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경매로 하는 노후 준비

은퇴 후 연금으로 생활비를 충당할 수 있지만, 비상 상황을 대비한 목돈이 필요하다. 연일 집값이 고점을 찍고 있는 부동산 시장에서 경매가 새로운 투자 수단으로 떠오르고 있다. 일반적으로 경매는 시세차익과 더불어 임대수익을 올리는 투자인데, 최근 불어닥친 경매 열풍의 이유를 살펴보고 경매 시 주의사항을 소개한다. 최근 부동산 시장에는 수도권을 중심으로 경매 열풍이 불어닥쳤다. 보통 부동산 경매는 채권자의 신청에 따라 법원이 강제로 최고가격을 제시하는 이에게 파는 방법이다. 코로나19로 인해 경매가 취소되면서 경매 건수는 줄어들었지만, 다른 경매 지표는 성장세를 보였다. 법원경매 전문기업 ‘지지옥션’이 발표한 ‘2021년 6월 경매 동향 보고서’에 따르면 6월 기준 전국 경매 진행 건수는 전월 대비 4.6% 감소했고, 전년 동기와 비교해 27% 줄어들었다. 다만 낙찰률과 낙찰가율은 40~70%를 유지하며 성장세를 보였다. 특히 6월 기준 서울 아파트 낙찰가율은 119%로 2001년 집계 이후 역대 최고의 낙찰가율을 기록했다. 지난 3월부터 4개월 연속 100%를 넘는 기록을 세우며 상승세를 타고 있다. 지지옥션 관계자는 “낙찰가율은 감정가 대비 낙찰 가격인데, 집값이 오르는 것을 고려하면 감정가는 보통 6개월~1년 전의 가격이라 낙찰가율이 100%가 넘어도 현재 시세보다는 저렴한 편이다”라고 말했다. 경매의 핵심은 권리분석 오랫동안 공무원 생활을 한 김경매 씨는 곧 은퇴를 앞두고 있다. 공무원연금 덕분에 노후의 생활비 걱정은 없다. 다만 갑작스러운 지출을 위한 목돈을 마련하고 싶다. 시세보다 상대적으로 저렴한 가격으로 시세차익과 임대수익을 올릴 수 있는 경매에 관심이 생겼다. 노후의 안전자산으로 경매가 괜찮을까? 최근 경매 시장으로 실수요자가 몰리는 원인 중 하나는 느슨한 규제 때문이다. 토지거래허가구역의 경우 일정 규모 이상의 부동산 거래 시 해당 구청장의 허가가 필수적이다. 투기과열지구 및 조정대상지역 내 주택 거래 신고 시 거래 금액과 무관하게 자금조달계획서와 각종 증빙자료를 제출해야 한다. 하지만 현행법상 경매는 이 모든 것이 면제된다. 부동산 관계자는 “최근 부동산 가격은 올랐지만 매물이 부족해지자, 상대적으로 규제가 느슨한 경매 시장으로 이목이 쏠렸다. 다만 대출 규제로 인해 현금 부자들의 투자가 늘어났다”라고 말했다. 부동산 경매를 처음 시작한다면 목적을 정해야 한다. 시세차익이 목적이라면 서울·부산 등 대도시 위주로 살펴보고, 개발계획이나 교통 호재 등을 파악할 필요가 있다. 반면 임대수익이 목적이라면 사회 초년생, 학생 등의 임차인이 몰리는 곳을 살펴야 한다. 지방 산업단지 인근 소도시의 소형 아파트도 임대수익용으로 괜찮다. 부동산 관계자는 “시세차익이 목적이라면 전세를 끼고 아파트에 투자하는 것이 좋고, 임대수익이 목적이라면 평균 4% 정도의 수익을 올리는 상가도 괜찮다”라고 말했다. 경매의 핵심은 권리분석이다. 권리분석을 잘못하면 법률적 문제로 인해 손해가 생길 수 있다. 권리분석 시 등기부 등본에서 소멸과 인수의 기준이 되는 말소기준권리를 알아야 한다. 대표적인 말소기준권리는 (근)저당권, (가)압류, 경매개시결정 등이 있는데, 등기부 등본에서 해당 리의 아래에 적힌 것은 소멸한다. 인수할 권리가 없으면 법률적 문제도 없다는 뜻이다. 만약 말소기준권리 위로 인수해야 할 권리가 존재하면 법률적 관계가 복잡해서 초보자라면 포기하는 게 낫다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 “권리분석 시 대항력 있는 임차인 유무를 파악해 보증금 인수 여부를 확인해야 추가 손해를 막을 수 있다”라고 말했다. 입찰 전 현장 답사도 필수다. 현장 답사를 할 때는 우선 매각물건명세서에 적힌 내용이 실제로 맞는지 확인해야 한다. 관리비 체납 여부, 주변 주택 시세, 해당 지역의 부동산 호재·악재 등도 따져봐야 한다. 자금 조달 계획도 꼼꼼히 세워야 한다. 낙찰자로 선정되면 약 한 달 내에 잔금을 치러야 하기 때문이다. 이 연구원은 “더러 입찰 가격을 잘못 적는 실수를 하는데, 잔금을 내지 못하면 입찰 보증금을 못 받는다”라고 말했다.

