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[실버타운 현주소③]실버타운 문제 양산하는 관련 법

실버타운의 운영부실 문제가 불거지는 이유로 허점투성이의 노인복지법이 지적된다. 실버타운을 ‘노인복지시설’로 지정해 놓고도 ‘분양한다’는 조항이 모순을 일으키고 있는 것이 가장 큰 문제다. 시설이면서도 아파트와 같이 개별 소유권을 인정하는 ‘분양’을 허용한다는 것이 말이 안 된다는 것이다. 시설에는 운영주체가 있어야 함에도 입주자에 분양하면서 시설주체가 무의미해진다는 설명이다. 입주 후 광고와는 달리 서비스가 부실해지는 것도 노인복지법의 폐해다. 실버타운을 일반 공동주택과 같이 분양을 하면서 입주자의 소유권과 충돌하는 사례가 끊이지 않고 있다. 보통 시설운영주체인 건설회사가 실버타운을 짓고 입주자에 분양해서 돈을 챙긴 뒤 운영에 손을 터는 경우가 나타나고 있기 때문이다. 일반 주택과는 달리 분양 대상을 60세 이상에 한정하고 있어 분양이 급한 건설사로서는 어떠한 방법을 써서라도 분양을 해야 이익을 남길 수 있다. 서비스에 대한 과대광고가 나타나는 것은 어쩌면 당연한 현상으로도 볼 수 있다. 서울의 한 실버타운은 노인복지주택으로 허가를 받았으나 운영에 어려움이 있자 노인복지주택 신고를 취소해 달라는 소송을 내기도 했다. 관리제도 측면에서도 취약하다. 일반 아파트와 내용면에서는 큰 차이가 없지만 노인복지시설로 분류되면서 실버타운은 아파트 등 다른 공동주택과는 달리 감사나 관리감독에 대한 규정이 전혀 없다. 예를 들어 공동주택은 관리비 사용내역을 입주민이 요구할 경우 공개해야 하나 실버타운은 관련 법적 규정이 없다. 관리비 사용은 온전히 운영회사의 양심에 맡기는 수밖에 없다. 공동주택은 입주민 3분의2의 동의로 운영회사를 교체할 수 있으나 실버타운은 그렇지 않다. 표우현 보건복지부 요양보험운영과 사무관은 “실버타운은 노인복지법상 시설(노인복지주택)로 돼 있음에도 그 내용은 아파트와 다름없다. 고양이에는 고양이에 맞는 처방을 해야지 개로 보고 처방을 하면 되겠냐”며 “노인복지법을 고치지 않는 한 어떤 처방을 해도 실버타운의 문제는 사라지지 않을 것”이라고 말했다. 문제가 불거지자 민주당의 윤후덕 의원 등은 새로 지어지는 노인복지주택은 임대만 할 수 있도록 하고 현재 분양형의 노인복지주택은 자유로운 매매가 가능한 공동주택에 포함시키는 노인복지법 개정안을 2013년 3월 발의하기도 했다. 그러나 이 법안은 아직 국회에서 계류 중이다. 윤 의원은 “문제가 계속되고 있지만 이미 지어진 분양형 실버타운을 어떻게 처리할 것인가에 대한 특례가 마련되지 않아 법안이 처리되지 못하고 있다”며 “하루빨리 법안이 처리되길 바라고 있다”고 말했다. 최근에는 고령화로 수요가 늘어나고 있음에도 오히려 건설회사들이 실버타운의 신축을 꺼리는 모습이 나타나고 있다. 규제가 큰 만큼 이익이 되지 않는다는 게 그 이유다. 예전에는 아파트를 건설할 수 없는 자연녹지 지역에도 실버타운 건설이 가능했다. 실버타운은 사회복지시설로 분류됐기 때문이다. 그러나 도시ㆍ군계획시설의 결정ㆍ구조 및 설치기준에 관한 규칙 107조가 지난 2010년 개정되면서 분양과 임대를 목적으로 지어지는 실버타운은 사회복지시설에서 제외됐다. 건설사들이 실버타운을 지으면서 누렸던 모든 혜택도 함께 사라졌다. 건설사로서는 60세 이상의 노인들에게만 분양 및 임대가 가능하다는 제한을 받으면서도 아무런 혜택도 받지 못하는 애물단지로 전락한 것이다. 표우현 사무관은 “(법개정 이후) 지난 3년 동안 신규로 실버타운을 짓겠다고 하는 건설사가 한곳도 없었다. 실버타운에 대한 전기세 감면, 취ㆍ등록세 면제 등의 혜택도 폐지됐다”며 “실버타운이 죽은 상태라고 보면 된다. 답답하다. 누구도 총대를 매려하지 않는다”고 한숨을 내쉬었다.

