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[인터뷰] 한국주택임대관리협회 박승국 회장

원룸 관리에 전문가라 할 수 있는 한국주택임대관리협회의 박승국 회장을 만났다. 서울 강남을 기반으로 한 주택임대관리 전문회사인 라이프테크의 대표이기도 한 그는, 주택임대관리업을 ‘집사’라고 표현했다. “요즘엔 세입자들의 요구사항이 세밀하고 다양해졌어요. 특히 임대기간이 짧을수록 되레 요구사항은 더 많아요. 전구 하나 본인이 갈 생각을 하지 않으니까요. 그 수많은 요구에 맞추다 보면 집사처럼 될 수밖에 없죠.” 박 회장은 은퇴를 앞뒀거나 은퇴한 시니어들에게 원룸은 좋은 투자처라고 단언했다. “갖고 있는 돈보다 너무 높은 곳을 보고 욕심내지 않는다면 원룸은 좋은 투자처입니다. 살고 계신 아파트를 처분하고 들어가 살 수도 있고요. 아직까진 대출도 용이한 편입니다. 또 공실에 대한 위험도 적고, 관리가 힘들면 맡기면 그만이니까요.” 그는 최근 저금리가 계속되고 있어 융자에 대한 공포를 필요 이상 느낄 필요는 없다고 조언했다. “원룸에 처음 투자하시는 분들은 ‘새 건물’에 대한 욕망이 맹목적인 경향이 있죠. 하지만 아예 오래된 건물을 리모델링하는 것도 적극적으로 고려하시라고 말씀드리고 싶습니다. 리모델링의 경우 건축비가 높지 않고, 건축 당시의 건축법에 적용되기 때문에 주차장 확보 등 까다로워진 최근의 건축법을 피할 수 있다는 장점이 있죠. 특히 신축 원룸의 경우 건축업자들이 건물의 가격을 올려 받기 위해 세입자와 짜고 높은 가격의 임대계약을 맺는 경우까지 있으니까요. 신축 건물은 이제 건물 가격이 떨어질 일만 남았다는 것을 명심해야 합니다.” 그는 세입자 관리에 있어서는 가급적 분쟁을 만들지 않는 것이 좋다고 조언했다. “세입자와 건물주의 관리는 좀 특별해요. 세입자와 건물주가 임대료 미납 등으로 문제가 생겼을 때 감정적으로 격해지는 경우가 많은데 이건 아주 좋지 않아요. 감정싸움이 되면 지불할 수 있는 것도 거부하는 일이 꽤 많아요. 결국 이런 방들이 한두 개 생기다 보면 공실보다 못한 상황이 벌어지게 되는 것이죠. 또 이런 세입자와의 문제가 장기화되면 주택임대관리 업체에게 맡길 수도 없어요. 업체가 흥신소는 아니라서 장기미납된 임대료를 단기간에 받아낼 뾰족한 수가 있는 것은 아니거든요. 대신 처음부터 관리를 맡은 원룸은 제3자 입장에서 건조하게 대응하기 때문에 감정적으로 격해질 일도 없고 관리도 수월합니다. 유지보수 등의 세세한 요구도 합리적으로 받아들일 수 있어요.” 그는 주택임대관리 업체에 원룸을 맡기는 것을 무조건 ‘추가비용’으로 바라보지 않았으면 한다고 당부했다. “주택임대관리 업체가 맡게 되면 원룸 고유의 색깔과 서비스를 입힐 수 있어요. 세입자들에게 청소나 세탁에 대한 할인을 제공해준다든가, 노인이나 애견인 같은 특정 임대인들을 위한 고유의 서비스를 만들어낼 수도 있어요. 저희 회사도 자동차 정비, 인테리어, 도배 등 다양한 서비스 업체들과 계약을 해 건물주와 세입자 모두에게 혜택을 제공하고 있습니다.”

