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[시니어 직업백과 ④공인중개사] 과열된 업계에서 살아 남으려면?

지난해 미래에셋투자와연금센터가 통계청 경제활동인구조사를 분석한 결과에 따르면 주된 일자리 퇴직 연령은 평균 49.3세로 나타났다. 같은 해 경기연구원 조사에서 60세 이상 노동자들은 평균 71세까지 일하기를 희망한다고 밝혔다. 즉, 중장년에겐 퇴직 후 20년 또는 그 이상을 책임질 제2의 직업을 찾는 것이 관건이다. 이에 본지는 지난 1월 취·창업 분야 전문가 20명을 대상으로 2023년 중장년 유망 직업에 대해 조사했다. 해당 결과를 토대로 시니어가 알아야 할 유망 직업을 하나씩 소개해나가려 한다. 그 네 번째 순서로 ‘공인중개사’에 대해 알아봤다. ◇ 공인중개사, 왜 유망할까? 공인중개사는 오래 전부터 인기 있는 직업 중 하나로 실질적으로 노년기 대비에 좋은 일자리다. 국가전문자격인 ‘공인중개사’는 응시 자격에 제한이 없고, 한번 취득하면 갱신 없이 일할 수 있다는 게 장점이다. 나이가 많더라도 도전하는 데 무리가 없어 경력이 단절된 주부들도 시도해 볼 만하다. -김경환 성균관대학교 글로벌창업대학원장 40대 이상 중장년은 오랜 사회활동 경험을 통한 대인처세술, 폭넓은 대인관계, 복합적인 인지능력 등이 성공적인 공인중개사가 되는 밑거름이 된다. 직업전환의 부담이 적으며 소자본으로도 개인·합동사무소 중개법인 등의 설립이 가능하다. 소득의 경우 개인의 노력에 따라 단기간 내에 기존 업무와의 소득 격차를 최소화 또는 상향할 수 있다. 또한 고령화 사회에 은퇴 후 20년 이상의 사회활동을 준비 할 수 있는 평생직업이다. -KCI 한국자격증정보원 ‘공인중개사’ 소개란 부동산중개사로도 불리는 공인중개사는 일상에서 흔히 만나는 직업으로, 부동산(중개사무소)을 열어 운영하는 이들을 보면 중장년이 상당수다. 눈으로도 쉽게 확인될 정도로 중장년의 수요가 높은 직업임을 알 수 있다. 공인중개사는 다른 업종에 비해 초기투자자본(인테리어, 집기 및 업무시설 등)이 비교적 적게 들고, 진입 장벽이 낮다고 알려져 제2직업으로 염두에 둔 경우가 적지 않다. 공인중개사는 주택이나 상업용 건물, 공장, 토지 등의 부동산에 대해 거래 당사자 간 매매, 교환, 임대차 등의 득실 변경에 관한 행위를 알선하고 중개한다. 부동산 이용과 개발에 대한 상담이나, 주택과 상가 분양 대행, 경매 대상 부동산에 대한 권리 분석, 입찰대리 업무 등을 수행하기도 한다. 때문에 실무에서는 고객과의 관계 형성을 위한 대인관계 능력, 협상 능력이 중요하게 작용한다. 중개 의뢰를 받은 부동산의 지변, 평수 등을 파악해 매입자와 예정자에게 시세, 재테크, 향후 전망 등의 정보를 제공하기 위해 현장 답사나 시장 조사 등도 진행한다. 부동산이나 금융 정책, 세무 및 법률 지식, 부동산 경기나 동향 등에 대한 정보 수집 능력이 요구돼, 지식을 습득하는 데 흥미가 있어야 적성에 맞는다. 아파트나 주택 등의 경우 봄, 가을 이사철 주말에 고객이 많은 편이다. 고객의 여건과 편의에 따라 움직이는 경우가 많아, 근무 시간은 다소 유동적이다. 영업 차원에서 시장조사나 매물분석, 온라인을 통한 고객 상담 등을 진행하기도 하는데, 이 경우 장소에 구애받지 않고 업무가 가능하다는 장점이 있다. 아울러 부동산 현장 방문 외에는 특별히 체력 소비가 되지 않고, 업무 강도가 높지 않아 나이에 제한 없이 평생직장으로 삼을 수 있다는 점에서 중장년의 관심이 높게 나타난다. ◇ 공인중개사, 나도 될 수 있을까? 공인중개사로서 부동산중개 일을 하려면 한국산업인력공단에서 시행하는 국가전문자격 공인중개사 시험(국토교통부 주관)에 합격증이 필요하다. 시험은 1차와 2차가 있는데, 둘 다 합격해야(매 과목 100점 만점 기준 40점 이상, 전과목 평균 60점 이상 득점) 자격증이 발급된다. 시험은 연 1회 시행되기 때문에, 시험 일정을 잘 숙지하고 준비하는 것이 좋다. 공인중개사 시험의 경우, 다른 시험과 마찬가지로 1차를 합격해야 2차 시험 응시가 가능한데, 두 시험을 하루에 동시에 치를 수도 있다. 다만, 1차 시험에 불합격했을 경우 2차 시험은 무효 처리된다. 이러한 특징 때문에 개인의 역량이나 여건에 따라 단기간에 1·2차를 동시에 대비하기도 하고, 시간을 두고 두 해에 걸쳐 각각 준비하기도 한다. 시험 합격률은 20~30% 내외로 난이도가 있는 편이다. 따라서 관련 지식이 전무 하다면 사이버대학 등 관련 대학이나 학원 등에서 공부를 하면 도움이 된다. 자격 취득 후에는 중개사무소 개설 등록을 위해 한국공인중개사협회나 대학에서 위탁받아 시행하는 실무교육을 이수해야 한다. 공인중개사 자격증이 없다면 부동산중개사사무실에 중개보조원으로 취업한 후 실무경험을 쌓아 자격증 취득을 준비해도 된다. 중개보조원은 주로 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 부동산중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 역할을 맡는다. 꼭 부동산 관련 학력이나 전공이 필요한 것은 아니지만, 업계에 따르면 자격증 시험 준비나 취득 후 전문성을 높이기 위해 대학이나 대학원 등에서 공부를 하는 경우가 많아지고 있단다. 한국공인중개사협회(이하 협회) 관계자는 “이전에는 은퇴 후 창업 등을 목표로 한 중장년층이 시험 응시생의 대다수를 차지했으나 요즘은 개업공인중개사에 대한 인식이 달라지며 청년들의 응시율도 높아지는 추세”라고 설명했다. 창업의 목적 외에도 건설사 또는 분양사 등 관련 업계 취업을 위해 스펙 쌓기 용도로 자격증을 도전하는 경우가 많은 편이다. ◇ 공인중개사, 도전을 꿈꾸고 있다면? 중장년층의 선호도가 높고, 진입 장벽은 낮은 만큼 제2직업으로 떠올려본 이가 많을 것이다. 그러나 현 시점에서 몇 가지 염두에 둘 부분이 있다. 먼저, 현재 공인중개사의 경우 과포화 수준에 이르렀다는 점이다. 한국공인중개사협회에 따르면 개업공인중개사 수는 2023년 4월 30일 기준 11만 7786명이다. 통계청 집계에서 2021년 기준 우리나라 전체 가구 수는 2202만 2753명으로, 공인중개사 사무소당 수요 가구가 약 187명으로 계산된다. 협회 관계자는 “업계에서는 사무소당 가수요층을 300가구로 본다. 공인중개사는 자격 배출이 많고(2022년까지 52만 여 명), 진입장벽이 낮다보니 개업공인중개사 수가 과포화 상태라 할 수 있다”며 “지난해 한 해 동안 전국 휴·폐업자 수가 1만 3217명에 이를 정도로 중개업계가 어려움을 겪는 실정”이라고 진단했다. 아울러 최근 전세사기 등 불미스런 사회적 이슈에 따른 부담이나, 개업공인중개사끼리의 경쟁 구도와 갈등도 해결해야 할 숙제다. 협회 관계자는 “타인의 거의 모든 재산이라 할 수 있는 부동산을 거래하는 업종이므로 안전한 거래와 권리 이전에 신경 써야 한다. 일정 수준 이상의 직업 윤리와 소명 의식도 필요하다” 며 “부동산 중개 업무는 다량의 정보 취득과 다양한 기법이 뒷받침돼지 않으면 동종 업계에서 뒤쳐질 수밖에 없다. 나만의 사무실 운영 및 홍보 노하우를 찾기 위해 노력해야 살아남을 수 있다. 무엇보다 안전한 부동산 중개를 위해 타 중개사무소에서 일정 기간 소속공인중개사 등으로 활동하며 중개 기법을 익히길 권한다”고 조언했다. "이런 직업도 있어요!" 공인중개사 자격증 활용 직업 5選 [1] 부동산개발업자 · 유사 명칭: 부동산디벨로퍼(Developer), 부동산시행자, 부동산개발자 · 숙련 기간: 4~10년 · 하는 일: 사업 대상 부지의 입지여건, 주변수요 등을 분석해 적합한 부동산상품을 기획하고, 이를 위한 용지구입, 인허가절차 진행, 자금마련, 건축, 마케팅, 분양, 입주, 정산, 사후관리까지 총괄적인 업무를 수행한다. [2] 부동산정비사업관리자 · 유사 명칭: 재건축정비사업자, 재개발정비사업자, 도시환경정비사업자 · 숙련 기간: 2~4년 · 하는 일: 사업시행자로부터 위탁을 받아, 조합설립 및 정비사업 동의, 조합설립인가 신청 등을 진행한다. 사업성검토 및 정비사업의 시행계획서 작성, 설계자 및 시공사 선정, 사업시행인가 신청, 분양 및 관리 처분계획 수립을 대행하거나 자문하기도 한다. [3] 부동산경매인 · 유사 명칭: 부동산 경매사 · 숙련 기간: 1~2년 · 하는 일: 고객으로부터 의뢰를 받아 법원 경매나 국가, 지방자치단체 및 공법인에 의해 시행되는 공매 등 부동산경매 시장에 나온 경매 물건에 대해 권리분석과 현장 확인 업무를 하고 의뢰인의 경매 참여를 지원한다. [4] 부동산신탁관리원 · 유사 명칭: 부동산처분신탁관리원 · 숙련 기간: 1~2년 · 하는 일: 부동산 소유주로부터 신탁청약을 접수하고, 신탁에 따른 내용을 설명한다. 신탁부동산에 대한 물건, 환경, 법적규제, 이용상황, 인근의 임대료 등을 조사하고 신탁계약을 체결한다. 신탁부동산의 종합관리계획을 작성하고, 소유권이전 및 신탁등기를 한다. [5] 부동산컨설턴트 · 유사 명칭: 주택상담원, 재건축상담원, 부동산상담원 · 숙련 기간: 2~4년 · 하는 일: 토지나 건물의 최적의 활용방안을 분석하기 위하여 각종 자료를 수집·분석한다. 부동산의 보유, 매매, 개발의 타당성을 검토하거나 개발 최적시설·최적규모를 판정, 투자수익성을 파악한다. [참고] 한국고용정보원 '2020 한국직업사전'