2014-03-20 15:47
전월세 과세 여파, 강남재건축 냉탕으로

"한동안 자취를 감췄던 매물이 하루 3~4개씩 나오는데 사려는 사람이 없어 호가만 떨어지고 있어요. 두달여 동안 온탕과 냉탕을 드나드는 듯 합니다." 강남 주요 재건축 단지를 중심으로 온기가 돌던 수도권 부동산시장이 다시 얼어붙고 있다. 작년 말부터 시작된 정부의 규제 완화책으로 회복 조짐을 보이던 투자심리가 정부의 전·월세 소득에 대한 과세 방침의 여파로 얼어붙은 것. 주택을 사려는 사람들은 결정을 미루고, 집주인들은 최근 거둬들였던 매물을 다시 시장에 내놓고 있다. 14일 한국감정원 등 관련업계에 따르면 지난 10일 기준 전국 주간 아파트 매매가격은 전주 대비 0.1% 상승해 28주 연속 상승했지만 수도권(0.14%)과 지방(0.06%) 모두 전주보다 상승폭이 둔화됐다. 특히 고가 재건축 아파트가 많은 서울과 강남의 상승 폭이 둔화됐다. 서울의 상승 폭은 1주일 새 0.05%포인트, 강남은 0.13%포인트 감소했다. 재건축 규제 완화 이후 줄곧 상승하던 잠실주공5단지와 개포주공, 은마 등 재건축 단지들의 매매 호가는 전주보다 1000만원가량 내렸다. 현지 중개업소 등에 따르면 강남구 개포동 시영아파트는 최근 일주일새 호가가 500만~1000만원 내렸다. 이 아파트 전용면적 40㎡형은 지난해 말 5억3000만원에서 이달 현재 6억3000만원으로 2개월 새 최대 1억원까지 올랐다가 하락 반전한 것이다. 인근 재건축단지인 개포 주공아파트도 사정은 비슷하다. 개포 주공1단지 전용 42㎡형은 7억1000만원 선으로 일주일 새 1000만원 내렸다. 개포동 H중개업소 관계자는 "최근 집값이 많이 올라 거래가 줄고 있는 상황에서 정부가 갑자기 세금을 더 거두겠다고 하니 누가 집을 사려고 하겠느냐"면서 "방문 고객은 물론 상담 전화도 끊겼다"고 시장 분위기를 전했다. 다른 주요 재건축 단지인 강남구 대치은마 아파트나 송파구 잠실주공5단지 또한 거래가 줄어들면서 호가도 약보합세다. 잠실동 A공인 관계자는 "단기간 가격이 크게 오르면서 추격 매수세가 따라붙지 못하는 상황"이라며 "호가도 조금 빠지고 거래도 뜸해졌다"고 말했다. 소강상태에 빠진 주택시장은 정부가 임대 소득에 세금을 부과하는 내용을 골자로 하는 주택법·소득세법 개정안을 국회에 제출하는 올 6월까지 이어질 것으로 보인다. 국토부 관계자는 "지난달 주택 거래가 크게 늘었지만 이달에는 거래 증가폭 줄어들 것으로 본다"며 "국회에서 정부 대책이 수정될 가능성이 있어 시장이 관망세 짙어졌기 때문"이라고 말했다. 특히 시장에선 세금 부과 기준을 놓고 형평성 문제 등이 제기되는 만큼 이 법안들이 당초 원안대로 국회를 통과하기는 어려운 것이라는 예상이 많다. 주택관련 협회 한 관계자는 "국회에서 전월세 대책이 대거 수정될 것으로 보인다"며 "정부 정책에 대한 시장의 신뢰가 땅에 떨어진 상황인 만큼 이로 인한 주택시장의 여진이 당분간 지속될 것으로 보인다"고 말했다. 국토부 고위 관계자도 “(2.26전월세 대책이 나와 심리적인 영향이 있겠지만)앞으로도 전국 집값은 오름세를 지속할 것이다. (정부의 보완대책 등이)시장에 큰 영향은 없겠지만 지속 모니링 할 것”이라고 말했다.