2017-03-22 11:05
정부, 10월부터 저소득층에 주거급여 지급

국토교통부는 새로운 주거급여의 시행을 위한 본격 준비에 착수했다고 26일 밝혔다. 새로운 주거급여(주택 바우처)란 기초생활보장제도내 주거급여를 개편, 소득 주거형태 주거비 부담수준 등을 종합적으로 고려해 저소득층의 주거비를 보조하는 제도다. 오는 10월 임차가구에 임차료(가구당 월 평균 11만원)를, 내년 1월 자가가구에 수선유지비 지원을 시행한다. 이를 위해 정부는 지난 24일부터 수급 대상자의 임대차관계, 주거실태 등에 대한 주택조사에 착수하는 한편 세부 지급기준 등을 담은 주거급여 실시에 관한 고시 제정안을 마련해 26일 행정예고 했다. 제정안에 따르면 정부는 우선 주택조사 결과에 따라 해당 가구의 임대차관계 등을 반영해 지급할 예정이다. 오는 7~9월까지 시범사업을 거쳐 10월부터 본격 시행한다. 급여신청ㆍ지급은 종전과 같이 지자체를 통해 실시한다. 다만 신규업무인 대상가구의 임대차관계, 주택상태 등에 대한 조사는 지자체의 업무부담, 주택조사의 전문성 등을 고려해 지자체(시군구청장)가 전문기관에 의뢰해 시행한다. 정부는 지난 24일부터 7월 말까지 기존 수급자 중 임차가구에 대한 주택조사를 먼저 실시한다. 기존수급자는 별도의 신청절차를 거치지 않고도 10월부터는 조사결과를 반영한 개편급여를 지급받는다. 신규수급자는 8월부터 지자체에서 급여 신청을 받을 예정이다. 이후 주택조사를 거쳐 10월부터 급여를 지급한다. 임차가구에 대해서는 임대료를 포함한 임대차 관계 등을 위주로 조사한다. 수급자가 제출한 임대차계약서 뿐만 아니라, 주변 시세조사 및 전월세실거래가와의 비교 등을 통해 정확성을 높일 방침이다. 자가가구에 대한 주택조사는 오는 7월부터 착수할 계획이다. 주택상태, 최근 수선유지 이력 등을 위주로 조사한다. 주택조사는 사전 안내문 발송ㆍ사전 방문약속 등을 한 후에 신분을 입증하는 증표를 가진 조사원이 해당가구를 직접 방문해 진행한다. 정부 고시안에 따르면 임차가구에 대한 급여(임차급여)는 타인의 주택등에 거주하면서 임대차계약을 체결하고 임차료를 지불하고 있는 사람에게 지급된다. 다만, 사실상 임차료를 지불하고 있으나, 임대차계약서만 없는 경우 주택조사기관에서 임대차계약서 작성을 지원해 지급하기로 했다. 아울러 지역별 기준임대료, 해당 가구가 실제 지불하는 임차료 등을 고려해 임차급여를 지급키로 했다. 소득인정액이 생계급여 선정기준(2014년 1월 기준 4인 가구 102만 원) 이하인 경우 기준임대료 범위 내에서 해당 가구가 실제 부담하는 임차료(실제임차료) 전액을 지급한다. 소득인정액이 생계급여 선정기준을 초과하는 경우 기준임대료(또는 실제임차료)에서 자기부담분(소득인정액에서 생계급여선정기준을 뺀 금액의 2분의 1)을 차감한다. 이에 따라,임차료가 높은 민간임차주택에 거주하는 가구의 급여액이 크게 상승할 것으로 국토부는 보고 있다. 실제임차료는 임대차계약서상의 보증금과 월차임을 합해 산정한다. 보증금은 연 4%를 적용해 월차임으로 환산한다. 연 4% 환산율은 보증금에 대한 실제 부담수준을 고려한 것이다. 특히 수급자가 신청하는 경우 부모 등 존속이 거주하는 주택 대신 이 외의 주택을 대상으로 지급할 수 있도록 했다. 가구원 일부가 높은 임차료를 부담하는 경우 이를 지원하도록 한 것이다. 이를 테면 부모(제주도 거주)와 아들(서울 거주, 30세 미만이고 미혼)이 따로 거주하는 경우 원칙적으로 제주 3인 가구 기준임대료인 13만 원을 기준으로 급여가 지원된다. 하지만 수급자가 신청하는 경우 서울 1인 가구 기준임대료인 17만 원을 기준으로 지원받을 수 있다. 임차료가 아닌 별도 대가를 지불하는 경우 특수한 임대차관계 등에 대해 지급기준을 달리해 합리성을 높였다. 수급자가 임차료는 지불하지 않으나 현물 노동 등 별도 대가를 지불하는 경우 기준임대료의 60%를 지급한다. 미신고 사회복지시설 등에 거주하는 경우에도 기준임대료의 60%를 지급한다. 아울러 수급자가 부양의무자와 함께 거주하면서 부양의무자와 임대차계약을 체결한 경우에는 기준임대료의 60%를 상한으로 지급한다. 지급받은 임차료를 목적외 사용해 3개월 이상 월차임을 연체한 경우에는 급여가 중지된다. 임대인이 대리수령신청서를 제출해 급여를 수령하기로 하거나 월차임 납부 확인서를 제출해 연체된 월차임을 상환했음을 확인한 경우에는 급여가 다시 지급된다. 정부는 제도 개편으로 급여가 감소하는 가구에 대해 그 감소액만큼 추가지급하는 이행기대책도 시행할 방침이다. 이번 개정안에 대해 의견이 있는 경우에는 우편, 팩스이나 국토교통부 홈페이지(http://www.molit.go.kr)의 법령ㆍ입법 예고란을 통해 의견을 제출할 수 있다.

