부가 발표한 8·2 부동산 대책에서 투기조정지역으로 분류돼 분양권 전매가 불가능한 상황이라 투자 가능성을 예측하기 어려워 보인다. 그럼에도 집값 상승세는 수그러들지 않고 있는데, 이는 주거공간을 찾는 실수요자들이 몰리면서 나타나는 현상으로 짐작된다. 특히 아파트 매매가격은 최근까지 상승세를 보였다. 다산신도시 아파트 매매가(전용면적 85㎡ 기준)를 살펴보면 최근 2년 사이 분양가의 두 배가 넘는 시세 차익이 발생한 곳도 있다. 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면, 북부 다산신도시인 진건지구에 위치한 ‘다산 e편한세상자이’ 매매가는 2018년 3억4500만 원이었으나 올 3월 7억8000만 원에 거래됐다. ‘다산 자연앤e편한세상’도 3억7500만 원이었던 매매가가 올 3월 7억8000만 원으로 뛰었다. 남쪽의 지금지구도 마찬가지다. ‘한화꿈에그린’의 2018년 매매가는 4억1000만 원이었으나 올 3월 5억6000만 원에 거래됐다. 2018년 4억2000만 원에 거래되던 ‘힐스테이트 황금산’은 올 3월 7억 원에 매매됐다. 다산신도시를 눈여겨보는 실수요자는 앞으로도 늘어날 것으로 예상된다. 현재 다산신도시는 50% 정도 개발이 완료된 상황이고, 앞으로 더 나은 주거환경이 조성될 것으로 기대되기 때문이다. 이재명 경기도지사가 핵심공약으로 내건 ‘공공개발이익 도민환원제’가 다산신도시 조성사업에 적용되는 점도 지역가치 상승을 예상하게 한다. 경기도시공사는 공공개발이익 도민환원제 일환으로 다산신도시 개발사업 이익금 약 4330억 원을 지역 내 교통문제와 생활환경 개선을 위해 재투자할 예정이다. 양지영 R&C 연구소 소장은 “다산신도시는 잇따른 교통 호재로 강남으로의 접근성이 좋아지는 상황”이라며 “최근 개발 이익금을 지역 인프라 확충 등에 재투자한다는 소식도 전해지면서 주민들의 생활불편 해소를 통한 삶의 질 향상을 기대할 수 있게 됐다”고 설명했다. ◇상권은 아직, 안정 요인은 다수 다산신도시 상권은 아직 자리를 잡지 못한 상황이다. 다산신도시 조성사업이 중간단계 수준이라 충분한 자족기능을 갖추지 않았기 때문이다. 대부분의 상가가 겪고 있는 공실문제도 해결해야 할 과제다. 이는 다산신도시가 품은 호재들과 수도권 마지막 신도시라는 프리미엄이 끌어올린 높은 수준의 분양가와 임대료가 낳은 결과로 풀이된다. 현재 분양 중인 진건지구 내 상가는 1층 대부분이 공실로 남아 있다. A 공인중개사무소 대표는 “인근 상가의 3.3㎡당 분양가격은 4000만~5000만 원에 달해 투자자들의 부담이 크다”며 “5~10% 할인분양을 해도 계약자를 찾기가 쉽지 않다”고 말했다. 그는 “아직 곳곳에 건물이 올라가고 있고, 개발이 한창인데 수요 대비 상가가 과잉 공급됐다”며 “상가를 분양받더라도 만족스런 수익을 올리기 쉽지 않고, 높은 임대료에 다시 한 번 부담을 갖게 될 것”이라고 귀띔했다. 다산신도시 공인중개사무소 관계자들의 말을 종합해보면 일반상가 1층의 임대료(33㎡ 기준)는 월 400만 원 수준이다. 하지만 장기적으로 보면 상권이 안정될 가능성은 충분해 보인다. 최근 다산신도시 곳곳에서 지식산업센터 건설이 한창이다. 지식산업센터와 상업시설을 갖춘 ‘다산신도시 블루웨일’과 ‘DIMC 테라타워’가 현재 분양 중이고, 현대프리미어캠퍼스 지식산업센터가 2022년에 완공될 예정이다. 지식산업센터 내 상업시설의 경우 입주 기업 근무자를 고정수요로 품을 수 있는 장점이 있다. 이외에도 지식산업센터가 지속적으로 들어서고 있어 상당수 배후수요를 갖출 것으로 보인다. 탄탄한 행정수요도 기대된다. 다산신도시 행정타운에는 의정부지방법원 남양주시법원, 구리남양주교육청, 남양주경찰서, 남양주시청2청사 등이 있다. 여기에 행정타운과 연계하는 의정부지방법원 남양주지원과 의정부지방검찰청 남양주지청이 내년에 입주할 예정이라 행정수요가 늘어 상권 활성화를 위한 호재 역할을 할 것으로 기대된다. 또한 경의중앙선 도농역의 철도 594m 구간을 복개하고, 상부 공간을 공원·체육시설로 조성하는 ‘경의중앙선 철도복개 및 공원화 조성사업’이 2024년에 준공된다. 개발이 완료돼 철도에 가로막혀 양분된 진건지구와 지금지구 간 통행이 자유로워지면, 유동인구 증가로 상권을 찾는 수요가 풍부해질 것으로 예상된다. 이뿐만 아니라 다산신도시 내에는 왕숙천, 체육공원 등이 있고 아파트, 학교, 교회 등 시설이 많아 학생부터 가족 단위의 폭넓은 유동인구 유입도 기대할 수 있다. 권대중 명지대학교 부동산대학원 교수는 “다산신도시가 주거·행정·상업 등을 모두 갖춘 완성형 신도시로 거듭나면서 주목받고 있다”며 “상권이 형성되기까지는 좀 더 시간이 필요해 보이지만 앞으로 최소 5년 이상 장기적으로 바라보면 분명 호재에 따른 수혜를 기대할 수 있을 것”이라고 말했다.