2023-05-03 14:15
[시니어 직업백과 ③주택관리사] 정년 없고 취업 용이해 제2직업 선호도 높아

지난해 미래에셋투자와연금센터가 통계청 경제활동인구조사를 분석한 결과에 따르면 주된 일자리 퇴직 연령은 평균 49.3세로 나타났다. 같은 해 경기연구원 조사에서 60세 이상 노동자들은 평균 71세까지 일하기를 희망한다고 밝혔다. 즉, 중장년에겐 퇴직 후 20년 또는 그 이상을 책임질 제2의 직업을 찾는 것이 관건이다. 이에 본지는 지난 1월 취·창업 분야 전문가 20명을 대상으로 2023년 중장년 유망 직업에 대해 조사했다. 해당 결과를 토대로 시니어가 알아야 할 유망 직업을 하나씩 소개해나가려 한다. 그 세 번째 순서로 ‘주택관리사’에 대해 알아봤다. ◇ 주택관리사, 왜 유망할까? 2020년 4월부터 주택관리사 의무채용이 확대가 되어 수요가 증가하는 추세이다. 공인중개사와 비슷하게 응시자격 제한이 없고, 나이 70세까지 일을 할 수 있는 직업이다. -김경환 성균관대학교 글로벌창업대학원장 아파트에서 일하는 직원들을 관리하고, 주민들이 결정한 일을 진행하는 관리자다. 최근 공인중개사와 함께 꾸준히 인기가 있는 직업으로, 안정적인 고정 급여가 장점이다. 입주자대표회의 시 이해 갈등 조정 능력이 요구되며, 유사 업무 경험이 있다면 유리하다. 여성 주택관리사도 늘어나는 추세다. -이종근 디올연구소 대표 흔히 ‘아파트관리소장’ 등으로 알려진 ‘주택관리사(보)’는 아파트와 같은 공동주택을 운영 관리하며 입주민들의 생활에 편의를 제공한다. 시설 관리뿐만 아니라 관리사무소 직원 관리, 민원 해결 등 다양한 소양과 업무 능력이 필요한 일이다 보니 업계에서는 사회 경험이 많은 중장년을 선호하는 경향이다. 공동주택, 아파트, 빌딩의 관리소장 또는 공사 및 건설업체의 운영·관리 책임자로 취업하거나 합동사무소나 주택관리업체를 창업하는 형태로 수익 창출이 가능하다. 정년 없이 활동 가능한 덕분에 제2직업으로 각광 받고 있다. 업무는 크게 행정 관리와 기술 관리로 나뉜다. 먼저 행정 관리의 경우 예산 편성 및 진행, 관리비 산정 및 징수, 물품 구입 등 회계 관리를 비롯해, 사무(문서 작성 및 보관), 홍보(화보 발간), 인사(관리사무소 행정 및 기술 인력) 등을 이른다. 여기에 입주자 관리까지 담당하게 되는데, 일반 민원 처리는 물론 입주자대표와의 논의 등을 진행해야 하기에 소통 능력이 요구된다. 기술 관리는 건물의 유지 보수, 소화 설비, 안전 교육, 전기·가스·배수 및 승강기 설비 등의 업무를 아우른다. 장비 관리 및 유지 보수 등을 통해 입주민들의 안전 보장과 더불어 주택의 가치를 유지하는 것이다. 커리어넷 직업정보에 따르면 주택관리사는 리더십과 통솔력, 책임감, 공정함 등을 갖춰야 한다. 입주민들 간의 각종 이해관계와 요구사항들을 조화롭게 중재하여 해결하는 합리적 사고방식과 문제해결능력, 대인관계능력도 필요하다. 대한주택관리사협회 전현국 대리는 “관리사무소장(주택관리사)은 공동주택을 전문적이고 계획적으로 관리하여 입주민의 생활이 원활하게 이뤄지도록 행정·기술 등 관리 업무를 총괄하는 책임자다. 책임자로서 근무의 어려움이 따르지만 인간관계를 중요시하고 활기찬 성향이라면 도전해볼 만한 직업”이라고 말했다. 한편 공동주택의 증가와 의무 관리 대상 아파트 및 주택관리사 의무 채용 확대 등으로 주택관리사의 수요는 계속해서 늘어날 전망이다. 의무관리대상 아파트란? 해당 아파트를 전문적으로 관리하는 자(주택관리사)를 두고 자치 의결기구를 의무적으로 구성하여야 하는 등 일정한 의무가 부과되는 아파트를 말한다(규제「공동주택관리법」 제2조제1항제2호). 의무관리대상 아파트의 범위는 다음과 같다(규제「공동주택관리법」 제2조제1항제2호 및 규제「공동주택관리법 시행령」 제2조). △300세대 이상의 아파트 △150세대 이상으로서 승강기가 설치된 아파트 △150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식(지역난방방식을 포함)의 아파트 △규제「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물 △1.부터 4.까지에 해당하지 않는 공동주택 중 전체 입주자등의 3분의 2 이상이 서면으로 동의하여 정하는 아파트 ◇ 주택관리사, 나도 될 수 있을까? 주택관리사가 되려면 먼저 국가자격인 ‘주택관리사보’를 취득해야 한다. 주택관리사보 자격시험 합격 후 일정 기간 실무 경력을 쌓으면 ‘주택관리사’로 인정받을 수 있다. 주택관리사보는 응시 자격 제한이 없으며, 시험은 1차, 2차로 나뉜다. 1차는 회계원리, 공동주택시설개론, 민법, 2차는 주택관리 관계법규 및 공동주택관리에 대한 내용이다. 응시생들의 합격률을 살펴보면 2차보다 1차 합격률이 저조하다. 2019년부터 2022년까지 1차 시험 합격률은 평균 15.5%로 타 자격시험에 비해서도 낮은 편이다. 같은 기간 2차 시험 합격률은 평균 70.9%로 1차에 비해 월등히 높다. 주택관리사로 경력 인정 받으려면? △50세대 이상 500세대 미만의 공동주택의 관리사무소장으로의 근무 경력 3년 이상 △50세대 이상 공동주택관리사무소의 직원(경비원, 청소원, 소독원은 제외함) 또는 주택관리업자의 직원으로서 주택관리업무에의 종사경력 5년 이상 △한국토지주택공사 또는 지방공사의 직원으로서 주택관리업무에 종사경력 5년 이상 △공무원으로서 주택관련지도·감독 및 인·허가 업무 등에 종사경력5년 이상 △주택관리사단체와 국토교통부장관이 정하여 고시하는 공동주택관리와 관련된 단체의 임직원으로서 주택 관련 업무에 종사한 경력 5년 이상 △앞에 언급된 경력을 합산한 기간 5년 이상 (공동주택관리법 시행령 제73조) 이에 전현국 대리는 “주택관리사(보) 1차 시험 과목은 민법, 회계원리, 공동주택시설개론으로 평소에 접할 일이 없는 내용이라서 익숙해지는 데 시간이 많이 소요되는 것으로 보인다. 따라서 시간을 두고 차분히 습득하길 권한다. 2차 시험은 공동주택 관련 법규, 공동주택관리실무로 1차보다는 공동주택의 관리업무에 직접적으로 연관되는 내용들로 구성된다. 아파트에 거주하시거나, 평소 관리사무소와 단지의 상황을 관심 있게 봐뒀다면 좀 더 쉽게 접근 가능하다”고 설명했다. 응시 현황을 살펴보면 전 연령대 중 50대 응시자가 가장 많다. 합격자 수도 마찬가지다. 가령 2022년의 1차 시험의 경우 50대 합격자는 1482명으로 20대(48명) 합격자의 30배가 넘는 수치였다. 업계 관계자들은 이러한 수치가 실제 50대 주택관리사의 수요가 높은 현상을 보여주는 결과라 해석했다. 전 대리는 “주로 40~50대 쯤 퇴사를 하는데, 정년이 없다는 장점 덕분에 주택관리사를 찾게 되는 것 같다. 이런 점을 감안해 일찍이 주택관리사를 선택하는 젊은 세대도 늘어나는 경향”이라고 말했다. 정년이 없는 것과 더불어 자격증 취득 후 취업으로의 연결이 용이한 것도 장점으로 꼽힌다. 자격증 취득 후 주택관리사(보)가 되면 법규상으로는 500세대 이하의 의무관리대상 공동주택의 관리사무소장으로 배치될 수 있는 자격이 주어진다. 이제 막 자격만 취득하고, 주택관리에 대한 경력이 없다면 즉시 현장에 관리사무소장으로 배치되기란 쉽지 않다. 대한주택관리자협회 관계자는 “매년 2차 합격자 발표가 날 때 쯤, 규모가 어느 정도 있는 위탁사(주택관리업자)들은 공채를 모집한다. 이 시기를 잘 활용하면 취업에 도움을 받을 수 있다. 또, 관리사무소장 배치 전 대한주택관리사협회 교육·안전 홈페이지를 통해 의무교육을 미리 받아두거나, 협회 산하 각 시도회에 문의해 취업 관련 오리엔테이션 등에 참여하면 좋다”고 조언했다. [Interview] 정우석 주택관리사 “정년 없이 워라밸 지키며 일할 수 있어 만족해” 2018년 주택관리사 자격시험에 합격한 정우석(42) 씨는 현재 일산의 한 아파트 단지 관리사무소장으로 근무하고 있다. 대체로 50~60대가 선호하는 직업이었던 주택관리사에 일찍이 관심을 보이게 된 건 친구 어머니의 조언 덕분이었다. “친구 어머니께서 주택관리사 일을 하셨어요. 정년 없이 능력이 되는 한 계속해서 일을 할 수 있고, 자격증을 취득하면 취업 진입 장벽도 높지 않다며 추천해주셨죠. 그런 설명이 제겐 설득력 있게 다가왔어요. 그렇게 2018년에 자격증 시험 준비를 시작해서 그해에 취득했습니다. 이전에 부동산 관련 일을 했었는데, 그런 부분도 어느 정도 도움이 된 것 같아요. 시험 과목이 유사해 공인중개사와 연달아 준비하는 분들도 많거든요.” 정우석 씨는 자격증 시험 합격 후 한 달 여 만에 취업에 성공했다. 결과적으로는 시험 준비부터 취직까지 탄탄대로 흘러간 셈. 그는 개인마다 차이는 있겠지만, 자격 취득 후 구직 활동을 적극적으로 한다면 1년 이내 취업하는 경우가 대부분이라고 말했다. 그렇다면 취업 후 업무 환경과 강도는 어떨까? 주택관리사 6년차, 정우석 씨는 현재 하는 일에 만족감을 드러냈다. “기본적으로는 9시 출근 6시 퇴근이 보장되고, 초과 근무에 대한 수당이나 대체 휴일 등이 잘 이뤄진다는 게 주택관리사의 장점인데요. 사실 어떤 사업장에서 일하느냐에 따라 업무 환경이나 강도는 다를 수 있어요. 저도 예전에 일했던 곳은 업무 강도가 센 편이었죠. 이 또한 어느 정도는 구직자가 선택적으로 조절 가능하다고 봐요. 만약 업무 강도가 세더라도 주택관리사로서 어떤 목표를 이루고, 수입도 올리고 싶다고 하면 그에 맞는 사업장에 지원하면 되고, 아니라면 규모가 작고 월급이 적더라도 좀 수월한 곳을 찾으면 되니까요.” 관리소장으로 일하며 정우석 씨가 체감하는 주택관리사의 주요 덕목은 대인 관계와 소통 능력이다. 아무리 행정과 관리 업무를 잘해도 입주자나 입주자 대표와 마찰이 생기면 업무가 순탄하게 진행되지 않기 때문이다. 실제 입주민과의 다툼으로 쫓겨나듯 해고되는 경우도 심심찮게 일어난다. 때문에 이런저런 민원을 응대하고 슬기롭게 대처하는 능력이 요구되는 것이다. “주택관리사는 아파트 단지 내에 팔방미인이 돼야 한다고 생각해요. 회계나 운영 관리는 물론이고 법령에 대한 정보나 기술적인 부분도 숙지해야 하니까요. 그 중에서도 가장 신경 써야 하는 건 입주민과의 커뮤니케이션이라고 봐요. 아무리 작은 단지라 해도 150세대고, 많게는 2000세대도 관리해야 하는데, 수백 수천 명의 사람을 응대하기란 쉽지 않으니까요. 때문에 정서적 노동 강도가 적지 않은 편이죠. 대인 관계가 어렵거나 이러한 감정 노동을 원치 않는 분이라면 이 일이 힘들 수도 있어요.” 정우석 씨 역시 입주민과의 원활한 소통을 위해 노력하고 있다. 그렇게 주택관리사로서 경험을 차근차근 쌓아가며, 체력이 되는 한 이 일을 오랫동안 해나갈 계획이다. “한때는 이 일로 어떤 경지까지 올라가겠다, 돈은 얼마를 벌겠다는 포부도 있었는데요. 요즘은 그런 욕심이나 집착을 버리고, 일 이외의 삶에도 충실하려고 해요. 워라밸(일과 삶의 조화)이라고도 하죠. 한 20~30년은 능력이 닿는 한 이 일을 하면서, 제 일상을 돌보고 싶습니다. 그런 계획이 실현 가능하다는 게 주택관리사라는 직업이 갖는 메리트이기도 하죠. 한편으론 그런 점에서 현역 때보다는 더 유연한 직업을 원하는 퇴직자들이 주택관리사를 선호하는 것 아닐까 합니다.” 자료 제공 및 도움 대한주택관리사협회

