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‘전·월세 과세’ 덫에 걸린 부동산 시장

전월세 과세 방안 등을 담은 정부의 임대차 시장 선진화 방안 발표된 지 한 달. 서울 강남권 재건축 아파트와 오피스텔 등 부동산 시장에 찬바람이 불고 있다. 1~2월 탄력을 받던 집값 상승세도 둔화됐다. 부동산114 등에 따르면 지난달 28일 수도권 아파트 매매변동률은 전주 대비 0.09% 올랐지만 이달 14일과 21일에는 전주 대비 각각 0.04%, 0.02%로 매매값 상승세가 둔화됐다. 특히 지난주 서울지역 재건축 아파트값은 0.09% 내려 10주 만에 하락세로 돌아섰다. 서울 반포·압구정·대치동 일대에선 재건축 이슈가 계속 나오고 있지만 문의 자체가 많지 않다는 게 현지 중개업소의 설명이다. 1~2월 거래가 많았던 개포주공, 잠실주공5단지 등 주요 재건축 추진단지의 거래도 꽁꽁 얼어붙었다. 개포의 경우 주공1~4단지와 시영 등 5개 단지를 전부 합쳐봐야 3월 들어 5건의 거래가 전부인 것으로 알려졌다. 잠실주공5단지 112㎡는 지난 1월 14건, 2월 18건의 거래가 이뤄졌지만 이달 들어선 4~5건 수준에 그치고 있다. 허명 부천대학교 부동산학과 교수는 "작년 말부터 급격히 오른 집값 상승에 대한 피로감이 있다"면서 "여기에 투자를 목적으로 아파트 구입을 계획하던 수요자들이 임대차시장 선진화 방안으로 인해 투자심리가 꺾인 영향이 크다"고 분석했다. 월세 소득을 노린 다주택자들이 주로 보유하고 있는 오피스텔 등 수익형 부동산의 약세도 두드러졌다. 서울 종로구 내수동 K부동산 관계자는 "수요가 탄탄한 도심이라 고정 수입을 겨냥한 은퇴자 등으로부터 오피스텔 거래가 꾸준했던 곳"이라며 "하지만 지난달 정부가 임대 소득에 과세하겠다는 방안을 발표한 뒤로는 매수 문의가 뚝 끊겼다"고 전했다. 실제 부동산 경매시장에서 임대형 주거건물의 낙찰가율이 급락한 것으로 조사됐다. 경매정보업체인 지지옥션 조사결과 지난 24일 기준으로 도시형생활주택의 평균낙찰가율은 73.3%로 2월 85.2% 보다 무려 11.9% 포인트 떨어진 것으로 나타났다. 다가구주택은 지난달 대비 8% 포인트 이상 떨어진 64.9%로, 지난 2001년 조사 이후 역대 최저치를 보였다. 수익형부동산의 대표격인 오피스텔 역시 73%에서 64.6%로 하락했다. 강은 지지옥션 팀장은 "지난해 3번의 주택 거래 활성화 대책과 각종 규제 철폐로 경매시장에서 인기가 높았던 수익형부동산이 이번 대책으로 발목을 잡혔다"며 "임대소득 2000만원 이하 임대사업자들은 2년의 유예기간을 둔다는 보완책이 발표됐지만 투자자들의 위축된 심리가 가격 하락을 주도한 것으로 보인다"고 말했다. 한편 분양시장은 전월세 대책의 영향을 거의 받지 않는 분위기다. 최근 경기 화성 동탄2신도시 '반도유보라 아이비파크 3.0'은 계약 진행 일주일만에 100% 완판을 기록했다. 이달 중순 부산 용호동에서 1458가구가 분양된 주상복합아파트 '더블유(W)'도 평균 청약경쟁률 3.59 대 1로 1순위 마감했다. 지난달 말 기준 전국 미분양 주택도 5만2391가구로 6개월 연속 감소하며 2006년 2월 이후 8년 만에 최저치를 기록했다. 미분양 중에서도 악성으로 꼽히는 '준공 후 미분양'은 1월보다 373가구 적은 2만913가구로 10개월 연속 감소세를 이어갔다. 다만 임대차시장 선진화 방안으로 부동산시장이 위축된 가운데 4월부터 신규분양이 크게 늘어나면서 분양시장 상승세도 둔화될 수 있다는 게 전문가들의 지적이다.

