해외 부동산 직접투자 시, 고려해야 할 세금은?

최근 해외투자, 유학, 이민 등이 보편화되면서 해외 부동산 취득에 관심이 높아지고 있다. 펀드 등을 통한 간접투자가 일반적이지만, 손실에 대한 우려 때문에 직접 투자하려는 이들도 적지 않다. 해외 부동산을 취득, 보유, 처분할 때 각 단계에 국내 세금 납부 의무가를 확인해야 한다.

(어도비 스톡)

먼저, 해외 부동산을 취득할 때 국내에 신고하거나 납부해야 할 세금은 없다. 그러나 해외 부동산을 취득할 때 해당 나라에 납부해야 하는 세금은 별도로 확인해야 한다. 만약 해외 부동산 취득 자금을 증여받았다면, 대한민국 국세청에 증여세를 신고하고 납부해야 한다. 증여세는 타인으로부터 재산을 무상으로 받았을 때 부과되는 세금이다.

해외 부동산을 보유할 때는 대한민국의 재산세나 종합부동산세를 납부하지 않는다. 재산세는 부동산 등 재산을 보유한 자에게 부과되는 세금이며, 종합부동산세는 일정 기준을 초과하는 부동산을 보유한 자에게 부과되는 세금이다. 그러나 해외 부동산을 임대할 경우, 부동산 소재지국 국세청에 부동산 임대소득에 대한 소득세를 신고하고 납부해야 한다. 소득세는 개인이나 법인이 소득을 얻었을 때 납부하는 세금이다. 이 소득은 국내외에서 발생한 다른 소득과 합산해 다음 해 5월 대한민국 국세청에 종합소득세를 신고하고 납부해야 한다. 종합소득세는 여러 소득을 합산하여 과세하는 세금이다. 성실신고확인대상 사업자는 성실신고확인서를 제출하면 5월에서 6월에 신고하고 납부할 수 있다. 이때 해외에서 납부한 임대소득 관련 세액은 외국납부세액공제로 이중과세를 피할 수 있다. 외국납부세액공제는 외국에서 납부한 세액을 국내 세액에서 공제해주는 제도다.

해외에 있는 주택의 임대소득은 국내 주택 수와 상관없이 모두 과세 대상이다. 국내 주택 임대소득은 주택 수에 따라 과세 여부가 달라지지만, 해외 주택 임대소득은 모두 과세된다는 점이 다르다. 해외 부동산 임대수입 금액의 외화 환산은 지급일이나 지급받은 날 기준으로 외국환거래법에 따른 기준환율이나 재정환율을 적용한다.

해외 부동산 상속할 때도 상속세 내야

해외 부동산을 상속이나 증여받는 경우 상속세와 증여세를 신고하고 납부해야 한다. 상속세는 재산을 상속받았을 때 부과되는 세금이다. 또한 해외 부동산을 양도하면 부동산 소재지국에서 양도소득세를 납부했더라도, 대한민국 세법에 따른 양도소득세를 추가로 신고하고 납부해야 한다. 양도소득세는 부동산 등을 양도할 때 발생한 소득에 부과되는 세금이다. 이때 해외에서 납부한 양도소득세는 외국납부세액공제로 이중과세를 조정할 수 있다. 해외 부동산은 1세대 1주택 양도소득세 비과세 규정을 적용받지 않으며, 장기보유특별공제도 적용되지 않는다. 장기보유특별공제는 부동산을 장기간 보유했을 때 양도소득세를 줄여주는 제도다.

해외 부동산을 양도한 경우 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할 세무서에 예정신고납부를 해야 한다. 예정신고납부는 양도소득이 발생했을 때 미리 신고하고 납부하는 절차다. 또한 동일 연도에 여러 건의 부동산을 양도한 경우, 다음 해 5월에 주소지 관할 세무서에 양도소득세 확정신고납부를 해야 한다. 확정신고납부는 해당 과세 기간이 끝난 후 최종적으로 소득을 확정해 신고하고 납부하는 절차다. 예정신고나 확정신고를 하지 않으면 무신고가산세 및 납부불성실가산세가 부과된다. 무신고가산세는 신고하지 않았을 때 부과되는 가산세이며, 납부불성실가산세는 세금을 제때 납부하지 않았을 때 부과되는 가산세다.

개인사업장 사용할 경우 현황 알려야

종합소득세를 신고하고 납부한 해의 6월 말까지 ‘해외 부동산 취득·보유·투자운용(임대) 및 처분 명세서’를 제출해야 하며, 미제출 시 과태료는 취득가액(또는 임대소득)의 10%(1억 원한도)이다. 해외부동산등의 물건별 취득가액 또는 처분가액이 2억 원 미만인 경우에는 제출대상에서 제외된다.

해외 부동산을 개인사업장으로 사용하는 경우 ‘해외영업소 설치현황표’도 함께 제출해야 한다. 과세 기간 종료일인 12월 말일 기준으로 작성해 국세청에 신고해야 한다. 미제출 시 개인의 경우 건별 500만 원의 과태료가 부과된다. 과태료는 법규를 위반했을 때 부과되는 벌금이다.