2014-03-17 14:32
2월 전국 주택거래 7만8798건…2월 최대치

지난달 전국 주택거래량이 지난해 같은 기간에 비해 66.6% 증가한 것으로 나타났다. 특히 서울을 포함한 수도권은 106.6%나 급증했다. 다주택자 양도세 중과 폐지 등 정부의 부동산 대책에 따른 주택 시장 회복 기대감으로 서울 강남 재건축 등 수도권을 중심으로 거래가 늘고 있다는 분석이다. 13일 국토교통부는 2월 주택 매매거래 동향ㆍ실거래가 자료를 발표했다. 이에 따르면 지난달 전국 주택 거래량은 7만8798건으로 지난해 같은달에 비해 66.6% 급증한 것으로 나타났다. 전달에 비해서도 무려 117.4%나 크게 늘었다. 이같은 거래량은 통계지표 집계를 시작한 2006년 이후 2월 거래량으로는 최대치다. 지역별로는 수도권에서 전년동월대비 거래량이 106.6% 증가했다. 이는 지방(78.4%)에 비해 증가폭이 큰 것이다. 특히 서울도 전년동월대비 131.6% 증가하고, 강남3구도 129.2%나 늘어 상대적으로 증가폭이 큰 것으로 나타났다. 주택 유형별로 아파트 거래량이 전년동월에 비해 71.7% 증가했다. 단독ㆍ다가구(62.3%), 연립ㆍ다세대(47.4%)보다 증가폭이 크다. 수도권에서도 아파트 거래 증가폭(116.8%)이 비아파트 주택보다 큰 것으로 나타났다. 실거래가(계약일 기준) 동향을 보면 서울 강남 재건축 아파트를 중심으로 강보합세를 나타냈다. 서울 강남구 대치동 은마아파트 76.79㎡(3층)은 2월 8억3000만원에 거래돼 직전달(8억원)에 비해 3000만원이 뛰었다. 직전달 10억5000만원에 계약됐던 송파구 잠실주공 5단지 76.5㎡(10층)도 2월에는 10억 8500만원(13층)에 거래됐다. 다만 송파구 가락동 시영1단지 40.09㎡은(2층)은 5억2000만~5억3600만원에 거래돼 직전달(5만4000만원)에 비해 가격이 소폭 하락했다. 이밖에 같은기간 노원 중계 주공2(44.52㎡ㆍ9층) 는 가격이 소폭 하락한 반면 분당 수내 푸른마을(84.72㎡, 5층)은 가격이 오름세를 나타냈다. 주택 거래량 및 실거래가에 대한 세부자료는 온나라 부동산정보 포털(www.onnara.go.kr) 또는 국토교통부 실거래가 공개 홈페이지(http://rt.molit.go.kr)에서 확인할 수 있다.

2014-03-14 10:51
전세가 상승률 1%이상 지역 속출…입주임박 대형단지 노려볼까

정부의 지속적인 규제완화 의지와 부동산 시장 회복에 대한 기대감이 높아지면서 서울·수도권 매매시장에 완연한 봄 기운이 감돌고 있다. 반면 전세시장은 전세매물이 갈수록 귀해지면서 오름세가 계속되고 있어 전셋집을 구하려는 수요자들의 부담이 커지고 있다. 13일 한국감정원 주택가격동향조사(2월)에 따르면 전국 아파트 전셋값이 0.72%가 오른 가운데 상승률을 1%를 훌쩍 뛰어 넘은 지역들이 속출했다. 특히 이달 학교 개강과 함께 본격적인 봄이사철이 시작되고 있는데 앞으로 시장에 나올 입주물량도 많지 않아 전세난을 당분간 지속될 것으로 보인다. 이에 전문가들은 전셋집을 구할 때 1000가구 이상의 대단지 입주 아파트를 노려보는 것이 도움이 된다고 조언한다. 대단지 아파트는 한꺼번에 많은 물량이 입주하기 때문에 상대적으로 전셋집을 찾기 수월하다. 많은 물량이 한꺼번에 쏟아지는 만큼 가격 흥정도 가능해 전셋값을 다소 낮출 수도 있다. 또한 학교, 학원 등의 교육시설과 대형마트, 커뮤니티시설 등과 같은 생활 인프라가 인근에 잘 갖춰져 있는 대단지는 더욱 선호도가 높다는 것이 현지 부동산 중개업소 관계자들의 전언이다. 한화건설이 대전 노은4지구에 분양한 ‘대전 노은 한화 꿈에그린’이 지난 달 말부터 입주를 시작했다. 지하1층∼지상35층 총 17개 동 1885가구의 대단지 아파트다. 대전지역에서도 명문학군으로 꼽히는 반석초등학교를 비롯해 지족고 등이 인근에 위치한다. 노은지구는 대전에서 둔산지구와 함께 최고의 주거 선호지역으로 꼽히고 있다. 대전지하철 1호선 반석역을 도보로 이용할 수 있다. 유성 IC와 북유성 IC를 통해 호남고속도로 및 당진~대전간 고속도로 접근이 편해 광역 교통망도 잘 갖춰져 있다. 주변은 매봉산과 갑하산 자락이 감싸고 있으며 아파트 단지를 앞에 두고 반석천이 흐르고 있어 전통적인 배산임수 지형이다. 헬스장, 골프연습장, 배드민턴 코트(3면)가 있는 대형 실내 체육시설, 샤워실, 독서실, 북카페, 문화강좌실, 게스트하우스, 보육시설 등의 커뮤니티 시설이 들어선다. 헬스장 등 일부 시설 운영은 일정기간 시공사에서 비용 지원을 할 예정이다. 대치동 학원 컨소시엄으로 구성된 (가칭)대치에듀센터가 4월중에 수업을 시작하고 셔틀버스 운영으로 생활 편의를 제공하고 있다. 서울에서는 성동구 상왕십리동의 왕십리뉴타운2구역 텐즈힐이 2월부터 입주를 시작했다. 텐즈힐은 지하8층~지상25층 14개 동 규모로 총 1148가구가 들어선 대단지다. 단지에서 지하철 2호선 상왕십리역까지는 300~400m 떨어져 있다. 상왕십리역에서 한 정거장 거리인 왕십리역은 지하철 2·5호선과 중앙선, 분당선 등 4개 노선이 연결되는 교통의 요지다. 지하철 1·2호선 신설동역(500m), 지하철 2·6호선 신당역도 멀지 않아 종로, 광화문, 여의도, 강남 등지에 30분이면 도착한다. 일부는 집 안에서 단지 앞에 흐르는 청계천을 내려다볼 수 있다. 단지 내 대형 상가가 눈길을 사로잡는다. 5379가구의 배후수요를 둔 왕십리뉴타운2구역 단지 내 상가도 최근 분양률이 70%를 넘어서는 등 활성화되고 있다. 인천 연수구 송도동에서는 '송도 더샵 그린스퀘어'가 이번 달 31일부터 입주를 시작한다. 전용면적 64~125㎡로 구성돼 있으며 1516가구의 대단지다. 인천지하철 1호선 지식정보단지역, 테크노파크역을 도보 15분 내로 이용할 수 있다. 송도국제대로, 제 2경인고속도로, 제 3경인고속도로 등 도로 여건이 양호하다. 축구장 2.5배 규모의 중앙 오픈공간이 조성된다. 단지의 쾌적성을 위해 처음 설계됐던 아파트 2개 동을 아예 없애고 이곳을 중앙 오픈공간으로 꾸몄다. 롯데건설이 김포한강신도시 AC-13블록에 짓는 '한강신도시 롯데캐슬'이 4월에 입주할 예정이다. 지하 3층, 지상 16∼29층, 14개 동 규모로 전용면적 84㎡ 679가구, 99㎡ 149가구 122㎡ 308가구 등 1136가구로 구성된다. AC-13블록은 김포한강로 한강신도시 나들목에서 가깝고 김포도시철도를 걸어서 이용할 수 있으며 48번 국도, 외곽순환도로 등 주변 도로의 이용도 편리하다. 단지 내 조경율이 55% 이상의 쾌적한 거주환경이 마련되고, 중앙광장과 연계한 커뮤니티 시설은 약 2350㎡의 캐슬리안 센터가 조성된다.