2020-05-08 08:00
황금노선 품은 황금도시 될까

서울시 송파구 장지동, 경기도 성남시 창곡동, 하남시 학암동이 맞닿은 위례신도시 부동산시장이 다시 꿈틀대고 있다. 그동안 정체됐던 개발 호재가 점차 뚜렷해지면서 활기를 되찾을 것으로 기대된다. 위례신도시가 품은 호재와, 실제 투자 가능성을 들여다봤다. 서울외곽순환고속도로, 중부고속도로, 동부간선도로 등 주요 도로가 밀집된 위례신도시는 강남과 분당, 판교 등으로 이동이 편리해 입지가 우수하다는 평가를 받는다. 다만 전철역이 신도시 왼쪽에 쏠려 있어서 완벽한 투자처로 보기엔 어렵다는 지적이 있었다. 그러나 앞으로 이런 문제가 해소될 것으로 전망된다. 최근 위례신도시의 교통 호재들이 속속 본궤도에 오르고 있기 때문이다. 위례신사선 ‘위례중앙역’과 위례신도시 ‘트램’ 개통이 예정돼 미래 가치가 높아질 것으로 기대된다. ◇12년 만에 ‘본궤도’ 오른 호재들 위례신사선 사업이 2008년 위례신도시 광역교통 개선계획에 포함된 후 12년 만에 본격적인 추진을 알렸다. 2년 전 민자적격성 조사를 통과한 데 이어 지난 1월 31일 서울시가 위례신사선 사업을 위한 우선협상대상자로 강남메트로주식회사(가칭)를 선정한 것. 서울시는 2022년 착공을 목표로 후속 절차를 조속히 추진할 방침이다. 착공 후 완공까지 통상 60개월 정도가 소요되기 때문에 차질 없이 진행되면 2027년에 완공될 것으로 예상된다. 위례신사선은 서울 송파구 위례신도시와 가락동, 강남구 삼성동, 3호선 신사역 사이를 잇는 경전철이다. 전체 길이 14.7㎞에 정거장 12곳, 차량기지 1곳이 조성되고 총사업비 1조4847억 원이 투입된다. 위례신사선이 개통되면 위례신도시에서 신사역까지 이동시간이 1시간에서 20분 이내로 단축된다. 우리나라 대표 업무지구인 강남을 관통하고, 삼성역과 가락시장역, 학여울역 등 6개 역에서 다른 지하철로 갈아탈 수 있는 황금노선을 품는 만큼, 앞으로 위례신도시에 호재로 작용할 전망이다. 위례신도시 트램 사업도 본궤도에 오른다. 이 사업은 5호선 마천역부터 8호선 복정역과 우남역을 잇는 5.5㎞의 트램 노선(12개 정류장)을 만드는 것이다. 국토교통부는 지난 3월 17일 대도시권 광역교통위원회를 열고 올해 트램 사업 등의 업무계획을 확정했다. 국토부는 위례신도시 트램 사업에 총 1800억 원을 투입할 것으로 추정된다. 앞서 위례신도시 트램 사업은 2008년 광역교통대책에 포함됐다. 하지만 계획 공개 이후 10년 가까이 사업에 별다른 진전이 없다가, 2년 전 이 사업을 LH·SH가 재원을 부담하는 공공사업으로 전환했다. 위례신사선과 마찬가지로 12년 만에 사업이 본격적으로 추진되는 것. 위례신도시 트램 사업은 2021년 착공에 들어가 2023년 완공 일정으로 추진된다. 트램이 개통되면 역과 노선을 중심으로 유동인구가 증가해 지역경제 활성화, 주거환경 개선 등의 효과를 기대할 수 있다. ◇더 노릴 만한 아파트 ‘시세 차익’ 위례신도시는 위례신사선과 트램 개통 등의 호재 외에도 이미 휼륭한 생활 인프라를 갖췄다. 북위례 쪽으로 신세계 복합쇼핑몰 스타필드 하남과 이마트트레이더스가 있고, 위례중앙공원을 중심으로는 쇼핑몰과 영화관, 편의시설 등의 인프라가 형성됐다. 위례신도시 개발 사업이 진행되는 과정에서 위례신도시의 집값도 지속적으로 올랐다. 위례중앙공원 인근 아파트 매매가(전용면적 85㎡ 기준)를 살펴보면 최근 1~2년 사이에도 상승세를 보였다. 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면, 위례중앙공원 북쪽에 위치한 ‘위례중앙푸르지오 1단지’ 매매가는 2018년 11억5000만 원, 올 1월에는 14억4500만 원에 거래됐다. 2단지 역시 2018년 11억9000만 원에서 지난해 12월 14억 원으로 뛰었다. 중앙공원 서쪽의 ‘위례자연앤센트럴자이’도 2018년 10억3000만 원에서 지난해 12월 13억 원으로 올랐다. 최근 1~2년 사이 적게는 2억1000만 원에서, 많게는 2억9500만 원의 시세 차익이 발생한 만큼, 위례신도시의 주택을 눈여겨보는 사람은 여전히 많다. 지난 2월 27일에는 올해 첫 ‘로또 단지’였던 위례신도시 중흥S-클래스(하남시 학암동)가 세 자릿수 청약 경쟁률을 기록했다. 426가구 모집에 4만4000여 명이 몰려 평균 청약률 104대 1을 기록하며 1순위 마감했다. 