2021-08-20 08:48
31억대 박근혜 내곡동 자택, 새 주인 누가 될까

감정가 31억 원이 넘는 박근혜 전 대통령의 서울 서초구 내곡동 자택이 8월 공매에 나온다. 새 집 주인이 누가 될지 관심이 쏠린다. 박 전 대통령의 내곡동 자택은 8월 9일부터 사흘 동안 공매 입찰에 부쳐진다. 이 건물은 13년 전인 2008년에 보존등기된 단독주택으로 감정가는 31억6554만 원이다. 이 감정가가 공매 입찰 최저가다. 최저가 이상 금액을 적어낸 낙찰자가 나오지 않으면 10%를 줄여 일주일 뒤 다시 공매에 내놓는 식으로 입찰이 진행된다. 보통 1~2회 유찰돼 가격이 내려가면 낙찰된다. 공매는 세금이나 벌금을 내지 않은 사람의 재산을 국가 기관이 압류한 뒤 매각하는 행정절차다. 한국자산관리공사(캠코)가 경쟁 입찰에 넘겨 판다. 공매는 일반 거래나 법원이 관리하는 경매보다 상대적으로 낮은 가격에 낙찰된다. 박 전 대통령은 2017년 4월 28억 원에 이 주택을 매입했지만 실제로 거주한 적은 없다. 내곡동 자택을 매입한 2017년 4월 당시 박 전 대통령이 수감돼 있었기 때문이다. 박 전 대통령은 대리인을 통해 삼성동 자택을 65억6000만 원에 팔고 이 집을 사들였다. 토지 면적은 406㎡, 지하층과 지상 2층으로 지어진 건물 총면적은 571㎡다. 올해 공시된 토지 개별공시지가는 ㎡당 400만 원이다. 구룡산 자락과 내곡나들목, 헌릉나들목 근처 단독주택 단지에 있다. 박 전 대통령은 국정농단 혐의로 벌금 180억 원, 추징금 35억 원을 선고받았다. 서울중앙지검은 선고 다음 날부터 박 전 대통령에게 벌금과 추징금을 내라는 납부명령서를 보냈지만 납부가 되지 않아 올해 3월 자택을 압류했다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 “임차인은 없는 것으로 조사됐으나 공매 절차는 경매에서 활용되는 인도명령 신청제도가 없어 한층 더 복잡한 명도소송을 해야만 주택을 인도받을 수 있다”며 “박 전 대통령이 수감 중인 상황을 고려할 때, 낙찰을 받더라도 주택을 인도받기까지 상당한 시간이 소요될 것”이라고 예상했다.

2021-06-23 11:29
[브라보가 만난 사람] 황의록 화가협동조합 이사장의 꿈 “따뜻한 세상을 위한 인내심 싸움, 즐기고 있다”