2023-03-29 08:35
비규제지역에 가려진 '알짜' 호재들

비규제지역에 가려진 ‘알짜’ 호재들 6·17 부동산 대책이 호재로 작용한 지역이 있다. 부동산 규제를 피해 ‘아직 안전하다’, ‘투자할 만하다’라는 인식이 자리 잡으면서 수요가 몰린 ‘김포한강신도시’다. 그렇다면 다른 호재는 없는 걸까. 김포한강신도시의 잠재된 미래가치를 살펴보기 위해 직접 찾아가봤다. 2기 신도시 개발사업으로 조성 중인 김포한강신도시를 중심으로 ‘풍선효과’가 나타나 관심이 쏠린다. 6·17 부동산 대책에 이어진 7·10 대책 이후에도 김포한강신도시의 부동산 가치 상승세는 여전하다. 오로지 정부의 부동산 규제를 피해 부동산 가격 불안 요인이 없어졌다는 평가 때문일까. 김포한강신도시의 지역가치 성장이 기대되는 건 다주택자에 대한 규제, 대출 규제 등에서 자유롭기 때문만이 아니다. ◇저평가된 풍부한 교통호재 김포한강신도시는 다양한 호재를 품었다. 운양지구, 장기지구, 구래지구 총 3지구로 나뉘어 개발된 이 지역은 광역M버스를 통해 서울 여의도, 서울역, 강남, 인천, 일산 등 인접 도시로의 접근성이 매우 좋다. 김포한강로~올림픽대로 이용 시 20분대 서울권 진입이 가능하다. 또한 대도시권광역교통위원회는 광역버스 대폭 확대와 정시성 개선을 위한 전용차로 도입 추진도 발표했다. 김포시가 추진하는 사업 구간은 김포한강신도시부터 올림픽대로 여의하류IC까지다. 여기에 김포시 직행좌석 9개 노선이 경기도형 준공영제인 ‘경기공공버스’ 사업으로 추가 선정돼 내년부터 총 14개 노선이 운영된다. 무엇보다 지난해 9월 지하철 9호선과 연계된 김포도시철도 개통에 따른 호재로 투자가치가 상승했다. 김포는 도시가 선형으로 발전했기 때문에 도시철도 노선이 대부분 주요 아파트 단지 사이를 관통해 운행한다. 또한 김포도시철도의 배차 간격은 3분으로 현재 수송 능력에 문제가 없는 상황이지만, 향후 배차 간격을 2분으로 줄이는 방안이 검토되고 있어 보다 편리한 교통수단이 될 것으로 예상된다. 김포한강신도시는 광역급행철도(GTX) 개통 호재도 예상된다. 정부는 수도권 서부지역에 새로운 GTX 노선을 추가 검토해 내년 하반기까지 확정, 발표하기로 했다. GTX 3개 노선 외에 새로운 노선(가칭 GTX-D)을 신설하겠다는 것. 다만 노선의 도입 시점과 대상 지역은 아직 정해지지 않았다. 국토교통부는 이르면 내년 상반기에 GTX-D 노선 등을 포함한 ‘4차 광역국가철도망’ 계획을 수립하겠다는 방침을 내놓았다. 현재 경기도와 인천시에 이어 서울 강동구가 자기 지역에 공개적으로 GTX-D 노선 유치 의사를 밝힌 상황이다. 무엇보다 경기도와 김포·부천·하남시가 공동으로 김포한강신도시에서 출발하는 것을 추진하는 만큼, 김포지역 GTX-D 노선 수혜가 예상돼 골드라인 개통과 더불어 일대 부동산 가격이 오를 것이라는 기대감이 커지고 있다. 이뿐만 아니라 지난 총선을 거치면서 수면 아래에 있던 김포한강선 노선과 차량기지 유치전도 재부상하고 있다. 김포한강선은 서울지하철 5호선 연장선으로 홍철호 전 국회의원의 요구에 따라 2018년 12월 ‘수도권 광역교통망 개선방안’에 반영된 뒤 대도시권광역교통위원회가 같은 해 10월 명칭을 확정해 ‘대도시권 광역교통 2030’ 기본 구상안에 포함됐다. 이외에 인천지하철 2호선이 김포를 통과해 GTX-A 노선 킨텍스역까지 연결될 예정이고, 제2외곽순환고속도로 김포~파주 개통(예정) 등 교통호재가 풍부해 이에 따른 수혜도 기대된다. A공인중개사무소 대표는 “김포한강신도시의 교통개발사업은 서울로의 접근성이 향상되는 만큼 호재로 작용할 것이라 생각한다”며 “서울 강서(마곡, 김포공항 등)와 양천구(목동), 마포구(상암, 공덕), 여의도, 서울역, 시청, 광화문 쪽으로 출퇴근해야 하는 직장인들에게 거주지로서 훌륭한 선택안이 될 것”이라고 강조했다. ◇집값 견인하는 주거 인프라 김포한강신도시는 풍부한 교통호재와 인프라로 삶의 질을 높일 수 있는 점이 매력적이다. 구래지구에는 이마트, 장기지구에는 롯데마트 등 대형마트가 있어 언제든 편하게 쇼핑을 즐길 수 있다. 또한 운양지구에는 CGV, 구래지구에는 메가박스, 롯데시네마(예정) 등 영화관이 있어 문화생활도 즐길 수 있다. 최근에는 경희대의료원이 인근 풍무역세권 개발사업에 참여의사를 공식 전달한 만큼, 향후 경희대 김포메디컬 캠퍼스가 조성될 계획이다. 주민을 위한 여가활용시설도 만족스럽다. 운양지구에는 가족의 쉼터와 아이들의 놀이공간을 제공하는 ‘야생조류생태공원’이 있고, 장기지구에는 총길이 2.7㎞로 조성된 수변형 공원 ‘금빛수로’가 있어 주민들이 쾌적한 여가를 즐길 수 있는 장소를 제공한다. 구래지구에는 도심과 자연의 조화로움을 느낄 수 있는 ‘한강신도시 호수공원’이 있다. 이처럼 김포한강신도시는 그동안 드러나지 않았던 생활 편의성과 자연을 품은 여가 환경이 풍부한 교통호재와 맞물리면서 미래가치가 높아지는 분위기다. 실제로 한동안 하락세를 보인 김포 부동산 경기는 다시금 호황을 보이고 있다. KB국민은행 부동산리브온에 따르면, 지난 7월 김포시 아파트 m²당 매매가격은 328만7000원으로 지난 6월 322만3000원보다 1.99% 상승했다. 같은 기간 김포와 함께 비조정대상지역으로 남아 있는 파주가 271만9000원에서 274만2000원으로 오른 것과 비교하면 2배 이상의 상승률이다. 김포한강신도시의 최근 1년 아파트 가격을 살펴봐도 상승세가 눈에 띈다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 운양지구에 위치한 ‘한강신도시 운양푸르지오’(이하 전용면적 84㎡)의 경우 지난해 4억5000만 원에 매매됐으나 올 7월 5억2000만 원에 거래됐다. 또 지난해 3억7000만 원이었던 ‘풍경마을 래미안 한강 2차’는 올 8월 4억6500만 원으로 뛰었다. 장기지구 내 아파트도 가격이 오른 건 마찬가지다. 지난해 2억7000만 원이었던 ‘고창마을’(자연앤어울림)의 매매가는 올 7월 3억1500만 원으로 올랐고, 3억 원이었던 ‘고창마을’(이지더원)은 올 8월 3억4000만 원에 팔렸다. 또 구래지구 내 ‘호반베르디움 더 레이크 2차’ 매매가는 지난해 3억9000만 원에서 올 7월 4억4000만 원으로 상승했다. 3억7000만 원이었던 ‘김포한강아이파크’도 올 7월 4억3000만 원에 거래됐다. B공인중개사무소 관계자는 “최근 수도권 일대의 가파른 매매가 상승세와 청약경쟁이 심화하면서 상대적으로 대출과 청약 제한이 적은 김포시장에 수요가 몰려 집값이 오른 것으로 보인다”며 “김포한강신도시는 그동안 저평가돼 있었고, 하나둘 현실화되는 교통호재로 서울 접근성이 좋아지면서 집값은 더 오를 것으로 전망된다”고 말했다. ◇배후수요 탄탄한 상권 기대 김포한강신도시는 지속적으로 인구가 유입되면서 약 6만2000세대, 16만 명이 거주하는 자족형 도시로 거듭났다. 특히 구래지구는 김포 최대 번화가이자 중심 상업지구로 많은 주거 단지가 모인 곳이다. 인구밀집도도 한강신도시 내에서 가장 높고 소비력이 높은 젊은 세대로 구성됐다. 주거시설이 밀집돼 풍부한 배후수요를 갖춘 데다 김포골드밸리, 김포도시철도 호재까지 더해져 김포한강신도시를 대표하는 중심상권 지역으로 가치를 높이고 있다. 먼저 김포골드밸리는 구래지구에 인접한 수도권 서북부 최대 산업단지로 현재 5개 산단이 조성돼 입주 업체 1만8000여 명이 근무하고 있다. 이외에 학운3-1, 학운4-1, 학운5, 학운6, 학운7, 대포, 양촌2 등 7곳의 산업단지가 조성 및 계획 중이다. 사업이 완료되면 총 12개 단지 약 632만 ㎡ 규모의 산단 클러스터가 구축된다. 개발이 완료되면 총 2000여 개의 기업이 입주하고 5만여 명의 상주 고용인구가 유입돼 배후수요가 늘어날 전망이다. 게다가 구래지구의 유일한 단점으로 지적받았던 교통 여건도 김포도시철도 개통으로 개선됐다. 이를 통해 서울 접근성을 높이고 서울 및 인근 지역 인구의 구래지구 중심상권 유입도 기대할 수 있다. 합리적인 분양가도 수요자들을 사로잡는다. 인근 산업단지는 3.3㎡당 평균 600만 원 안팎으로 공급되는데, 이는 2~3년 전 분양가 수준에 불가해 입주 후 높은 시세 차익을 기대할 수 있다. C공인중개사무소 관계자는 “김포한강신도시는 최근 상가의 공실이 많이 줄었는데, 지역 내에서도 구래지구는 김포골드밸리, 김포도시철도 수혜를 받아 김포한강신도시에서 핫한 상권으로 주목받고 있다”며 “구래지구는 주상복합, 업무시설, 대형마트 등 위락이 가능한 상업시설 분양이 대부분 완료됐다. 탄탄한 배후수요를 둔 만큼 상권의 성장이 기대되는 지역”이라고 말했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “김포한강신도시는 서울 강남과의 접근성과 교통호재를 발판으로 한 판교·광교 신도시에 밀려 2기 신도시 중 상대적으로 소외당한 지역이었다”며 “하지만 유동자금이 풍부한 환경에 정부의 규제마저 비껴가면서 풍선효과를 볼 가능성이 높아졌다”고 설명했다.

2020-09-08 08:00
하남연장선 타고 서울생활권 '입성'

강남, 서초, 송파, 강동구 옆에 위치해 제2의 강남이라 불리는 경기도 하남시. 이미 개발된 미사강변도시, 감일지구, 위례신도시, 그리고 교산지구를 제외하면 남은 지역은 풍산동 정도다. 하남시의 마지막 투자처라 할 수 있는 풍산동의 지역가치를 살펴보기 위해 직접 찾아가봤다. 사실 풍산동은 불편한 교통이 문제였다. 서울로 가려면 버스를 타고 천호역이나 상일동역까지 가서 지하철로 갈아타야 했다. 하지만 계획됐던 교통호재가 현실화되면서 그동안 불편했던 문제가 단번에 해소됐다. 가장 큰 호재는 지하철 5호선 연장 사업의 완공이다. 이 노선은 하남시에 처음 들어서는 지하철인데, 그동안 개통 일정이 자꾸 지연됐던 터라 지역 주민들에게는 더 반가운 소식이다. ◇하남연장선 개통과 주변 호재들 경기도에 따르면, 올해 서울시 상일동에서 출발해 강일지구, 미사지구, 풍산동, 덕풍동, 창우동을 연결하는 7.7㎞ 구간에 지하철 5호선 하남선 복선전철이 들어온다. 8월 8일 1단계 구간인 상일동역~풍산역 4.7㎞ 구간이 개통되고, 12월에 풍산역~검단산역 3㎞ 노선이 뚫리는 식으로 서울 1개 역과 경기 4개 역 등 총 5개 역이 신설된다. 하남연장선이 들어오는 건 하남시에 대형 호재다. 현재 5호선의 동쪽 마지막 역은 상일동역이다. 하지만 연장 사업이 완료되면 종점이 창우역으로 확장된다. 서울 강서와 강동을 잇는 이 노선은 광화문을 통과하기 때문에 하남시에 거주하면서 도심에서 근무하는 직장인은 출퇴근길이 쾌적해질 전망이다. 하남시 내에서도 풍산동은 하남연장선 개통의 호재 영향을 톡톡히 받을 것으로 예상된다. 풍산역이 생기면 이곳에 거주하는 주민들은 직주근접 효과를 직접 체감할 것으로 기대돼서다. 이뿐만이 아니다. 풍산동은 5호선 개통을 시작으로 하남시가 품은 다양한 교통호재도 공유할 것으로 보인다. 먼저 5호선 둔촌동역과 굽은다리역을 직선으로 잇는 5호선 직결화 사업에 따른 긍정적인 효과가 기대된다. 이 사업이 완료되면 교통 여건은 지금보다 훨씬 개선된다. 직결화가 되면 하남에서 5호선을 타고 올림픽공원역(9호선)이나 오금역(3호선)에서 환승이 가능하며 풍산역에서 신논현역까지의 이동시간이 40분대로 줄어든다. 이 사업은 기본계획 수립 등을 거친 뒤 2021년에 착공할 계획이다. 지하철 9호선 4단계 연장 사업도 주변 호재다. 9호선 4단계 연장 사업은 강동구 중앙보훈병원역을 시작으로 길동생태공원, 한영고, 5호선 고덕역을 경유해 고덕강일 1지구까지 4.12㎞ 구간에 4개 역을 신설한다. 9호선 연장 사업은 2018년 5월 예비 타당성 조사를 통과했다. 2027년 준공 목표가 완성되면 강남까지 30분대에 닿을 것으로 기대된다. 풍산역 다음 정거장인 덕풍역에서도 교통호재 가능성을 엿볼 수 있다. 지하철 3호선 오금역에서 덕풍역을 지나 교산지구로 향하는 노선의 신설이다. 다만 현재 사업이 확정되진 않았고 지하경전철, 트램 등 두 가지 대안이 추가로 제안된 상황이다. 만약 3호선 연장 사업으로 확정되면 강남으로의 접근성이 수월해져 풍산동은 또 하나의 새로운 호재를 맞이하게 된다. ◇아직 저평가된 풍산동 지역가치 풍산동은 북쪽에 위치한 미사강변도시의 그늘에 가려졌다. 미사강변도시보다 택지가 작을뿐더러, 입주 5년 차 미만의 신축 아파트가 많아 수요가 몰리고 있다. 하지만 집값 측면에서 보면 이미 가격이 크게 오른 미사강변도시보다 풍산동이 오히려 매력적인 투자처가 될 수 있다. 먼저 미사강변도시 아파트 가격부터 살펴보면 미사강변신도시는 분양가격 대비 프리미엄이 두 배가량 올랐다. 지역 부동산중개업자들에 따르면, ‘미사강변푸르지오’(전용 84㎡)의 경우 지난 6월 두 차례 10억 원대에 거래됐다. 매매가는 각각 10억2500만 원과 10억4000만 원이다. 이 주택형이 억 단위로 두 자릿수 매매가에 거래된 것은 처음이다. 또 이 지역 대장주인 ‘미사강변센트럴자이’(전용 96㎡)는 매매가를 10억 원대로 굳혔다. 지난해 상반기 동일 평형 아파트의 실거래 최고가는 8억9500만 원이었다. 올 들어 모든 매매계약이 10억 원대에서 이뤄졌고, 현재 실거래 최고가는 지난 3월에 계약이 성사된 12억2000만 원이다. 1년 만에 3억2500만 원이나 뛴 것이다. 서진형 대한부동산학회장은 “대출이 금지된 15억 원 넘는 아파트가 즐비한 강남에서 내 집을 마련하기가 어려워지자, 제2의 강남이라 불리는 하남 쪽으로 수요가 이동하면서 아파트의 신고가 행진이 이어지는 것으로 분석된다”고 말했다. 물론 풍산동 아파트 역시 5호선 개통과 9호선 연장 등 호재를 앞두고 집값이 강세를 보인다. 다만 현재 풍산동에 위치한 아파트는 동일한 면적의 미사강변도시 아파트보다 많게는 2억 원 정도 저렴해 상대적으로 저평가됐다고 볼 수 있다. 투자자와 실거주자 모두에게 유리한 조건을 갖춘 셈이다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 풍산동에 위치한 ‘미사강변 동일하이빌’(전용 84㎡)은 지난 6월 8억500만 원에 거래됐다. 올 1월 7억5000만 원이었던 곳이다. ‘미사강변동원로얄듀크’(전용 84㎡) 매매가는 올 1월 7억6500만 원이었는데, 6월 8억2000만 원에 거래가 성사됐다. ‘이편한세상미사’(전용 84㎡) 역시 지난 6월 8억8900만 원에 거래됐다. 한 달 전 매매가는 8억6000만 원이었다. 오피스텔도 마찬가지다. A공인중개사무소 관계자는 “풍산동 인스타시티(전용 26.3㎡) 오피스텔의 경우 지난 2월 1억4768만 원에 거래됐는데, 6월에는 동일한 평형의 오피스텔 매매가가 1억5881만 원이었다”며 “풍산동과 미사강변도시의 입지조건과 주택가격은 결국 같이 갈 것이므로 실거주자의 경우 좀 더 여유를 갖고 기다린다면 적지 않은 시세 차익을 기대할 수 있을 것”이라고 귀띔했다. 그는 이어 “요즘 미사강변도시 아파트를 매수할 생각으로 돌아보다 조용하고 편안한 주변 환경과 상대적으로 가격이 저렴한 풍산동에서 집을 구하는 사람이 꽤 있는데 시세 차익 기대감 때문”이라며 “다수의 호재가 현실화됐고, 또 다른 호재를 앞둔 시점에서 풍산동은 한동안 투자자에게 매력적인 지역으로 여겨질 것”이라고 덧붙였다. ◇뛰어난 입지조건에 상권도 매력 풍산동이 매력적인 이유는 자연을 즐길 수 있는 여가·휴식시설이 잘 갖춰졌기 때문이다. 한강변에 위치한 데다 북쪽으로는 미사호수공원, 동쪽으로는 미사리조정경기장이 있다. 또 마을버스로 5분이면 검단산 등산도 할 수 있는 뛰어난 입지조건을 자랑한다. 여기에 2009년 택지지구로 지정된 지 11년이 지나면서 주거환경, 교육환경, 상업시설 등이 안정권에 들어섰다. 자가용으로 5분 거리에 이마트, 스타필드하남, 코스트코, 이케아 등 복합쇼핑몰이 있어 생활편의성도 높다. 미사강변도시의 인프라 혜택을 함께 누릴 것으로 예상되는 점도 매력을 높인다. 또한 풍산동은 3기 신도시인 하남 교산지구(3만2000가구)와 10~15분 정도 거리에 있을 만큼 가깝다. 부동산 전문가들은 하루가 다르게 지역가치를 끌어올리는 주변 도시의 호재가 풍산동에도 영향을 미치는 건 당연하다고 말한다. 권대중 명지대학교 부동산대학원 교수는 “풍산동은 주변의 교통호재를 직·간접적으로 누리면서 성장해나갈 것”이라며 “지역 입지조건도 좋기 때문에 현재 형성된 집값은 특별한 상황이 발생하지 않는 이상 적절한 가격으로 판단된다”고 말했다. 최근에는 한강변을 따라 지식산업센터가 계속 들어서는 중이다. 완공 후에는 1만여 기업이 입주할 것으로 보이고 그만큼 지역 내 상권 역시 더욱 활성화될 것으로 기대된다. 한꺼번에 풀린 공급에 수요가 곧바로 들이차진 않겠지만, 증가세가 꾸준히 빨라지고 있다. 수요가 멈추지 않는 것만 봐도 풍산동의 기대가치는 거론될 만하다. 지역 부동산중개업자들은 주거, 자연, 업무, 문화, 생활이 잘 어우러져 삶의 질을 높여줄 풍산동의 미래가 머지않았다고 입을 모은다. B공인중개사무소 관계자는 “서울 외 지역에서 1등 상권으로 평가받는 판교신도시의 경우 전용 99㎡ 상가 임대 시세가 보증금 1억 원에 월세 700만 원 선으로 형성돼 있다”며 “풍산동은 같은 규모의 상가가 보증금 3000만 원에 월세 250만~300만 원 정도라 미래 성장가치를 따져보면 투자할 만한 매력이 충분하다”고 설명했다. 양지영 R&C 연구소장은 “새로 생기는 풍산역과 덕풍역 등 역세권을 중심으로 상권이 기존보다 활성화되는 건 분명하다”면서도 “현재 신종코로나바이러스감염증(코로나19) 확산이 계속되면서 시장이 침체돼 있어 장기적인 관점에서 접근하는 게 바람직하다”고 조언했다.

