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[카드뉴스] 주택연금 활용 TIP 6가지

➊ 가입은 언제? 집값 하락 추세에는 빨리 가입하는 것이 유리, 집값 상승 추세에는 늦추는 것이 유리하다. 다만, 주택가격이 급등해 공시 가격을 초과하면 주택연금에 가입할 수 없음을 유의해야 한다. ➋ 종신 VS 확정 주택연금은 평생 받는 ‘종신지급방식’과 10~30년까지 일정 기간 받는 ‘확정기간방식’이 있다. 국민연금 수령금액이 많지 않고 활용할 다른 자산이 없다면 ‘종신지급방식’이 안정적이다. ➌ 고금리 VS 저금리 주택연금 가입 후 금리가 올라도 기존가입자 월지급금은 가입 당시 정해진 금액을 평생 보장 받는다. 다만, 주택연금은 일종의 주택담보대출이므로 금리가 낮을수록 가입자에게 유리하다. ➍ 요양이 필요할땐? 주택연금 이용자가 1년 이상 담보 주택에 거주하지 않으면 연금 지급이 종료된다. 다만, 치료나 요양이 필요하다면 실거주하지 않아도 받을 수 있다. 이때 임대를 놓으면 추가 소득을 얻을 수 있다. ➎ 이사 해야한다면? 주택연금 이용 중 이사로 거주지를 이전하는 경우 담보주택을 변경해 주택연금을 계속 받을 수 있다. 다만, 이사하려는 주택의 가격 차이에 따라 월 지급금이 달라지거나 정산해야 할 수도 있다. ➏ 가입 해지하면? 주택연금은 대출 상품이므로 중도해지하면 받은 연금액과 이자를 반환해야 한다. 초기보증료와 매월 내야 하는 연보증료도 돌려받지 못한다. 또한 3년간 주택연금 가입이 불가능하다.

2023-11-17 08:00
문턱 낮아진 주택연금, 노후자금 마련하자” 가입자 몰려

이달부터 주택연금에 가입할 수 있는 주택가격기준이 9억 원에서 12억 원으로 상향된 가운데, 올해 3분기까지 주택연금 가입자 수가 역대 최대치를 기록했다. 국회 국토교통위원회 소속 국민의힘 서범수 의원이 한국주택금융공사(HF)로부터 제출받은 자료를 살펴보면, 올해 3분기까지 주택연금 신규 가입 건수는 총 10723건이다. 2022년 같은 기간의 10719건보다 더 많았고, 2021년 동기 7546건과 비교하면 42.1％ 늘었다. 주택연금의 해지 건수는 3분기 말 기준 2021년 3957건, 2022년 2700건, 올해 2468건을 기록하며 점차 감소했다. 한국주택금융공사(HF공사)가 운영하고 금융위원회가 감독하는 주택연금은 주택 소유자가 주택을 담보로 생활자금을 매월 지급(대출)받는 제도다. 담보 주택을 거주 목적으로 계속 사용할 수 있고, 중도 사망 시에도 상속인이 차액을 보전받을 수 있다. 주택금융공사는 지난 10월 12일 주택연금에 가입할 수 있는 주택가격기준을 9억 원에서 12억 원으로 상향했다. 시세로 환산하면 17억 원 이하 주택 보유자까지 주택연금에 가입할 수 있다. 총대출한도 상한도 5억 원에서 6억 원으로 조정했다. 총대출한도는 주택연금 가입자가 100세까지 받게 될 월 지급금 등을 현재가치로 환산한 값이다. 총대출한도 상한선 인상에 따른 주택연금 가입자의 월 지급금 증가 폭은 가입자의 연령과 주택 가격에 따라 다르다. 예컨대 시세 12억 원 주택으로 주택연금에 가입한 65세 가입자는 총대출한도가 5억 6500만 원으로 현재는 5억 원 제한을 받아 월 261만 5000원을 월 지급금으로 받는다. 같은 조건으로 12일 이후 신규 신청하면 월 지급금이 295만 7000원으로 34만 2000원 늘어난다. 반면 같은 나이인 65세에 시세 10억 원 주택을 보유한 사람의 주택연금 월 지급금은 12일 이후에도 현재와 마찬가지로 245만 7000원이다. 이 경우 총대출한도가 4억 7100만 원으로 5억 원을 넘지 않아 총대출한도 상한선 인상과 무관하기 때문이다. 신규 가입자가 아닌 기존 주택연금 가입자가 총대출한도 상향 조정에 따른 월 지급금 인상 혜택을 받으려면 이달 12일 이후 6개월 이내에 기존 주택연금 계약을 해지하고 재가입해야 한다. 다만 이 경우 자기 자금으로 주택연금 대출잔액을 먼저 상환하고 재가입해야 한다. 주택연금은 부부 중 한 명이라도 만 55세 이상이고, 공시가격 12억 원 이하의 주택 또는 주거 용도의 오피스텔을 소유한 사람이라면 누구나 가입할 수 있다. 다주택자인 경우에도 부부 소유 주택의 공시지가를 합산한 가격이 12억 원 이하이면 신청이 가능하다. 예상 주택연금은 한국주택금융공사 누리집에서 ‘월지급금 예시’, ‘예상연금 조회’ 등을 통해 확인할 수 있다. 또한, 주택연금은 원칙적으로 1주택자여야 가입할 수 있다. 다만 보유주택이 2주택 이상이고 공시가격 등의 합산가격이 12억 원 이하인 경우 거주하고 있는 1주택을 담보로 주택연금에 가입할 수 있다. 이를 초과하더라도 2주택자의 경우 3년 이내 1주택을 처분하면 된다. 만약 상속, 이사 등으로 일시적 2주택자가 된 경우에도 담보주택 이외의 1주택을 일정 기간 이내에 처분하는 조건으로 주택연금에 가입할 수 있다. 자세한 내용은 공사 콜센터 또는 전국 지사를 통해 상담 받을 수 있다. 가입신청은 가까운 공사 지사를 방문하거나 공사홈페이지 또는 스마트주택금융앱을 통해 가능하다.