2014-03-13 14:11
대구지하철 3호선 하반기 개통…부동산, 수혜 예상되는 지역은?

올해 하반기 대구 지하철 3호선 개통을 앞두고 대구 북구와 중구, 수성구 주변 아파트가 주요 수혜지로 떠오르고 있다. 총 1조4807억원의 사업비가 투입된 대구 지하철3호선은 지난 2005년 개통된 대구지하철 2호선 이후 9년 만의 신규 노선으로 칠곡~범물 구간 30개 역과 차량기지 2곳으로 이뤄졌다. 대구 내에서 교통이 불편했던 지역을 중심으로 교통난 개선효과가 기대되고 있다. 11일 부동산114에 따르면 대구 지하철 3호선 개통으로 인해 시작점인 북구 학정동에서 중간지점인 중구 남산동, 끝 지점인 수성구 범물동 등 해당 지역 주택시장에 긍정적인 효과가 기대된다. 3호선 역을 중심으로 도보 10분 이내(반경 700m) 위치한 주요 아파트는 총 28개 단지다. 이 중 1000가구 이상 대단지의 매매·전세시장에 직접적인 영향을 미칠 것으로 보인다. 팔거역에서는 동천동 동화골든빌(1123가구)과 구암동 그린빌3차(1389가구)가 주요 수혜단지로 거론됐다. 칠곡역 인근 단지로는 구암동 칠곡금빛타운(480가구)와 읍내동 한양코스모스(792가구)가 긍정적인 영향을 받을 것으로 전망됐다. 태전역에서는 태전동 한일아파트(680가구)와 삼성아파트(735가구)가, 팔달역에서는 매천동 청구장미(518가구)와 팔달동 두산위브2001(1108가구) 등이다. 윤지해 부동산114 선임연구원은 "하반기 개통 이후 전·월세 가격이 단기간에 상승할 가능성이 높기 때문에 상반기에 내집마련 관점에서 접근해 볼 필요가 있다"고 설명했다. 올해 새롭게 입주할 단지나 분양하는 단지도 눈여겨 볼만하다. 신규 입주단지의 경우 일시적인 공급 과잉으로 단기적으로는 급매물이 나올 가능성이 있기 때문이다. 3호선 인근에서 올해 예정된 입주단지는 4곳, 분양단지는 2곳이다. 3월 남산동 극동스타클래스남산, 4월 범어동 범어화산샬레, 6월 칠성동 오페라코오롱하늘채, 7월 남산동 더루벤스 등이 입주 예정이다. 분양하는 곳은 침산동 침산화성파크드림과 5월 범어동 브라운스톤수성이다. 윤 연구원은 "기존 단지와 달리 대부분 3호선과 도보 20분 이내의 다소 먼 거리에 위치하지만 '틈새 시장'의 관점에서 접근해 볼 만 하다"고 조언했다.