2020-07-29 08:00
주변 호재 덕에 '최대 수혜'

봄이면 마을이 꽃향기로 가득해서 붙은 지명 ‘향동’(香洞). 서울 근교의 숲세권 입지를 자랑하는 향동지구가 최근 더블역세권 호재로 주목받고 있다. 아직 개발이 한창이지만, 그만큼 지역가치 상승 잠재력도 풍부한 향동지구를 직접 찾아갔다. 경기도 고양시 덕양구에 속하는 향동지구는 서울 마포구와 은평구 사이에 위치해 수색로, 강변북로, 내부순환도로를 통한 도심 근접성이 우수하다. 그동안 지적돼온 대중교통 문제도 상암DMC 순환버스 증차로 해소됐다. 두 개의 지하철역도 개통될 예정이다. 지역 내 인프라가 모두 완성되면 향동지구의 가치는 더 상승할 것으로 전망된다. ◇창릉신도시 후광 효과 ‘톡톡’ 향동지구는 총 121만3255㎡ 규모의 공공택지지구로 작은 주택과 비닐하우스, 논밭이 대부분이던 지역이었다. 하지만 개발이 완료되면 약 8600가구, 2만3000여 명이 주거하는 ‘미니 신도시’로 다시 태어난다. 아직은 생활 인프라가 충분하지 않지만, 이미 신도시급으로 성장한 상암지구와 은평신도시, 삼송지구 등과 인접해 혜택 공유가 가능한 지역이다. 특히 상암DMC 업무지구와 가까운 입지조건은 직주근접 여건을 높인다. 향동지구를 관통하는 마을버스 075A가 있어 경의중앙선 수색역, 6호선·공항철도·경의중앙선 디지털미디어시티역으로 환승이 가능하고, 신촌과 홍대 지역 접근도 수월하다. 차량을 이용하면 김포, 일산, 여의도, 마곡지구, 광화문, 종로 등의 업무지구로 빠르게 이동할 수 있다. 더구나 지난해 5월 인근 창릉지구가 3기 신도시로 지정되면서 후광 효과를 톡톡히 보고 있다. 가장 큰 수혜는 고양선(가칭) 개통 호재다. 정부는 창릉지구 광역교통대책에서 새절역부터 고양시청까지 14.5㎞ 구간에 향동지구역·화정지구역·대곡역·고양시청역 등 총 7개역을 신설하겠다고 발표했다. 개통은 창릉지구 입주 시점인 2026~2028년에 맞출 계획이다. 일단 고양선이 신설되면 향동지구에서 서울로의 접근성이 더욱 좋아질 것으로 예상된다. 또한 향동지구역을 지나는 고양선은 2028년 개통되는 서울 경전철 서부선의 새로운 노선과 연결된다. 향동지구역과 서부선 새절역이 한 정거장 거리라 여의도, 홍대, 노량진, 서울대입구 등을 20분 내외로 이용할 수 있어 서울 중심부로 이동이 편리해진다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 “창릉지구가 개발되면 향동지구는 서울과 창릉 사이에 위치한 신도시로 재탄생한다”며 “향동지구의 단점은 불편한 교통이었지만 지역 순환버스가 증차됐고 고양선 신설 계획까지 발표되면서 가장 큰 이득을 볼 것으로 예상된다”고 말했다. ◇자고 일어나니 ‘더블역세권’ 이뿐만 아니라 국토교통부가 지난 4월 경의중앙선의 향동역 신설을 승인하면서 향동지구는 더 넓은 ‘더블역세권’ 교통망을 갖추게 됐다. 국토부에 따르면, 경제성을 분석한 결과 비용대편익비율(B/C)이 기준점인 1을 넘은 1.41을 기록해 고양시에 향동역 신설을 승인했다. 화전역과 수색역 사이에 들어서는 향동역은 2024년 상반기에 개통될 예정이다. 향동역 승하차 수송 수요는 2025년 1만1000명까지 증가할 것으로 예측된다. 수색역과의 거리는 약 1.7㎞로 철도교통 수요도 기대할 수 있다. A공인중개사무소 대표는 “3기 신도시의 최후 승자는 향동지구다. 자고 일어나니 더블역세권이 된 셈”이라며 “게다가 서울로의 접근성은 오히려 창릉지구보다 더 나은 장점으로 꼽힌다”고 말했다. 아울러 “일부 지역에서는 3기 신도시 철회를 외치며 집회를 하고 있지만, 향동지구가 전혀 다른 분위기인 것은 이런 이유 때문”이라며 “더블역세권이 예정된 향동지구는 앞으로 10년 정도 호재 영향이 지속될 전망”이라고 조언했다. 향동지구가 주목받는 또 다른 이유는 바로 ‘숲세권’ 입지 때문이다. 그린벨트 해제 이후 주거단지가 조성된 곳이라 숲이나 공원 등 녹지가 풍부하다. 덕분에 입주한 단지 모두가 자연 속에서 여가와 휴식을 즐길 수 있는 쾌적한 주거환경을 자랑한다. 또 향동천 수변공원, 물향기공원 등을 집 앞에서 누릴 수 있다. 망월산, 은행산, 서오릉, 난지한강공원, 월드컵공원 등도 가깝다. 이 같은 자연친화적 주거환경 덕분에 향동지구는 전원도시로 다시 태어날 전망이다. B공인중개사무소 관계자는 “신종코로나바이러스감염증(코로나19)으로 인해 밀폐된 공간에서 즐기는 활동이 많이 줄어든 반면, 공원이나 숲 등 자연을 찾는 사람은 늘고 있다”며 “향동지구는 아파트 단지 인근에 녹지가 많아 자연을 즐기기 좋은 입지 조건을 갖췄다. 앞으로 숲세권 입지를 찾는 이들에게 대안이 될 수 있을 것으로 기대한다”고 말했다. ◇아파트 가격 프리미엄 기대 향동지구는 지난해 2월 ‘DMC리슈빌더포레스트’의 입주를 시작으로 ‘DMC호반베르디움더포레2·3·4단지’, ‘DMC중흥S클래스더센트럴’ 등 신축 아파트가 차례로 들어서고 있다. 이들 아파트단지는 모두 녹지를 가까이에서 즐길 수 있는 단지로 향후 더블역세권 호재와 점차 채워지는 생활 인프라로 인한 매매가 상승효과가 나타나고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 전용면적 85㎡ 기준 ‘DMC리슈빌더포레스트’의 매매가는 지난해 7월 5억5000만 원이었는데 올해 5월 8억 원으로 올랐다. 불과 1년이 채 안 돼 2억5000만 원의 시세차익이 발생한 것이다. ‘DMC호반베르디움더포레2단지’는 지난해 12월 5억5200만 원에 거래됐는데, 2개월 뒤인 올 2월 6억1500만 원의 매매기록이 확인됐다. 개발이 한창인 향동지구에는 앞으로도 신축 아파트가 대거 들어설 예정이라 실거주와 투자 수요가 꾸준히 몰릴 것으로 예상된다. C공인중개사무소 관계자는 “상암DMC 업무지구의 수요가 늘면서 향동지구 신축 아파트에 대한 문의가 빗발치고 있다”며 “이곳 아파트 단지는 향동지구가 품은 호재와 주변 신도시의 후광효과로 적지 않은 프리미엄이 예상된다”고 귀띔했다. 사실 향동지구는 지난해 입주 초기에 생활 인프라가 부족하다는 지적이 많았다. 하지만 신축 아파트 단지와 함께 카페, 음식점 등의 편의시설이 들어서면서 차츰 기반을 갖춰가고 있다. 학군도 자리 잡아가고 있다. 현재 향동지구 안에 유치원, 초등학교, 중학교가 있고 내년에 향동고등학교가 문을 열면 이 지역을 벗어나지 않아도 초·중·고 교육이 모두 가능해진다. 지난해 초 향동지구에 입주한 한 주민은 “입주 초기에는 편의시설이 부족했지만, 상가들이 준공되면서 이디야, 파리바게뜨 등 체인점과 학원, 식당 등이 들어서고 있다”며 “다양한 생활 인프라가 형성되고 있는 만큼 향후 주거 만족도가 높아질 것으로 기대된다”고 말했다. ◇상암DMC 등 배후수요 공유 내부적으로 생활 인프라가 점차 형성되고 있는 가운데, 외부적으로도 멀지 않은 곳에 복합 쇼핑몰이 있어 쇼핑, 문화 등을 즐기는 데 부족함이 없다는 평가다. 실제로 향동지구에서 자가용으로 15분 거리에 스타필드 고양, 이마트 수색점·은평점, 홈플러스 월드컵점 등의 복합 쇼핑몰이 있어 이용하는 데 불편하지 않은 수준이다. 이뿐만 아니라 인근 창릉지구 개발과 수색동, 증산동 재개발 등에 따른 혜택 공유도 기대된다. 현재 향동지구에서 차량으로 10분 거리에 수색·증산뉴타운 개발이 한창이다. 이 지역의 재개발이 완료되면 향동지구는 더욱 개선된 생활 인프라를 공유할 수 있게 된다. 향동지구 내 2만3000여 명의 주거수요 외에 인근 도시의 배후수요도 지역 가치를 높이는 요인이다. 550여 개의 기업과 4만여 명에 이르는 종사자를 아우르는 국내 최대 방송문화단지 상암DMC가 근접해 있어 수요 선점에 용이하다. 이외에도 향동지구는 주변의 창릉지구, 마곡지구 등의 업무시설 수요도 흡수할 수 있을 것으로 보인다. 한태욱 동양미래대학 경영학과 교수는 “향동지구는 상암DMC와 가깝고 서울 접근성이 우수해 풍부한 배후수요를 기대할 수 있다”며 “향후 더블역세권으로 거듭나면 가장 큰 수혜가 예상되는 지역”이라고 분석했다. D공인중개사무소 관계자는 “향동지구는 상암동 방송 관계자들의 실거주 문의와 행신동, 화정동 등 일산 신도시에서의 이전 매수가 많은 지역”이라며 “최근에는 수색동과 증산동 재개발로 인한 이주 수요도 늘었다”고 말했다. 아울러 “얼마 전 서울과 인접한 덕은지구의 분양가가 높게 책정됐는데, 비슷한 입지를 자랑하는 향동지구는 상대적으로 저평가받고 있다”며 “신축 아파트 입주와 함께 다양한 호재가 예정된 만큼 앞으로 미래가 기대되는 지역”이라고 덧붙였다.