위례신도시 북동쪽으로 치우친 곳에 있는 중흥S-클래스는 위례신사선의 영향을 덜 받는 아파트다. 5호선과도 거리가 있는 편이다. 그럼에도 청약 열기가 뜨거웠던 이유는 서울 송파와 가까운 입지인 데다, 트램으로 이어지는 8호선 위례선이 5호선 마천역과 연결되는 호재가 영향을 미친 것으로 보인다. 뿐만 아니라 단지 근처에 남한산성과 청량산 등이 있어 추후 조망 프리미엄도 기대된다. 하남시 학암동 A 공인중개사무소 관계자는 “3년 전 남위례가 입주를 마무리한 뒤 신도시 인프라가 어느 정도 완료됐다”며 “북위례 쪽 청약에 당첨되는 사람들은 입주하자마자 새 인프라를 누릴 수 있다”고 말했다. 이 관계자는 “현재 위례신도시의 아파트들은 입주 당시보다 수억 원에 이르는 상승 가격에 거래되고 있다”며 “앞으로도 호재가 기대되는 만큼, 장기적인 측면에서 적지 않은 시세 차익을 노릴 수 있을 것”이라고 귀띔했다. ◇찾는 사람은 없는데, 가게는 많다 시세 차익이 기대되는 아파트와 달리, 상가 투자는 시간이 더 필요해 보인다. 위례신도시는 일부 지역이 서울에 포함되지만, 지역을 대표하는 랜드마크가 없기 때문이다. 그렇다 보니 아직 상권이 자리 잡지 않았다. 가장 큰 문제는 대부분의 신도시가 그렇듯, 위례신도시 상권도 수요보다 공급이 더 많다는 사실이다. 위례신도시는 장지동, 창곡동, 학암동의 접경구역 일대 675만3453㎡의 부지에 11만867명(4만4877세대)을 수용하는 대규모 주택단지를 짓는 사업이다. 하지만 상주인구와 유동인구는 그에 비해 적은 상황이다. 상가거래연구소에 따르면, 지난해 8월 위례중앙공원을 중심으로 300m 반경 내 주거인구는 2만5018명, 직장인구는 1183명으로 조사됐다. 일평균 유동인구는 10만8854명이다. 위례중앙공원 인근에서 음식점을 운영하는 B 대표는 “동네 장사라 근처에 사는 손님이 대부분인데, 비가 오는 날이면 사람들이 집 밖으로 나오지 않아 매출 타격이 크다”며 “근처에 회사도 많지 않아서 직장인 손님 매출이 적은 건 이 근처에서 장사를 하는 자영업자들의 똑같은 고민”이라고 토로했다. 상권 규모에 비해 손님이 적다 보니 상가의 공실이 늘고, 임대료가 떨어지는 상황이 벌어지고 있다. 불과 몇 년 전만 해도 위례신도시 부동산시장의 최고 히트상품은 상가주택용지였다. 2014년 8월 위례신도시에 공급된 상가주택용지 45필지는 면적 253~287㎡에 필지당 분양가가 9억3400만~17억9000만 원대였는데도 1만7531명이 몰리며 최고 경쟁률 2746대 1을 기록했다. 하지만 매매가가 지속적으로 상승하고, 자영업 불황에 세입자가 줄면서 임대료는 하락세를 보인다. 성남시 창곡동 C 공인중개사무소 관계자는 “2년 전만 해도 인근 상가주택단지 1층 점포 임대료는 3.3㎡당 12만 원 안팎이었는데, 올 초 7만 원까지 떨어졌다”며 “매매가는 호재를 타고 계속 오르고, 세입자는 구하기 힘든 상황이라 임대료를 낮출 수밖에 없는 처지”라고 설명했다. 또한 “이런 상황에서 코로나19 사태까지 벌어졌으니, 참 난감할 뿐”이라고 덧붙였다. ◇코로나19까지, 상가 투자는 고민 최근 확산되고 있는 신종 코로나바이러스감염증(코로나19) 사태의 영향도 심각한 수준이다. 부동산시장 밖에서 벌어진 사태이지만, 결국엔 부동산시장도 영향을 받게 된 상황이 벌어졌다. 무엇보다 상가가 가장 먼저 큰 영향을 받을 것으로 예상되는 만큼, 위례신도시 상권은 악재를 피하긴 어려울 것이라는 게 전문가들의 공통된 의견이다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “최악의 경우 코로나19 사태가 3~6개월을 넘어 장기화되면, 부동산시장도 공실 증가와 임대료 하락에 따른 큰 충격을 입을 것”이라며 “오로지 임대료로 평가해 가격이 매겨지는 구분상가가 가장 먼저 타격을 받고, 주택시장에서는 투자상품 성격이 강한 재건축과 재개발과 일반 아파트, 토지 순으로 영향이 이어질 것”이라고 내다봤다. 또 권대중 명지대학교 부동산대학원 교수는 “최근 위례신도시의 상권은 공급이 수요를 넘어선 상황에서 코로나19 사태까지 맞물렸다. 앞으로 공실은 계속 늘고 임대료는 더 내려갈 수 있다”며 “위례신도시 상권에 대한 투자는 고민해볼 필요가 있다”고 말했다. 또 권 교수는 “위례신도시 상권은 위례신사선과 트램 개통 호재가 있다고 해도 개통되는 시점이 와야 반영된다”며 “다만 주택시장은 좀 더 빠르게 호재가 반영되는 경향을 보인다”고 덧붙였다.

2020-04-03 08:51
늘어나는 세금부담, "넘겨라!"