2014-03-27 16:04
[주목!이곳]‘동탄2 경남아너스빌’주말 2만여 인파…‘떴다방’까지 등장

본격 분양시즌이 시작하면서 건설사들은 단지 홍보에, 예비청약자들은 집 마련을 위한 발품 팔기에 분주하다. 때문에 위례와 마곡지구에 이어 동탄2신도시가 주목받고 있다. 특히 중견사들이 대거 동탄2신도시에서 맞붙으며 실수요자들의 관심이 높아지고 있는 가운데 경남기업이 ‘동탄2신도시 경남아너스빌’의 견본주택을 오픈하고 본격 분양에 나섰다. 기자가 동탄2신도시 경남아너스빌을 찾은 때는 21일 오전 견본주택 오픈을 1시간 가량 앞두고 있는 시간이었다. 날씨는 화창했지만 바람이 쌀쌀한 날씨임에도 이미 견본주택 앞은 긴 줄로 장사진을 이루고 있었다. 곧이어 견본주택이 오픈하자마자 그야말로 사람들이 밀물처럼 들이닥쳐 견본주택과 상담석은 금방 가득찼고 오픈한지 한시간도 되지 않아 들어오는 인원을 통제해야 할 지경에 이르렀다. 모델하우스 앞에서는 불법이지만 분양성공의 바로미터 역할을 한다는 소위 ‘떴다방’(이동식 중개업소) 관계자까지 생겨났다. 그만큼 ‘동탄2신도시 경남아너스빌’에 대한 관심이 높다는 증거라고 볼 수 있다. 실제로 지난 21일 문을 연 ‘동탄2신도시 경남아너스빌’ 견본주택에는 3일 동안 2만명가량의 방문객이 다녀갔다. '동탄2신도시 경남아너스빌'은 지하2층 지상27~32층의 초고층 4개동 344가구 규모로 주택형은 전용면적 84㎡A 124가구와 84㎡B 110가구, 84㎡C 110가구로 이뤄졌다. 경남기업이 시공하고 군인공제회가 시행을 맡은 '동탄2신도시 경남아너스빌'의 3.3㎡당 평균 분양가격은 980만원으로 책정됐다. 84㎡(이하 전용면적 기준) 단일 면적으로 구성된 '동탄2신도시 경남아너스빌'의 분양가격(기준층 기준)은 타입과 동별로 3억2200만~3억2800만원대다. 이는 인접한 시범단지 분양가가 1050만원~1100만원대 인데 반해 최대 100만원 이상 저렴한 수준이다. 위치적으론 치동천만 사이에 있을 뿐 사실상 동탄2신도시 시범단지에 인접해 있는 만큼 상업시설 등 생활편의시설 이용이 용이하다. 시범단지에는 교통망과 주변 상업시설 등 각종 생활편의시설이 함께 조성되고 있다. 그럼에도 주변 시범단지보다 합리적인 분양가도 눈길을 끈다. 수서~평택간 KTX 동탄역(2015년 예정)과 GTX 동탄역(2020년 예정) 등의 교통망이 확충계획도 큰 호재로 분류된다. 정재익 경남기업 분양소장은 "방문객 상당수가 동탄1신도시에 거주하고 있는 수요자들로 새 아파트로 갈아타거나 전세에서 매매로 전환하려는 수요자들이 몰렸다"며 "시범단지와 인접해 생활권을 공유하면서 분양가는 비교적 저렴해 높은 주거만족도를 제공할 것으로 기대한다"고 전했다. 또한 실수요자들이 가장 높은 관심을 가지는 84㎡ 단일평형으로 구성된 것 역시 눈길을 끄는 요소다. 분위기도 나쁘지 않다. 앞서 분양한 ‘동탄2신도시 반도유보라 아이비파크 3.0’는 3순위 청약결과 1081가구 모집(총 1135가구 중 특별공급 제외)에 모두 2699명이 몰려 평균 2.5대 1의 청약 경쟁률을 기록, 전 타입이 순위 내에 마감됐다. 한편 동탄2신도시 경남아너스빌은 오는 26일 특별공급을 시작으로 27~28일 청약접수를 받고 다음달 3일 당첨자 발표후 8~10일 계약을 진행한다.