2014-03-26 15:48
아파트 전셋값 81주째 올랐다

"전세물건이 없어요. 나오면 바로 나가요. 목동5단지 115㎡ 아파트 전셋값이 작년 8월만 해도 4억5000만원 정도였는데 연초 1억원 올라 현재 5억5000만원에 시세가 형성됐어요" 전셋값 상승세가 계속되고 있다. 임대인의 월세전환과 임차인의 전세선호로 인한 수급불균형 현상이 가격 상승을 견인했다. 13일 한국감정원에 따르면 전국 아파트 전세금은 지난 10일 기준 0.19% 오르면서 81주 연속 상승했다. 수도권은 신혼부부와 수도권 외곽으로 이주 수요가 확산되면서 0.28% 상승했다. 전세를 선호하는 세입자와 달리 집주인은 월세를 원하는 경우가 많아 임대주택 시장은 수요와 공급에서 심한 불균형 상태에 놓여있다는 게 현장 중개업자 관계자들의 설명이다. 특히 정부가 전세보다는 월세를 지원하는 방향으로 주택임대차시장 선진화 방안을 발표하자 전세 세입자들의 불안감은 더 커지고 있다. 양천구 목동 S공인 관계자는 "안 그래도 전세물량이 씨가 말랐는데 정부가 월세 지원으로 방향을 틀면서 전세시장이 더 불안해진 것 같다"고 말했다. 수급불균형에 따른 전세난은 당분간 지속될 것으로 보인다. 연초 한국개발연구원(KDI)이 부동산시장 모니터링 그룹 전문가 120여 명을 대상으로 설문조사해 발표한 '부동산모니터링 보고서'에 따르면 78.0%가 올해에도 전세난이 계속될 것으로 예상했다. 전세난 해소에 도움이 되는 신규 입주물량도 많지 않다. 부동산114에 따르면 올해 강남·서초 보금자리, 마곡지구 등의 공공물량을 제외하면 서울의 아파트 입주물량은 2만3061가구에 그칠 것으로 예상된다. 역대 최저 수준이던 2012년 1만9027가구, 지난해 2만2638가구와 비교해도 그리 나아지지 않는 수준이다. 실제 부동산114가 발표한 4월 입주물량은 전국 1만5904가구로 전월보다 1056가구 감소한다. 이 중 수도권은 1307가구 줄어든 5210가구이며 서울은 겨우 199가구가 집들이를 준비 중이다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "올 들어 지금까지 서울 전셋값이 벌써 2.09%나 올라 물가상승률보다 더 높은 수준을 보이고 있다"며 "상반기 입주물량이 많지 않아 당분간 전세가격이 오를 수 밖에 없을 것"이라고 말했다.

2014-03-13 15:20
주택바우처 대상 97만가구에 월 11만원씩

주택바우처 제도가 올 10월부터 확대된다. 12일 국토교통부는 주거급여법 시행령과 시행규칙 제정안을 통해 오는 10월부터 전면 도입되는 주거급여(주택바우처)의 지원 대상과 금액을 확정할 예정이다. 정부는 주거급여 지급대상을 73만가구에서 97만가구로 확대하고 주거비 지원 수준을 가구당 월평균 8만 원에서 11만 원으로 늘릴 계획이다. 특히 소득인정액이 생계급여 기준금액(4인 가구 102만원) 이하인 경우 기준임대료를 상한으로 실제 부담중인 임차료 전액을 지원할 방침이다. 이에 따라 임차료가 비싼 민간임대주택에 거주하는 가구의 주거급여액이 크게 상승할 것으로 보인다. 대상가구는 기존수급자 중에서 제도 개편으로 급여가 증가하는 임차가구로 별도의 신청 없이도 주거급여를 지급받게 된다. 올해 10월부터 매달 20일에는 세를 사는 임차가구에 대한 임차료 지원이, 내년 1월부터는 대상자를 선정해 자기 집에서 사는 자가가구 저소득층에 대해 직접 수선해 주는 지원이 시행된다. 임차가구가 거주지를 변경하는 경우에는 매달 15일 이전 이사해 전입 시 새로운 거주지의 시·군·구 기준으로 주거급여가 지급되고 16일 이후에는 전 거주지의 시·군·구 주거급여가 나온다. 하지만 주거급여가 지급됐음에도 3개월 이상 월세를 연체하면 급여지급이 중단된다. 3개월 뒤에는 임대인 동의를 얻어 주거급여를 임대인에게 직접 지급하는 방식으로 진행된다. 정부는 오는 7~9월 3개월 동안 총 18개의 시군구에서 시범사업을 진행하며, 대상 지역은 12일부터 다음 달 11일까지 선정할 예정이다.