2020-07-20 08:00
개발 훈풍 타고 본궤도 오르다

수도권 2기 신도시인 경기도 파주시 운정신도시가 ‘완성형 신도시’로 각광받고 있다. 최근에는 역세권 단지를 중심으로 프리미엄이 형성되면서 쌓였던 미분양 가구가 빠르게 소진되고 있다. 3기 신도시에 발목을 잡힐 것이란 우려의 목소리도 더 이상 들리지 않는다. 완성형 신도시 ‘운정신도시’가 교통개발 호재와 탄탄한 배후수요를 자랑한다. 특히 정부의 고강도 규제로부터 자유로운 비규제 지역의 특권과 풍선효과, 수도권광역급행철도(GTX) 등 서울행 교통망 확충에 따른 지역가치 상승이 기대된다. 실제 운정신도시는 2018년을 기점으로 지가 상승률을 비롯해 매매가와 전세가 등 시세 오름세가 꾸준히 이어지고 있다. ◇GTX 개통되면 강남까지 30분 운정신도시는 경기도 파주시 동패·목동·야당·와동동 일대 1652만2800㎡의 부지에 조성된 수도권 2기 신도시다. 파주는 그동안 군부대에 의지하는 전방지역 이미지가 짙었지만, 최근 LG그룹 계열사 등이 이전해오고 일반 업무단지가 대거 들어서면서 산업도시로 새롭게 단장하고 있다. 무엇보다 2023년에 개통되는 GTX-A노선과 현재 추진 중인 지하철 3호선 연장선 사업이 가장 큰 호재로 작용할 전망이다. 또한 제2순환고속도로 전 구간(2026년 완공), 서울·문산 간 고속도로(2020년 완공)를 시작으로 파주로, 동서대로, 제2자유로를 통한 사통팔달 교통망이 형성돼 서울로의 직주근접 실현 가능성이 높아질 것으로 기대된다. 이미 개통된 경의·중앙선 파주 운정역을 통해 서울 홍대까지 30분대, 용산까지 40분대로 이동할 수 있다. 여기에 GTX-A노선이 개통되면 운정신도시역에서 강남 삼성역까지는 30분대로 오갈 수 있게 된다. 한국고속철도(KTX), 수서고속철도(SRT) 등 전국구 광역철도가 운행되는 서울역(20분대), 수서역(30분대)도 비슷한 시간대로 끊을 수 있다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “GTX A·B·C 3개 노선 사업 가운데 A노선 사업이 가장 빠르게 진행 중이라는 점도 호재”라며 “일반적으로 교통망은 발표·착공·개통 3단계에 걸쳐 15~20%의 집값을 띄우는 효과가 있다”고 말했다. ◇매력적인 완성형 신도시 아파트 운정신도시는 ‘주거쾌적성’과 ‘여가활용성’도 탁월하다. 신도시 내에 이마트, 홈플러스, 메가박스, 롯데시네마 등 다양한 쇼핑·문화시설이 있어 생활 전반에 편리성을 더한다. 코오롱스포츠센터와 운정체육공원, 맑은물체육공원 등에서는 축구, 농구, 배드민턴 등 다양한 운동을 통한 여가활동이 가능하다. 이뿐만 아니라 운정호수공원, 소리천수변공원, 운정건강공원 등이 있어 친환경 라이프도 누릴 수 있다. 특히 운정호수공원이 주는 혜택이 가장 크다. 신도시라고 하면 비슷비슷한 붕어빵 도시가 연상되는데, 이곳은 호수공원을 품고 있어 타 도시보다 입지조건이 훌륭하다는 평가다. 이 같은 교통호재와 입지조건으로 운정신도시 내 아파트의 인기가 뜨겁다. 신도시가 완성되려면 적어도 수년에서 10년 이상 걸리기 때문에 주변 생활 인프라가 부족하고 공사로 소음이나 분진 등의 피해가 있을 수 있다. 반면 ‘완성형 신도시’는 상가나 문화시설 등 편의시설들이 잘 갖춰진 덕에 주거 인프라가 우수하다. 수요자가 운정신도시에 관심을 갖는 건 이런 이유 때문이다. 실제로 지난해 6월 파주 운정신도시에 공급된 ‘운정 중흥S-클래스’, ‘운정 1차 대방노블랜드’, ‘운정신도시 파크푸르지오’ 등은 단기간에 분양을 완료했다. 인프라가 잘 갖춰진 파주 운정신도시에 대한 미래 가치와 교통호재가 맞물리면서 분양에 성공했다는 후문이다. 최근까지 아파트 가격도 상승세를 보인다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면, 전용면적 84㎡ 규모의 아파트의 경우 야당역 인근 ‘롯데캐슬 파크타운Ⅱ’의 지난해 12월 매매가는 4억4000만 원이었으나, 올 3월 5억1000만 원에 거래됐다. 또 지난해 11월 3억5000만 원이었던 ‘한빛마을 5단지 캐슬앤칸타빌’의 매매가는 올 3월 4억3000만 원으로 올랐다. 권대중 명지대학교 부동산대학원 교수는 “운정신도시는 운정역과 야당역을 중심으로 GTX-A노선 개통 호재의 영향을 받고 있다”며 “해당 지역은 현재 5000만~1억 원 정도의 프리미엄이 붙은 상태”라고 설명했다. 또 “앞으로 남북관계가 개선되거나 제2개성공단이 파주에 들어서면 기대심리로 인해 아파트 값이 더 오를 가능성이 있다”고 덧붙였다. ◇싱글 직장인 위한 오피스텔 주목 운정신도시 오피스텔의 경우 지구 서쪽으로 파주출판단지가 있고, 북쪽으로 파주읍과 LCD산업단지를 비롯한 다수의 산업단지가 있는 만큼 배후수요가 탄탄하다. 산업단지와의 거리가 가까워 출퇴근이 수월하고, 전 방위 인프라가 집중 개발돼 독보적 주거환경을 갖췄다는 점에서 최적의 직주근접 배후주거지로 주목받는다. 최근 몇 년간 운정신도시 야당역세권 일대에서는 전용면적 5~8㎡ 규모의 소형 오피스텔들이 1억 원 중반~후반대 분양가를 제시하는 경우가 많았다. 고가 논란에도 해당 상품들은 성황리에 분양과 계약을 마쳤고, 입주를 앞두고 적잖은 프리미엄이 형성됐다. 배후수요가 풍부하다 보니 주택, 비주택을 막론하고 수요자와 투자자가 몰려든 것이다. 이 같은 여건과 상황을 종합해볼 때 운정신도시의 오피스텔 투자는 매력적이다. A공인중개사무소 관계자는 “GTX-A노선 개통 호재와 산업단지 조성 등으로 배후수요가 더 늘어날 것이라는 기대감에 비교적 소액으로 높은 수익을 거둘 수 있는 오피스텔에 투자자가 몰리고 있다”며 “직주근접 주거지를 찾는 싱글 직장인 수요가 높아 운정신도시 오피스텔의 인기는 한동안 지속될 것으로 예상된다”고 말했다. 부동산 투자수익률을 높이는 첫 단추는 ‘합리적인 분양가’다. 실투자금을 줄여야 전·월세 등 임대수익률을 높이면서 부족한 자금에 대한 대출이자 부담을 덜 수 있다. 따라서 운정신도시 오피스텔 분양가 수준을 봤을 때 앞으로 기대 가능성을 엿볼 수 있다는 분석도 나온다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면, 야당역 근처 ‘유니타워’(전용면적 23㎡)의 올 2월 매매가는 1억900만 원이고, 지난 5월 보증금 500만 원에 53만 원의 월세 계약이 이뤄졌다. 또 3월에 9200만 원에 거래된 ‘운정유미어스 1차오피스텔’(전용면적 19㎡)은 같은 달 보증금 500만 원에 월세 45만 원의 계약이 성사됐다. 오피스텔 매매가는 점차 오르는 추세다. 야당역 근처에 위치한 ‘디베뉴스타’(전용면적 19㎡)는 지난해 9월 1억 원에 거래됐으나, 올 2월 1억3000만 원으로 뛰었다. 또 ‘문정유미어스 1차오피스스텔’(전용면적 19㎡)은 지난해 12월 1억1300만 원대였으나, 올 4월 1억1900만 원으로 크진 않지만 상승세를 보였다. ◇주거·업무 수요 품은 야당역 상권 운정신도시 상권은 지역별로 다르지만 ‘넘치는 배우수요’로 안정화에 근접했다는 분석이다. 운정신도시는 도시형 교통모델 마을버스 등 5개 노선이 신설될 정도로 인구가 빠르게 증가하고 있다. 파주시청이 집계한 2020년 3월 기준 파주시 내·외국인 인구 총계는 46만6117명으로, 전체의 39%에 해당하는 18만1097명이 운정1~3동에 거주 중이다. 산업단지 배후수요도 운정신도시의 상권 안정화에 힘을 보탠다. 현재 파주시청 홈페이지에 공개된 관내 산업단지는 국가산업단지인 파주출판문화정보산업단지와 파주탄현중소기업전용산업단지, LCD클러스터산업단지, 그 밖의 일반 산업단지들을 포함해 모두 16곳이다. 곳곳에 종사하는 근로자와 관계자 수는 21만 명으로 추산된다. B공인중개사무소 관계자는 “앞으로 LCD클러스터산업단지 내 LG디스플레이 공장이 증설되고, GTX 운정신도시역 일대에 운정테크노밸리가 조성되면 고용창출에 따른 추가적인 인구 유입으로 배후수요가 더 늘어날 것”이라며 “운정신도시 내에는 가람마을과 한울마을 등의 상권이 있지만, 투자 가능성이 가장 높은 지역은 야당역 일대”라고 귀띔했다. 야당역 상권은 일자로 길게 늘어진 형태로 주거시설과 업무시설에서 발생하는 탄탄한 수요를 갖추고 있다. 이 지역은 현재 개발이 진행 중이라는 점에 주목할 필요가 있다. 빠르게 개발되는 야당역 일대는 앞으로 역세권 상권의 진면목을 드러낼 유망 상권으로 꼽힌다. 야당역 인근에 위치한 공인중개사무소 관계자들의 말을 종합해보면, 현재 일반상가 1층의 임대료는 3.3㎡당 15만 원 수준으로 아직 투자 문턱이 높지 않은 편이다. 물론 운정신도시 가람마을 일대도 먹자상권이 발달했다. 하지만 상가 1층에 공실이 드물게 눈에 띈다. 이 지역은 상권이 분산돼 점점 활력을 잃는 분위기라는 게 인근 주민의 설명이다. 반경 1㎞ 내에 1만3000세대가 포진해 있는 한울마을 상권은 유명 프랜차이즈, 각종 의료시설, 대기업 유명 브랜드 업체들이 입점해 있으나 역세권으로부터 거리가 있는 지역이다.