2014-03-11 16:06
[설익은 전월세대책]임대차시장 대혼란

서울과 지방에서 주택을 보유 중인 박모(55)씨는 서울의 아파트를 전세에서 월세로 전환하려다 최근 생각을 바꿨다. 3억원에 전세를 주고 있던 서울 아파트를 월세로 돌리려고 했지만 지난달 26일 정부가 발표한 ‘임대차시장 선진화 방안’을 본 후 전세를 더 올려 받는 쪽으로 방향을 틀기로 했다. 월세 소득에 대한 세 부담을 지고 싶지 않아서다. 정부가 내놓은 임대차시장 선진화 방안이 되레 민간 주택임대차 시장을 위축시킬 수 있다는 목소리가 크다. 정부의 이번 대책이 사실상 ‘전세수요 축소, 월세ㆍ매매수요 확대’를 목표로 하고 있긴 하나, 세금부담을 느낀 다주택자들이 임대주택을 매도하거나 주택시장 유입을 꺼리게 할 수 있기 때문이다. 실제 대책이 나온 지 일주일도 채 안돼 임대인들은 ‘세금폭탄’ 우려에 월세를 전세임대로 다시 돌리거나, 아예 주택을 매도하고 임대시장에서 철수하려는 모습까지 포착되고 있다. 민간 임대주택 시장 활성화를 통한 임대주택공급 확대는커녕 되레 위축시키는 결과를 낳고 있는 셈이다. 이는 월세 임대수익이 시중 은행금리보다 낫다고는 하지만, 소득 노출에 따른 세금부담이 늘어나면서 주택임대시장에 대한 매력이 떨어질 것으로 예상되기 때문이다. 무엇보다 정부가 준공공임대주택에 등록할 경우 재산세와 소득세에 대한 세제혜택 폭을 확대하는 당근을 제시했으나 소득노출과 과세라는 채찍이 더 크고 매섭게 다가오기 때문이다. 이에 지난 5일 정부가 임대시장 선진화 방안 보완대책을 발표했지만 집주인 등 시장 공포를 잠재우긴 역부족이라는 얘기가 벌써부터 나온다. 시장은 소규모 월세 소득자의 과세 2년 유예가 아닌 앞으로 과세한다는 내용을 핵심으로 받아들일 가능성이 커 시장의 심리적 충격을 해소하기에 역부족이라는 분석이다. 한 부동산 전문가는 “소득원이 노출되는 영세 집주인들에겐 2·26 전월세 대책 자체가 일종의 세무조사 선언처럼 들렸을 것”이라며 “어찌됐건 임대사업자 부담이 커졌다. 임대등록제를 의무화하지 않았지만 확정일자 자료를 수집하고 월세입자들이 세액공제 신청을 시작하면 자신의 월세 수입이 노출되고 과세 부담이 생기기 때문에 그 부담을 세입자에게 전가할 수 있다”고 말했다. 이밖에도 월세 소득을 낮추려고 계약서 상의 월세를 낮춰 신고하거나 이면계약이 성행하는 등 임대시장의 음성화를 부추길 것이라는 지적도 벌써부터 나온다. 주택임대시장이 수익도 그리 크지 않은 상황이어서 세금부담은 더욱 크게 다가올 수밖에 없다. 부동산114에 따르면 지난해 말 기준 전국 오피스텔 임대수익률(이하 세전)은 평균 연 5.88% 수준이다. 서울의 경우 평균 연 5.43%수준까지 더 떨어진다. FR인베스트먼트가 조사한 지난해 말 서울지역 도시형생활주택 임대수익률은 연평균 4.29% 수준으로 더 낮다. 이런 상황에서 세금부담이 늘어나면 수익률은 더 떨어진다. 현재 시중 예금금리가 3% 전후임을 감안하면 매력적인 시장은 아니 다. 이에 반해 정부의 월세 소득세 공제 혜택을 보는 세입자는 많지 않다는 지적이다. 소득이 낮아 세금을 내지 않는 과세 미달자들은 아무리 월세를 많이 내도 돌려받을 세금이 없기 때문이다. 국세청의 ‘2013년 국세통계연보’를 보면 2012년 4인 가족 기준으로 연간 소득 2064만원 미만이면 과세 미달자로 분류되는데, 전체 근로소득자 1577만명 중 516만명(33％)에 이른다. 전문가들은 따라서 ‘더 나아간’ 정부의 대책이나 개선점이 필요한 시점이라고 강조한다. 박상언 유엔알 컨설팅 대표는 “집주인들의 공포를 잠재우려면 향후 비용인정 비율이 완화되는 분리과세 대상을 3주택자. 연 임대소득 3000만원 이하 등으로 확대할 필요성이 있다”고 말했다.