2014-03-12 11:35
서울시내 상가 1.7년마다 문 닫는다

#강남구 신사동에서 참치집을 운영하던 박모(36)씨는 일본 방사능 유출사고 이후 매출이 급감했는데도, 임대료를 기존 600만원에서 200만원을 더 올려달라는 건물주의 재촉에 못이겨 작년 말 문을 닫았다. 3년을 채 넘기지 못했다. 서울시내 상가 점포의 평균 임대차 기간이 1.7년에 불과한 것으로 나타났다. 또 평균 상가보증금은 3억3242만원 선이었다. 서울시가 한국감정원에 의뢰해 지난해 11월부터 올 2월까지 시내 5052개 상가를 대상으로 '상가임대정보 및 권리금 실태조사'를 실시한 결과 이 같은 결과가 나왔다고 11일 밝혔다. 조사에 따르면 서울시내 점포당 환산보증금은 호당 평균 3억3242만원으로 집계됐다. 환산보증금은 상가 보증금과 월세를 합한 금액(보증금+월세×100)이다. 상권별 환산보증금은 강남이 5억4697만원으로 가장 높았다. 이어 도심(3억7003만원), 신촌·마포(2억8475만원), 기타 지역(2억5863만원) 순이었다. '상가건물임대차보호법'에는 환산보증금이 4억원 이하일 경우에만 법의 보호를 받을 수 있도록 했기 때문에 강남 상가의 45.5%는 법의 보호를 받지 못한다. 특히 상대적으로 보증금이 높은 강남의 1층 상가 68.3%, 도심 1층 상가 37.6%가 보호대상에서 제외됐다. 시내 전체 상권 중 22.6%가, 1층 상가의 경우는 35.9%가 제외됐다. 평균 임대기간은 전 상권이 1.7년으로 나타났다. 이는 상가 건물 임대차보호법상 보장되는 최장 계약 보장기간인 5년의 3분의 1 수준이다. 상권이 활성화된 곳일수록 임대인이 더 높은 임대료를 제시해 계약이 지속되지 못하기 때문이라고 시는 설명했다. 1㎡당 권리금은 시내 평균 115만8000원이었으며 상권별로는 강남이 179만6000원으로 가장 높았고 도심(114만4000원), 신촌·마포(98만3000원)가 뒤를 이었다. 업종별 권리금은 약국·병원이 점포당 평균 1억5800만원으로 가장 높았고 도·소매업(1억1320만원), 숙박·음식점(1억883만원), 고시원 등 부동산·임대관련업(9667만원) 순이었다. 시는 이를 토대로 지난 1월 법무부에 △임대차계약 보증금 △임대기간 확보 △임대료증액 한도 현실화 등을 주요내용을 하는 '상가건물임대차보호법 및 동법 시행령 개정 건의안'을 제출했다. 또 임대인과 부동산 중개업자의 유착으로 인한 불공정 계약을 막기 위한 예방 활동을 추진한다. 상가임대차 상담센터의 기능도 확대해 예비창업자와 임차인, 임대인 등이 계약 준비 과정부터 계약 종료에 이르는 전 과정을 원스톱으로 지원할 예정이다. 배현숙 시 소상공인지원과장은 "시도 자체적으로 상가임대차 불법중개행위 집중단속을 통해 영업정지 등 강력하게 처분하고, 상가임대차상담센터를 통해 분쟁 해결을 지원하겠다"고 말했다.