2020-06-03 08:00
'주거·상업·행정' 갖춘 탄탄한 입지

경기도 남양주시 ‘다산신도시’가 수도권 동북부의 랜드마크로 떠오르고 있다. ‘사통팔달’ 교통 호재를 비롯해 다양한 개발 훈풍이 불고 있는 것. 다산신도시의 주택과 상권에 대한 투자 가능성을 알아보기 위해 직접 찾아가 살펴봤다. 정부의 강력한 부동산 규제로 수도권 부동산시장이 침체되고 있다. 하지만 수도권 전체 부동산시장이 가라앉은 건 아닌 듯하다. 경기도 남양주시 다산신도시가 다양한 호재로 들썩이고 있어서다. 개발이 확정된 교통여건은 다산신도시의 가장 큰 수혜 요인이다. 자연 속 여가활용시설과 생활편의시설을 곁에 둔 아파트 단지, 새로 들어서는 지식산업센터와 관공서로부터 얻게 될 상권수요 등도 지역가치를 끌어올릴 것으로 기대된다. ◇8호선 연장사업 등 교통 호재들 가장 먼저 살펴봐야 할 다산신도시의 매력은 ‘교통여건’이다. 무엇보다 2022년 완공되는 ‘지하철 8호선 연장사업’은 다산신도시의 가장 큰 투자 포인트다. 이 사업을 통해 암사역~선사역(가칭)~토평역(가칭)~구리역~구리도매시장역(가칭)~다산역(가칭)~별내역 노선의 12.9㎞ 구간이 신설된다. 현재 다산신도시에서 잠실까지 광역버스로 1시간 가까이 걸리는데, 연장노선이 개통되면 20분대로 단축된다. 그뿐만 아니라 지하철 2·3·5호선과 분당선으로 환승할 수 있어 다산시도시의 최대 교통 호재로 평가받는다. 2022년 착공 예정인 ‘수도권광역급행철도(GTX)-B노선사업’으로 인한 교통 호재도 기대된다. GTX-B노선이 개통되면 남양주 마석에서 인천 송도까지 80.1㎞ 거리가 급행철도로 연결된다. 다산신도시의 경우 인근의 풍양역에서 청량리역까지 10분, 서울역까지 15분 만에 이동할 수 있다. 현재 청량리역까지 가는 경춘선의 배차간격이 긴 탓에 GTX-B노선 신설 소식은 다산신도시에 호재로 작용할 것으로 보인다. 교통 호재를 더욱 확장할 또 다른 사업도 거론되고 있다. 국토교통부가 지난해 10월 발표한 ‘광역교통망2030’ 보고서에서 ‘지하철 9호선 남양주 연장사업’을 제4차 광역교통시행계획 수립 과정에서 검토해야 할 과제로 분류하면서다. 9호선 연장사업이 완료되면 현재 중앙보훈병원역에서 하남을 지나 왕숙신도시까지 이동할 수 있다. 9호선 연장의 경우 아직 구체적인 노선이 발표되진 않았다. 하지만 최종 종착지로 유추했을 때 다산신도시를 경유할 것이라는 이야기가 조심스럽게 흘러나오고 있다. 권대중 명지대학교 부동산대학원 교수는 “지하철 8호선 개통시기가 다가올수록 다산신도시의 지역가치는 더 커질 것으로 예상된다”며 “GTX-B노선사업 예비타당성 조사 통과 역시 호재로 작용하면서 최근 남양주시 수혜 지역의 부동산시장에 영향을 주고 있다”고 말했다. ◇삶의 질 따라가는 집값 상승세 다산신도시에 부는 훈풍은 교통 호재뿐만이 아니다. 지역주민을 위한 문화체육공간과 생활편의시설 등의 인프라가 점차 늘고 있어 한층 매력적이다. 현재 다산신도시 내에는 남양주체육문화센터, 자전거도로, 황금산문화공원, 생태체험공원 등이 있다. 또 근처 왕숙천 주변으로 수변공원이, 열상산수폭포와 석천계류를 중심으로 중앙공원이 있어 언제든 자연 속에서 쉴 수 있는 입지조건을 자랑한다. 두 공원을 연결하는 선형공원에는 지하철 역사와 중심상업지구가 들어설 예정이다. 편리하게 쇼핑을 즐길 수 있는 환경도 조성된다. 현재 이마트 다산점이 들어와 있고, 현대프리미엄아울렛 남양주점이 올해 신규 출점을 앞두고 있다. 이 같은 입지조건과 개발 훈풍에 다산신도시는 수도권 동북부 랜드마크로 부상했다. 다만 정부가 발표한 8·2 부동산 대책에서 투기조정지역으로 분류돼 분양권 전매가 불가능한 상황이라 투자 가능성을 예측하기 어려워 보인다. 그럼에도 집값 상승세는 수그러들지 않고 있는데, 이는 주거공간을 찾는 실수요자들이 몰리면서 나타나는 현상으로 짐작된다. 특히 아파트 매매가격은 최근까지 상승세를 보였다. 다산신도시 아파트 매매가(전용면적 85㎡ 기준)를 살펴보면 최근 2년 사이 분양가의 두 배가 넘는 시세 차익이 발생한 곳도 있다. 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면, 북부 다산신도시인 진건지구에 위치한 ‘다산 e편한세상자이’ 매매가는 2018년 3억4500만 원이었으나 올 3월 7억8000만 원에 거래됐다. ‘다산 자연앤e편한세상’도 3억7500만 원이었던 매매가가 올 3월 7억8000만 원으로 뛰었다. 남쪽의 지금지구도 마찬가지다. ‘한화꿈에그린’의 2018년 매매가는 4억1000만 원이었으나 올 3월 5억6000만 원에 거래됐다. 2018년 4억2000만 원에 거래되던 ‘힐스테이트 황금산’은 올 3월 7억 원에 매매됐다. 다산신도시를 눈여겨보는 실수요자는 앞으로도 늘어날 것으로 예상된다. 현재 다산신도시는 50% 정도 개발이 완료된 상황이고, 앞으로 더 나은 주거환경이 조성될 것으로 기대되기 때문이다. 이재명 경기도지사가 핵심공약으로 내건 ‘공공개발이익 도민환원제’가 다산신도시 조성사업에 적용되는 점도 지역가치 상승을 예상하게 한다. 경기도시공사는 공공개발이익 도민환원제 일환으로 다산신도시 개발사업 이익금 약 4330억 원을 지역 내 교통문제와 생활환경 개선을 위해 재투자할 예정이다. 양지영 R&C 연구소 소장은 “다산신도시는 잇따른 교통 호재로 강남으로의 접근성이 좋아지는 상황”이라며 “최근 개발 이익금을 지역 인프라 확충 등에 재투자한다는 소식도 전해지면서 주민들의 생활불편 해소를 통한 삶의 질 향상을 기대할 수 있게 됐다”고 설명했다. ◇상권은 아직, 안정 요인은 다수 다산신도시 상권은 아직 자리를 잡지 못한 상황이다. 다산신도시 조성사업이 중간단계 수준이라 충분한 자족기능을 갖추지 않았기 때문이다. 대부분의 상가가 겪고 있는 공실문제도 해결해야 할 과제다. 이는 다산신도시가 품은 호재들과 수도권 마지막 신도시라는 프리미엄이 끌어올린 높은 수준의 분양가와 임대료가 낳은 결과로 풀이된다. 현재 분양 중인 진건지구 내 상가는 1층 대부분이 공실로 남아 있다. A 공인중개사무소 대표는 “인근 상가의 3.3㎡당 분양가격은 4000만~5000만 원에 달해 투자자들의 부담이 크다”며 “5~10% 할인분양을 해도 계약자를 찾기가 쉽지 않다”고 말했다. 그는 “아직 곳곳에 건물이 올라가고 있고, 개발이 한창인데 수요 대비 상가가 과잉 공급됐다”며 “상가를 분양받더라도 만족스런 수익을 올리기 쉽지 않고, 높은 임대료에 다시 한 번 부담을 갖게 될 것”이라고 귀띔했다. 다산신도시 공인중개사무소 관계자들의 말을 종합해보면 일반상가 1층의 임대료(33㎡ 기준)는 월 400만 원 수준이다. 하지만 장기적으로 보면 상권이 안정될 가능성은 충분해 보인다. 최근 다산신도시 곳곳에서 지식산업센터 건설이 한창이다. 지식산업센터와 상업시설을 갖춘 ‘다산신도시 블루웨일’과 ‘DIMC 테라타워’가 현재 분양 중이고, 현대프리미어캠퍼스 지식산업센터가 2022년에 완공될 예정이다. 지식산업센터 내 상업시설의 경우 입주 기업 근무자를 고정수요로 품을 수 있는 장점이 있다. 이외에도 지식산업센터가 지속적으로 들어서고 있어 상당수 배후수요를 갖출 것으로 보인다. 탄탄한 행정수요도 기대된다. 다산신도시 행정타운에는 의정부지방법원 남양주시법원, 구리남양주교육청, 남양주경찰서, 남양주시청2청사 등이 있다. 여기에 행정타운과 연계하는 의정부지방법원 남양주지원과 의정부지방검찰청 남양주지청이 내년에 입주할 예정이라 행정수요가 늘어 상권 활성화를 위한 호재 역할을 할 것으로 기대된다. 또한 경의중앙선 도농역의 철도 594m 구간을 복개하고, 상부 공간을 공원·체육시설로 조성하는 ‘경의중앙선 철도복개 및 공원화 조성사업’이 2024년에 준공된다. 개발이 완료돼 철도에 가로막혀 양분된 진건지구와 지금지구 간 통행이 자유로워지면, 유동인구 증가로 상권을 찾는 수요가 풍부해질 것으로 예상된다. 이뿐만 아니라 다산신도시 내에는 왕숙천, 체육공원 등이 있고 아파트, 학교, 교회 등 시설이 많아 학생부터 가족 단위의 폭넓은 유동인구 유입도 기대할 수 있다. 권대중 명지대학교 부동산대학원 교수는 “다산신도시가 주거·행정·상업 등을 모두 갖춘 완성형 신도시로 거듭나면서 주목받고 있다”며 “상권이 형성되기까지는 좀 더 시간이 필요해 보이지만 앞으로 최소 5년 이상 장기적으로 바라보면 분명 호재에 따른 수혜를 기대할 수 있을 것”이라고 말했다.