2023-11-08 09:56
올해 하반기부터 달라지는 연금 제도

국민연금보험료는 소득에 비례해 납부하는 것으로 알고 있던 정 씨는 전월에 비해 국민연금보험료가 인상되었다는 통지서를 받고 의아해했다. 정 씨의 소득은 전월과 같았기 때문이다. 본인 소득의 변동이 없어도 국민연금보험료 산정 방식에 따라 보험료가 변동될 수 있다는 이야기를 들은 정 씨가 그 이유를 알기 위해 상담을 의뢰해왔다. 국민연금보험료 인상 올해 7월 1일부터 국민연금 사업장가입자와 지역가입자의 국민연금보험료가 인상되었다. 국민연금보험료는 ‘기준소득월액×보험료율(9%)’의 산식으로 산정한다. 올해 국민연금보험료가 인상된 이유는 기준소득월액이 인상되었기 때문이다. 기준소득월액은 국민연금 전체 가입자의 최근 3년간 평균 소득이다. 한번 정해진 기준소득월액은 7월 1일부터 다음해 6월 30일까지 적용한다. 기준소득월액은 하한과 상한 금액이 있다. 이 말은 국민연금보험료에 최저와 최고 금액이 있다는 것과 같은 의미다. 참고로 2022년 기준소득월액 하한액은 35만 원, 상한액은 553만 원이었고, 2023년 하한액은 작년 대비 2만 원 인상된 37만 원, 상한액은 37만 원 인상된 590만 원이다. 이에 따라 국민연금보험료도 ‘표 1’과 같이 변동된다. 기준소득월액은 상한이 있기 때문에 국민연금 가입자의 소득이 기준소득월액을 초과하더라도 국민연금보험료는 최고 금액인 53만 1000원을 초과하지 않는다. 국민연금 의무가입자인 사업장가입자와 지역가입자의 경우 기준소득월액 변경이 보험료에 바로 영향을 미친다. 하지만 국민연금 임의가입자는 보험료 납부의 기준이 되는 소득이 별도로 없기 때문에, 전년도 12월 31일 현재 지역가입자 전원의 기준소득월액의 중위수에 해당하는 금액을 기준으로 4월 1일부터 다음해 3월 31일까지 해당 보험료를 납부한다. 만약 임의가입자가 더 많은 연금액을 수령할 목적으로 중위수 기준소득월액 기준 이상의 보험료를 납부하길 원하면 국민연금공단에 신청해서 상한액까지 납부보험료를 변경할 수 있다. 퇴직연금 디폴트 옵션 제도 도입 올해 7월 12일부터 ‘퇴직연금 디폴트 옵션’ 제도가 시행되었다. 우리말로는 퇴직연금 사전지정운영제도다. 단어를 하나씩 짚어보며 제도에 대해 알아보도록 하자. 첫째, 퇴직연금이다. 퇴직연금제도는 퇴직연금 운영에 대한 책임주체에 따라 확정급부형(DB), 확정기여형(DC), 그리고 개인연금(IRP)으로 구분한다. 디폴트 옵션 제도가 적용되는 퇴직연금은 DC와 IRP다. 즉 DB형 퇴직연금 가입자는 디폴트 옵션 제도와 상관없다. 둘째, 디폴트(Default)다. 디폴트는 영어의 ‘Default Value’에서 유래한 말로 ‘초기값’, 즉 ‘기본 설정값’을 의미한다. 우리나라 퇴직연금 수익률은 미국이나 호주 등 선진국(평균 6% 이상)에 비해 낮은 편(평균 2% 미만)이다. 저조한 수익률의 가장 큰 원인은 우리나라 퇴직연금 가입자들의 퇴직연금에 대한 무관심이다. 사전지정운영제도가 도입되면 해당 가입자가 스스로 퇴직연금 적립금을 운영하지 않을 경우, 사전에 정해진 방법으로 퇴직연금이 운영된다. 디폴트 옵션으로 운영이 허용되는 상품은 ‘표 2’와 같다. 셋째, 옵션이다. 옵션은 옵트인(OPT-IN)과 옵트아웃(OPT-OUT) 두 가지 방식이 있다. 옵트인과 옵트아웃을 쉽게 이해하려면 체크 박스를 통해 의사를 밝히는 것을 상상하면 된다. 옵트인은 ‘체크 박스에 체크가 안 되어 있는 상태’, 즉 ‘동의를 위해서는 체크 박스에 체크를 하는 행위가 필요한 상태’를 말한다. 반대로 옵트아웃은 ‘체크 박스에 이미 체크가 되어 있는 상태’, 즉 ‘별도의 동의를 요구하지 않아도 되는 상태’를 뜻한다. DC형 가입자는 근로자 스스로 운영지시를 하지 않으면 사전지정운영제도가 의무적으로 도입되는 옵트아웃 방식이다. IRP 가입자는 본인이 원할 경우 사전지정운영제도에 가입할 수 있는 옵트인 방식이다. 디폴트 옵션이 작동되어 사전에 지정된 운영 방식으로 퇴직연금이 운영되는 중이라도 가입자는 언제든지 적립금 운영 방법을 사전지정운영 방식과 다르게 ‘직접’ 지정할 수 있다. 퇴직연금에 대한 가입자의 관심을 적극 유도하기 위한 것이 이 제도의 취지라는 점을 이해하면 쉽게 납득할 수 있을 것이다. 주택연금 가입 대상 주택 확대 현재 주택연금 가입 대상 주택은 공시가격 9억 원 이하의 주택이다. 공시가격이 시가의 60~70% 수준인 것을 감안하면 대략 시세로 12억 원 내외의 주택이 해당한다. 올해 7월 3일 금융위원회는 최근 몇 년간 주택 가격 상승과 주택연금 가입자 증대를 위해, 주택연금 가입 요건인 주택 가격의 상한을 공시가격 9억 원에서 12억 원으로 상향하는 시행령 개정안이 국회 본회의에 이어 국무회의를 통과했다고 밝혔다. 이번 시행령은 법 공포일로부터 3개월 후인 올해 10월 중 시행될 예정이다. 주택연금 가입 대상 주택을 결정할 때는 공시가격을 기준으로 하지만, 지급하는 연금액은 시가 기준으로 한다. 주택연금 가입 주택 가격이 상향되면 지급받는 연금액도 늘어날 수 있다. 다만, 유의할 점은 한국주택금융공사법에 의하면 주택연금 지급 기준이 되는 주택의 최고 시세는 12억 원이다. 즉 시세가 12억 원을 초과하는 주택의 경우라 하더라도 지급받을 수 있는 주택연금액 최고 금액은 주택 가격 12억 원이 기준이다. 현재 주택 가격에 따른 연령별 주택연금액은 ‘표 3’과 같다. 주택연금은 최종 수익자가 연금액을 모두 수령한 후 당시의 주택 가격과 기지급된 연금액의 차이를 정산한다. 기지급된 연금액이 주택 가격을 초과한 경우 한국주택금융공사는 별도의 금액을 청구하지 않는다. 반대로 기지급된 연금액이 주택 가격에 미달할 경우에는 기지급된 연금액과 주택 가격의 차액을 상속인 등에게 지급한다. 따라서 주택의 시세가 12억 원을 초과하는 상태에서 12억 원을 기준으로 연금이 지급된다고 하더라도 최종적으로 주택 가격을 손해 보는 것은 아니다.