2014-03-24 13:34
근린생활시설에 학원 여러 개 창업할 수 있다

#1. L씨는 집 근처에 수학학원을 차리기로 하고상가를 얻어 계약금을 내고 시설공사까지 마쳤다. 그런데 구청이 제동을 걸었다. 　L씨가 입주하려는 상가 위층에 피아노학원이 있어 창업이 어렵다는 것이었다. L씨는 계약금에 시설공사비까지 날려야 할 판이다. 　#2. J씨는 운영하던 당구장 매출이 줄자 이를 PC방으로 전환하기로 했다. 그러나 PC방으로 업종을 바꾸면 현재 당구장 공간의 일부만 사용할 수 있고 공간 분리를위한 인테리어 공사까지 해야 한다고 해 고민 중이다. 　이처럼 소규모 창업이나 전업을 가로막는 아파트나 주택가 주변 근린생활시설에대한 건축물 입점 규제가 완화된다. 　국토교통부는 음식점이나 부동산중개사무소, 제과점, PC방 등을 서민들이 자유롭게 창업할 수 있도록 건축물의 용도분류 체계와 절차를 개선하는 내용의 ‘건축법 시행령’ 개정안이 18일 국무회의를 통과했다고 밝혔다. 　우선 근린생활시설에 입점할 수 있는 업종의 허용면적 산정 방식이 건축물 전체합산 방식에서 소유자별 합산 방식으로 바뀐다. 　지금은 학원과 사진관, 표구점, 직업훈련소 등을 합쳐 하나의 용도로 분류하면서 하나의 근린생활시설 안에 이런 시설의 바닥면적 합계를 500㎡로 제한했다. 　이 때문에 같은 건물에 학원이 이미 500㎡ 규모로 영업 중이면 다른 학원은 아예 열 수가 없었다. 　그러나 앞으로는 이를 소유자별로 500㎡까지 허용하기로 해 후발 창업자도 자유롭게 창업할 수 있게 된다. 　다만 소유자를 달리 해 창업한 뒤 운영하는 편법을 막기 위해 기존 매장과 신설매장을 연계해 운영하는 경우 등은 명의상 소유자가 달라도 합산해 규제한다. 　국토부 관계자는 “일부 인기 업종은 권리금이 하락하는 등 창업 진입장벽이 낮아지는 효과도 있을 것”이라고 말했다. 　다만 이로 인해 학원이나 부동산중개업소 같은 인기 업종은 창업이 몰리면서 업소가 늘고, 주민에게는 필요하지만 수익성 낮은 업종은 사라질 수 있다는 우려도 나온다. 　서민들이 많이 창업하는 판매·체육·문화·업무시설(제2종 근린생활시설)은 업종별 면적상한 기준을 500㎡로 단일화한다. 　지금은 테니스장, 체력단련장, 볼링장, 당구장, 골프연습장 등은 면적상한이 500㎡, PC방, 공연장, 종교집회장 등은 300㎡로 차등화돼 있어 업종을 전환하려면 매장 규모도 변경해야 한다. 　그러나 앞으로는 업종 전환이 좀 더 자유로워지게 된다. 　개정 시행령은 또 근린생활시설의 용도를 현행 열거 방식에서 포괄적인 기능 설명 방식으로 바꿔 ‘키즈카페’ 같은 새로운 업종·업태의 출현에 유연하게 대응할 수있도록 했다. 　지금은 법령에 명시된 업종만 시장·군수·구청장이 허가하다 보니 신규 업종은광역자치단체나 국토부의 유권해석을 받아 허용 여부를 결정하면서 시간이 많이 걸리는 문제를 낳았다. 　그러나 앞으로는 ‘휴게음식점, 제과점 등 음료·차·음식·빵·떡·과자 등을 조리하거나 제조해 판매하는 시설’ 식으로 규정해 허가권자가 유연하게 판단해 허가할 수 있도록 했다. 　이에 더해 국토부 장관이 수시로 신종 근린생활시설의 용도를 고시해 신종 업종의 등장에 대처하도록 했다. 　이렇게 되면 파티방이나 실내 놀이터, 고민 상담방 같은 새로운 업종도 창업이 쉬워진다. 다만 이 경우에도 청소년유해업소나 풍속유해업소는 근린생활시설에서 원천적으로 배제된다. 　개정 시행령은 또 근린생활시설의 용도를 바꿀 경우 건축물대장을 변경하도록 하던 것을 폐지해 현황도 작성에 드는 비용, 행정처리에 걸리는 시간을 줄일 수 있도록 했다. 　국토부 관계자는 “이번 조치로 상가 권리금, 시설 개조 비용 등 서민들의 창업 비용이 감소하고 창업에 걸리는 시간도 한 달 이상 단축될 것”이라고 말했다.

2014-03-19 10:09
전월세 과세 여파, 강남재건축 냉탕으로

"한동안 자취를 감췄던 매물이 하루 3~4개씩 나오는데 사려는 사람이 없어 호가만 떨어지고 있어요. 두달여 동안 온탕과 냉탕을 드나드는 듯 합니다." 강남 주요 재건축 단지를 중심으로 온기가 돌던 수도권 부동산시장이 다시 얼어붙고 있다. 작년 말부터 시작된 정부의 규제 완화책으로 회복 조짐을 보이던 투자심리가 정부의 전·월세 소득에 대한 과세 방침의 여파로 얼어붙은 것. 주택을 사려는 사람들은 결정을 미루고, 집주인들은 최근 거둬들였던 매물을 다시 시장에 내놓고 있다. 14일 한국감정원 등 관련업계에 따르면 지난 10일 기준 전국 주간 아파트 매매가격은 전주 대비 0.1% 상승해 28주 연속 상승했지만 수도권(0.14%)과 지방(0.06%) 모두 전주보다 상승폭이 둔화됐다. 특히 고가 재건축 아파트가 많은 서울과 강남의 상승 폭이 둔화됐다. 서울의 상승 폭은 1주일 새 0.05%포인트, 강남은 0.13%포인트 감소했다. 재건축 규제 완화 이후 줄곧 상승하던 잠실주공5단지와 개포주공, 은마 등 재건축 단지들의 매매 호가는 전주보다 1000만원가량 내렸다. 현지 중개업소 등에 따르면 강남구 개포동 시영아파트는 최근 일주일새 호가가 500만~1000만원 내렸다. 이 아파트 전용면적 40㎡형은 지난해 말 5억3000만원에서 이달 현재 6억3000만원으로 2개월 새 최대 1억원까지 올랐다가 하락 반전한 것이다. 인근 재건축단지인 개포 주공아파트도 사정은 비슷하다. 개포 주공1단지 전용 42㎡형은 7억1000만원 선으로 일주일 새 1000만원 내렸다. 개포동 H중개업소 관계자는 "최근 집값이 많이 올라 거래가 줄고 있는 상황에서 정부가 갑자기 세금을 더 거두겠다고 하니 누가 집을 사려고 하겠느냐"면서 "방문 고객은 물론 상담 전화도 끊겼다"고 시장 분위기를 전했다. 다른 주요 재건축 단지인 강남구 대치은마 아파트나 송파구 잠실주공5단지 또한 거래가 줄어들면서 호가도 약보합세다. 잠실동 A공인 관계자는 "단기간 가격이 크게 오르면서 추격 매수세가 따라붙지 못하는 상황"이라며 "호가도 조금 빠지고 거래도 뜸해졌다"고 말했다. 소강상태에 빠진 주택시장은 정부가 임대 소득에 세금을 부과하는 내용을 골자로 하는 주택법·소득세법 개정안을 국회에 제출하는 올 6월까지 이어질 것으로 보인다. 국토부 관계자는 "지난달 주택 거래가 크게 늘었지만 이달에는 거래 증가폭 줄어들 것으로 본다"며 "국회에서 정부 대책이 수정될 가능성이 있어 시장이 관망세 짙어졌기 때문"이라고 말했다. 특히 시장에선 세금 부과 기준을 놓고 형평성 문제 등이 제기되는 만큼 이 법안들이 당초 원안대로 국회를 통과하기는 어려운 것이라는 예상이 많다. 주택관련 협회 한 관계자는 "국회에서 전월세 대책이 대거 수정될 것으로 보인다"며 "정부 정책에 대한 시장의 신뢰가 땅에 떨어진 상황인 만큼 이로 인한 주택시장의 여진이 당분간 지속될 것으로 보인다"고 말했다. 국토부 고위 관계자도 “(2.26전월세 대책이 나와 심리적인 영향이 있겠지만)앞으로도 전국 집값은 오름세를 지속할 것이다. (정부의 보완대책 등이)시장에 큰 영향은 없겠지만 지속 모니링 할 것”이라고 말했다.