2020-05-08 08:00
황금노선 품은 황금도시 될까

서울시 송파구 장지동, 경기도 성남시 창곡동, 하남시 학암동이 맞닿은 위례신도시 부동산시장이 다시 꿈틀대고 있다. 그동안 정체됐던 개발 호재가 점차 뚜렷해지면서 활기를 되찾을 것으로 기대된다. 위례신도시가 품은 호재와, 실제 투자 가능성을 들여다봤다. 서울외곽순환고속도로, 중부고속도로, 동부간선도로 등 주요 도로가 밀집된 위례신도시는 강남과 분당, 판교 등으로 이동이 편리해 입지가 우수하다는 평가를 받는다. 다만 전철역이 신도시 왼쪽에 쏠려 있어서 완벽한 투자처로 보기엔 어렵다는 지적이 있었다. 그러나 앞으로 이런 문제가 해소될 것으로 전망된다. 최근 위례신도시의 교통 호재들이 속속 본궤도에 오르고 있기 때문이다. 위례신사선 ‘위례중앙역’과 위례신도시 ‘트램’ 개통이 예정돼 미래 가치가 높아질 것으로 기대된다. ◇12년 만에 ‘본궤도’ 오른 호재들 위례신사선 사업이 2008년 위례신도시 광역교통 개선계획에 포함된 후 12년 만에 본격적인 추진을 알렸다. 2년 전 민자적격성 조사를 통과한 데 이어 지난 1월 31일 서울시가 위례신사선 사업을 위한 우선협상대상자로 강남메트로주식회사(가칭)를 선정한 것. 서울시는 2022년 착공을 목표로 후속 절차를 조속히 추진할 방침이다. 착공 후 완공까지 통상 60개월 정도가 소요되기 때문에 차질 없이 진행되면 2027년에 완공될 것으로 예상된다. 위례신사선은 서울 송파구 위례신도시와 가락동, 강남구 삼성동, 3호선 신사역 사이를 잇는 경전철이다. 전체 길이 14.7㎞에 정거장 12곳, 차량기지 1곳이 조성되고 총사업비 1조4847억 원이 투입된다. 위례신사선이 개통되면 위례신도시에서 신사역까지 이동시간이 1시간에서 20분 이내로 단축된다. 우리나라 대표 업무지구인 강남을 관통하고, 삼성역과 가락시장역, 학여울역 등 6개 역에서 다른 지하철로 갈아탈 수 있는 황금노선을 품는 만큼, 앞으로 위례신도시에 호재로 작용할 전망이다. 위례신도시 트램 사업도 본궤도에 오른다. 이 사업은 5호선 마천역부터 8호선 복정역과 우남역을 잇는 5.5㎞의 트램 노선(12개 정류장)을 만드는 것이다. 국토교통부는 지난 3월 17일 대도시권 광역교통위원회를 열고 올해 트램 사업 등의 업무계획을 확정했다. 국토부는 위례신도시 트램 사업에 총 1800억 원을 투입할 것으로 추정된다. 앞서 위례신도시 트램 사업은 2008년 광역교통대책에 포함됐다. 하지만 계획 공개 이후 10년 가까이 사업에 별다른 진전이 없다가, 2년 전 이 사업을 LH·SH가 재원을 부담하는 공공사업으로 전환했다. 위례신사선과 마찬가지로 12년 만에 사업이 본격적으로 추진되는 것. 위례신도시 트램 사업은 2021년 착공에 들어가 2023년 완공 일정으로 추진된다. 트램이 개통되면 역과 노선을 중심으로 유동인구가 증가해 지역경제 활성화, 주거환경 개선 등의 효과를 기대할 수 있다. ◇더 노릴 만한 아파트 ‘시세 차익’ 위례신도시는 위례신사선과 트램 개통 등의 호재 외에도 이미 휼륭한 생활 인프라를 갖췄다. 북위례 쪽으로 신세계 복합쇼핑몰 스타필드 하남과 이마트트레이더스가 있고, 위례중앙공원을 중심으로는 쇼핑몰과 영화관, 편의시설 등의 인프라가 형성됐다. 위례신도시 개발 사업이 진행되는 과정에서 위례신도시의 집값도 지속적으로 올랐다. 위례중앙공원 인근 아파트 매매가(전용면적 85㎡ 기준)를 살펴보면 최근 1~2년 사이에도 상승세를 보였다. 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면, 위례중앙공원 북쪽에 위치한 ‘위례중앙푸르지오 1단지’ 매매가는 2018년 11억5000만 원, 올 1월에는 14억4500만 원에 거래됐다. 2단지 역시 2018년 11억9000만 원에서 지난해 12월 14억 원으로 뛰었다. 중앙공원 서쪽의 ‘위례자연앤센트럴자이’도 2018년 10억3000만 원에서 지난해 12월 13억 원으로 올랐다. 최근 1~2년 사이 적게는 2억1000만 원에서, 많게는 2억9500만 원의 시세 차익이 발생한 만큼, 위례신도시의 주택을 눈여겨보는 사람은 여전히 많다. 지난 2월 27일에는 올해 첫 ‘로또 단지’였던 위례신도시 중흥S-클래스(하남시 학암동)가 세 자릿수 청약 경쟁률을 기록했다. 426가구 모집에 4만4000여 명이 몰려 평균 청약률 104대 1을 기록하며 1순위 마감했다. 위례신도시 북동쪽으로 치우친 곳에 있는 중흥S-클래스는 위례신사선의 영향을 덜 받는 아파트다. 5호선과도 거리가 있는 편이다. 그럼에도 청약 열기가 뜨거웠던 이유는 서울 송파와 가까운 입지인 데다, 트램으로 이어지는 8호선 위례선이 5호선 마천역과 연결되는 호재가 영향을 미친 것으로 보인다. 뿐만 아니라 단지 근처에 남한산성과 청량산 등이 있어 추후 조망 프리미엄도 기대된다. 하남시 학암동 A 공인중개사무소 관계자는 “3년 전 남위례가 입주를 마무리한 뒤 신도시 인프라가 어느 정도 완료됐다”며 “북위례 쪽 청약에 당첨되는 사람들은 입주하자마자 새 인프라를 누릴 수 있다”고 말했다. 이 관계자는 “현재 위례신도시의 아파트들은 입주 당시보다 수억 원에 이르는 상승 가격에 거래되고 있다”며 “앞으로도 호재가 기대되는 만큼, 장기적인 측면에서 적지 않은 시세 차익을 노릴 수 있을 것”이라고 귀띔했다. ◇찾는 사람은 없는데, 가게는 많다 시세 차익이 기대되는 아파트와 달리, 상가 투자는 시간이 더 필요해 보인다. 위례신도시는 일부 지역이 서울에 포함되지만, 지역을 대표하는 랜드마크가 없기 때문이다. 그렇다 보니 아직 상권이 자리 잡지 않았다. 가장 큰 문제는 대부분의 신도시가 그렇듯, 위례신도시 상권도 수요보다 공급이 더 많다는 사실이다. 위례신도시는 장지동, 창곡동, 학암동의 접경구역 일대 675만3453㎡의 부지에 11만867명(4만4877세대)을 수용하는 대규모 주택단지를 짓는 사업이다. 하지만 상주인구와 유동인구는 그에 비해 적은 상황이다. 상가거래연구소에 따르면, 지난해 8월 위례중앙공원을 중심으로 300m 반경 내 주거인구는 2만5018명, 직장인구는 1183명으로 조사됐다. 일평균 유동인구는 10만8854명이다. 위례중앙공원 인근에서 음식점을 운영하는 B 대표는 “동네 장사라 근처에 사는 손님이 대부분인데, 비가 오는 날이면 사람들이 집 밖으로 나오지 않아 매출 타격이 크다”며 “근처에 회사도 많지 않아서 직장인 손님 매출이 적은 건 이 근처에서 장사를 하는 자영업자들의 똑같은 고민”이라고 토로했다. 상권 규모에 비해 손님이 적다 보니 상가의 공실이 늘고, 임대료가 떨어지는 상황이 벌어지고 있다. 불과 몇 년 전만 해도 위례신도시 부동산시장의 최고 히트상품은 상가주택용지였다. 2014년 8월 위례신도시에 공급된 상가주택용지 45필지는 면적 253~287㎡에 필지당 분양가가 9억3400만~17억9000만 원대였는데도 1만7531명이 몰리며 최고 경쟁률 2746대 1을 기록했다. 하지만 매매가가 지속적으로 상승하고, 자영업 불황에 세입자가 줄면서 임대료는 하락세를 보인다. 성남시 창곡동 C 공인중개사무소 관계자는 “2년 전만 해도 인근 상가주택단지 1층 점포 임대료는 3.3㎡당 12만 원 안팎이었는데, 올 초 7만 원까지 떨어졌다”며 “매매가는 호재를 타고 계속 오르고, 세입자는 구하기 힘든 상황이라 임대료를 낮출 수밖에 없는 처지”라고 설명했다. 또한 “이런 상황에서 코로나19 사태까지 벌어졌으니, 참 난감할 뿐”이라고 덧붙였다. ◇코로나19까지, 상가 투자는 고민 최근 확산되고 있는 신종 코로나바이러스감염증(코로나19) 사태의 영향도 심각한 수준이다. 부동산시장 밖에서 벌어진 사태이지만, 결국엔 부동산시장도 영향을 받게 된 상황이 벌어졌다. 무엇보다 상가가 가장 먼저 큰 영향을 받을 것으로 예상되는 만큼, 위례신도시 상권은 악재를 피하긴 어려울 것이라는 게 전문가들의 공통된 의견이다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “최악의 경우 코로나19 사태가 3~6개월을 넘어 장기화되면, 부동산시장도 공실 증가와 임대료 하락에 따른 큰 충격을 입을 것”이라며 “오로지 임대료로 평가해 가격이 매겨지는 구분상가가 가장 먼저 타격을 받고, 주택시장에서는 투자상품 성격이 강한 재건축과 재개발과 일반 아파트, 토지 순으로 영향이 이어질 것”이라고 내다봤다. 또 권대중 명지대학교 부동산대학원 교수는 “최근 위례신도시의 상권은 공급이 수요를 넘어선 상황에서 코로나19 사태까지 맞물렸다. 앞으로 공실은 계속 늘고 임대료는 더 내려갈 수 있다”며 “위례신도시 상권에 대한 투자는 고민해볼 필요가 있다”고 말했다. 또 권 교수는 “위례신도시 상권은 위례신사선과 트램 개통 호재가 있다고 해도 개통되는 시점이 와야 반영된다”며 “다만 주택시장은 좀 더 빠르게 호재가 반영되는 경향을 보인다”고 덧붙였다.

2020-04-03 08:51
주택은 괜찮은데, 상가는 '글쎄···'

서울 마포구, 용산구, 성동구 등 이른바 마·용·성 못지않게 핫한 지역이 있다. 강서구 ‘마곡지구’다. 마곡지구는 지금까지 드러난 호재에 최근 또 다른 호재가 겹치며 뜨겁게 달아오르고 있다. 마곡지구가 품은 부동산 호재와 투자 가능성을 들여다봤다. 목동 뒤편과 상암동 건너편에 위치한 마곡지구는 지하철 5호선(마곡역)과 9호선·공항철도(마곡나루역)가 경유하는 트리플 역세권으로 서울 도심에서 20분(약 13㎞), 강남에서 40분(약 24㎞) 정도 걸리는 곳이다. 이곳은 인천국제공항과 김포공항, 수도권 광역교통망과 직결된 서남권 관문 역할을 하고 있다. 여기에 첨단산업, 주거, 자연, 문화가 어우러진 지속가능한 미래형 스마트시티로 조성되고 있어 주목받고 있다. 마곡지구가 가진 호재들 마곡지구의 매력은 자족기능을 가진 마곡R&D시티에 들어서는 대기업과 중소기업이 지속적으로 늘고 있는 점이다. 향후 약 16만 명의 근로자가 상주하는 서울 서남권 중심업무지구가 될 것으로 기대되는 만큼 탄탄한 배후수요를 확보했다. 여의도의 1.2배, 상암DMC의 6배 크기의 마곡R&D시티에는 현재 롯데건설 컨소시엄, LG사이언스파크, 이랜드 R&D센터, 에쓰오일 TS&D센터, 코오롱 미래기술원, 넥센타이어 중앙연구소 등 대기업 50여 개사와 중소기업 100여 개사가 들어섰고 앞으로도 많은 기업이 입주할 예정이다. 이대서울병원이 들어선 것도 호재로 꼽힌다. 지난해 5월 마곡지구에서 개원한 이대서울병원은 지하 6층, 지상 10층에 1014병상 규모로 건립된 강서구 최초 종합병원이다. 이 병원은 지하철 5호선 발산역과 맞닿았고 푸른색 유리건물이 인상적이어서 강서지역의 새로운 랜드마크로 떠올랐다. 대형 병원의 특성상 3교대로 일하기 때문에 직주근접 효과가 기대되고, 인근에 건강검진센터와 중소병원 등이 더 입주할 예정이다. 최근에는 마곡 마이스(MICE) 복합단지 개발 사업에 속도가 붙으면서 호재가 추가됐다. 마이스는 기업회의(Meeting)와 포상관광(Incentives), 컨벤션(Convention), 전시(Exhibition)가 융합된 산업이다. 이곳은 그동안 집값 상승 등의 요인으로 정부가 규제를 가해 사업이 정체된 지역이었다. 하지만 지난해 11월 서울주택도시공사(SH공사)가 롯데건설 컨소시엄을 우선협상대상자로 선정하면서 다시 들썩이고 있다. 마곡 마이스 복합단지는 마곡 도시개발구역 특별계획구역 8만2724㎡ 토지에 약 3조3000억 원을 투자해 짓는 대형 개발 사업이다. 이곳에는 2만 ㎡ 이상의 컨벤션과 400실 이상의 호텔, 1만5000㎡ 이상의 문화 집회 시설 등이 들어선다. 롯데건설 컨소시엄은 인허가 등의 절차를 거쳐 내년에 착공해 2024년 하반기에 준공할 계획이다. 김포공항 주변 고도제한 완화 가능성도 현실화될 것으로 보인다. 이렇게 되면 마곡지구에 고층 랜드마크가 등장할 가능성이 한층 높아진다. 앞서 강서구는 2014년 마곡지구를 표본으로 고도제한 완화 연구용역을 진행한 결과 해발 119m까지 고도가 완화돼도 비행 안전에는 전혀 문제가 없다는 결론을 낸 바 있다. 강서구는 이를 근거로 2024년부터 김포공항 주변 고도제한이 완화되도록 추진 중이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “고도제한이 풀리면 용적률이 달라지기 때문에 토지가격이 오르고 재건축 단지 호가 상승에도 영향을 줄 것”이라며 “하지만 시간이 오래 걸리는 사안인 만큼 중장기적인 시각으로 접근해야 한다”고 말했다. 집값 상승 기대되는 마곡 이 같은 호재들로 인해 마곡지구는 집값 상승이 기대되는 상황이다. 실제로 마곡지구에 호재가 겹치면서 아파트 매매가격은 큰 폭의 상승세를 보였다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 마곡지구를 대표하는 아파트 단지인 마곡엠밸리(1·4·5·6·7·10·12·14·15단지)의 지난해 10월 이후 매매가격(전용면적 84㎡)은 10억 원이 넘는 것으로 나타났다. 6단지의 경우 지난해 12월 11억4000만 원에 거래됐으며 10월에는 7단지가 12억6500만 원에 매매됐다. 강서구 마곡동 A 공인중개사무소 관계자는 “마곡엠밸리의 2014년 분양 당시 전용 84㎡의 분양가는 5억 원 안팎이었지만 현재 매매가는 10억 원대로 두 배가 올랐다”며 “호가는 12억~13억 원대가 형성됐다”고 말했다. 덧붙여 “최근 대기업의 입주와 마이스 복합단지 개발 사업에 속도가 붙으면서 이곳을 찾는 사람이 늘고 있다”고 했다. 오피스텔 거래도 활발하게 이뤄지고 있다. 마곡지구 개발 초기 때만 해도 오피스텔 물량이 한꺼번에 쏟아져 나오면서 공실률이 치솟는 상황이 벌어졌다. 하지만 마곡R&D시티에 새로 들어선 대기업을 비롯해 중견기업, 중소기업들의 입주가 활기를 띠면서 현재는 오피스텔의 공실 우려가 사라졌다. 오피스텔 시세 역시 아파트와 마찬가지로 상승세를 이어가고 있다. 지하철 5호선 마곡역과 인접한 오피스텔인 힐스테이트에코마곡역(20㎡)은 지난 1월 2억950만 원에 매매됐고, 같은 달 힐스테이트에코동익(25㎡)은 2억1500만 원에 팔렸다. 마곡역센트럴푸르지오시티(24㎡)는 지난해 12월 2억 원에 거래됐다. 이들 오피스텔 매매가는 2017년 분양 당시보다 4000만~6000만 원이 올랐다. B 공인중개사무소 대표는 “마곡지구 내 오피스텔 시세는 대부분 분양 당시보다 4000만~6000만 원이 올랐다”며 “마곡나루역보타닉푸르지오시티의 경우는 지난 1월 2억2500만 원에 팔렸는데 이 가격은 2017년 분양가 1억5400만 원에서 7000만 원 넘게 오른 금액”이라고 설명했다. 아울러 “최근 전세 수요가 늘어 매물이 귀해졌고 매매가격에 영향을 미치고 있다”고 귀띔했다. 권대중 명지대학교 부동산대학원 교수는 “그동안 마곡R&D시티에 입주한 기업들이 늘면서 직장인이 늘어난 효과가 인근 아파트와 오피스텔 시세에 영향을 준 것으로 분석된다”며 “앞으로도 마곡 마이스 복합단지 등의 이슈가 있는 만큼 아파트와 오피스텔 수요는 더 늘어날 것으로 예상되는데, 수요가 늘어나면 아파트와 오피스텔 시세가 더 오를 것으로 기대되는 상황”이라고 했다. 높은 공실률은 해결과제 반면 마곡지구 내 상가는 공실률 문제가 좀처럼 해소되지 않는 모양새다. 그동안 대기업과 중소기업이 꾸준히 들어섰음에도 인근 상가 1층과 2층이 비어 있는 곳이 많다. 공실률이 높은 결정적인 이유는 비싼 분양가로 인한 임대료 상승이다. 마곡지구 내 상가의 평균 분양가는 3.3㎡당 5000만 원 수준이다. 상업용 부동산 전문 플랫폼 ‘상가의신’에 따르면, 서울 강남 3구(강남구·서초구·송파구)를 제외한 서울 시내 상가 1층 평균 분양가는 3.3㎡당 3300만 원대다. 마곡지구 상가의 분양가가 1700만 원가량 비싼 셈이다. 강남 3구의 상가 1층 기준 평균 분양가인 5200만 원과도 큰 차이를 보이지 않는다. 결국 높은 분양가는 임대료 부담으로 이어졌다. 상권 분석 사이트인 우리 마을 가게에 따르면, 마곡지구 내 상가 1층 평균 임대료는 3.3㎡당 21만4000원 수준이다. 지난해 3분기 강서구 내 상가의 평균 임대료 3.3㎡당 약 13만1000원과 비교하면 크게 차이가 난다. LG사이언스파크 인근 상가에서 33.3㎡ 규모의 음식점을 운영하는 C 씨는 “매달 200만 원 가까이 월세를 내고 있는데 오가는 사람이 적어서인지 손님이 뜸한 편”이라며 “월세도 문제지만 마곡지구의 상권이 자리 잡으려면 적어도 5년은 더 있어야 할 것 같다”고 말했다. 상가정보연구소에 따르면, 지하철 5호선 마곡역과 발산역 사이 마곡지구 인근 상권의 유동인구는 지난해 9월 기준 일평균 35만 명이다. 상권 1000㎡당 94명가량이 오가는 셈이다. 강서구 평균인 55명보다는 39명이 많다. 하지만 110~120명인 화곡1동, 화곡6동, 등촌3동에는 못 미친다. 실제로 마곡지구를 둘러보니 생각보다 유동인구가 적다는 걸 체감할 수 있었다. 지난 2월 낮시간 지하철 5호선 마곡역에서 발산역까지 큰 대로변을 걷는 동안 기자와 마주친 사람은 20명이 채 안 됐다. 다만 LG아트센터를 비롯한 기업들의 입주가 예정돼 있고, 마곡 마이스 복합단지 개발 사업이 속도를 내고 있어 유동인구는 앞으로 더 늘어날 것으로 전망된다. 이렇게 되면 상가 공실률 상쇄도 어느 정도 기대해볼 만하다. 하지만 부동산 전문가들 사이에서는 유동인구가 늘어도 공실 문제는 쉽게 해결되지 않을 것이라는 의견도 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 마곡지구의 유동인구가 더 늘어날 것으로 보면서도 “온라인 시장이 빠르게 성장하고 오프라인 시장 규모가 줄어드는 상황이라 공실 문제가 당장 해결될 것 같지 않다”고 말했다. 아울러 “최근에는 소셜마케팅에 새벽배송 서비스까지 성행하고 있어 앞으로 상가 거래는 하향세로 갈 가능성이 높다”며 “이는 전반적인 상권에서 나타나는 증상”이라고 덧붙였다.