2014-03-11 14:51
[강영관의 부동산 업&다운]부동산시장에 ‘임대稅’로 찬물

부동산은 심리다. 연초 시장이 살아날 것이라는 기대심리가 퍼지면서 투자수요가 많은 강남권 재건축을 비롯해 수도권 분양시장 등 부동산 시장에 훈풍이 불었다. 정부가 지난 1년간 수차례의 부동산대책과 국회 설득 작업을 통해 주택시장을 살리려 했던 노력도 주효했다. 그러나 이 같은 부동산시장의 봄은 반짝 상승세에 그칠 것으로 보인다. 매도자와 매수자의 힘겨루기 속에 시장이 제 풀에 지쳤던 지난 사례와는 다르다. 이번에는 정부의 섣부른 판단 탓이다. 정부가 발표한 ‘주택 임대차시장 선진화 방안’에 대한 후폭풍이 좀처럼 가라앉지 않고 있다. 간신히 지핀 부동산 시장의 작은 불씨에 정부가 다시 찬물을 끼얹은 꼴이 됐다. 정부가 서민과 중산층 주거 안정을 위한 임대차시장 선진화 방안을 내논 것은 지난달 말. 월세 소득공제의 세액공제 전환이 핵심이었다. 하지만 다주택자와 은퇴한 임대소득자들의 반발이 거세지고 주택시장이 영향을 받자 당국은 1주일 만에 분리과세를 2년 유예하는 보완책을 내놨다. 그러나 기준 시가 9억원이 넘는 집을 가진 1주택자와 2주택자 중 임대소득이 연 2000만원을 넘는 사람 그리고 3주택 이상 보유자는 모두 올해 5월부터 세금이 부과된다. 이렇게 갈팡질팡하는 조세정책에 대해 집주인들의 조세 저항 움직임이 거세지고 있으며 이는 임대차시장 뿐만 아니라 매매시장에도 악재가 되고 있다. 특히 투자수요가 많은 강남권 재건축시장은 연초부터 가파른 집값 상승에 따른 매입 부담감에다 정부의 임대소득세 관세 방침까지 더해지면서 분위기가 빠른 속도로 가라앉고 있다. 정부는 전·월세 모두 과세 대상이 많지 않고 세금도 높지 않다고 항변하지만 일단 집주인이나 매수자들은 과세 방침 자체가 부담스럽다. 그간 대부분의 임대인이 임대사업자로 등록하지 않고 소득세도 내지 않았던 만큼 집주인 입장에선 “웬 날벼락이냐”는 거센 저항이 예상된다는 얘기다. 2012년 기준 국세청에 임대소득을 자진 신고한 임대인이 전체 다주택자의 6% 정도에 불과했다. 법과 제도는 시대를 반영한다. 시대에 맞게 제도가 정비돼야 사회가 정상적으로 발전한다. 제도가 너무 늦게 나와도 안 되지만 지나치게 앞서도 현실을 반영하지 못한다. 시장이 불확실해지면 그 틈을 타 반칙과 변칙이 성행하고 왜곡이 발생한다. 보완 대책 발표 뒤 집주인들 사이에선 세금만큼 월세를 올리거나 세입자에 대한 세액공제 포기를 요구하는 등의 움직임도 보이고 있다. 일선 중개업소에선 집을 팔겠다거나 세금 관련 문의 전화가 많아졌다고 한다. 불과 며칠 전까지는 호가와 매수타이밍을 문의하던 매수자들이 많았다. 시장 회복 기대감에서 임대세금으로 시장 화제가 전환된 것이다. 타이밍을 맞추지 못하면 이처럼 부작용이 생기게 마련이다. 그런데도 정부는 ‘요지부동’이다. 당장 여당에서조차 ‘원점 재검토’목소리가 나오는 것을 보면서도 말이다. 설익은 정책으로 인한 피해 당사자는 정책을 만드는 당국도 아니고 이를 법제화하는 정치권도 아니다. 정부 말을 곧이곧대로 믿어온 서민들이란 것을 잊은 모양이다.

2014-03-11 14:44
여당조차 '주택임대차 대책'때리기

정부가 발표한 3·5 주택 임대차 시장 대책이 여당인 새누리당의 반대에 부딪혔다. 민주당은 물론 새누리당까지 ‘원점 재검토’ 입장을 밝히며 정부와 다른 목소리를 내면서 시장 혼선도 한층 커질 전망이다. 정부는 지난 2월 26일 정부가 주택 임대차시장 선진화 방안이 반발을 사자 1주일 만에 서둘러 보완책을 마련했다. 생계형 임대소득자에 대한 세금을 2년간 유예하고 공제혜택을 확대해 세 부담을 줄이겠다는 내용이다. 또 2주택 전세 임대소득에도 월세소득과 동일한 기준으로 과세키로 했다. 가장 우려되는 부분은 집주인의 세부담 증가가 고스란히 세입자의 몫으로 떨어질 가능성이 높다는 점이다. 새누리당 정책위부의장인 나성린 의원은 10일 최고위원회의에서 “주택 임대차 시장 선진화 방안은 전반적으로 임대주택 공급을 늘리고 그동안 전세 세입자보다 지원을 적게 받은 월세 세입자에 대한 지원을 늘리는 등 방향은 맞지만 과세제도 측면에서 두 가지 문제가 있다”고 했다. 나 의원은 “우선 사실상 과세하지 않았던 비임대 등록, 월세소득 임대에 대해 과세를 추진함으로써 월세 임대인의 세 부담을 증가시키고 세금 증가에 따른 월세 인상, 월세소득 임대자들의 공급을 줄이는 위험을 초래했다”고 꼽았다. 그는 영세 임대사업자의 과거 소득과 향후 2년분의 소득에 대해 납세여부를 묻지 않겠다는 정부 방침에 대해서도 “아무리 과세를 2년 연기해도 임대차 계약 기간이 2년이기 때문에 시장에서의 불안감은 이미 시작될 수밖에 없다”고 설명했다. 이에 따라 오는 6월 임시국회 때 정부의 입법안이 국회로 넘어오면 세법을 다루는 주 소관 상임위인 기획재정위에서 대폭 손질이 불가피해 보인다. 그러나 정부는 이번 대책을 그대로 밀어붙이겠다는 입장이어서 여야정이 한꺼번에 충돌할 가능성도 배제할 수 없다는 지적이다. 서승환 국토교통부 장관은 새누리당이 정부 임대차 대책 ‘재검토’ 입장을 밝힌 같은 날 취임 1주년 기자간담회에서 “관련 법안들을 신속히 통과시켜 주택임대차시장 선진화 대책이 잘 작동되도록 하는 데 노력을 기울일 것”이라고 밝혔다. 서 장관은 정부 대책이 주택경기 회복에 찬물을 끼얹고 있다는 지적에 대해서도 “주택임대차시장 선진화 방안에 다양한 정책이 포함돼 있다”며 “조세 관련 부분 하나만 떼어서 전셋값이 오를 것이라고 보면 안 된다”고 반박했다.