2023-08-22 08:46
현명한 보험 점검, 노후를 바꿔… 가입과 해지 전 필수 점검 사항은?

가입 당시에는 필요했던 보험이 노후에는 필요 없어지기도 하고, 노후에 필요한 보장 내역이 생기기도 한다. 나이가 들면 건강 관련 위험이 커지는데, 수입은 줄기 때문에 보험금이 부담돼 계약 해지를 하는 경우도 많다. 하지만 무조건 새로 나온 보험이라고 다 좋은 건 아니므로, 보험을 점검할 때는 본인의 상황을 살펴 똑똑하게 해야 한다. ‘위험 관리’를 목적으로 하는 보험, 리모델링할 때 주의할 점들을 소개한다. ◆보험 가입 전 점검 사항 6가지 첫째, 계약 유지 가능성을 고려한다. 현재 자신의 소득과 보험료 납입 부담이 어느 정도인지 따져서 장기간 계약을 유지할 수 있다고 판단될 때 가입하는 것이 좋다. 둘째, 목적에 맞는 상품을 고른다. 보험은 위험 보장을 하는 보장성 보험과 목돈 마련이나 노후 대비 자금 마련을 위한 저축성 보험으로 나뉜다. 셋째, 보험료를 꼼꼼히 살핀다. ‘커피 한 잔 값으로 평생 보장’ 등의 문구에 혹해 보험료가 저렴하다고 생각할 수 있지만, 10년 이상 납부하면 자동차 한 대에 맞먹는 큰 금액이 된다. 따라서 꼼꼼하게 보장 내역과 보험료를 비교해 가입해야 한다. 넷째, 보장 범위와 보험금 지급 제한 사유를 보자. 보험료만큼 중요한 사항이다. 보험 상품은 약관에 따라 구체적인 보장 내용이 정해진다. 하지만 약관은 내용이 방대하므로 상품설명서를 통해 어디까지 보장이 되는지, 어떨 때 보험금이 나오는지, 어떤 상황에서는 보험금 지급이 안 된다는 것인지 잘 살펴봐야 한다. 만약 상품설명서를 보고 이해가 되지 않는다면 설계사에게 설명을 들어야 한다. 다섯째, 갱신 여부를 살펴보자. 대부분 보험 상품은 일정 기간이 지나면 보험료가 바뀌는 ‘갱신형’과 한 번 가입하면 계약 종료 시까지 보험료가 똑같은 ‘비갱신형’이 있다. 갱신형 상품은 처음에는 저렴한데 시간이 지날수록 보험료가 오르는 구조다. 특히 60세가 넘어서도 만기까지 보험료를 내야 하는 상황에서는 수입이 없어 보험료가 부담될 수 있는데, 이때 보험 계약을 중도해지하면 보장을 받지 못하게 된다. 따라서 가입 시기가 아니라 가입자가 고령자가 되었을 때 예상되는 보험료 수준이 얼마일지 보험료 예시표 등으로 살펴봐야 한다. 마지막으로, 다양한 보험회사 지표를 들여다보자. 보험가격지수는 상대적인 보험료 수준을 파악할 수 있는 지표다. 예를 들면 각 보험회사의 암보험끼리 비교해 보험료가 상대적으로 높은지 낮은지를 알려준다. 보험가격지수가 80이라면 같은 상품 평균 가격보다 20% 저렴하다는 뜻이다. 물론 가격은 저렴해도 보장 범위가 좁을 수 있으니 위에서 언급했던 조건들도 같이 봐야 한다. 그 외에도 보험회사가 상품에 대해 잘 설명하고 판매했는지를 나타내는 불완전판매비율, 보험금 청구를 얼마나 하지 못했는지 나타내는 보험금 부지급률, 보험금 지급 관련 소송을 얼마나 했는지 볼 수 있는 소송공시 등의 지표를 살펴보자. 이 지표들은 낮을수록 건전하다고 볼 수 있다. 네 가지 지표는 생명보험협회나 손해보험협회 홈페이지에서 확인할 수 있다. ◆보험 해지 전 확인해야 할 2가지 2022년 6월 생명보험회사 해약환급금은 3조 원이었는데, 같은 해 10월 6조 원으로 두 배 늘었다. 경제상황이 어려워지자 보험 계약을 중도해지하는 사람이 늘어난 것. 하지만 보험은 장기간 유지를 전제로 설계됐기 때문에, 중도해지하면 원금보다 적은 금액을 받게 된다. 따라서 보험 해지 전 계약을 유지할 방법은 없는지 살펴보는 것이 좋다. 첫째, 급전이 필요하다면 보험계약대출이나 중도인출이 가능한지 알아본다. 보험계약대출은 보험 보장은 유지하면서 대출 심사 절차 없이 해약환급금의 일정 범위에서 받을 수 있는 대출이다. 중도상환수수료가 발생하지 않는 건 장점이지만, 이자연체 등으로 대출 원리금이 해약환급금을 넘어서면 계약이 해지될 수 있다. 또한 대출 이자가 발생하므로 다른 금융기관 대출과 비교해보자. 중도인출은 별도의 이자는 없지만 보장금액이나 해약환급금이 줄어들 수 있다. 둘째, 보험금 납부가 부담이라면 보험료 자동대출납입, 납입유예, 감액완납 등의 제도가 있는지 확인한다. 다만 이 경우에도 대출 이자가 발생하거나, 해지환급금이 줄어들거나, 보장 금액이 축소될 수 있으므로 구체적인 내용을 잘 알아보고 고려하도록 하자. ◆위험 우선순위 고려한 보험 리모델링 보험 가입의 구조나 기능을 개선해 위험관리 가치를 올리는 보험 리모델링은 변화된 상황에 맞춰 위험관리 전략을 점검하고 다시 세우는 일이다. 보험료를 낼 여유가 있다면 모든 위험을 관리하면 좋겠지만, 우선순위를 정해야 한다면 치명적인 위험(개인·가정을 파산으로 이끌 수 있을 정도의 손실위험)을 먼저 대비해야한다. 내가 준비한 보험이 치명적 위험을 보장하지 않거나 부족하다면 보험 리모델링을 고려해봐야 한다. 다만, 이 과정에서 무조건적인 보험 해지와 새 상품 가입이 유리한 것은 아니라는 점을 기억해야 한다. 예를 들어 종신보험은 가입 당시 예상 기대 수명 등을 기준으로 하는데, 같은 금액을 넣더라도 과거 상품과 최근 상품의 기대 수명이 달라 최종적으로 수령하는 금액이 달라질 수 있다.