2020-02-26 09:02
‘제2의 강남’ 가능성··· 여전할까

한강변의 노른자위 땅 ‘마용성’(마포·용산·성동) 중 한 곳인 성동구. 그리고 성동구의 중심지가 된 ‘성수동’. 서울숲공원과 최고급 주상복합단지 호재에 강남 접근성까지 갖춘 성수동 상권의 성장 가능성은 여전히 높을까. 서울 성동구 성수동은 작은 골목에 공장들과 자동차공업사들이 들어선 준공업지역이다. 하지만 서울숲공원이 인접한 데다 강남 접근성이 좋고 지하철 2호선(뚝섬역·성수역)과 분당선(서울숲역)이 지나는 더블역세권이라는 장점으로 주목받고 있다. 또 최고급 주상복합건물의 등장과 기존 수제화거리, 카페거리, 갈비골목으로 몰리는 수요를 등에 업고 상권을 형성하고 있다. 하지만 긍정적인 요인만 있는 건 아니다. 아파트 층수를 35층으로 제한한 정부 규제와 치솟는 임대료는 꼼꼼하게 따져봐야 할 부분이다. 또 새로운 상권이 기존 상권을 몰아내는 ‘젠트리피케이션’(Gentrification) 부작용도 들여다볼 필요가 있다. 여전히 성장 가능성이 높다지만 실제 모습을 살펴보기 위해 성수동을 찾아봤다. 예술과 문화가 있는 ‘성수동’ 1970년대부터 주택단지가 형성된 성수동은 현재 도로 폭과 주차 등이 열악한 편이지만 동서남북으로 골목이 정돈돼 실용적이며 편안한 느낌을 준다. 교육재단 등이 공익문화사업에 기여하고 있으며 혁신을 거듭하는 창의적인 젊은이들의 사회적기업이 정착했다. 유명 영화사와 스튜디오, 갤러리, 디자인, 공방 등 문화공간이 들어오면서 예술적 가치를 품었다. 길을 따라 상권이 형성되는 것은 아니며 지역 전체(Sector)가 예술문화지역(Zone)로 변모하는 형태라 다른 지역과 확연히 구별된다. 특히 서울숲공원은 면적 43만 ㎡에서 60만 ㎡로 40% 정도 확장될 전망이라 주목할 만하다. 서울시는 삼표레미콘 공장 부지에 중랑천 둔치와 이어지는 수변문화공원을 조성하고 인근에 위치한 승마장터와 뚝섬유수지는 생태숲 등 자연녹지로 꾸밀 예정이다. 삼표레미콘 공장 이전이 2022년 6월까지 진행되는 만큼 가능한 구역부터 단계적으로 확충할 계획이다. 또 이 지역은 압구정 청담동 등 강남 업무 중심지를 마주하고 있다. 또 지하철을 이용하면 분당선 서울숲역에서 5정거장 거리에 선릉역이 있고 2호선 뚝섬역이나 성수역에서 5~6정거장 거리에 잠실역이 있어 앞으로 더욱 진화할 가능성이 높은 지역으로 꼽힌다. ‘성수동=부촌’으로 거듭나다 성공한 사업가나 연예인 등 유명인이 꼬마빌딩이나 아파트를 사들이는 것도 호재로 작용할 수 있다. 미스지콜렉션의 패션디자이너 지춘희와 가수 지코, 배우 권상우, 이시영 등이 성수동에 위치한 빌딩을 매입했다. 분양가가 40억 원이 넘어 화제가 된 갤러리아포레는 배우 김수현과 유아인, 가수 지드래곤 등이 거주하고, 204㎡가 33억 원 정도 하는 트리마제에는 가수 써니와 김재중, 김희철 등 유명 연예인이 살고 있어 ‘성수동=부촌’ 이미지가 자리를 잡아가고 있다. 최고급 주상복합단지의 등장은 확실한 호재로 나타났다. 한강이 보이는 지상 45층, 230가구 규모의 갤러리아포레와 지상 47층, 76가구 규모의 트리마제는 현재 서울시의 일반 주거지역이 35층으로 제한된 상황에서 오히려 혜택을 본 경우다. 갤러리아포레와 트리마제뿐만이 아니다. 앞으로 지상 49층, 280가구 규모의 아크로서울포레스트가 2021년 입주를 시작한다. 또 지상 49층, 340가구 규모의 주상복합아파트와 5성급 호텔 1개 동을 짓고 있다. 초고층은 아니지만 지상 20층, 292가구 규모로 재건축할 예정인 장미아파트도 지역 발전에 힘을 보탤 것으로 보인다. 지식산업센터와 동반성장 중 새로운 환경이 조성되면서 상업시설도 덩달아 성장할 것으로 기대된다. 서울시가 성수동 일대를 지식산업센터 등 정보기술(IT) 산업개발진흥지구로 지정하면서 첨단산업을 비롯해 스타트업 기업들의 입주가 꾸준히 이뤄지고 있다. 덕분에 인근 뚝섬 상업시설과 성수지구 전략정비사업 등의 개발호재도 갖춰 성수동의 가치가 높아질 전망이다. 현재 성수동에는 코오롱디지털타워, 한라시그마밸리 등이 있으며 앞으로 프리미엄 첨단 지식산업센터 ‘성수동 선명스퀘어’가 들어설 예정이다. 지식산업센터는 IT 관련 산업을 기반으로 한 일종의 아파트형 공장이다. 일반적으로 지식산업센터 한 곳이 들어서면 최고 1000명 이상의 임직원이 상주하게 돼 인근 상권에 호재로 작용한다. 임대료 상승이 가파른 이유는? 다만 성수동은 장기적인 안목에서 가치를 판단하고 접근해야 한다. 이 지역이 임대료 상승 문제로 진통을 겪고 있기 때문이다. 기존 주택이나 상가의 임대인은 월세를 더 올려주겠다는 임차인들의 제안에 스스로 차임을 올렸고, 뜬다는 지역을 잘 아는 건물의 매입자는 소위 뜬 지역의 임대료 기준을 그대로 적용했다. 게다가 주변 임대인들도 덩달아 임대료를 높게 책정하는 비정상적이고 복잡한 악순환이 반복되고 있는 실정이다. 시설비, 영업비 등 권리금도 문제다. 테이크아웃, 커피, 디저트, 공방 등을 차린 임차인들은 나중에 권리금 등이 상승해 큰 이익을 볼 수 있을 것이라 믿고 있어 가격상승을 부추기고 있다. 이 같은 이유로 성수동은 젠트리피케이션 부작용을 앓고 있다. 젠트리피케이션은 본래 낙후된 지역에 새로운 문화 또는 상권이 생기며 지역 경기가 활성화되는 현상인데, 이로 인해 지역의 임대료가 상승하면서 기존 자영업자들의 ‘둥지 내몰림’ 현상이 벌어지고 있는 상황이다. 수제화거리 떠나는 ‘구두 장인’ 성수동의 수제화거리는 과거엔 외부인의 왕래가 뜸한 지역이었지만 현재는 많은 사람이 오가는 핫플레이스로 변신했다. 교통편도 좋고 먹거리도 두루 갖추고 있다. 하지만 이 지역은 임대료가 급격하게 오르면서 기존 점포의 이탈을 초래하고 있다. 보증금과 월세, 특히 권리금이 오르면서 몇몇 수제화 점포가 부담을 견디지 못해 다른 지역으로 밀려나가고 있는 상황. A공인중개사무소 관계자는 “아직은 수제화 점포가 많이 남아 있지만 아무래도 시간이 지나면 부담에 치인 점포들이 빠져나가 수제화거리가 사라질 수도 있다”고 우려했다. 이 관계자에 따르면 수제화거리는 5년 전, 33㎡ 기준 보증금 1000만 원에 월세 100만 원 정도였다. 하지만 지금은 보증금 2000만 원에 월세 120만 원 수준으로 상승했다. 특히 권리금이 많이 올랐다. 5년 전에는 1500만 원 수준이었는데 현재는 4000만 원 정도가 보통이고 많게는 5000만~7000만 원 하는 곳도 있다. 폐공장으로 번진 ‘권리금’ 진통 카페거리도 마찬가지다. 이 지역의 카페는 폐공장과 창고였기 때문에 5년 전만 해도 권리금이 없는 경우가 많았다. 하지만 지금은 그런 곳을 찾아보기가 어렵다. B공인중개사무소 관계자는 “아주 가끔 권리금이 없는 곳이 나오긴 하지만 곧바로 임차인이 나타나기 때문에 구하기가 어렵다”며 “보증금과 임대료도 수제화거리처럼 최근 몇 년 사이에 많이 오른 상태”라고 말했다. 카페거리는 젊은 예술가들이 문을 닫은 공장이나 창고를 활용해 만든 새로운 공간이다. 대표적으로 대림창고가 꼽힌다. 공연과 전시회를 여는 등 새로운 시도로 주목받고 있는 공간이다. 이외에도 폐공장과 창고를 활용한 색다른 카페가 많아 외부인이 지속적으로 유입되고 있다. 상가정보연구소에 따르면, 지난해 11월 기준 성수동 카페거리 일평균 유동인구는 9만6492명으로 월평균 약 300만 명이 성수동 카페거리를 찾는다. 같은 시기 카페거리의 평균 매출은 3113만 원. 유사 업종 11월 평균 매출 2155만 원에 비해 958만 원가량 더 많은 셈이다. 수요 몰리자 갈비골목도 ‘시끌’ 갈비골목도 임대료 상승으로 피해를 입고 있다. 갈비골목은 1980년대부터 인기를 끈 먹자골목이다. 한동안 사람들의 발길이 뜸해지기도 했지만 서울숲공원과 최고급 주상복합단지가 들어서면서 다시 몰리기 시작했다. 지난해에는 미국에서 넘어온 커피전문점 블루보틀 1호점과 아모레퍼시픽의 체험공간인 ‘아모레성수’가 들어서면서 20~30대 수요까지 끌어안았다. 하지만 이곳 역시 수제화거리나 카페거리와 다르지 않았다. C공인중개사무소 관계자는 “지난해 59㎡ 갈비가게 점포가 보증금 6000만 원에 월세 500만 원 수준이었는데 요즘엔 물건이 별로 없다”며 “게다가 권리금은 내부 시설에 따라 천차만별인데 많게는 1억 원을 호가하는 곳도 있다”고 말했다. 이처럼 성수동은 몇 년 전부터 뜨는 상권으로 소문이 나서 보증금과 월세, 권리금이 많이 올랐다. 확실히 예전보다는 더 큰 부담을 안고 들어가야 할 지역이다. 하지만 부동산 전문가들은 여전히 성수동의 전망을 밝게 보고 있다. 양지영 R&C 연구소장은 “성수동은 여전히 성장 가능성을 품고 있는 상권”이라며 “일시적인 가격 상승 등의 요인이 있지만 지식산업센터와 초고층 주상복합아파트 등이 계속 들어서면서 나타나는 유동인구 증가로 극복할 수 있을 것”이라고 분석했다.

2020-02-03 08:50

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