2014-03-11 11:24
[설익은 전월세대책]임대차시장 대혼란

서울과 지방에서 주택을 보유 중인 박모(55)씨는 서울의 아파트를 전세에서 월세로 전환하려다 최근 생각을 바꿨다. 3억원에 전세를 주고 있던 서울 아파트를 월세로 돌리려고 했지만 지난달 26일 정부가 발표한 ‘임대차시장 선진화 방안’을 본 후 전세를 더 올려 받는 쪽으로 방향을 틀기로 했다. 월세 소득에 대한 세 부담을 지고 싶지 않아서다. 정부가 내놓은 임대차시장 선진화 방안이 되레 민간 주택임대차 시장을 위축시킬 수 있다는 목소리가 크다. 정부의 이번 대책이 사실상 ‘전세수요 축소, 월세ㆍ매매수요 확대’를 목표로 하고 있긴 하나, 세금부담을 느낀 다주택자들이 임대주택을 매도하거나 주택시장 유입을 꺼리게 할 수 있기 때문이다. 실제 대책이 나온 지 일주일도 채 안돼 임대인들은 ‘세금폭탄’ 우려에 월세를 전세임대로 다시 돌리거나, 아예 주택을 매도하고 임대시장에서 철수하려는 모습까지 포착되고 있다. 민간 임대주택 시장 활성화를 통한 임대주택공급 확대는커녕 되레 위축시키는 결과를 낳고 있는 셈이다. 이는 월세 임대수익이 시중 은행금리보다 낫다고는 하지만, 소득 노출에 따른 세금부담이 늘어나면서 주택임대시장에 대한 매력이 떨어질 것으로 예상되기 때문이다. 무엇보다 정부가 준공공임대주택에 등록할 경우 재산세와 소득세에 대한 세제혜택 폭을 확대하는 당근을 제시했으나 소득노출과 과세라는 채찍이 더 크고 매섭게 다가오기 때문이다. 이에 지난 5일 정부가 임대시장 선진화 방안 보완대책을 발표했지만 집주인 등 시장 공포를 잠재우긴 역부족이라는 얘기가 벌써부터 나온다. 시장은 소규모 월세 소득자의 과세 2년 유예가 아닌 앞으로 과세한다는 내용을 핵심으로 받아들일 가능성이 커 시장의 심리적 충격을 해소하기에 역부족이라는 분석이다. 한 부동산 전문가는 “소득원이 노출되는 영세 집주인들에겐 2·26 전월세 대책 자체가 일종의 세무조사 선언처럼 들렸을 것”이라며 “어찌됐건 임대사업자 부담이 커졌다. 임대등록제를 의무화하지 않았지만 확정일자 자료를 수집하고 월세입자들이 세액공제 신청을 시작하면 자신의 월세 수입이 노출되고 과세 부담이 생기기 때문에 그 부담을 세입자에게 전가할 수 있다”고 말했다. 이밖에도 월세 소득을 낮추려고 계약서 상의 월세를 낮춰 신고하거나 이면계약이 성행하는 등 임대시장의 음성화를 부추길 것이라는 지적도 벌써부터 나온다. 주택임대시장이 수익도 그리 크지 않은 상황이어서 세금부담은 더욱 크게 다가올 수밖에 없다. 부동산114에 따르면 지난해 말 기준 전국 오피스텔 임대수익률(이하 세전)은 평균 연 5.88% 수준이다. 서울의 경우 평균 연 5.43%수준까지 더 떨어진다. FR인베스트먼트가 조사한 지난해 말 서울지역 도시형생활주택 임대수익률은 연평균 4.29% 수준으로 더 낮다. 이런 상황에서 세금부담이 늘어나면 수익률은 더 떨어진다. 현재 시중 예금금리가 3% 전후임을 감안하면 매력적인 시장은 아니 다. 이에 반해 정부의 월세 소득세 공제 혜택을 보는 세입자는 많지 않다는 지적이다. 소득이 낮아 세금을 내지 않는 과세 미달자들은 아무리 월세를 많이 내도 돌려받을 세금이 없기 때문이다. 국세청의 ‘2013년 국세통계연보’를 보면 2012년 4인 가족 기준으로 연간 소득 2064만원 미만이면 과세 미달자로 분류되는데, 전체 근로소득자 1577만명 중 516만명(33％)에 이른다. 전문가들은 따라서 ‘더 나아간’ 정부의 대책이나 개선점이 필요한 시점이라고 강조한다. 박상언 유엔알 컨설팅 대표는 “집주인들의 공포를 잠재우려면 향후 비용인정 비율이 완화되는 분리과세 대상을 3주택자. 연 임대소득 3000만원 이하 등으로 확대할 필요성이 있다”고 말했다.