2014-03-17 14:32
전세가 상승률 1%이상 지역 속출…입주임박 대형단지 노려볼까

정부의 지속적인 규제완화 의지와 부동산 시장 회복에 대한 기대감이 높아지면서 서울·수도권 매매시장에 완연한 봄 기운이 감돌고 있다. 반면 전세시장은 전세매물이 갈수록 귀해지면서 오름세가 계속되고 있어 전셋집을 구하려는 수요자들의 부담이 커지고 있다. 13일 한국감정원 주택가격동향조사(2월)에 따르면 전국 아파트 전셋값이 0.72%가 오른 가운데 상승률을 1%를 훌쩍 뛰어 넘은 지역들이 속출했다. 특히 이달 학교 개강과 함께 본격적인 봄이사철이 시작되고 있는데 앞으로 시장에 나올 입주물량도 많지 않아 전세난을 당분간 지속될 것으로 보인다. 이에 전문가들은 전셋집을 구할 때 1000가구 이상의 대단지 입주 아파트를 노려보는 것이 도움이 된다고 조언한다. 대단지 아파트는 한꺼번에 많은 물량이 입주하기 때문에 상대적으로 전셋집을 찾기 수월하다. 많은 물량이 한꺼번에 쏟아지는 만큼 가격 흥정도 가능해 전셋값을 다소 낮출 수도 있다. 또한 학교, 학원 등의 교육시설과 대형마트, 커뮤니티시설 등과 같은 생활 인프라가 인근에 잘 갖춰져 있는 대단지는 더욱 선호도가 높다는 것이 현지 부동산 중개업소 관계자들의 전언이다. 한화건설이 대전 노은4지구에 분양한 ‘대전 노은 한화 꿈에그린’이 지난 달 말부터 입주를 시작했다. 지하1층∼지상35층 총 17개 동 1885가구의 대단지 아파트다. 대전지역에서도 명문학군으로 꼽히는 반석초등학교를 비롯해 지족고 등이 인근에 위치한다. 노은지구는 대전에서 둔산지구와 함께 최고의 주거 선호지역으로 꼽히고 있다. 대전지하철 1호선 반석역을 도보로 이용할 수 있다. 유성 IC와 북유성 IC를 통해 호남고속도로 및 당진~대전간 고속도로 접근이 편해 광역 교통망도 잘 갖춰져 있다. 주변은 매봉산과 갑하산 자락이 감싸고 있으며 아파트 단지를 앞에 두고 반석천이 흐르고 있어 전통적인 배산임수 지형이다. 헬스장, 골프연습장, 배드민턴 코트(3면)가 있는 대형 실내 체육시설, 샤워실, 독서실, 북카페, 문화강좌실, 게스트하우스, 보육시설 등의 커뮤니티 시설이 들어선다. 헬스장 등 일부 시설 운영은 일정기간 시공사에서 비용 지원을 할 예정이다. 대치동 학원 컨소시엄으로 구성된 (가칭)대치에듀센터가 4월중에 수업을 시작하고 셔틀버스 운영으로 생활 편의를 제공하고 있다. 서울에서는 성동구 상왕십리동의 왕십리뉴타운2구역 텐즈힐이 2월부터 입주를 시작했다. 텐즈힐은 지하8층~지상25층 14개 동 규모로 총 1148가구가 들어선 대단지다. 단지에서 지하철 2호선 상왕십리역까지는 300~400m 떨어져 있다. 상왕십리역에서 한 정거장 거리인 왕십리역은 지하철 2·5호선과 중앙선, 분당선 등 4개 노선이 연결되는 교통의 요지다. 지하철 1·2호선 신설동역(500m), 지하철 2·6호선 신당역도 멀지 않아 종로, 광화문, 여의도, 강남 등지에 30분이면 도착한다. 일부는 집 안에서 단지 앞에 흐르는 청계천을 내려다볼 수 있다. 단지 내 대형 상가가 눈길을 사로잡는다. 5379가구의 배후수요를 둔 왕십리뉴타운2구역 단지 내 상가도 최근 분양률이 70%를 넘어서는 등 활성화되고 있다. 인천 연수구 송도동에서는 '송도 더샵 그린스퀘어'가 이번 달 31일부터 입주를 시작한다. 전용면적 64~125㎡로 구성돼 있으며 1516가구의 대단지다. 인천지하철 1호선 지식정보단지역, 테크노파크역을 도보 15분 내로 이용할 수 있다. 송도국제대로, 제 2경인고속도로, 제 3경인고속도로 등 도로 여건이 양호하다. 축구장 2.5배 규모의 중앙 오픈공간이 조성된다. 단지의 쾌적성을 위해 처음 설계됐던 아파트 2개 동을 아예 없애고 이곳을 중앙 오픈공간으로 꾸몄다. 롯데건설이 김포한강신도시 AC-13블록에 짓는 '한강신도시 롯데캐슬'이 4월에 입주할 예정이다. 지하 3층, 지상 16∼29층, 14개 동 규모로 전용면적 84㎡ 679가구, 99㎡ 149가구 122㎡ 308가구 등 1136가구로 구성된다. AC-13블록은 김포한강로 한강신도시 나들목에서 가깝고 김포도시철도를 걸어서 이용할 수 있으며 48번 국도, 외곽순환도로 등 주변 도로의 이용도 편리하다. 단지 내 조경율이 55% 이상의 쾌적한 거주환경이 마련되고, 중앙광장과 연계한 커뮤니티 시설은 약 2350㎡의 캐슬리안 센터가 조성된다.