안정적인 노후를 보내기 위한 보금자리는 누구나 필요하다. 그런데 내 집을 끝까지 갖고 있는 게 과연 현명한 선택일까. 고가의 주택을 소유했다면? 또 2주택 이상이라면? 최근 들어 “내 집인데 월세를 내는 것 같다”는 볼멘소리가 나오는 까닭은 무엇일까. 비싼 주택이나 두 채 이상 집을 가진 사람들의 고민이 늘었다. 개인의 부동산 이전을 압박하는 정부의 세제 정책에 집을 어떻게 해야 할지 걱정이다. 정부는 2019년 12월 16일 ‘주택 시장 안정화 방안’을 발표하며 기존 고가 1주택 보유자와 다주택자의 세 부담을 늘리기로 했다. 주택 시장 안정화를 위해 종합부동산세를 강화한다는 게 골자인데, 해당자들은 걱정이 태산이다. 볼멘소리가 나오는 배경이다. ◇집은 끝까지 소유해야 좋을까 어쨌든 세금 폭탄을 피하려면 가진 주택을 정리해야 하는 상황이다. 그렇다면 어떤 방식으로 이전하는 게 가장 유리할까. 일반적으로 유상이전인 양도와 무상이전인 증여를 고려한다. 양도는 보유한 주택을 팔아서 현금으로 주는 방식이다. 자산을 현금화하기 때문에 추가적인 투자 대상이 있을 경우 활용할 만하다. 또 자녀가 여럿일 경우 현금으로 나눠서 물려줄 수 있다. 다만 부의 효율적 이전과 원본 불변의 효과를 누리려면 양도보다는 증여가 나을 수 있다. 증여는 무상으로 이전돼 절세 효과가 있다. 양도는 실거래가 기준으로 세금을 계산한다. 예를 들어 10억 원의 주택을 판 뒤 양도세를 납부하고 차액을 증여할 경우 자녀가 증여세를 추가로 납부하는 부담이 생긴다. 하지만 증여는 아파트처럼 매매사례가액이 있는 경우가 아니라면 시가로 증여세를 계산한다. 송재식 열림세무회계사무소 대표 세무사는 “기준시가 8억 원을 기준으로 증여세를 계산하고 10억 원 가치의 주택을 승계하는 셈”이라고 설명했다. 또한 증여는 주택 가격 상승으로 인한 세금 부담을 덜 수 있다. 예컨대 과거 10억 원짜리 아파트가 현재 15억 원으로 올랐다면 내야 할 세금도 당연히 늘어난다. 따라서 주택 가격이 저평가될 때 물려주면 절세 측면에서 유리할 수 있다. 고가 주택 소유에 따른 건강보험료 부담도 증여로 완화할 수 있다. 2018년 7월까지는 연간 소득 1억2000만 원 이하, 재산세 과세표준 9억 원 이하의 피부양자 요건을 만족하면 건강보험료를 따로 내지 않았다. 하지만 현재는 연간 소득 3400만 원 이하, 재산세 과세표준 5억4000만 원 이하, 재산세 과세표준 5억4000만 원 초과 9억 원 이하일 경우 연간 소득 1000만 원 이하로 강화됐다. 따라서 자녀에게 주택을 물려줘 피부양자 요건을 확보하면 건강보험료 부담을 줄일 수 있다. ◇상속세 부담 덜려면 증여 활용 상속세는 다른 세금보다 세율이 높을 뿐만 아니라 상속 재산의 가액에 따라 단계적으로 높아지기 때문에 고가 주택을 가진 사람일수록 부담이 훨씬 클 수 있다. 이때 증여를 활용하면 상속 재산이 줄어 세금 부담을 덜 수 있다. 상속세는 재산 전체를 합산해 과세하는데, 증여세는 증여건별로 부과하기 때문에 실효세율을 낮출 수 있다. 집을 세 채 이상 보유한 다주택자라면 전세금을 끼고 자녀에게 물려주는 ‘부담부증여’로 주택 숫자를 줄여 절세 효과를 누릴 수 있다. 이를테면 매매가격이 10억 원인데 전세보증금이 6억5000만 원인 주택을 자녀에게 증여하면 3억5000만 원에 대해서만 증여세를 내면 된다. 이때 양도차액이 작은 주택부터 증여를 하면 도움이 된다. 하지만 주택만 넘기는 순수증여의 경우 물려주는 순서를 달리해도 절세가 되지 않는다. 증여를 하지 않아도 될 때가 있다. 상속 개시 시점으로부터 10년 이내에 증여한 재산은 상속 재산과 다시 합쳐 세금을 재산정하기 때문이다. 또한 집의 가치가 10억 원이 안 되고 배우자가 있다면 사전에 증여할 필요가 없다. 상속의 경우 10억 원에 대한 세금이 공제되기 때문이다. 이상혁 하나은행 PB사업부지원부 상속증여센터장은 “손자녀의 경우 상속인 외자라서 상속 재산 합산기간이 5년이므로 이를 활용한 증여도 고려할 만하다”며 “손자녀는 자녀보다 증여세율이 30% 높지만 자녀를 거쳐 손자녀에게 상속할 때 생기는 추가 납부 세금의 합산액보다 낮은 편”이라고 설명했다. 자녀 떠난 집, 어떻게 활용할까 최근 세대 분리형 주택에 대한 관심이 뜨겁다. 1980~90년대 선호도가 높았던 대형 면적의 주택을 보유한 사람들이 ‘1주택 다가구’에 주목하고 있다. 과거에는 부모를 부양하는 가구가 많았기 때문에 대형 주택이 필요했는데, 요즘은 함께 살던 자녀가 결혼하면서 분가를 하고 부모의 별세 등으로 더 이상 넓은 면적이 필요없어졌기 때문이다. 이 경우 주로 활용되는 방안이 주거공간의 용도변경이다. 1주택 다가구가 생활할 수 있는 공간으로 바꾸면 과거 셋방을 놓는 것처럼 월세 수익을 얻는 장점이 있다. 특히 다가구로 분리된 주택이지만 법적으로는 1개의 주택으로 취급하기 때문에 재산세와 종부세 부담으로부터 어느 정도 자유로울 수 있다. 세대 분리형 주택은 방을 세놓는 개념이라 세법상 사업자등록을 하는 게 원칙이다. 과거에는 연간 임대소득 2000만 원 이하일 때 비과세 혜택이 있었지만 지난해 귀속분부터는 임대소득세를 납부해야 한다. 하지만 연간 임대소득이 2000만 원일 경우 최대 50%에 해당하는 1000만 원이 경비용으로 처리돼 사실상 남은 1000만 원에 해당하는 세금만 내는 경우도 있다. 현행 세법에 따르면 연간 임대소득이 1000만 원일 때 15.4%의 세율을 적용한 154만 원을 부과한다.