2014-03-06 11:10
[2·26 전월세대책] 월세 인상 불보듯…다운계약서 우려도

# 서울 강북과 용인에 85㎡ 2가구를 월세주고 있는 주부 이모(50)씨는 이번에 소득세가 부과될까 봐 노심초사하고 있다. 이씨는 “가뜩이나 월세 이율이 떨어져 수입도 많지 않은데 세금까지 내고 나면 세입자 관리로 고생하는 보람이 없다”며 “집을 팔아야 할지 심각하게 고민 중”이라고 말했다. 정부의 2.26 전월세대책에 대해 부동산업계의 평가가 엇갈리고 있다. 임대차시장의 월세전환 시기를 맞아 적절한 대응책이란 긍정적 평가와 함께 섣부른 월세소득 양성화 정책이 집주인들의 조세 부담 탓에 민간 임대시장 위축을 불러올 수도 있다는 우려가 나오고 있다. 특히 집주인에 대한 소득세 징수가 결국 임대료 인상이라는 부메랑으로 돌아올 수 있다는 지적도 나온다. 정부는 ‘주택 임대차시장 선진화 방안’을 통해 월세로 빠르게 전환되고 있는 임대차 시장에 대비하기로 했다. 정부가 발표한 방안에는 월세 세입자를 위한 혜택이 많다. 각종 혜택을 통해 전세 세입자가 월세로도 이동할 수 있는 길을 열겠다는 의지다. 즉 올해부터 월세 세입자가 낸 임대료(최대 750만원)의 10%까지 세금에서 깎아준다는 것인데 정부가 사실상 한 달치 월세를 내주는 셈이다. 이를 위해 우선 월세 세입자가 별도로 집주인의 동의 없이 소득공제를 신청할 수 있도록 했다. 월세 임대차계약서와 월세 납입 증명(계좌이체 확인서)만 있으면 공제 신청이 가능해 진다. 또 확정일자를 받지 않더라도 소득공제를 신청할 수 있다. 하지만 이럴 경우 집주인은 월세 소득에 대한 소득세와 신고 누락에 따른 가산세까지 부담해야 한다. 문제는 이런 세부담이 세입자에게 떠 넘겨질 수 있다는 점이다. 전문가들은 월세 임대인의 95% 이상이 소득세를 안내고 있는 등 음성화된 시장을 갑자기 양성화할 경우 집주인들의 반감이 클 것으로 내다봤다. 이에 임대인들이 소득세를 월세에 반영할 경우 세입자의 부담만 가중되는 악영향이 우려된다. 단기적으로 '월세 인상'이 불가피하다는 지적이 나온다. 박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 "오랜 기간 음성화돼 있던 월세소득을 양성화하면서 주택임대사업이 '클린화'되는 효과가 예상된다. 하지만 당장 집주인들에게는 충격이 클 것"이라며 "단기적으로 전·월세 물량이 부족한 곳은 소득세 부담을 월세에 전가하거나 일부 소액 월세는 전세로 돌리려는 움직임도 나타날 수 있다"고 말했다. 또한 임대인을 중심으로 한 음성적인 거래가 늘 것이라는 지적도 나온다. 강남의 한 공인중개사는 "임대인이 임대를 조건으로 이면계약서를 요구한다든지, 월세를 올려 놓고 세입자에게 정부 혜택 10%보다 많은 금액을 깎아준다는 등 음성적인 거래가 뒤따를 수 있다"고 지적했다. 임대차시장에 대한 상반된 정책이 문제라는 지적도 있다. 국토부는 민간임대시장을 양성화하기 위해 세제혜택을 내걸고 있지만 국세청은 다음달부터 확정일자 자료를 기준으로 임대소득에 대해 제대로 과세하겠다는 방침이다. 정부가 전세의 월세전환을 부추긴다는 우려도 있다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "정부가 전세보증금에 대해서도 과세를 하겠다는 입장인 만큼 전세 임대업자들도 월세로 많이 전환할 것"이라며 "이번 방안과 맞물려 생각보다 월세 패러다임을 가속할 가능성이 있다"고 지적했다. 이밖에 월세 소득을 낮추려고 계약서 상의 월세를 낮춰 신고하거나 이면계약성행하는 등 임대시장의 음성화를 부추길 것이라는 지적도 제기된다.