2014-03-13 14:11
[강영관의 부동산 업&다운]부동산시장에 ‘임대稅’로 찬물

부동산은 심리다. 연초 시장이 살아날 것이라는 기대심리가 퍼지면서 투자수요가 많은 강남권 재건축을 비롯해 수도권 분양시장 등 부동산 시장에 훈풍이 불었다. 정부가 지난 1년간 수차례의 부동산대책과 국회 설득 작업을 통해 주택시장을 살리려 했던 노력도 주효했다. 그러나 이 같은 부동산시장의 봄은 반짝 상승세에 그칠 것으로 보인다. 매도자와 매수자의 힘겨루기 속에 시장이 제 풀에 지쳤던 지난 사례와는 다르다. 이번에는 정부의 섣부른 판단 탓이다. 정부가 발표한 ‘주택 임대차시장 선진화 방안’에 대한 후폭풍이 좀처럼 가라앉지 않고 있다. 간신히 지핀 부동산 시장의 작은 불씨에 정부가 다시 찬물을 끼얹은 꼴이 됐다. 정부가 서민과 중산층 주거 안정을 위한 임대차시장 선진화 방안을 내논 것은 지난달 말. 월세 소득공제의 세액공제 전환이 핵심이었다. 하지만 다주택자와 은퇴한 임대소득자들의 반발이 거세지고 주택시장이 영향을 받자 당국은 1주일 만에 분리과세를 2년 유예하는 보완책을 내놨다. 그러나 기준 시가 9억원이 넘는 집을 가진 1주택자와 2주택자 중 임대소득이 연 2000만원을 넘는 사람 그리고 3주택 이상 보유자는 모두 올해 5월부터 세금이 부과된다. 이렇게 갈팡질팡하는 조세정책에 대해 집주인들의 조세 저항 움직임이 거세지고 있으며 이는 임대차시장 뿐만 아니라 매매시장에도 악재가 되고 있다. 특히 투자수요가 많은 강남권 재건축시장은 연초부터 가파른 집값 상승에 따른 매입 부담감에다 정부의 임대소득세 관세 방침까지 더해지면서 분위기가 빠른 속도로 가라앉고 있다. 정부는 전·월세 모두 과세 대상이 많지 않고 세금도 높지 않다고 항변하지만 일단 집주인이나 매수자들은 과세 방침 자체가 부담스럽다. 그간 대부분의 임대인이 임대사업자로 등록하지 않고 소득세도 내지 않았던 만큼 집주인 입장에선 “웬 날벼락이냐”는 거센 저항이 예상된다는 얘기다. 2012년 기준 국세청에 임대소득을 자진 신고한 임대인이 전체 다주택자의 6% 정도에 불과했다. 법과 제도는 시대를 반영한다. 시대에 맞게 제도가 정비돼야 사회가 정상적으로 발전한다. 제도가 너무 늦게 나와도 안 되지만 지나치게 앞서도 현실을 반영하지 못한다. 시장이 불확실해지면 그 틈을 타 반칙과 변칙이 성행하고 왜곡이 발생한다. 보완 대책 발표 뒤 집주인들 사이에선 세금만큼 월세를 올리거나 세입자에 대한 세액공제 포기를 요구하는 등의 움직임도 보이고 있다. 일선 중개업소에선 집을 팔겠다거나 세금 관련 문의 전화가 많아졌다고 한다. 불과 며칠 전까지는 호가와 매수타이밍을 문의하던 매수자들이 많았다. 시장 회복 기대감에서 임대세금으로 시장 화제가 전환된 것이다. 타이밍을 맞추지 못하면 이처럼 부작용이 생기게 마련이다. 그런데도 정부는 ‘요지부동’이다. 당장 여당에서조차 ‘원점 재검토’목소리가 나오는 것을 보면서도 말이다. 설익은 정책으로 인한 피해 당사자는 정책을 만드는 당국도 아니고 이를 법제화하는 정치권도 아니다. 정부 말을 곧이곧대로 믿어온 서민들이란 것을 잊은 모양이다.

