통계청 가계금융복지조사에 따르면, 60대 이상 가구의 자산 중 부동산 비중은 80%에 육박한다. 미국(30%대)이나 일본(40%대)과 비교하면 한국 시니어의 부동산 편중 현상은 세계적으로도 유례를 찾기 어려울 정도다. 가장 뼈아픈 문제는 이 거대한 자산이 거주하는 동안에는 단 한 푼의 현금흐름도 만들어내지 못한다는 점이다.

(이미지=AI 생성)

오랜 시간 한국의 시니어 세대에게 부동산은 자산 증식의 ‘종착지’이자 평생 모은 돈으로 마련한 노후의 ‘안식처’였고, 자녀에게 물려줄 마지막 ‘유산’이었다. 하지만 100세 시대가 엄연한 현실이 된 지금, 은퇴 후 30년 이상 긴 세월을 품위 있게 살아내려면 부동산을 바라보는 패러다임 자체가 근본적으로 바뀌어야 한다.

이러한 관점에서 주택연금과 거주지 다운사이징은 잠자고 있던 자산을 매달 숨 쉬는 금융자산으로 깨우는 매우 가치 있는 전략이다. 나아가 이를 신탁이나 연금계좌 같은 금융제도와 전략적으로 결합한다면, 무겁게 깔고 앉았던 내 집은 노후를 든든하게 지켜줄 마르지 않는 샘물로 재탄생시킬 수 있을 것이다.

주택연금

저당권 방식과 신탁 방식

주택연금은 한국주택금융공사가 정부 보증으로 운영하는 공적 역모기지 상품이다. 부부 중 1인이 55세 이상이고 공시가격 12억 원 이하의 주택을 보유하면 가입할 수 있다. 가입 후에는 평생 매달 일정액을 연금처럼 수령하며, 사망 시 주택 처분 대금으로 정산한다. 정산 후 남은 금액은 상속인에게 돌려주고, 부족하더라도 상속인에게 청구하지 않는다.

주택연금에는 두 가지 방식이 있다. 2007년 제도 도입 이래 표준이었던 저당권 방식과 2021년 도입된 신탁 방식이다. 같은 주택연금이지만 소유권을 어떻게 처리하느냐에 따라 활용 가능성과 가입자의 권리가 크게 달라진다.

① 저당권 방식 주택 소유권을 가입자가 그대로 보유하면서, 한국주택금융공사가 해당 주택에 근저당권을 설정하는 구조다. 가입자가 사망하면 배우자가 연금을 이어받을 수 있다. 이때 자녀 등 상속인 전원의 동의가 필요해 자녀 중 한 명이라도 반대하거나 연락이 닿지 않으면 배우자의 연금 승계 자체가 막힌다. 또한 보증금이 있는 임대는 원칙적으로 불가능해, 빈 방이 있어도 임대수입으로 생활비를 보완하기 어렵다.

② 신탁 방식 가입자가 주택 소유권을 한국주택금융공사에 신탁하는 것이다. 신탁이라는 개념이 낯설 수 있으나 ‘소유권은 수탁자인 한국주택금융공사에 이전하되 그로부터 발생하는 수익은 위탁자(가입자)와 수익자가 누리는 법적 장치’다. 최근 상속·증여 설계의 기본 도구로 자리 잡고 있는 유언대용신탁, 부동산관리신탁 등이 모두 같은 원리를 활용한다.

신탁 방식은 가입자 사망 시 배우자가 별도의 상속인 동의 없이 자동 연금 승계를 할 수 있고, 일부 공간의 임대가 가능해 보증금 있는 임대로 월 수입을 확보하는데 용이하다. 사후에는 잔여 재산을 신탁계약 단계에서 미리 지정할 수 있어 유언대용신탁으로 대체 가능하다. 등록면허세 면제 등 초기 비용이 저당권 방식보다 낮다는 장점도 있다.

실무적으로 보면 신탁 방식은 ‘배우자의 거주권을 확실히 지키고 싶다’, ‘자녀 간 상속 분쟁이 우려된다’, ‘임대 수입으로 연금을 보완하고 싶다’, 이 세 가지 중 하나라도 해당하면 우선 검토할 만한 선택이다.

주택 다운사이징

연금계좌 활용한 절세 가능

다운사이징은 큰 집을 팔고 작은 집으로 옮겨 매각 차액을 확보하는 전략이다. 단순해 보이지만 그 차액을 어떻게 운용하느냐에 따라 노후 현금흐름의 질이 완전히 달라진다. 핵심은 차액을 일반 금융자산으로 굴리지 말고, 세제 혜택이 있는 연금계좌로 흡수시키는 것이다.