2023-08-05 09:00
연금, 가입 조건과 지급 방식 비교하면 “돈이 보인다”

은퇴 생활을 연금 중심으로 준비하고 있는 윤 씨는 국민연금부터 사적연금까지 다양한 연금에 가입 중이고, 거주 중인 주택도 연금으로 활용할 생각이다. 윤 씨는 연금마다 상이한 가입 조건과 지급 방식을 일목요연하게 정리하고자 상담을 신청해왔다. 가입 자격 국민연금은 만 18세 이상 60세 미만의 소득이 있는 국민이면 의무적으로 가입해야 한다. 다만 소득이 없더라도 해당 연령에 속하면 희망에 따라 임의로 가입할 수 있고, 60세가 넘어도 65세까지 임의계속가입자가 될 수 있다. 연금계좌(IRP, 연금저축)의 경우 연령에 관계없이 IRP는 소득이 있으면 가입할 수 있고, 연금저축은 소득이 없어도 국내 거주자면 가입할 수 있다. 보험회사에 가입하는 금리형 연금보험이나 변액연금보험 등 연금보험의 경우 계약자(보험료를 납입하는 자)는 특별한 가입 제한이 없다. 다만 연금을 지급할 때 기준이 되는 피보험자는 보험사에 따라 가입 연령에 제한을 두는 경우가 있다. 주택연금은 주택 소유자 혹은 배우자가 만 55세 이상이어야 한다. 납입 금액 국민연금 납입 금액인 국민연금보험료는 기준소득월액의 9%다. 사업장 가입자는 사업자와 가입자가 반반씩 부담하고, 나머지 가입자는 본인이 전액 부담한다. 연금계좌는 연간 납입할 수 있는 한도가 IRP와 연금저축 등 통틀어 1800만 원 내에서 자유롭게 납입할 수 있다. 연금보험의 납입 한도는 원칙적으로는 없다. 하지만 보험 차익에 대한 이자소득세 비과세 혜택을 받으려면 월납입 보험인 경우 월 150만 원까지, 일시납 보험인 경우 1억 원까지 납입하고 10년 이상 유지해야 한다. 주택연금은 공시가격 9억 원 이하의 주택이어야 한다. 납입 시 세제 혜택 국민연금은 납입보험료 전액에 대해 연말정산 혹은 종합소득세 신고 시 ‘소득공제’ 혜택을 준다. 연금계좌는 최대 900만 원까지 ‘세액공제’ 혜택을 받을 수 있다. 소득공제와 세액공제는 세금이 부과되는 단계에 따라 다르다. 세금은 소득에서 비용을 공제한 후 과세표준의 크기에 따라 차등 세율을 적용하여 세액을 산출한다. 소득공제는 소득에서 비용 성격으로 법으로 정한 금액을 뺀다. 따라서 소득공제는 과세표준을 낮추는 효과가 있어서 적용되는 세율을 낮출 수도 있다. 세액공제는 소득공제가 적용된 후 산출된 세액에서 해당 금액을 뺀다. 소득공제는 고소득자에게 유리하고, 세액공제는 저소득자에게 상대적으로 유리하다. 연금보험은 납입 시 아무런 세제 혜택이 없다. 주택연금은 일종의 대출이기 때문에 저당권을 설정해야 한다. 저당권 설정에 따른 등록면허세, 지방교육세를 최고 75%까지 감면해주고, 농어촌특별세 면세와 국민주택채권 매입의무 면제 혜택이 있다. 주택연금 가입자는 재산세를 25% 감면해준다. 주택연금 가입으로 인한 대출이자에 대해서는 소득공제 혜택이 있다. 국민연금이나 개인연금 등 다른 연금소득이 있는 사람이 주택연금을 받은 경우에는 그 받은 연금에 대해서 해당 과세 기간에 발생한 이자비용 상당액을 해당 과세 기간 연금소득 금액에서 공제해준다. 공제 한도는 연간 200만 원인데, 공제할 이자 상당액이 200만 원을 초과하면 200만 원을 공제하고, 연금소득 금액을 초과하는 경우 그 초과 금액은 없는 것으로 한다. 연금 지급 시기 국민연금은 출생연도에 따라 만 60세부터 65세까지 정해진 시기에 연금을 수령할 수 있고, 조건이 되면 5년 범위 내에서 연금을 더 빨리(조기연금) 혹은 더 늦게(연기연금) 신청할 수 있다. 연금계좌는 만 55세 이상이면 이후 연금으로 수령할 수 있다. 연금보험의 경우 원칙은 만 45세 이상이면 연금을 수령할 수 있다. 하지만 납입 금액에 관계없이 보험 차익에 대해 이자소득세 비과세 혜택을 받을 수 있는 종신형연금은 피보험자가 만 55세부터 수령할 수 있다. 주택연금은 주택 소유자 혹은 배우자가 만 55세 이상이어야 한다. 연금 수령 시 과세 국민연금은 2002년 이후 납입분부터 연금 수령 시 연금소득으로 종합과세된다. 연금계좌는 만 55세 이후에 수령하는 과세 대상 연금소득(퇴직금 등 제외된 금액)이 연간 1200만 원 미만이면 분리과세되어 저율(3.3~5.5%)의 연금소득세가 과세되고, 연간 1200만 원을 초과하는 경우에는 분리과세와 종합과세 중 유리한 것을 선택할 수 있다. 다만 연간 1200만 원 초과 시 분리과세 세율은 16.5%다. 연금보험은 가입 기간이 10년 미만인 경우에는 납입 금액을 초과하여 수령하는 금액에 대해 이자소득세가 과세된다. 이자소득에 해당하는 금액이 연간 2000만 원을 넘으면 금융소득종합과세 대상이 된다. 연금보험 가입 기간이 10년 이상인 경우에는 수령하는 금액 전액 비과세된다. 주택연금 수령액은 비과세다. 연금 외 수령 국민연금은 최소 10년 이상 가입해야 연금으로 수령할 수 있다. 하지만 국민연금 가입자가 사망·국적상실·국외이주 등의 사유로 국민연금에 더 이상 가입할 수 없거나, 60세에 도달했으나 가입 기간(10년)을 채우지 못했을 때 그동안 납부한 보험료에 이자를 더해 ‘반환일시금’으로 한 번에 지급한다. 연금계좌에서 만 55세 이전에 납입했던 금액을 인출할 경우 16.5%의 기타소득세를 부과한다. 만 55세 이후라도 정해진 연금 수령 한도를 초과한 금액은 연금 외 소득으로 보아 16.5%의 기타소득세를 부과한다. 연금보험의 경우 월납입 보험은 납입 기간 5년 이상과 계약 기간 10년, 일시납 보험은 계약 기간 10년을 유지할 경우 연금 외 수령하더라도 전액 비과세다. 주택연금은 수령 방법을 인출한도(대출한도의 50% 이내)를 정해놓고 한도 내에서 수시로 찾아 쓰고 나머지 금액은 평생 동안 매월 연금을 받는 ‘종신혼합방식’이나, 인출한도(대출한도의 50% 이내)를 정해놓고 한도 내에서 수시로 찾아 쓰고 나머지 금액은 정해진 기간 동안 매월 연금을 받는 ‘확정기간혼합방식’을 선택하면 연금 외 수령이 가능하다. 주택연금 수령은 비과세다. 가입자 사망 시 국민연금 가입자 혹은 10년 이상 가입자였던 수급자가 사망하면 유족에게 유족연금을 지급한다. 연금계좌는 가입자 사망 시 배우자가 계약을 승계할 수 있다. 연금보험은 연금 지급 전 피보험자 사망 시에는 정해진 보험금(연금적립액+사망보험금)을 사망 시 수익자에게 지급한다. 연금보험 연금 지급 후 피보험자가 사망한 경우에는 사전에 지정한 방식에 따라 해당 수익자에게 지급한다. 연금 지급 방식이 종신형이고 보증 기간 내에 사망했다면 보증 기간까지 수익자에게 연금을 지급한다. 종신형의 보증 기간 후에 피보험자가 사망했다면 연금 지급은 중단된다. 연금 지급 방식이 상속형인 경우에는 연금 지급 시점까지 적립된 원금의 이자에 해당하는 금액을 피보험자 생존 시까지 연금으로 지급하고, 사망 시에는 적립된 원금을 수익자에게 지급한다. 연금 지급 방식이 확정형인 경우에는 미리 확정된 기간 동안 피보험자 생존 여부와 관계없이 정해진 수익자에게 연금액을 지급한다. 주택연금은 본인이 사망하더라도 배우자 생존 시까지 가입 당시 정해진 금액을 지급한다. 수명이 길어지면서 연금을 선호하는 은퇴자들이 갈수록 늘어나는 추세다. 복수로 연금에 가입한 경우 각 연금의 주요 특징을 알고 있으면 보다 효과적으로 노후생활에 연금을 활용할 수 있다.