2014-03-11 14:44
강남재건축 매도-매수 기싸움…거래 뚝

정부가 재건축 관련 규제를 대거 풀면서 강남 재건축시장에 급매물이 실종되고 호가는 상승세다. 다만 급하게 오른 가격에 매수자들의 가격 피로감이 커지면서 거래는 다소 주춤한 모습이다. 4일 부동산업계에 따르면 강남지역 재건축 아파트는 규제 완화 발표 후 호가가 2000만~3000만원 올랐다. 개포주공1단지 35㎡형은 한 주 새 2000만원 올라 6억1000만원 선이다. 강남구 대치동 은마아파트 76㎡형은 같은 기간 3000만원 정도 뛰어 8억6000만~8억8000만원 선에 호가가 형성되고 있다. 송파구 잠실동 주공5단지 76㎡형도 11억4000만원까지 상승했다. 대치동 인근 중개업소 관계자는 "대치 은마아파트 31평형(76㎡) 실거래가는 3000만원 정도 올랐지만 호가는 7000만~8000만원까지 치솟은 상태"라고 말했다. 정부가 재건축 관련 규제를 풀겠다고 발표한 이후 아파트값의 추가 상승을 기대하는 분위기가 커졌다는 게 현지 중개업소의 설명이다. 실제 서울부동산정보광장 조사를 보면 지난달 서울에서 거래된 아파트는 7044건으로 1월(5423건) 대비 23% 가량 증가했다. 2월 거래량으로는 2006년(7368가구) 이후 가장 많다. KB국민은행의 전국주택가격동향 조사 자료를 보면 지난달 서울 아파트값은 0.13% 올라 전달(0.03%)의 4배가 넘는 상승률을 기록했다. 박용희 이트레이드증권 연구원은 "강남구, 서초구, 송파구 등 지역에서 재건축에 대한 기대감이 커지면서 집주인들이 호가를 올리고 매물을 거둬들였다"며 "지난주 강남구는 1.63%, 송파군은 1.02%가 오르는 등 주간 상승률이 초강세였다"고 전했다. 다만 일선 부동산 중개업자들은 최근 들어 거래가 이뤄지는 경우가 드물다고 입을 모았다. 단기간에 가격이 많이 오른 탓에 매수자들의 심리적 가격 저항선이 생기면서 즉각적인 추격매수가 나타나지 않고 있다는 설명이다. 잠실동 인근 A공인 관계자는 "대부분 집주인이 '조금만 더 지켜보자'며 팔지 않으려고 한다"면서 "매도자 우위 시장에서 매수자와 매도자간의 힘겨루기가 시작됐다"고 시장상황을 전했다. 장재현 부동산뱅크 팀장은 "거래가 따라주지 않는 것은 시장에 대한 불확실성이 크다고 인식하는 수요가 많다는 것"이라며 "그동안 반짝 오르고 꺼짐을 반복하면서 학습효과가 커진 것 같다"고 분석했다. 전문가들은 매수자들이 가격 상승에 대한 피로감을 느끼고 있지만 연초부터 이어진 강한 기세로 볼 때 열기가 쉽사리 식지는 않을 것으로 예상했다. 때문에 사업추진 속도가 빠른 단지 위주로 가격 추이를 지켜볼 필요가 있다고 조언한다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "매도·매수자들 간 줄다리기가 이어지겠지만 최근 재건축을 둘러싼 환경이 많이 개선됐기 때문에 최소한 상반기까지는 좋은 흐름을 이어갈 것으로 본다"며 "투자자의 경우 재건축 추진 속도가 빠른 단지 가운데 호가가 상대적으로 낮은 물건을 중심으로 살펴보는 것이 좋다"고 말했다.