2020-03-11 13:25
주택은 괜찮은데, 상가는 '글쎄···'

서울 마포구, 용산구, 성동구 등 이른바 마·용·성 못지않게 핫한 지역이 있다. 강서구 ‘마곡지구’다. 마곡지구는 지금까지 드러난 호재에 최근 또 다른 호재가 겹치며 뜨겁게 달아오르고 있다. 마곡지구가 품은 부동산 호재와 투자 가능성을 들여다봤다. 목동 뒤편과 상암동 건너편에 위치한 마곡지구는 지하철 5호선(마곡역)과 9호선·공항철도(마곡나루역)가 경유하는 트리플 역세권으로 서울 도심에서 20분(약 13㎞), 강남에서 40분(약 24㎞) 정도 걸리는 곳이다. 이곳은 인천국제공항과 김포공항, 수도권 광역교통망과 직결된 서남권 관문 역할을 하고 있다. 여기에 첨단산업, 주거, 자연, 문화가 어우러진 지속가능한 미래형 스마트시티로 조성되고 있어 주목받고 있다. 마곡지구가 가진 호재들 마곡지구의 매력은 자족기능을 가진 마곡R&D시티에 들어서는 대기업과 중소기업이 지속적으로 늘고 있는 점이다. 향후 약 16만 명의 근로자가 상주하는 서울 서남권 중심업무지구가 될 것으로 기대되는 만큼 탄탄한 배후수요를 확보했다. 여의도의 1.2배, 상암DMC의 6배 크기의 마곡R&D시티에는 현재 롯데건설 컨소시엄, LG사이언스파크, 이랜드 R&D센터, 에쓰오일 TS&D센터, 코오롱 미래기술원, 넥센타이어 중앙연구소 등 대기업 50여 개사와 중소기업 100여 개사가 들어섰고 앞으로도 많은 기업이 입주할 예정이다. 이대서울병원이 들어선 것도 호재로 꼽힌다. 지난해 5월 마곡지구에서 개원한 이대서울병원은 지하 6층, 지상 10층에 1014병상 규모로 건립된 강서구 최초 종합병원이다. 이 병원은 지하철 5호선 발산역과 맞닿았고 푸른색 유리건물이 인상적이어서 강서지역의 새로운 랜드마크로 떠올랐다. 대형 병원의 특성상 3교대로 일하기 때문에 직주근접 효과가 기대되고, 인근에 건강검진센터와 중소병원 등이 더 입주할 예정이다. 최근에는 마곡 마이스(MICE) 복합단지 개발 사업에 속도가 붙으면서 호재가 추가됐다. 마이스는 기업회의(Meeting)와 포상관광(Incentives), 컨벤션(Convention), 전시(Exhibition)가 융합된 산업이다. 이곳은 그동안 집값 상승 등의 요인으로 정부가 규제를 가해 사업이 정체된 지역이었다. 하지만 지난해 11월 서울주택도시공사(SH공사)가 롯데건설 컨소시엄을 우선협상대상자로 선정하면서 다시 들썩이고 있다. 마곡 마이스 복합단지는 마곡 도시개발구역 특별계획구역 8만2724㎡ 토지에 약 3조3000억 원을 투자해 짓는 대형 개발 사업이다. 이곳에는 2만 ㎡ 이상의 컨벤션과 400실 이상의 호텔, 1만5000㎡ 이상의 문화 집회 시설 등이 들어선다. 롯데건설 컨소시엄은 인허가 등의 절차를 거쳐 내년에 착공해 2024년 하반기에 준공할 계획이다. 김포공항 주변 고도제한 완화 가능성도 현실화될 것으로 보인다. 이렇게 되면 마곡지구에 고층 랜드마크가 등장할 가능성이 한층 높아진다. 앞서 강서구는 2014년 마곡지구를 표본으로 고도제한 완화 연구용역을 진행한 결과 해발 119m까지 고도가 완화돼도 비행 안전에는 전혀 문제가 없다는 결론을 낸 바 있다. 강서구는 이를 근거로 2024년부터 김포공항 주변 고도제한이 완화되도록 추진 중이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “고도제한이 풀리면 용적률이 달라지기 때문에 토지가격이 오르고 재건축 단지 호가 상승에도 영향을 줄 것”이라며 “하지만 시간이 오래 걸리는 사안인 만큼 중장기적인 시각으로 접근해야 한다”고 말했다. 집값 상승 기대되는 마곡 이 같은 호재들로 인해 마곡지구는 집값 상승이 기대되는 상황이다. 실제로 마곡지구에 호재가 겹치면서 아파트 매매가격은 큰 폭의 상승세를 보였다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 마곡지구를 대표하는 아파트 단지인 마곡엠밸리(1·4·5·6·7·10·12·14·15단지)의 지난해 10월 이후 매매가격(전용면적 84㎡)은 10억 원이 넘는 것으로 나타났다. 6단지의 경우 지난해 12월 11억4000만 원에 거래됐으며 10월에는 7단지가 12억6500만 원에 매매됐다. 강서구 마곡동 A 공인중개사무소 관계자는 “마곡엠밸리의 2014년 분양 당시 전용 84㎡의 분양가는 5억 원 안팎이었지만 현재 매매가는 10억 원대로 두 배가 올랐다”며 “호가는 12억~13억 원대가 형성됐다”고 말했다. 