2023-07-20 08:48
전세 사기 공포시대, 슬기로운 임대인 생활법은?

초저금리에 개정 임대차보호법까지 더해져 매매든 전월세든 하늘 높은 줄 모르고 치솟던 시절이 지나고 금리 인상이 시작됐다. 그 반작용으로 부동산 가격은 하락세로 돌아섰다. 가격이 오를 때도 내릴 때도 부동산 시장에는 항상 잡음이 있었지만, 최근에는 전세 사기가 연일 언론에 오르내리고 있다. 정부, 국회, 법원 모두 임차인을 보호하기 위한 각종 장치를 도입하기에 바쁘다. 이 가운데 현명한 임대인이 되려면 어떻게 해야 할까? 1000여 채에 달하는 주택을 이용해 전세 사기를 일으킨 ‘빌라왕’의 사망으로 전세보증금을 돌려받지 못한 피해자가 속출하면서 정부가 대책 마련에 나섰다. 우선 임대사업자가 임대보증금 보증보험(임대사업자가 임대보증금을 반환하지 않는 경우 임차인에게 임대보증금의 반환을 책임지는 보증상품)에 가입하지 않을 경우 임차인에게 계약 해지권을 부여하고, 그로 인한 손해까지 배상하도록 하는 내용으로 민간임대주택법령이 개정된다. 임대차계약이 끝난 후에도 임차인에게 1억 원 이상의 보증금을 돌려주지 않은 ‘나쁜 임대인’의 성명, 임대주택 소재지 등을 공개하는(보증금을 반환하면 삭제) 주택도시기금법 개정안, 세금 체납 시 임대사업자 등록을 불허하거나 말소하는 내용의 민간임대주택법 개정안 등 ‘전세 사기 방지법’이 줄줄이 국회를 통과했다. 전세 사기 피해자 지원을 위한 특별법을 마련하거나 임차인에게 금융지원 혜택을 주는 방안도 논의 중이다. 임차인은 사회적 약자라는 이유로 나라가 나서서 보호해주지만, 임대인의 고충은 스스로 해결할 수밖에. 임차인을 보호해줄수록 임대인의 의무는 늘어만 간다. 누가 임대인을 불로소득자라고 했던가. 의무도 많고 챙길 것도 많아 골치 아픈 임대인으로 살아가기 위한 ‘임대인 백서’를 준비했다. 임대보증금 보증보험은 의무인가? 임차인 구하기가 하늘의 별 따기가 되어버린 요즘. 예전에 비해 한참 낮은 가격에 전세를 놓는 것도 마음이 아픈데, 요즘 임차인은 임대보증금 반환보험까지 들어달라고 요구한다. 주택임대사업자(등록 임대사업자)는 임대보증금 보증보험에 가입할 의무가 있고, 임대사업자가 아니라면 보증금 반환보험에 가입해줄 의무는 없다. 주택임대사업자의 경우 보증수수료는 임대사업자가 내야 하지만, 보증수수료의 25%까지 임대료에 포함해 징수하고 임대료 납부고지서에 그 내용을 명시하도록 하고 있다(민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제40조). 주택임대사업자가 공급하는 매물이 아닌 경우에는 기존의 전세금 보장보험 상품을 임차인이 가입해야 하고 이때는 임차인이 보증료를 100% 납부해야 하기 때문에, 임차인은 이런 부담이 없는 임대사업자의 매물을 선호하기도 한다. 임대사업자가 아닌 경우 임차인을 구하기 힘들다면, 임대보증금 반환보험료를 임차인과 임대인이 나누어 부담하는 방법 등도 제시해볼 수 있다. 보증료는 얼마나 될까? 공공기관인 HUG(주택도시보증공사)와 SGI서울보증 상품으로 나뉘는데, 보증료는 부채비율과 신용등급에 따라 달라지지만 공공기관인 HUG가 조금 더 저렴한 편. 다만 HUG는 보증금 제한이 수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원 이하이고 SGI서울보증은 이러한 제한이 없다. 전세자금 대출에 동의해줘야 하는지? 요즘은 많은 임차인이 전세자금 대출을 받아 전세보증금을 지급하고 있다. 전세뿐 아니라 월세 역시 보증금에 대해서는 대출이 가능하다. 대부분 전월세 계약에서 전세자금 대출이 승인되지 않으면 계약을 해지할 수 있다거나, 임대인은 임차인의 전세자금 대출에 동의한다는 내용의 특약을 넣는 상황이다. 임대인 입장에서는 이러한 임대차계약에 동의하지 않고 다른 임차인을 구할 수도 있지만, 동의해주지 않으면 임차인 구하기가 쉽지 않다. 전세자금 대출에 동의하더라도 아래 사항만 주의한다면 임대인에게 크게 불리한 점은 없다. 전세자금 대출도 여러 종류가 있지만, (1)임대인의 동의가 아예 필요하지 않은 경우 (2)임대인의 동의만 필요한 경우 – 은행에서 전화나 방문 등으로 임대인이 임대했다는 사실과 보증금 액수만 확인 (3)임대차보증금 반환채권에 대한 질권이 설정되는 경우로 나뉜다. (1)과 (2)는 임대차계약 기간 만료 시 대출을 상환할 의무가 임차인에게 발생하기 때문에 임대인은 대출받지 않은 경우와 같이 임차인에게 보증금을 반환하면 된다. 그러나 (3)은 임대차보증금을 은행에 직접 상환할 의무가 있다. 주로 질권 설정은 주택금융공사의 보증이 되지 않는 4억 원 이하 고액 전세(2022년 10월 이전에는 2억 원)의 경우 이루어지는 방식이다. 따라서 전세 계약 후 질권 설정이나 채권양도통지서를 받았다면 만기 시점에 반드시 은행 담당자(통상 집으로 온 통지서에 기재되어 있다)와 상의해 보증금 반환이 이루어지도록 해야 한다. 관행적으로 임차인이 집을 비우기 전, 이사 갈 집의 계약금 조로 보증금의 일부(10%)를 미리 반환해 주기도 하는데, 반드시 은행에 돌려줘야 할 보증금 액수를 확인해야 한다. 임차인이 전세자금 대출 이자를 미납했다면 임대인이 이자까지 반환할 의무가 발생할 수 있기 때문이다. 예를 들어 보증금 5억 원 중 임차인이 4억 5000만 원을 대출하고 이자를 내지 못하고 있었을 때, 임대인이 이사 계약금 조로 10%인 5000만 원을 먼저 임차인에게 반환하고 남은 보증금을 은행에 준다면, 미납 이자를 추가로 내야 하는 상황이 생길 수 있다. 이때는 계약금 조의 반환금을 주기 전에 미납 이자분을 공제하는 것이 우선이다. 통상 임차인이 전세자금 전액을 대출받는 예는 없으므로, 미리 확인한다면 임대인은 본인이 받은 금액 이상을 지출할 일은 없다. 악성 세입자에게 취해야 할 행동은? 툭하면 월세를 밀리는 악성 임차인, 어떻게 해야 할까? 보통 임대인들은 임대차계약이 종료될 때까지 기다렸다가 임대보증금에서 미납 임대료를 공제하고 나머지를 반환해준다. 그러나 임대인으로서는 월세를 받아 생활해야 하는데 만기까지 기다렸다가 월세 원금만 보증금에서 공제하면 손해 보는 느낌이 들 수 있다. 먼저 월세뿐 아니라 연체한 차임에 대한 법정이자 5%를 적용하여 보증금에서 제하는 방법을 생각해볼 수 있겠다. 가급적 다툼의 여지 없이 월세 계약서에 연체 시 이자를 공제하겠다는 내용을 미리 기재해두는 것도 좋다. 법원에 지급명령을 신청하여 임대차계약 기간 중에도 미납한 월임대료를 청구하여 받는 것도 방법이다. 임대차계약이 만료되었음에도 각종 핑계를 대며 이사하지 않는 악성 임차인과 협의가 이루어지지 않는다면, 임대인도 소송을 제기할 수밖에 없다. 소송에 든 비용 중 일부분(인지, 송달료 전부 및 변호사 비용 중 법원에서 인정하는 범위 내)은 임차인에게 청구할 수 있고, 결과적으로 보증금에서도 공제가 가능하다. 한편 상가를 임대한 경우에는 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다(상가임대차보호법 제10조의8). ‘3기’라는 것은 세 달치 월세를 연체했을 때를 말하는 것이기 때문에(즉 월세 100만 원의 경우 300만 원이 연체될 때까지), 이를 악용하는 임차인들은 3기의 차임액에 달하기 전에 일부만 변제하는 식으로 해지권이 발생하지 않도록 하기도 한다. 원만히 협의되지 않는 임차인들은 내용증명을 보내도 눈 하나 깜짝하지 않기 때문에, 결국 소송을 통한 구제 방법이 최선이다. 임대 기간 만료 전에 임차인이 나가겠다고 요구 하거나, 그 전에 내보내고 싶다면? 임대차계약서에 쓰인 ‘만기’는 엄연히 계약의 내용이다. 쌍방의 합의 없이 어느 일방이 마음대로 변경할 권한은 없다. 따라서 임대인과 임차인이 이러한 합의를 할 때 관례상 임차 기한 만료 이전에 해지를 요청하는 자가 제반 비용을 부담하도록 하고 있다. 통상적으로 임차인이 나가고 싶을 때는 임대인의 부동산중개료를, 임대인이 내보내고 싶을 때는 임차인의 이사비를 보조해주기도 한다. 임대차 3법 개정 이후 전월세가 폭등하던 시절에는 계약갱신청구권을 사용하지 않고 임차 기한 만료 전에 내보내는 대가로 몇천만 원을 요구하는 경우도 있었다고 한다. 임차인이 만기 전에 계약을 종료하고자 하면 원칙적으로 임대차 기간 만료일까지 차임(월세)과 관리비는 당연히 임차인이 지급해야 하며, 임대인은 만기 이전에 보증금을 돌려줄 의무도 없다. (물론 새로운 임차인을 구한 이후 임대차계약이 새로이 시작되어 더 이상 예전 임차인이 임대차목적물을 사용할 수 없을 때는 당연히 임차인의 지급 의무가 종료되고, 임대인도 보증금을 돌려주어야 한다.) 다만 임차인 입장에서 예비 세입자에게 집을 잘 보여주지 않는 경우도 다반사이므로, 적당한 선에서 서로 합의해야 한다. 묵시적 계약에 유의하라 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인과 임대차계약 연장 여부를 확인해야 한다. 그 기간이 넘어간다면 임대차계약은 묵시적 갱신이 되기 때문에 다시 계약 조건을 변경하려면 2년을 기다려야 하고, 묵시적 갱신이 되면 임차인은 자유롭게 계약을 해지할 수 있기 때문에 임대인 입장에서는 계약 기간이 불안정해지는 위험에 처하게 된다. 역전세로 만기까지 보증금을 구하지 못하는 사례가 많아지고 있다. 임차인 입장에서는 임대차 기간 만료 때까지 보증금을 지급받지 못한 경우 임차권등기를 함으로써 퇴거하더라도 대항력과 우선변제권 순위를 유지할 수 있다. 한편 임대인 입장에서는 이러한 임차권등기가 된 집은 강제경매에 넘어갈 위험도 있고, 등기부등본에 임차권등기가 되어 있는 집은 집주인이 임대차보증금을 제대로 돌려주지 못한다는 점이 공시되는 것이므로 새로운 세입자를 구하기도 어려워진다. 따라서 이러한 상황에 놓이지 않도록 유의할 수밖에 없다. 임차인 입장에서도 보증금은 큰돈이지만, 임대인 입장에서도 임대하는 집이나 상가는 여생의 수단이다. 악덕 임차인으로 인해 선한 집주인이 마음에 상처 입지 않기를 바란다.

2023-06-22 08:40
자산 관련 제도 올해부터 무엇 달라졌나?