2014-03-06 11:10
수도권-지방 집값 격차 2004년 이후 최저

2008년 글로벌 금융위기 이후 침체일로를 걸었던 수도권과 달리 지방 주택시장은 호황을 누리면서 수도권과 지방 간의 집값 격차가 크게 줄어든 것으로 나타났다. 6일 부동산114에 따르면 서울 등 수도권의 3.3㎡당 아파트 매매가격은 2007년 1253만원에서 2013년 말 1126만원으로 떨어졌다. 같은 기간 지방은 423만원에서 602만원으로 급등했다. 이에 따라 2007년 당시 3.3㎡당 830만원까지 벌어졌던 수도권과 지방의 아파트 매매가격 격차는 524만원으로 줄어 2004년(468만원) 이후 최저 수준으로 좁혀졌다. 아파트 매매가격 격차가 줄어든 것은 최근 몇 년간 수도권과 지방의 매매시장이 희비 쌍곡선을 그렸기 때문이다. 수도권 주택시장은 2008년 하반기 글로벌 금융위기로 불확실성이 커지면서 매수심리가 크게 위축됐다. 2009년 반짝 반등세를 보이기도 했지만 이후 유럽발 경제 위기까지 겹치면서 대내외 경기 위축에 따른 전반적인 집값 약세가 이어졌다. 반면 지방은 수급불균형으로 인한 실수요 회복과 세종시 및 혁신도시 개발, 평창 동계올림픽 유치 등 잇단 개발 호재로 2009년을 기점으로 달아오르기 시작해 2011년에는 아파트 매매가격이 연간 12% 이상 급등하는 등 호황을 누렸다. 집값 상승세가 두드러졌던 지방 주요 지역과 수도권 아파트값 격차를 살펴보면 우선 부산의 경우 2007년에서 2013년 사이에 3.3㎡당 아파트값이 480만원에서 735만원으로 무려 53% 상승했다. 반면 수도권은 같은 기간 1253만원에서 1126만원으로 되레 10% 하락했다. 2007년 당시 수도권이 부산 아파트값의 2.6배에 달했지만 지난해 말에는 1.5배로 크게 좁혀졌다. 경남 역시 이 기간 3.3㎡당 매매가격이 431만원에서 643만원으로 49%나 상승해 수도권과의 격차가 2.9배에서 1.8배로 현저히 감소했다. 지방 전체적으로는 3배에서 1.9배로 줄었다. 과거에는 수도권 아파트를 팔아서 지방 3채를 살 수 있었지만 현재는 채 2채를 살 수 없게 된 셈이다. 수도권과 지방의 집값 격차 감소세는 올해를 기점으로 주춤해질 전망이다. 규제완화 등으로 최근 수도권 주택시장이 회복세를 타고 있는데 반해 지방 주택시장은 정점을 찍고 상승세가 꺾이는 추세이기 때문이다. 특히 지방은 가격급등에 따른 피로감과 수요여력 소진, 무엇보다 공급물량 증가가 부담으로 작용할 가능성이 크다. 수도권 침체가 지속되면서 건설업체들이 지방 주택사업에 주력한 가운데 지방은 2011년에 연간 15만 5000여 가구가 공급됐고 2012년에는 17만 가구 이상이 신규로 공급됐다. 이것이 입주가 현실화되면서 올 한해 15만 가구 가량이 입주에 들어가는 것으로 나타나 지역에 따라 가격 조정이 불가피할 것으로 보인다.

2014-03-06 11:07
살아나는 주택시장…수익형·토지시장도 ‘훈풍’

주택시장에 훈풍이 불면서 오피스텔 등 월세수익형 부동산과 토지시장에도 온기가 전달되고 있다. 4일 부동산업계에 따르면 100원원 안팎의 중소형 빌딩 매매가 눈에 띄게 증가하고 있다. 대형 빌딩보다 경기 상황에 덜 민감한 데다 자녀 증여용으로 적당해 투자가 늘고 있다는 분석이다. 업계 한 관계자는 "상반기 빌딩 거래량은 작년 하반기(1조6881억원)보다 7% 정도 늘어난 1조8000억원 대로 예상된다"고 시장 상황을 전했다. 이와 함께 은퇴한 베이비부머 투자가 늘면서 2억원 이하의 소형 오피스텔 매매도 증가세를 보이고 있으며, 토지시장도 세종시 등 노른자위 지역을 중심으로 들썩이고 있다. 주택업계의 택지 매입 경쟁도 뜨거워지고 있다. 최근 LH가 실시한 경기 용인시 서천지구 중대형 아파트용지 1필지 공개입찰에 19개 건설사가 참여했으며, 앞서 서천지구 '점포 겸용 단독주택용지'도 실수요자가 대거 몰리며 106필지가 한꺼번에 팔렸다. 한국주택협회 관계자는 "글로벌 금융위기 이후 5년간 장기 침체에 빠졌던 부동산시장에 모처럼 주택·비주택 부문 간 '동반 회복 기대감'이 확산되고 있다"고 설명했다.