덧붙여 “최근 대기업의 입주와 마이스 복합단지 개발 사업에 속도가 붙으면서 이곳을 찾는 사람이 늘고 있다”고 했다. 오피스텔 거래도 활발하게 이뤄지고 있다. 마곡지구 개발 초기 때만 해도 오피스텔 물량이 한꺼번에 쏟아져 나오면서 공실률이 치솟는 상황이 벌어졌다. 하지만 마곡R&D시티에 새로 들어선 대기업을 비롯해 중견기업, 중소기업들의 입주가 활기를 띠면서 현재는 오피스텔의 공실 우려가 사라졌다. 오피스텔 시세 역시 아파트와 마찬가지로 상승세를 이어가고 있다. 지하철 5호선 마곡역과 인접한 오피스텔인 힐스테이트에코마곡역(20㎡)은 지난 1월 2억950만 원에 매매됐고, 같은 달 힐스테이트에코동익(25㎡)은 2억1500만 원에 팔렸다. 마곡역센트럴푸르지오시티(24㎡)는 지난해 12월 2억 원에 거래됐다. 이들 오피스텔 매매가는 2017년 분양 당시보다 4000만~6000만 원이 올랐다. B 공인중개사무소 대표는 “마곡지구 내 오피스텔 시세는 대부분 분양 당시보다 4000만~6000만 원이 올랐다”며 “마곡나루역보타닉푸르지오시티의 경우는 지난 1월 2억2500만 원에 팔렸는데 이 가격은 2017년 분양가 1억5400만 원에서 7000만 원 넘게 오른 금액”이라고 설명했다. 아울러 “최근 전세 수요가 늘어 매물이 귀해졌고 매매가격에 영향을 미치고 있다”고 귀띔했다. 권대중 명지대학교 부동산대학원 교수는 “그동안 마곡R&D시티에 입주한 기업들이 늘면서 직장인이 늘어난 효과가 인근 아파트와 오피스텔 시세에 영향을 준 것으로 분석된다”며 “앞으로도 마곡 마이스 복합단지 등의 이슈가 있는 만큼 아파트와 오피스텔 수요는 더 늘어날 것으로 예상되는데, 수요가 늘어나면 아파트와 오피스텔 시세가 더 오를 것으로 기대되는 상황”이라고 했다. 높은 공실률은 해결과제 반면 마곡지구 내 상가는 공실률 문제가 좀처럼 해소되지 않는 모양새다. 그동안 대기업과 중소기업이 꾸준히 들어섰음에도 인근 상가 1층과 2층이 비어 있는 곳이 많다. 공실률이 높은 결정적인 이유는 비싼 분양가로 인한 임대료 상승이다. 마곡지구 내 상가의 평균 분양가는 3.3㎡당 5000만 원 수준이다. 상업용 부동산 전문 플랫폼 ‘상가의신’에 따르면, 서울 강남 3구(강남구·서초구·송파구)를 제외한 서울 시내 상가 1층 평균 분양가는 3.3㎡당 3300만 원대다. 마곡지구 상가의 분양가가 1700만 원가량 비싼 셈이다. 강남 3구의 상가 1층 기준 평균 분양가인 5200만 원과도 큰 차이를 보이지 않는다. 결국 높은 분양가는 임대료 부담으로 이어졌다. 상권 분석 사이트인 우리 마을 가게에 따르면, 마곡지구 내 상가 1층 평균 임대료는 3.3㎡당 21만4000원 수준이다. 지난해 3분기 강서구 내 상가의 평균 임대료 3.3㎡당 약 13만1000원과 비교하면 크게 차이가 난다. LG사이언스파크 인근 상가에서 33.3㎡ 규모의 음식점을 운영하는 C 씨는 “매달 200만 원 가까이 월세를 내고 있는데 오가는 사람이 적어서인지 손님이 뜸한 편”이라며 “월세도 문제지만 마곡지구의 상권이 자리 잡으려면 적어도 5년은 더 있어야 할 것 같다”고 말했다. 상가정보연구소에 따르면, 지하철 5호선 마곡역과 발산역 사이 마곡지구 인근 상권의 유동인구는 지난해 9월 기준 일평균 35만 명이다. 상권 1000㎡당 94명가량이 오가는 셈이다. 강서구 평균인 55명보다는 39명이 많다. 하지만 110~120명인 화곡1동, 화곡6동, 등촌3동에는 못 미친다. 실제로 마곡지구를 둘러보니 생각보다 유동인구가 적다는 걸 체감할 수 있었다. 지난 2월 낮시간 지하철 5호선 마곡역에서 발산역까지 큰 대로변을 걷는 동안 기자와 마주친 사람은 20명이 채 안 됐다. 다만 LG아트센터를 비롯한 기업들의 입주가 예정돼 있고, 마곡 마이스 복합단지 개발 사업이 속도를 내고 있어 유동인구는 앞으로 더 늘어날 것으로 전망된다. 이렇게 되면 상가 공실률 상쇄도 어느 정도 기대해볼 만하다. 하지만 부동산 전문가들 사이에서는 유동인구가 늘어도 공실 문제는 쉽게 해결되지 않을 것이라는 의견도 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 마곡지구의 유동인구가 더 늘어날 것으로 보면서도 “온라인 시장이 빠르게 성장하고 오프라인 시장 규모가 줄어드는 상황이라 공실 문제가 당장 해결될 것 같지 않다”고 말했다. 아울러 “최근에는 소셜마케팅에 새벽배송 서비스까지 성행하고 있어 앞으로 상가 거래는 하향세로 갈 가능성이 높다”며 “이는 전반적인 상권에서 나타나는 증상”이라고 덧붙였다.