현행 세법에 따라 만 60세 이상의 1주택 가구가 기존 주택을 양도하고 더 낮은 가격의 주택으로 이사한 경우, 양도차익 중 1억 원을 한도로 연금계좌 납입 한도(연간 1800만 원)와는 별도로 연금저축 또는 IRP 계좌에 추가 납입할 수 있다. 다운사이징으로 확보한 목돈 1억 원을 연금계좌로 이체한 후 세액공제를 받지 않았다면 나중에 꺼내 쓸 때 세금을 단 한 푼도 내지 않는다. 게다가 이 원금이 계좌 안에서 스스로 굴러가며 만들어낸 수익금은 저렴한 연금소득세(3.3~5.5%)만 내면 된다. 예를 들어 양도소득세 비과세 조건을 충족한 9억 원 아파트에서 5억 원 주택으로 옮긴 후 차액 4억 원 중 1억 원은 연금계좌에 추가 납입하고, 남은 3억 원은 비상 자금, 의료비에 대비해, 단기 채권이나 정기예금 등으로 분산하는 방식으로 운영할 수 있다.

다운사이징은 주택연금과 달리 자산의 소유권을 유지하면서 포트폴리오를 재구성한다는 점에서 유연성이 높다. 부동산 가치의 추가 상승 가능성을 일부라도 누리고 싶거나, 거주지 자체를 옮길 의향이 있는 경우 적합한 선택이다.

(그래픽 이은숙 기자)

나에게 유리한 선택은?

자산 구조, 가족 상황, 거주 의향에 따라 선택 기준이 달라진다. 거주 안정성을 최우선시하고 동네를 떠나고 싶지 않으며, 자녀 간 갈등을 사전에 차단하고, 배우자의 거주권을 확실히 보호하고 싶다면 신탁 방식 주택연금이 답이다.

반면 생활권 변화를 감수할 수 있고 부동산 가치 상승에 미련이 남아 있으며, 일시금 수요(자녀 결혼이나 의료비)가 있다면 다운사이징이 유리하다. 자산을 굴려본 경험이 있고 연금계좌 운용에 익숙하다면 ‘다운사이징 + 연금계좌 조합’의 효과가 극대화된다.

실제로는 두 방법을 결합하는 ‘하이브리드 전략’도 가능하다. 큰 집을 줄여 작은 집으로 이사한 뒤, 그 작은 집으로 다시 주택연금에 가입하는 방식이다. 차액 일부는 연금계좌에 넣고, 주택연금을 활용하면 종신 보장과 유동성을 동시에 확보할 수 있다.

(그래픽 이은숙 기자ㆍAI 생성)

부동산 금융자산화할 때 유의할 점

부동산을 금융자산화하는 결정은 한번 내리면 되돌리기 어렵다. 결정을 앞두고 반드시 점검해봐야 한다.

첫째, 감정과 재무를 분리하라. ‘이 집에서 죽고 싶다’는 정서적 애착은 존중받아야 하지만, 그 애착이 30년의 노후 현금흐름 부족을 메워주지는 않는다. 재무적 의사결정과 정서적 욕구를 한 표에 올려놓고 솔직하게 비교해야 한다.

둘째, 배우자와 먼저 합의하라. 어떤 방식이든 배우자 거주권에 직접적인 영향을 미친다. 특히 신탁 방식을 선택할 때는 신탁계약 내용을 배우자와 함께 충분히 검토해야 한다.

셋째, 자녀와 사전에 소통하라. 주택을 노후 생활비로 전환한다는 것은 상속재산이 줄거나 사라진다는 의미다. 자녀의 상속 기대치를 미리 조정해두지 않으면 사후에 분쟁의 씨앗이 된다. 신탁 방식은 이 갈등을 제도적으로 완화하는 장치지만, 사전 소통을 대체하지는 못한다.

넷째, 시점을 신중히 선택하라. 주택연금 월 수령액은 가입 시점의 연령과 주택 가격으로 평생 고정된다. 부동산 시장 전망, 본인 건강상태, 향후 금리 흐름까지 종합적으로 고려해 가입 시기를 잡아야 한다.

다섯째, 세제 변화를 지속적으로 모니터링하라. 1주택 양도세 비과세 요건, 연금계좌 추가 납입 한도, 분리과세 세율은 자주 조정된다. 다운사이징을 실행하기 직전에 반드시 세무 전문가의 최신 자문을 받아야 한다.

주택 유동화의 출발점은 결국 인식의 전환이다. 집을 거주 공간이자 상속재산으로만 바라본다면, 노후 현금흐름 부족이라는 구조적 문제는 풀리지 않는다. 대신 집을 금융의 언어로 다시 읽어내야 다른 선택지가 보이기 시작한다. 신탁과 연금계좌는 주택 유동화를 결정할 때 꼭 고려해야 할 훌륭한 금융제도다.