2014-03-05 08:01
[시니어 재테크-베이비부머 포트폴리오]위험자산 비중 조절하며 투자 타이밍 노려야

중국 속담에 ‘불파만지파참’(不怕慢只怕站)이란 말이 있다. 느린것을 두려워 하지 말고 단지 멈추는 것을 두려워하라는 의미다. 베이비부머 개개인의 상황에 따라 포트폴리오는 가지각색이지만, 금융상품활용 운용 원칙에 적용해보면, 원금은 최대한 보존하며 정기예금+알파 수익을 기대할 수 있는 중위험·중수익 포트폴리오와 결을 같이 하고 있다. 위험을 관리하며 기회가 오기를 바라는 기다림의 미학, 기회가 왔을 때 위험 비중조절을 통해 수익률을 높이는 전략을 구사하는 지혜가 2014년을 살아가고 있는 베이비부머에게 필요한 것이다. 사례자의 경우 매월 현금흐름 700만원(생활비 500만원·보험료 200만원)과 자녀교육비 연간 1900만원 유동성을 필요로 하고 있다. 현재 초등학교 교사 재직중 본인(만53세·여, 은퇴예정)과 현직에서 물러난 대학교수 배우자(만59세·남) 연금소득 현금흐름은 약 400만원 수준이 된다. 그렇다면 추가적으로 매월 300만원 현금흐름 발생 및 연간 교육비 1900만원을 어떻게 가져갈 것인가에 대한 투자전략이 요구된다. 만약 원금은 지키며 연간 현금흐름 5500만원(월 300만원·교육비 1900만원)을 이자소득으로 창출하고자 한다면 어떻게 해야 할까? 이 경우 원금 5억5000만원에 대한 세후 10%(세전 11.82%, 원천징수세율 15.4% 감안) 기대수익을 창출하는 포트폴리오를 운용해야 가능해진다. 즉 신정동 보유 아파트와 금융자산 전부를 현금화했을 경우 운용가능자산이 4억5000만원(거주부동산 제외)이라 가정한다면, 세후 12.5%(세전 14.8%) 포트폴리오 운용을 해야다는 것을 의미한다. 그러나 이는 현실적으로 불가능하다. 다시 말해 미래 발생되는 현금유입·유출을 고려해 보험 월납입금액 조정과 불필요한 소비를 줄이는 것이 선행되어야 할 것이다. 자녀 대학등록금이 필요한 기간 동안은 연금소득 범위에서 매월 필요한 현금유출을 고려하고, 원금 4억5000만원은 세후 4.3%(세전 5.1%) 추구 포트폴리오 운용을 통해 대학등록금 1900만원을 준비하는 것이 바람직하다. 향후 자녀가 대학졸업을 하면 현금유입액 1900만원(월 158만원)을 다시 보험 추가납입 방법을 통해 활용할 수 있을 것이다. 2014년 수도권 부동산 전망이 전반적 강보합세 수준을 유지할 것으로 예상되기에 신정동 아파트 가격상승에 대해서도 기대해 볼 수는 있다. (수도권 매매가:국토연구원 1.5%, 건설산업연구원 1.0% 주택산업연구원 1.1%) 그러나 운용가능 자산 4억5000만원 중 42%(1.9억)가 부동산자산이라고 할 때 세후 4.3%(세전 5.1%) 포트폴리오 운용은 결코 쉬운일이 아니다. 즉 신정동 아파트 매각 후 금융상품 투자로 전환하는 것을 고려할 필요가 있다. 운용중인 주식형(펀드,WRAP,골드연계)상품 또한 높은 수익률은 기대가능하나 시장상황에 따른 불확실성이 크며 안정적 현금흐름이 어려워질 수 있어, 노후를 위한 투자로는 적합하지 않다. 위험은 낮추고 연 5~7% 수익률을 기대해 볼 수 있는 지수형 노낙인 ELS와 롱숏 전략을 활용한 투자상품, 브라질채권신탁, ETF를 활용한 랩(WRAP)상품으로 포트폴리오 리밸런싱 검토를 추천한다.

2014-03-04 16:25
울산·전남·전북 아파트값 고공행진…연내 신규분양 단지는?