2020-02-26 09:02
[브라보! 투자 인사이트] 규제 속에서 '기회' 찾다

부동산 안정화를 위한 규제가 강화되고 있지만 토털 인테리어 리모델링 서비스를 제공하는 한샘에 대한 투자자들의 관심은 식을 줄 모른다. 정부의 도시정비 규제가 계속될 것으로 예상되는 반면 30년이 넘은 노후 아파트는 올해 181만 세대에서 2030년 521만 세대로 늘어날 전망이라서다. 정부가 도시정비 규제에 대한 입장을 바꿔도 사업기간은 10년 이상 걸려 노후 아파트의 리모델링 수요는 줄지 않을 것으로 보인다. ◇리하우스 중심으로 ‘외형성장’ NH투자증권에 따르면 현재 시장은 한샘이 리하우스 중심으로 외형 성장을 할 수 있는 상황이다. 먼저 대리점과의 상생구조로 인한 리모델링 활성화에 주목해야 한다. 한샘은 지난해부터 기존 제휴점의 전환을 시작해 4분기 대리점수가 450개로 늘었다. 대리점 전환 시 점주는 본사 제품과 직시공 인력까지 활용할 수 있다. 이로써 대리점과 리하우스(리모델링)부문 매출이 모두 증가하는 선순환 구조를 만들었다. 또 아파트 매매거래 회복으로 안정화될 다른 사업부도 눈여겨 볼 필요가 있다. 지난해 상반기 전국 아파트 매매거래는 역대 최저 수준이었으나 하반기부터 주요 광역시를 중심으로 회복되는 중이다. 아파트 매매거래가 회복되면 한샘의 전 사업부에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보인다. 올해도 중저가 아파트 중심으로 매매거래 회복세가 지속될 전망이다. DB금융투자는 한샘의 올해 매출액을 전년 대비 4.5% 증가한 1만7790억 원, 영업이익을 5.8% 늘어난 591억 원으로 전망했다. 이미 아파트 거래량 저점이 확인됐고, 리모델링 물량 증가와 단가 상승으로 전년 대비 매출액이 증가할 것으로 전망했다. DB금융투자는 한샘에 대한 투자의견 ‘매수’를 제시하고, 목표주가를 7만2000원으로 20% 상향조정했다. 이민재 NH투자증권 연구원은 “한샘은 리모델링 수요 증가와 아파트 매매거래 회복으로 수혜가 예상된다”며 투자의견 ‘매수’와 목표주가 9만3500원을 제시했다. 한샘의 지난 20일 주가는 종가기준 6만8300원이다. 다만 한샘의 의미 있는 실적 개선을 기대하기는 어렵다는 분석도 있다. 한샘은 전방산업 위축을 타개하기 위해 리하우스사업 전략을 꺼냈다. 마감재시장이 정체 또는 위축되기 시작한 2017년 이후 한샘은 리모델링사업을 확대했다. 주거아파트가 노후화되는 반면 재건축사업이 용이하지 않은 대한민국 주거시장에서 찾아낼 수 있는 유효한 전략이었다. 하지만 전략적 유효성과 무관하게 리하우스사업이 연간 500억원대로 하락한 한샘의 영업이익 반등을 이끌기에는 무리가 있어 보인다는 분석이다. DB금융투자는 리포트를 통해 “리하우스를 제외한 사업부의 실적 개선을 기대하기 어렵고 주식시장과 비교했을 때 밸류에이션 프리미엄을 받고 있기 때문에 단순한 실적 개선 기대감만으로 주가 상승이 지속되기 힘들어 보인다”고 분석했다.

2020-02-21 08:00
집주인도, 세입자도 난감한 ‘역전세난’ 대처법

서울 송파구의 전용 85㎡의 아파트를 보유한 K 씨는 요즘 매일 전세 시세를 확인하며 가슴을 졸이고 있다. 2년 전 여름 8억3000만 원에 현재 세입자와 전세계약을 맺었는데, 최근 전세 시세가 뚝뚝 떨어지고 있기 때문이다. K 씨는 “최근 인근 지역의 입주 물량이 많아 세입자를 구하기도 어렵고, 이미 시세가 7억 원 초반대로 떨어져 재계약을 해도 1억 원가량을 돌려줘야 해서 걱정”이라고 했다. 부동산 시장의 기류도 심상찮다. 전국 아파트 매매·전세 가격이 동반 하락세를 이어가면서 주택 시장이 흔들리고 있다. 특히 올해는 전국적으로 입주 물량이 늘어나, 집주인이 세입자에게 전세 보증금을 돌려주지 못하는 역(逆)전세난 우려가 크다. 일부 지방에선 집을 팔아도 전세 보증금에 미치지 못하는 ‘깡통 전세’ 경고음마저 들려온다. 한국감정원에 따르면 올해 1월 말 전국의 주택 전세 가격은 2년 전인 2017년 1월 말보다 1.42% 떨어진 것으로 나타났다. 전국 17개 광역 시·도의 아파트 전셋값을 분석한 결과, 조선 경기 위축의 직격탄을 맞은 거제시가 2년 전 대비 34.98% 하락해 전국 최대 낙폭을 기록했고, 광역시에서는 울산의 전세 가격이 13.63% 떨어졌다. 서울도 역전세난의 안전지대는 아니다. 송파구 헬리오시티 등 대규모 재건축 단지들의 입주 여파로 ‘강남 4구’의 전셋값이 2년 전 대비 3.86% 내렸다. 서울 강북권은 일부 오름세도 보이는 등 지역마다 분위기가 다르지만, 서울 전역의 전셋값 상승률이 지난 2년간 평균 1%대에 불과해 주택 시장 위축이 지속될 경우 서울에서도 역전세난 확산의 우려가 있다. 