올해 퇴직 예정인 손 씨는 퇴직 후 재취업 등 지속적인 경제활동을 원하고 있다. 또한 손 씨는 현재 가입 중인 연금계좌의 적립금을 연금으로 수령하지 않고 납입을 계속하며 세액공제 혜택을 보려고 한다. 손 씨는 2023년부터 퇴직소득세와 개인연금 관련 등 제도 변화가 많다는 뉴스를 보고 상담을 신청해왔다. 퇴직소득공제 확대 퇴직급여에 대한 세금은 퇴직소득금액에서 퇴직소득공제와 환산급여공제를 적용해 과세표준을 구한 다음 과세표준 금액별 세율을 곱해 환산 산출세액을 계산하고, 이를 근속연수로 나누어 최종 퇴직소득세를 산출한다. 근속연수 20년에 퇴직소득금액이 1억 원인 손 씨가 올해 퇴직한다면 퇴직소득공제되는 금액은 4000만 원(1500만 원+250만 원X(20년-10년))이고 납부해야 할 퇴직소득세는 112만 원이다. 만약 같은 조건(20년 근속, 퇴직소득금액 1억 원)으로 손 씨가 작년에 퇴직했다면 퇴직소득공제는 1200만 원이고 퇴직소득세는 268만 원이었을 것이다. 근속연수에 따라 적용되는 퇴직소득공제가 대폭 확대됨에 따라 퇴직소득세 절세 규모 역시 증가했다. 바뀐 퇴직소득공제는 2023년 1월 1일 이후 퇴직자부터 적용한다. 연금계좌 세제혜택 확대 세액공제받을 수 있는 연금계좌(DC, IRP, 연금저축) 납입 한도가 늘어났다. 작년까지 세액공제받는 연금계좌 납입액은 50세를 기준으로 한도가 달랐다. 50세 미만이면 연금저축 연간 400만 원, IRP까지 합하면 연간 700만 원까지, 50세 이상이면 연금저축 연간 600만 원, IRP까지 합하면 연간 900만 원까지 세액공제를 받을 수 있었다. 다만 총급여 1억 2000만 원(종합소득금액 1억 원) 초과자는 연령에 관계없이 연금저축 연간 300만 원, IRP까지 합하면 연간 700만 원까지 세액공제가 가능했다. 올해부터는 연령 및 총급여 1억 2000만 원(종합소득금액 1억 원) 초과 기준이 없어졌다. 2023년 1월 1일부터 연금계좌 납입분은 연령과 소득에 관계없이 연금저축 연간 600만 원, IRP까지 합하면 연간 900만 원까지 세액공제를 받을 수 있다. 소득에 따른 세액공제율(15% 혹은 12%)은 기존에는 총급여 5500만 원(종합소득금액 4000만 원) 이하이면 납입액의 15%를, 총급여 5500만 원(종합소득금액 4000만 원) 초과자이면 납입액의 12%였다. 올해부터는 세액공제율 적용 종합소득금액 기준이 4000만 원에서 4500만 원으로 상향되었다. 연금계좌 납입 시 세제혜택 확대와 연금계좌 수령 시 세제혜택도 추가되었다. 기존까지 연금계좌에서 수령하는 금액 중 연간 1200만 원을 초과하는 연금소득(공적연금은 제외된 금액)은 연금소득 전액을 다른 소득과 종합과세했다. 올해부터는 연금소득 1200만 원을 넘더라도 분리과세(세율 15%)를 선택할 수 있다. 부동산 관련 세제 완화 주택분 종합부동산세 세부담의 적정화 취지로 과세표준 12억 원 이하 및 조정대상지역 2주택자에 대한 중과세를 폐지했다. 전년도 주택분 세액 대비 일정 비율 초과분에 대해서 과세 제외하는 ‘세부담 상한’의 경우 기존에는 2주택자의 경우 150%, 3주택 이상(조정대상지역 2주택 포함)의 경우 300%이던 것을 올해부터 150%로 일원화했다. 다만 법인의 경우 상한선이 없는 것은 변함이 없다. 또한 1세대 1주택자의 경우 주택분 종합부동산세 기본공제금액을 공시가격 11억 원(기존)에서 12억 원으로, 개인이 보유한 1세대 1주택 외의 일반주택의 경우 기본공제금액을 공시가격 6억 원에서 9억 원으로 상향하여 세부담을 완화했다. 1세대 1주택 임대소득 과세대상 고가주택은 기준시가 9억 원에서 12억 원으로 인상했다. 대출규제 단계적 완화 기존에는 규제지역 내 LTV(주택담보인정비율) 한도가 20~50%로 제약되었으나 규제지역 내 LTV 한도가 50%로 상향 단일화되었다. 또한 1월 5일부터 서울의 강남 3구(강남, 서초, 송파)와 용산을 제외하고 전국이 규제지역에서 해제됨으로써 나머지 지역의 LTV가 70%까지 완화되었다. 2주택자의 주택담보대출과 15억 원 초과 아파트에 대한 주택 구입 목적 주택담보대출도 허용된다. 규제지역 완화에 발맞춰 서민·실수요자(부부 합산소득 9000만 원 이하, 주택가격 9억 원 이하, 무주택)의 대출한도를 4억 원에서 6억 원으로 인상했다. 하지만 총부채 원리금 상환 비율인 DSR 규제는 현행(은행권 40%, 비은행권 50%)대로 유지한다. 참고로 DSR 계산에 사용되는 총부채엔 전세자금대출을 제외한 주택담보대출, 일반신용대출, 자동차할부대출, 카드론 등이 포함된다. 서민·중산층 세부담 완화 근로자의 식사비 부담 완화를 위해 식대에 대한 소득세 비과세 한도를 현행 월 10만 원에서 월 20만 원까지 확대한다. 그리고 소득세 하위 2개 과세표준 구간을 상향 조정했다. 양도소득세 이월과세 기간 확대 배우자·직계존비속 등 특수관계자로부터 증여받은 자산을 양도하는 경우 증여자의 취득가액을 적용해서 양도차익을 계산하여 과세하는 양도소득세 이월과세를 기존에는 증여일로부터 5년 이내 기간의 양도 시에 적용했다. 그런데 2023년 1월 1일 이후 증여받아 양도하는 자산의 경우에는 양도소득세 이월과세 기간을 10년으로 확대한다. 이는 특수관계자 간 증여를 통한 양도소득세 회피를 방지하고자 하는 것이 취지다. 바뀐 제도를 꼼꼼히 살펴 소중한 노후 자금 설계에 활용하는 지혜가 필요한 때다.