최근 8년간 울산·전남·전북지역의 아파트값이 큰 폭으로 오른 것으로 나타났다. 이에 이들 지역에서 연내 분양을 앞둔 신규분양 단지들에 대한 관심도 높아지고 있다. 한국감정원이 지난달 18일 발표한 ‘2013년 11월 전국 아파트 실거래가격지수’ 자료에 따르면 울산이 185.3으로 전국 최고 수준을 기록했다. 이는 기준시점인 2006년 1월(100) 대비 8년간 무려 85.3% 증가한 수치다. 울산 아파트값 상승은 풍부한 주택수요와 높은 주택구매력에 기인한다. 우리나라 대표 공업도시인 울산은 SK케미칼, 현대자동차, 현대중공업, 현대미포조선 등 정유·자동차·해양조선 주력 대기업이 위치해 있고 1인당 개인소득이 전국에서 가장 높아 주택구매력을 갖춘 수요층이 두텁다. 울산 다음으로는 전남(181.5), 전북(170.7) 지역 아파트 실거래가격지수가 높게 나타났다. 기준시점 대비 전남은 81.5%, 전북은 70.7% 올랐다. 두 지역은 과거 신규 아파트 공급이 드물었던 곳들로 전세가율이 70%를 넘는다. 이에 따른 매매전환 수요 증가와 공공기관 이전 혁신도시 개발 등 호재가 겹치면서 지역 일대 아파트값이 대폭 상승세를 보였다. 특히 올해는 지역 내에서 관심도가 높은 곳들을 중심으로 분양물량이 포진해 있어 수요자들의 눈길을 끈다. 올해 울산지역 분양 예정 물량은 총 4개 단지, 2552가구다. 울산 도심 삼산생활권에 위치한 ‘울산 번영로 코아루’와 산업단지를 배후로 한 ‘울산 신천 푸르지오’가 주요 분양단지로 꼽힌다. 한국토지신탁은 울산 남구 달동 578의 1번지 일대에서 ‘울산 번영로 코아루’를 3월 중 분양할 계획이다. 단지는 △아파트 전용 81~129㎡ 298가구 △오피스텔 전용 19~56㎡ 119실 등 총 417가구로 구성됐다. 이중 아파트 물량의 98%(294가구)가 전용 85㎡이하 중소형으로 이뤄졌다. 단지 주변에 울산시청, 남구청 등 공공기관과 롯데마트, 이마트, 뉴코아아울렛, 현대·롯데백화점, 울산고속·시외버스터미널 등이 있어 주거환경이 우수하다. 대우건설은 하반기인 11월에 울산 북구 신천동 141의 1번지 일대에서 ‘울산 푸르지오’ 분양을 준비하고 있다. 전용 84㎡ 단일 주택형 총 930가구로 지어지는 중소형 대단지 아파트다. 매곡지방산업단지와 중산산업단지 배후 주거지역에 위치하며, 단지 인근에 동대초등, 매곡초등, 매곡중, 매곡고 등 초·중·고가 있어 통학여건이 좋다. 연내 전남지역에서는 광주전남혁신도시를 중심으로 총 9개 단지, 6147가구가 분양할 계획이다. 중흥건설은 전남 나주시 광주전남혁신도시 B15블록에서 ‘중흥S-클래스 센트럴’을 3월에 선보일 예정이다. 단지는 전용 72~84㎡ 993가구 규모다. 한국전력공사, 우정사업정보센터, 한전KDN 등 공공기관이 가까운 직주근접 아파트다. 중흥건설은 또 5월에 광주전남혁신도시 B10블록에서 전용 84㎡ 698가구를 분양할 예정으로 향후 광주전남혁신도시 내에 대규모 ‘중흥S-클래스’ 브랜드 타운을 형성할 것으로 기대된다. 올해 총 8개 단지, 4432가구 분양이 예정된 전북지역은 전주시와 완주군 일대에서 신규 분양이 활발히 진행될 계획이다. 전주시와 완주군에서 전체 분양 물량의 85%인 3809가구가 공급된다. 중흥건설은 3월에 전북 전주시 전북혁신도시 C3블록에서 전용 84~115㎡ 481가구로 구성된 ‘전북전주혁신도시 중흥S-클래스’를 분양할 계획이다. 같은 시기에 호반건설도 전북혁신도시 C5블록, C6블록에서 각각 457가구, 653가구 규모(주택형 미정)의 ‘전북혁신도시 호반베르디움’을 분양한다. 단지 인근에 대한지적공사, 한국전기안전공사 등 공공기관이 있다. 대림산업과 현대산업개발이 전북 전주시 서신동 68번지 바구멀1구역 재개발사업을 공동으로 맡아 11월에 신규 분양을 준비 중이다. 총 1390가구 규모의 대단지로 지어지며 이중 전용 59~116㎡ 841가구를 일반에 분양할 계획이다.

2014-03-03 18:34

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