세입자 대비책 ‘전세보증보험’ 서울 마포구의 전세 세입자인 L 씨는 올가을 전세 만기를 맞아 전세보증보험을 알아보고 뒤늦은 후회를 했다. L 씨는 “전세보증보험은 가입기한(전세 계약 2년 중 1년 초과 이전)이 정해져 있는 것을 알지 못했다”며 “서울 도심 지역은 역전세를 걱정할 정도는 아니지만, 혹여 세입자를 제때 구하지 못해 만기가 지나도 보증금 반환이 늦어질까 염려된다”고 말했다. 세입자 입장에서 전세금을 지키는 가장 확실한 대비책은 전세금 반환보증보험에 가입하는 것이다. 전세 계약이 끝났음에도 전세 보증금을 돌려받지 못할 경우 보증기관으로부터 보증금을 받아 이사할 수 있다. 주택도시보증공사의 ‘전세보증금 반환보증’과 서울보증보험의 ‘전세금보장 신용보험’이 대표적이다. 가입 가능 시기와 보험료를 살펴보고 선택하는 것이 좋다. 주택도시보증공사의 ‘전세보증금 반환보증’은 전세 계약 기간의 2분의 1이 경과하기 전에 신청해야 한다. 서울보증보험의 ‘전세금보장 신용보험’은 임대차 계약 개시일로부터 10개월(임대차 계약 기간이 1년인 경우에는 5개월이 경과되지 않은 시점)이 경과되지 않은 시점에 가입해야 한다. 보증금액은 전세 계약서상 보증금 전액이며, 전세 계약이 끝난 지 한 달이 지나도 보증금을 돌려받지 못한 경우 보증기관에 이행을 청구할 수 있다. 보험료는 주택도시보증공사의 ‘전세보증금 반환보증’의 경우 아파트는 연 0.128%, 그 외 주택은 연 0.154%를 내야 한다. 서울보증보험의 ‘전세금보장 신용보험’의 보험료는 아파트의 경우 연 0.192%, 기타 주택은 연 0.218%다. 전세 보증금이 3억 원이면 2년간의 보험료는 아파트의 경우 92만1600원, 기타 주택은 115만2000원이 든다. 전세금을 떼일 걱정이 없지만, 연간 40만~50만 원 수준의 비용이 드는 셈이다. 보험 가입은 선택 사항이지만, 집값과 전셋값 비율 및 선순위 대출 확인은 전세 계약 전 필수 사항이다. 집주인의 대출과 전세금을 합한 금액이 집값의 70%를 넘어가는 경우 ‘깡통 전세’가 될 가능성이 높으므로 계약을 재고하는 게 낫다. 계약 후 이사까지 마치면, 14일 이내에 전입신고를 하고 확정일자를 받아두는 것이 보다 안전하다. 만일의 경우 집이 경매로 넘어간다 해도 보증금에 대한 우선순위를 보장받을 수 있다. 주민센터에 직접 방문하지 않더라도, 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)를 통해 온라인으로 확정일자를 받을 수 있다. 규제지역 외 다주택자, 1억 초과 보증금 반환대출 허용 지난해 한국은행의 금융안정보고서는 전셋값이 외환위기 때처럼 20% 급락할 경우, 집주인 5명 중 1명은 보증금을 돌려주기 위해 대출을 받을 것으로 추산했다. 집주인의 7.2%는 신용대출을, 14.5%는 주택담보대출을 받아야 보증금 반환이 가능할 것이라는 예측이다. 문제는 지난해 등장한 9·13대책과 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 등으로 유주택자들의 대출이 사실상 꽉 막혀 있다는 점이다. 기본적으로 주택을 담보로 한 생활안정자금대출은 보유주택 수와 관계없이 연간 한도 1억 원 내에서 허용된다. 다만 생활안정자금 중 1억 원을 초과하는 임차보증금 반환용도 대출의 경우 규제지역에서는 1주택 세대 또는 1주택에 준하는 세대만 가능하다. 다만 규제지역이 아닌 기타 지역의 경우 주택보유 수에 상관없이 1억 원을 초과하는 임차보증금 반환용도의 대출이 가능하다. 하지만 2주택 이상 보유 세대의 경우 대출기간에 주택을 구입하지 않겠다는 약정을 체결해야 하고, 약정을 위반하면 해당 대출 회수 및 주택 관련 대출 제한 등의 제재를 받게 된다. 대출 총액은 지역별 LTV(담보인정비율)·DTI(총부채상환비율) 이내여야 한다. 최근에는 집주인이 전세금 하락분만큼 세입자에 되레 이자를 주는 ‘역월세 현상’도 나타나고 있다. 2년 전 울산에서 2억4000만 원에 전세 계약을 했던 B 씨는 최근 시세가 2억 원 이하로 내려앉자, 역월세를 저울질하고 있다. 지방과 수도권 일부 지역에서 종종 나타나던 역월세 사례는 입주 물량이 많은 서울 송파·강동구 등지에서도 발생하고 있다. 부동산 관계자는 “역월세 전환율이 별도로 정해져 있지는 않고, 고육지책인 만큼 은행 이자보다 다소 높은 이율로 책정되는 수준”이라고 전했다. 현재 시장에서는 역전세난 공포가 확산됨에 따라 대책 마련 요구의 목소리가 나오고 있다. 경매유예제도 연장, 역전세 대출상품 출시, 세일앤리스백 가입대상 확대 등이 대안으로 떠오르고 있다. 정부도 주택 시장 위축에 따른 역전세난 및 깡통전세 실태 파악에 나설 방침을 밝혔지만, 현재 정책의 초점이 집값 안정화에 맞춰지면서 집주인을 위한 대안 마련은 요원해 보인다. 국토교통부는 “현재 깡통전세 대책을 내놓을 계획은 없다”고 밝혔다.

2019-03-04 08:33

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