2014-02-27 10:45
“4분기 주택매매가 상승세 전환…전세가도 오름세”

지난해 4분기 주택매매가격이 3년만에 상승세로 전환하고 거래량도 증가 추세를 이어간 것으로 나타났다. 주택전세가격 또한 2009년 이후 장기 상승세를 지속한 것으로 조사됐다. 한국개발연구원(KDI)이 26일 내놓은 ‘2013년 4분기 부동산 동향분석’에 따르면 작년 4분기 주택 매매가격은 수도권 0.34%, 비수도권 1.1%의 상승률을 기록하면서 전분기 하락세에서 상승세로 돌아섰다. 실질 주택매매가격도 전월대비 상승세를 이어갔다. 4분기 RGM(부동산시장 전문가 그룹) 설문조사에서도 주택매매시장 회복세가 확대되는 것으로 조사됐다. 이는 경기회복에 대한 기대감과 양도세, 취득세 감면, 전세가격 급등에 따른 세입자의 주택구매 전환의 영향 때문인 것으로 분석된다. RMG는 지역별 부동산학 교수, 개발·금융 전문가, 중개업자 등 부동산 전문가 120여명으로 구성된 협의체로, 지난 2011년 7월 지역 부동산시장 동향을 실시간으로 정확하고 지속적으로 파악하기 위해 만들어졌다. 11월 수도권 아파트 거래량은 8월 약세에 비해 강보합세로 바뀌었다. 비수도권 아파트 거래량도 약보합에서 강세로 전환했다. 미분양주택 수도 석 달 연속 감소세를 이어가 11월 현재 전국 기준 6만3709호를 기록 중이다. 실질 주택전세가격은 2009년 12월 이후 상승세를 보인 가운데 지난 4분기에도 전 분기에 이어 강보합세를 유지했다. 수도권 전세·매매 가격 비율은 2009년 1월 38.2%에서 작년 12월 61.5%로 큰 폭으로 올랐다. 이에 반해 전월세 전환율은 2010년 6월 11.3%에서 작년 12월 9.5%로 떨어졌다. 전문가그룹은 “전국적으로 전세물량 부족과 전셋값 상승 현상이 지속하고 있다”며 “이는 저성장·고령화 등 주택시장 환경 변화에 따른 매매가 상승에 대한 기대심리 약화, 임대인의 월세 선호, 임차인의 전세 선호에 다른 수급 불일치에 기인한다”고 말했다. 작년 4분기 건설투자는 지난해보다 8.1% 늘었지만 전분기(8.6%)보다 증가세가 소폭 둔화했다. 건설기성은 토목부분이 감소(-3.7%)했지만 건축부분에서 높은 증가폭(25.9%)을 기록했다. 주택담보대출 잔액은 지난해 3분기 말 현재 457조5000억원인 것으로 집계됐다. 이는 전체 가계대출의 48.8%, 국내총생산(GDP)의 36%에 달하는 규모다. 지난해 11월 말 현재 전체 주택담보대출과 집단대출 연체율은 각각 0.8%, 1.56%였다. 주택담보대출 금리는 3.77%이며 지난 2011년 이후 하향안정세를 유지했다. 한편, KDI는 미국과 중국의 주택가격 상승세가 지속되고 있지만 미국 연방준비제도(Fed)의 양적완화 축소가 주택시장 위축으로 이어질 가능성이 있어 한국으로의 전이 가능성을 모니터링할 필요가 있다고 제언했다. 특히 미국의 경우 주거용 모기지의 대출금리가 작년초반 3.3%에서 최근 4.32%로 오르고 양적완화 축소가 연준의 주택저당증권(MBS) 매입감소로 이어짐에 따라 웰스 파고, JP모건 등 대형 대출기관의 작년 4분기 대출은 대폭 줄어든 상태다.

2014-02-26 16:30

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