2014-03-04 16:31
[현장르포] 정부 ‘규제완화’ 발표후 부동산 현장 가보니

정부가 부동산 시장의 남겨진 '대못 규제'들을 없애겠다고 밝히면서 부동산 시장에 화색이 돌고 있다. 강남권 재건축 단지들은 재건축 초과이익 환수제 폐지와 소형주택 공급의무 비율 완화 등 규제 완화 효과를 최근 톡톡히 보고 있다. 집주인들이 시세 상승 기대감에 매물을 거둬들이고 호가를 높이면서 급매물도 자취를 감췄다. 특히 재건축 사업 진행이 뚜렷한 강남 개포주공단지, 송파 잠실주공5단지 등이 최근 며칠동안 많게는 3000만원 이상 호가가 치솟았다. 부동산 경매시장도 요즘 활기를 띠고 있다. 주요 부동산 규제가 풀리고 주택 경기가 조금씩 살아나자 싸게 집을 사려는 사람들이 경매에 몰리는 것이다. 특히 한동안 사라졌던 투자수요도 가세하면서 실수요자와 투자자가 함께 매수층을 이뤄 분위기가 달아오르고 있다. ◇ 거래늘고 호가 오르고…재건축 봄바람 '살랑'= "죄송하네요, 먼저 손님이 와서요." 지난 주말 개포동 주공아파트 인근 A중개업소를 방문한 지 10여분간 이곳을 찾은 매매 문의자는 2명, 기다리는 사이 사무실에선 간간히 전화벨도 울렸다. 투자자는 "남아 있는 급매물이 있느냐"고 물었고, 집주인은 "상황을 더 지켜보겠다"고 급히 매물을 거둬들였다. 개포주공1단지 전용 41㎡는 지난해 말 6억5000만원에 거래됐지만 최근 7억500만원에 실거래되더니 금세 7억1000만~7억2000만원으로 껑충 뛰었다. 지난해 1월 4억원대 거래되던 주공2단지 25㎡는 2월 현재 5억2000만원에 시세가 형성됐다. 아파트 인근 중개업소 관계자는 "5개 개포재건축 단지 거의 모든 평형에서 가격 상승이 이뤄지고 있다"면서 "개포 재건축단지는 오늘 계약하는 매물이 가장 저렴한 '급매물'로 보면 된다"고 설명했다. "문의는 쏟아지는데 물건이 없어요. 집주인들이 조금 상황을 보자고 하네요. 아무래도 일단 호가부터 뛰지 않겠어요." 송파구 잠실주공5단지 인근 한 공인중개업소 대표는 상담 중에도 울려대는 전화문의에 대응하느라고 정신이 없었다. 중층 재건축 단지인 잠실주공5단지 전용면적 76㎡는 지난 20일 10억9000만원, 11억원, 11억1000만원에 3가구가 팔렸다. 82㎡ 역시 호가가 3000만~4000만원 오르면서 현재 12억8000만~13억원에 시세가 형성돼 있다. 대치동 은마아파트의 호가 상승세도 거침없다. 다만 지난해 말부터 가격이 오른 탓에 거래는 뜸하다. 인근 중개업소 관계자는 "대치은마 76㎡의 경우 지난해 6억9000만원에서 최근 매도호가가 8억5000만~8억8000만원 사이에 형성돼 있을 정도로 값이 뛰었다"면서 "집주인들이 먼저 반응하고 있지만 사업추진에 맞춰 시세 상승이 기대된다"고 말했다. 다만 재건축 조합과 중개업계 관계자들은 초과이익 환수제 폐지 등 재건축 관련 법안들의 국회 통과 전까지는 추이를 지켜봐야 한다는 의견을 전했다. 장덕환 개포주공4단지 조합장은 "정부는 규제를 풀자는 입장인 반면, 서울시와 국회는 규제를 하자고 주장하고 있다"면서 "기관 간 협조가 이뤄지지 않으면 결국 재건축 조합원들만 피해를 보게 될 것"이라고 우려했다. ◇경매열기 확산…입찰법정 '북적'= 지난 20일 기자가 찾아간 서울 중앙7계 경매법정. 이곳은 최근 불고 있는 경매 열기를 실감하기에 충분했다. 입찰 시간이 되자 법정은 200여명의 인파로 발 디딜 틈이 없었다. 150여석의 좌석이 가득 찬 데 이어 복도에도 사람들의 열기가 가득했다. 현장에서 만난 주부 Y씨(51)는 "전세가격과 별 차이 안나는 금액으로 내 집을 살 수 있다는 생각에 본격적으로 경매에 뛰어들었다"면서 "감정가의 85%선에 입찰을 하고 결과를 기다리는 중인데, 어제 꿈을 잘 꾼 덕에 느낌이 좋다"고 웃어보였다. 이날은 총 37개 물건이 경매에 나와 19개 물건이 주인을 찾았다. 가장 많은 입찰자가 몰린 물건은 '서울 관악구 신림동 1694 신림현대 아파트(119.49 ㎡)'로 총 11명이 입찰했다. 감정가 4억5000만원의 이 아파트는 1회 유찰 후 이번 경매 최저가 3억6000만원에 나와 3억9800만원에 낙찰됐다. 경쟁자가 많이 몰린 만큼 낙찰가율도 88.4%로 비교적 높았다. 낙찰가율 100%를 기록한 물건도 나와 눈길을 끌었다. '서울 관악구 신림동 551-42 동훈CDI 아파트(81.77 ㎡)'에는 6명의 응찰자가 경쟁을 벌인 결과 감정가와 동일한 3억5000만원에 최종 낙찰됐다. 차순위(2위) 입찰금액도 3억2688만원으로 감정가의 93%에 달했다. 수십억원대의 고급주택들도 눈에 띄었다. '서울 강남구 도곡동 467 타워팰리스 B동 23층(165㎡)'은 감정가 22억원에서 2회 유찰돼 최저가 14억800만원에 이번 경매에 등장, 16억원에 낙찰됐다. 이날 경매물건 중 최고가 물건인 감정가(60억6966만원)의 강남구 삼성동 단독주택(건물면적 505.34 ㎡)도 낙찰가율 86%인 52억5000만원에 주인을 찾았다.