2023-02-14 08:47
[편집인 단상] 집값 어떻게 될까요

주택 가격 예측은 쉽지 않은 일입니다. 공급과 수요 측면을 다 살펴야 합니다. 어디에 얼마나 짓는지, 얼마나 필요한지 다 따져봐야 합니다. 실물경제 흐름, 금리와 물가, 대출 조건 등 금융 환경, 지역별 일자리와 사회간접자본(SOC) 정도, 병원 등 생활 편익시설, 학군·학원 등 교육 환경에 인구 추이와 가구 형태까지, 변수도 많습니다. 이번 글은 이런 변수 등을 반영한 역대 정권 부동산 정책과 아파트 가격의 상관관계에 초점을 맞췄습니다. 30여 년간의 흐름을 보면 일정한 ‘관계성’이 읽힐 것입니다. 앞으로도 그렇게 흐를 것인지 장담은 못 해도 예측은 가능할 것입니다. KB금융 주택통계 시계열자료를 근거로 했음을 밝힙니다. 긴 분석 기간, 쉬운 통계 추출 때문입니다. 위 그래프부터 살펴보겠습니다. 故 노태우 대통령 취임 이후 윤석열 정부의 출범 첫 해까지(1988~2022년) 각 정권 재임 기간 중 전국, 서울, 6대 광역시(부산, 대구, 인천, 광주, 대전, 울산)의 아파트 가격 흐름이 반영된 그래프입니다. 이를 보면 노태우·故 김대중·故 노무현·문재인 정부 때 아파트 가격은 큰 폭으로 뛰었습니다. 故 김영삼 대통령 집권 기간 전국·서울 아파트 가격은 2~3% 올랐고, 6대 광역시는 1% 정도 하락했습니다. 박근혜 정부 때는 서울•지방 모두 10% 안팎 올랐습니다. 이명박 정부 때는 서울 아파트 가격이 하락(-3.2%)한 반면 6대 광역시 가격은 크게(+31.8%) 뛰었습니다. 집값이 뛰면 어느 정권 할 것 없이 규제책을 내놓았습니다. 노태우 정부는 토지공개념 3법을 도입, 시행했습니다. ‘택지소유상한제’, ‘토지초과이득세법’, ‘개발이익환수법’ 등입니다. 택지 소유는 제한하고, 초과이득·개발이익은 국가가 환수하는 초강수 정책입니다. 공시지가제도 도입, 분당•일산 등 1기 신도시 건설도 이때입니다. 노무현 정부는 종합부동산세와 주택거래신고제, 분양가상한제 등의 정책을 내놓았습니다. 분양원가 공개도 추진했고, 전매제한 강화, 양도소득세 중과 정책도 폈습니다. 문재인 정부는 28차례 대책을 통해 대출은 옥죄고, 고가·다주택자 보유세는 무겁게 했습니다. 재건축 초과이익 환수에 나섰고, 분양가상한제 적용 주택은 크게 늘렸습니다. 주택 시장이 위축되면 반대로 부양책을 쏟아냅니다. 김영삼 정부는 “부동산은 시장에 맡겨야 한다”며 개입을 최소화했습니다. 분양가 자율화를 추진하고, 양도세•전매제 등을 완화하면서 부양에 나섭니다. 이명박 정부는 전 국토의 19%가 넘던 토지거래허가구역을 9% 수준으로 낮췄습니다. 대출 및 세금 규제를 대폭 완화했고, 분양 및 청약제도도 시장 활성화에 초점을 맞춰 시행했습니다. 박근혜 정부는 ‘분양가상한제 폐지’, ‘재건축 초과이익 환수 유예 및 조합원 3채까지 분양 허용’ 등 이른바 ‘주택 3법’을 도입했습니다. 세제 및 대출도 완화했고, 민영주택 건설 활성 대책을 내놓으면서 “빚을 내서라도 집을 사라”고 부추기기까지 했습니다. 김대중 정부는 집값 오름세에도 해외 개방, 후분양제, 전매와 청약제도 모두 활성화에 맞춰 정책을 폈습니다. 토지 3법 중 택소법, 토초세법이 무력화된 것도 이 시기입니다. 당시는 외환위기 극복이 국가 과제였다는 점에서 경제를 살리기 위해 부양책을 편 것으로 해석됩니다. 역대 정권은 오르면 규제하고 내리면 부양하는 데 힘을 쏟았습니다. 당연해 보이지만, 정부가 집을 사는 곳(Living)이 아니라 살 곳(Buying)으로 보고 정책을 편 것 아닌가 의심하게 됩니다. 주택은 대다수 국민에게 자산의 대부분을 차지합니다. 집값이 오르면 ‘부의 증식’이라는 착시가 작동합니다. 소비와 투자는 활발해지고 경제는 나아집니다. 정부 정책이 이런 점에 기대어 시장에 개입한 것 아닌가 하는 의심은 합리적입니다. 윤석열 정부는 집값 끌어올리기 정책을 계속해서 내놓고 있습니다. 규제란 규제는 다 푸는 모양새입니다. 그런데도 집값 내림세는 계속되고 있습니다. 이쯤 되면 자연스럽게 떠오르는 의문이 있습니다. 왜 대한민국의 부동산 시장은 정부가 잡으려 하면 오르고, 활성화하려 하면 내려가는가 하는 점입니다. 정책의 효과가 왜 5년 뒤, 10년 뒤 나타나느냐 하는 것입니다. 주택 시장 참여자들의 생각은 제각각입니다. 겉으로는 모두가 ‘안정’을 말합니다. 그런데 속내는 다릅니다. 정책 당국자는 경제에 끼치는 영향 때문에 하락보다는 조금 올랐으면 합니다. 집이 있는 사람들은 오르기를, 없는 사람들은 떨어지길 원합니다. 여기에 틈을 노리는 투기적 수요가 가세합니다. 한몫 잡아보려는 투기꾼들 말입니다. 이런 가수요(거품)의 증가는 과다한 공급을 만들어냅니다. 투기적 수요, 공급이 너무 크면 시장은 불안해집니다. 정부 정책의 효과를 지연시키는 원인이 되기도 합니다. 그 크기가 너무 크면 길게, 적으면 짧게 불안이 이어집니다. 문재인 정부 5년간 집값은 전국적으로 38%, 서울은 62% 상승했습니다. 잔뜩 낀 거품이 빠지려면 시간이 필요합니다. 정부가 연착륙을 위해 여러 부양책을 내놓지만, 경제신문 ‘이투데이’가 최근 조사한 전문가들 예상은 “하락세는 올 하반기까지 이어질 것”이라는 겁니다. 독자 여러분은 어떻게 생각하시나요. 판단과 책임은 여러분의 몫입니다.