2014-02-24 11:02
재건축 초과이익 환수제 폐지… 강남 재건축 최대 수혜

서울 강남권을 비롯한 전국의 재건축 사업이 탄력을 받고 주택 거래가 활발해질 전망이다. '세금 폭탄'으로 불리며 재건축 시장을 짓눌러온 '재건축 초과이익 환수제'가 도입 8년 만인 올해 폐지되기 때문이다. 국토교통부는 19일 정부세종청사에서 열린 대통령 업무보고에서 부동산시장 과열기인 2006년 재건축아파트 투기 열풍을 잡기 위해 도입된 재건축 초과이익 환수제를 폐지할 계획이라고 밝혔다. 초과이익 환수제는 재건축 사업으로 정상주택 가격 상승분을 넘어서는 이익이 생길 경우 국가가 조합원들한테 환수하는 제도다. 재건축 기간이 통상 10년 정도 걸리기 때문에 강남의 재건축 대상 조합원 대부분이 부담금 걱정에 사업 추진을 꺼렸다. 2006년 5월에 도입됐지만 현재까지 환수 대상으로 지정된 사업장은 4곳, 실제 부과금을 낸 단지는 송파구 풍납동 이화연립 한 곳뿐이다. 이미 올해 말까지 제도 적용이 유예되고 있는데 이번에는 아예 폐지를 추진한다는 것이다. 이와 함께 서울·수도권에서 재건축 때 전체 가구 수의 20% 이상(서울 기준)을 소형주택으로 짓도록 한 소형주택 의무공급 비율도 사라진다. 현재 재건축 아파트는 가구수의 60% 이상을 전용면적 85㎡ 이하로 지어야 한다. 또 서울, 경기 등 과밀억제권역은 조례를 통해 이 60% 중 20%를 60㎡ 이하로 짓도록 하고 있다. 또 수도권(과밀억제권역)에서 재건축 사업을 할 때는 조합원들이 보유 주택 수와 상관없이 '1가구 1주택'만 분양받을 수 있도록 한 것도 앞으로는 소유 주택 수만큼 주택을 분양받을 수 있도록 할 계획이다. 전문가들은 반시장적 규제를 푼다는 측면에서는 긍정적으로 평가한다. 박합수 KB국민은행 부동산팀장은 "초과이익 환수제는 미실현 이익에 과세하는 등 문제가 많은 제도"라며 "재개발의 경우 이익 환수제도가 없는데 재건축에만 남아 형평성 문제까지 있어 폐지가 바람직하다"고 말했다. 최근 재건축 열기가 서서히 달아오르고 있는 강남권 일대 노후 아파트들이 직접적인 수혜를 입을 것으로 보인다. 그동안 '부담금'이란 불투명성 때문에 사업 추진을 꺼려 왔던 재건축 아파트 주민들 입장에서나 재건축사업권을 따내야 하는 건설사 입장에서 보면 상당히 큰 호재다. 압구정동 C공인중개업소 관계자는 "대형 평형의 경우 재건축 과정에서 최대 수억 원의 세금을 아낄 수 있을 것"이라고 예상했다.　　 실제 부동산114는 재건축 초과이익 환수제가 폐지되면 전국의 재건축 단지 442개가 혜택을 볼 것으로 예상했다. 지역별로는 서울이 강남4구(강남·서초·송파·강동) 63곳을 포함해 204곳, 경기 76곳, 인천 27곳, 대구 43곳, 부산 33곳, 대전 16곳 등이다. 이들 가운데 주택을 제외한 아파트 재건축 대상 가구 수는 13만8877가구로 서울이 6만6335가구(강남4구 5만2293가구)로 가장 많고 경기(2만7860가구), 부산(1만7291가구), 인천(7009가구), 대구(5530가구), 경남(4798가구) 순이다. 이미윤 부동산114 과장은 "재건축 초과이익 환수제 폐지, 소형의무비율 완화 등의 규제 완화 조치로 전반적인 사업성이 개선돼 재건축 사업추진이 탄력이 받을 것"이라며 "특히 재건축사업이 활발히 추진되고 있는 서울 강남·강동권의 실질적인 수혜가 예상된다"고 설명했다.

2014-02-20 15:17
부동산 중개업소 "올해 집값 오릅니다"

부동산 중개업소 상당수가 올해 수도권 집값이 상승할 것으로 전망했다. 2일 KB금융연구소에 따르면 KB중개업소 네트워크 회원 316명을 상대로 한 조사 결과, 수도권 집값이 올해 상승할 것이라는 응답이 37.7%였다. 강보합세를 나타낼 것이라는 응답이 19.1%인 점을 고려하면 집값 상승 쪽을 예측한 응답자가 절반을 넘은(56.8%) 셈이다. 비수도권 집값에 대해서는 보합(27.7%) 전망이 가장 많고 상승(24.8%) 예상이 그 뒤를 이었다. 전국적으로는 응답자의 33.5%가 집값 상승을 예상했다. 다만, 매매가 상승폭 수준은 4∼5%에 머물 것이라는 의견(51.9%)이 과반이었다. 집값이 오를 것으로 생각하는 이유에 대해서는 전세가격 상승에 따른 매매수요 전환(46.6%)을 꼽은 응답이 제일 많고 주택경기 활성화 정책 영향(23.8%)이 그 뒤를 이었다. 주택 거래량은 작년보다 다소 늘 것이라는 의견이 39.9%로 가장 많았지만 작년과 비슷할 것이라는 의견(38.6%)도 적지 않았다. 전세도 상승세를 이어갈 것이라는 응답 비중이 51.9%에 달했다. 매우 상승할 것(0.9%)이라는 의견과 강보합세(13.0%)를 기록할 것이라는 의견을 합치면 상승을 점친 응답자가 무려 65.8%였다. 전세가격 상승률은 6∼10% 수준이라는 의견이 47.9%로 가장 많고 4∼5% 수준일 것이라는 응답(33.9%)이 그 뒤를 이었다. 전세가격이 계속 오를 것으로 보는 이유에 대해서는 전세물량 부족(73.4%)을 꼽은 응답자가 제일 많았다. KB금융연구소는 "올해 주택 매매시장은 그동안 침체됐던 수도권을 중심으로 다소 회복되는 모습을 보일 것으로 예상된다"며 "전세가격도 수도권과 비수도권 모두 상승할 것이라는 견해가 지배적"이라고 분석했다.

2014-02-02 16:38

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