2023-02-01 10:04
놓지 못하는 부동산, 노인 빈곤 족쇄일까 열쇠일까

노인의 삶을 수치화한 통계자료가 발표될 때면 우리나라 노인은 ‘OECD 회원국 중 가장 가난한’ 사람들이 된다. 늙는 것도 서러운데 돈이 없어 우울하기 짝이 없는 여생을 보내는 모양새다. 그렇다고 해서 모든 노인이 서러운 삶을 산다고 결론짓기엔 고개가 갸웃거려진다. 젊은 세대는 내 집 마련을 꿈도 못 꾼다는데 노인은 자가에서 거주하는 경우가 많기 때문이다. 노인은 과연 빈곤한가, 부유한가? ‘부동산 불패 신화’의 주역, 60세 이상 노인은 여전히 노후 대비용 자산으로 부동산을 가장 선호한다. ‘2021 고령자 통계’에 따르면 65세 이상 노인 인구의 자산 중 80.9%가 부동산이었으며, 저축은 13.8%에 불과해 다른 연령대에 비해서도 낮은 비율을 보였다. 또한 국토교통부의 주거실태조사를 보면 2020년 기준 고령 가구가 보유한 주택에서 거주하는 비율(자가점유율)은 75.4%로, 다른 가구 형태에 비해 유독 높다. 부동산 가진 노인은 부유하다? 그러나 ‘노인은 부동산을 가졌으니 부유하다’는 판단은 섣부르다. 당장 쓸 수 있는 현금이 아니라 부동산에 묶여 있고, 사회안전망이 부족하다고 인식해 실제로 노인들 역시 불안감을 느끼는 것으로 나타났다. 한국보건사회연구원은 65~74세 노인 1000명을 재산 규모별로 ‘1500만 원 미만’부터 ‘10억 원 이상’까지 6개 집단으로 나눠 설문 조사를 진행했다. 그 결과 노인들이 느끼는 사회적 불안은 5억~10억 원 미만 집단으로 갈수록 줄어들다가 10억 원 이상 집단에서 불안감을 느끼는 정도가 늘어나는 것으로 나타났다. 곽윤경 한국보건사회연구원 부연구위원은 보고서에서 “돈을 더 벌고 재산이 늘어난다고 해서 반드시 불안이 감소하는 것은 아니라는 점을 보여준다”라며 “재산 중에 부동산이 차지하는 비중이 커 비상시 쓸 수 있는 현금이 부족하기 때문일 수 있다”고 해석했다. 곧 노인이 될 4050세대까지 시야를 확장시키면 상황은 심각해진다. ‘2020 KIDI 은퇴시장 리포트’에 따르면, 우리나라 4050세대의 실물자산 90% 이상이 부동산에 몰려 있다. 이들의 노후 자금 유동성에 제약이 생겨 노인 빈곤을 더욱 심화시킬 수도 있다는 뜻이다. 이미 불붙은 노인 빈곤 문제에 부채질하지 않기 위해서는, 4050세대가 나이 들기 전 공적연금과 더불어 부동산 같은 자산을 유동화(현금화)하는 시스템이 마련돼야 함을 시사한다. 간혹 집을 팔고 집값이 비교적 싼 지방으로 이사하라고 말하는 이들도 있다. 그러나 보건복지부의 ‘2020년 노인실태조사’에 따르면 노인의 83.8%가 건강할 때 현재 집에서 거주하기를 원했다. 응답자의 절반이 넘는 56.5%가 거동이 불편해져도 재가 서비스를 받으며 현재 살고 있는 집에서 계속 살기를 희망했을 정도. 집이 노인에게 거주 공간 이상의 의미를 갖는다는 사실을 고려한다면 거주하던 집을 팔아 노후 자금을 마련하는 것은 현실적으로 어렵다. 우리나라 노인이 가장 빈곤하다? 통계청에 따르면 우리나라 66세 이상 노인의 상대적 빈곤율(이하 빈곤율)은 40.4%다. 빈곤율은 소득이 빈곤선 이하인 사람의 비율을 의미하는데, 2020년 기준 66세 이상 인구의 균등화 중위소득(처분가능소득 기준)은 1809만 원이다. 이보다 소득이 적은 노인이 열 명 중 네 명이라는 뜻으로, 경제협력개발기구(OECD) 회원국 중 1위에 달하는 기록이다. 높은 빈곤율의 원인으로는 △부동산 자산을 고려하지 않은 빈곤율 산출 방식 △공적연금의 미성숙 등에 따른 불충분한 노후 준비 △가구 분화(자녀 분가, 황혼 이혼 등) 등이 있다. 소득만을 기준으로 산정하는 노인 빈곤율 계산법은 줄곧 문제로 지적돼왔다. 노인 빈곤율을 지나치게 높아 보이도록 왜곡해, 실제로는 빈곤하지 않은 고령층을 빈곤층에 포함시키는 결과를 낳기 때문이다. 강성호 보험연구원 고령화연구센터장은 “경우에 따라 집이나 자동차 등 재산을 소득으로 환산한 뒤 실제 월소득과 합산해 계산하는 소득인정액 등을 현금화한다면 더 정확하게 빈곤 상태를 파악할 수 있을 것”이라고 말했다. 미성숙한 공적연금 역시 노인 빈곤율을 높이는 주범 취급을 받는다. 공적연금이 일찍이 도입돼 운영된 선진국의 경우 연금 가입자 수가 많고, 가입 시기가 길다. 그만큼 연금에 기여하는 금액이 커서 추후 수령하는 연금소득이 충분하다. 반면 우리나라의 국민연금은 전 국민을 대상으로 시행된 지 23년밖에 지나지 않아 상대적으로 미성숙할 수밖에 없다. 강 센터장은 “만족할 만큼의 연금소득을 수령하려면 가입 기간이 30~40년은 돼야 한다”라며 “우리나라는 공적연금 도입이 늦어 선진국에 비해 가입 기간이 짧고, 사각지대 문제 등으로 충분한 가입이 이뤄지지 않아 연금소득이 불충분할 수밖에 없다”고 설명했다. 자녀 분가나 황혼 이혼 등 사회적 인식, 문화의 변화로 인한 가구 분화도 빈곤율에 영향을 미친다. 보험연구원 ‘가구 분화에 따른 노인 빈곤과 시사점’ 연구에 따르면 노인과 자녀 세대로 구성된 가구의 월 소득은 407만 원이나, 자녀 세대가 분가하고 나면 월 87만 원까지 떨어진다. 황혼 이혼의 경우 노인 빈곤에 직면할 위험성이 더욱 높아진다. 게다가 그나마 모아둔 노후 자금으로는 자녀의 교육비나 결혼비 등을 충당한다. 조기 퇴직 후 받는 퇴직급여나 공적연금으로는 버거운 수준이다. 이른 시기에 분가가 이뤄지는 선진국에 비해 우리나라에서는 중장년들이 노후 준비를 하는 데 어려움을 겪을 수밖에 없다. 우리나라의 가구 분화는 70세 이후 고령층에서 주로 발생한다. 나이가 들면 빈곤의 늪으로 추락할 가능성이 높아져만 간다. 주택연금·주거복지, 빈곤 해결 열쇠 되나 노후 빈곤을 해결하기 위해선 개인연금에 세제 혜택을 주거나, 양질의 노인 일자리 확보 등 사회적 측면에서 노후 소득 원천을 마련할 수 있는 제도가 필요하다는 주장이 일반적이다. 최근에는 높은 주택 보유율과 선호 탓에, 부동산이 노후 빈곤의 단기적 해결책이 될 수 있다는 새로운 시각이 제기됐다. 지난달 한국조세재정연구원이 발간한 ‘노후 소득 형성을 위한 조세지원정책’ 보고서는 주택연금을 노후 빈곤의 해법으로 제시한다. 주택연금은 개인연금에 비해 연금 수령까지의 시간이 훨씬 짧으며, 개인에게 보조금을 지급하는 방식에 비해 적은 비용으로 빈곤 문제를 해소할 수 있다는 것. 보고서에 따르면 주택 공시가격 3억 원 주택을 소유한 60세 주택연금 가입자가 평생 수급할 월 연금액은 63만 6940원, 연간 764만 원이다. 연간 300만 원씩 20년을 기여한 뒤 10년간 수령할 연간 개인연금 소득 744만 원과 큰 차이가 없다. 현재 역모기지 제도(주택연금·농지연금)는 제 역할을 다하지 못하고 있다. 두 연금제도 가입자를 합쳐도 65세 이상 대상자 중 2~3%만이 가입한 상황. 전병목 한국조세재정연구원 선임연구위원은 “과거에 국민연금 제도 미비 등을 이유로 연금 가입을 하지 않은 노인, 소득은 낮지만 자가를 보유한 노인 같은 ‘빈곤의 차상위층’을 대상으로 주택연금 가입을 지원하면 현재의 노인 빈곤 상황을 비교적 빠르게 비용 효율적으로 해결할 수 있을 것”이라고 설명했다. 그러나 주택연금은 어디까지나 주택을 보유한 이들만 활용 가능한 제도다. 주택을 보유하지 못한 노인에게는 영향을 미치지 못한다. 절대적 빈곤층의 문제는 어떻게 풀 수 있을까. 주보혜 한국보건사회연구원 부연구위원은 주거복지가 하나의 열쇠가 될 수 있다고 말했다. 전통적 방식인 월세를 지원하는 것 외에 공공임대주택과 같은 임대주택, 고령자복지주택, 복지·의료 서비스를 제공하는 지원주택을 예로 들 수 있다. 주 부연구위원은 “이미 알려진 미국과 일본의 ‘노인 그룹홈’처럼 노인이 살던 지역을 최대한 벗어나지 않고, 같은 지역 내에 거주할 수 있게 하면서 노인이 지역사회와 최대한 분리되지 않게 하는 것이 중요하다”고 설명했다. 삶의 터전을 벗어나 새로운 주거 시설로 이주하는 것을 노인이 원치 않기 때문이다. 정부 입장에서도 여러모로 부담이 크다. 현 노인 주거복지 정책 역시 비슷한 방향으로 나아가고 있다. 이러한 인식이 보다 보편화된 미국에서는 저소득 노인을 위해 ‘서비스 연계 주택’이라는 대안적 주거 모델을 활용하고 있다. 한국보건사회연구원의 보고서에 따르면 공통적 특징은 다음과 같다. 입주 노인의 독립성·자율성이 보장되도록 1인 1실을 지원하며, 서비스 코디네이터를 통해 일상생활 지원 서비스를 연계한다. 주택 자체적으로도 공동 식사 및 건강 증진, 사회적 교류 프로그램을 제공한다. 노인에게 경제적 빈곤뿐 아니라 마음 빈곤까지 아우를 수 있는 ‘집’이 필요하다는 사실이 자명해 보인다.

2022-12-08 08:52
조세연 “주택연금 지원 강화하면 노인 빈곤 완화 크게 기여할 것”

주택연금에 대한 지원을 강화하면 노인 빈곤 상황이 완화될 수 있을 것이라는 분석이 제기됐다. 특히 공적연금 미가입자, 저소득자 등을 중심으로 주택연금 지원을 확대하면 노후 빈곤 완화에 크게 기여할 수 있을 것이라는 설명이다. 이러한 내용이 포함된 한국조세재정연구원의 정책제안 보고서 ‘조세재정브리프’ 129호가 1일 발간됐다. 전병목 선임연구위원의 ‘노후소득 형성을 위한 조세지원정책: 주택연금을 중심으로’ 일부 내용을 발췌‧요약한 내용이 담겼다. 전병목 선임연구위원에 따르면 우리나라 고령층은 높은 빈곤율과 함께 높은 주택보유율을 보여, 주택연금으로 인한 노후빈곤 완화 가능성이 상당하다. 우리나라 65세 이상 고령자 가구 빈곤율은 43.6%(2016)인데 만해 부동산 보유 가구 비중은 73.2%(2019)로 높기 때문이다. 주택연금 가입 결정요인을 분석한 결과 공적연금의 가입 여부, 주택자산 비중 등이 유의미한 요인인 것으로 나타났다. 기존의 1세대 1주택 및 공시가격 9억 원 제한 요건을 완화하면 주택연금 가입 확률을 높일 수 있다는 분석이다. 유사한 목적을 갖고 있는 주택연금과 개인연금의 조세지원액을 비교한 결과 격차가 큰 것으로 밝혀졌다. 개인연금은 연금소득 100원당 11~15원의 조세지원이 이뤄지는 반면, 주택연금은 1.6~2.2원 수준에 그쳤다는 것. 이에 전 선임연구위원은 보고서에서 “주택연금에 대한 지원 강화를 통해 형평성 있고 비용 대비 효과적인 고령자 빈곤 문제를 완화할 수 있을 것”이라고 분석했다. 이를 위해서는 주택연금 가입요건 완화, 재산세 감면 인상 또는 양도소득세 감면 등을 검토할 수 있을 것이라고 조언했다.

2022-11-01 17:10

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