“투기나 투자가 아니라 누구나 하나씩 그림을 가질 수 있을 정도로 저변화되어야 그림이 팔린다고 말할 수 있는 겁니다. 그런데 우리나라에선 그림이 팔리지 않습니다.” 오랜 경영학자로서의 삶이 뒷받침해 주는 것일까. 황의록(黃義錄·68) 화가협동조합 이사장이 지향하는 목표는 매우 뚜렷하고 분명했다. 그것은 예술가의 기질이라기보다는 경영자의 기질에 가까워 보였다. 희미하고 열악한 한국 미술 시장에서 필요로 하는 기질이란 그러한 분명함과 뚜렷함이 아닐까. 이미 미술계에서 놀랍다는 반응을 얻고 있는 황 이사장의 과감한 실험, 그리고 꿈을 들어 본다. “미국 유학 시절에는 사진을 좋아해서 사진을 전공하고 싶었죠. 그러나 가정 형편 때문에 사진을 하기는 어려웠습니다. 유학하면서 한국에 생활비를 보내야 할 정도였기에.” 베테랑 경영학 교수로서 오랜 세월을 보낸 황의록 화가협동조합 이사장은 노년이 되면서 자신의 삶에 충실할 수 있는 행복한 일을 찾다 다시 사진을 만나게 됐다. 중앙대 사진 아카데미에서 3년을 공부했다. 그러나 워낙 일이 바쁘다 보니 사진 동호회에서 어울릴 시간도 없어서 혼자 활동할 수밖에 없었다. “새벽에 혼자 출사를 가기도 하고(웃음). 그런데 사진을 얼마 하다 보니 사진이 발전이 없는 게 보이더군요. 그러다보니 고민을 하게 됐는데…. 사실 고민하는 게 싫었습니다. 사진은 즐기려고 시작한 거였으니까. 친한 사진작가에게 사진이 나아지지 않아서 즐겁지 않다고 털어놨어요. 그가 심미안이 달라지는 게 좋겠으니 이제부터 얼마 동안은 사진을 하지 말고 그림을 보러 다니라고 말해 줬습니다. 그때까지 겉멋이 들어서 국내 작가는 보지 않았는데, 그후부터 일주일에 이틀은 그림을 보러 다녔어요.” 중견 화가가 물감 사려고 ‘야간 경비’… 충격이었다 황 이사장은 전시회를 가게 되면서 작가들과 자연스럽게 얘기하게 되고, 친한 작가가 하나둘 늘어나고, 초대까지 받게 됐다. 그리고 화가들이 힘들게 산다는 것과 개인적인 문제들도 자연스럽게 알게 됐다. “한 중견작가가 작업하다 말고 알바를 나간다는 거예요. 물감이 떨어져서, 건설 현장에 야간 경비를 하러 나간다고. 여자 작가는 전화했더니 이젠 그림을 안 그린다고 말하더군요. 너무 수입이 없어서 간호조무사 학원에 등록했다고. 연말에 시험에 통과하면 내년부터 간호조무사로 근무하면서 몇 푼이라도 받아서 먹고살면서 짬짬이 그림을 그려야겠다고 하더군요. 엄청난 충격을 받았어요.” 그는 미술계의 열악한 현실에 맞닥뜨리고 고민하게 됐다. 명색이 경영학 교수인데 이걸 보고 넘어간다는 건 아닌 것 같다는 생각이 든 것이다. 무슨 방법이 있을까 해서 미술계 사람들을 만났는데 다 말렸다. 그들은 두 가지를 말했다. 실패한다, 그리고 돈을 벌 수 없다. “전 돈 버는 건 관심 없었어요. 밥은 먹고사니까. 밥 먹고사는 내가 또 돈 벌려고 하는 건 아니라고 생각했습니다. 그렇다면 실패한다는 부분만 성공하면 되는 거겠죠. 여러 가지를 검토한 결과, 전 된다는 판단을 했어요. 그림이 안 팔리는 건 사실이지만 그건 파는 쪽에서 잘못해서지 사람들이 그림에 관심이 없어서가 아니라고 생각했습니다. 구매 능력이 되는 사람도 많아요. 그러나 그 사람들조차 그림을 안 삽니다. 왜냐면 미술품에 대해 사람들이 가지는 불안감, 불신 때문이에요. 저 작가가 정말 좋은 작가인지 모르겠다는 생각 말입니다.” 사실 우리나라에서 미술품이 뉴스를 타는 것은 투기나 투자 목적으로 사는 극소수 사람의 얘기들뿐이다. 미술품을 문화적 향유품이 아니라 돈벌이로만 여기니 미술품에 과도한 금액이 매겨지고 투기와 투자로만 쓰이는 현실은, 결과적으로 소수의 작가들만 빼고 대다수의 작가들은 생활 자체가 열악한 현실을 만들었다. “국내 작가로서 작품을 팔아 생활하는 사람들은 투잡을 뛰는 사람들이 많아요. 교수라든지로 일해서, 그 네임밸류 덕분에 비싸게 팔리는 경우도 많고. 아니면 다른 영향력 있는 미술 관련 직종에 종사하는 사람들이라서 팔리죠. 그걸 비웃을 이유는 전혀 없어요. 그건 그거대로 존재하는 거고, 옥션 등에서 비싸게 팔리는 것도 그것대로 존재하는 것입니다. 그런 사례들을 비판할 생각은 없습니다. 그러나 대다수의 사람들은 미술을 나와 관계없는 세상으로 압니다. 그들에게 미술 소비자가 되어 감동을 받을 수 있는 기회를 주면 화가들에게는 작업할 수 있는 여지가 생길 거라고 확신했어요.” 시장을 키워야 작가도 갤러리도 소비자도 행복해진다 황 이사장은 그래서 2015년에 화가협동조합을 출범시켰다. 조합은 후원자 조합과 작가 조합으로 나뉜다. 그는 먼저 후원자 조합을 모았다. “후원자 조합원이 되기 위해선 기본적으로 세 가지 조건이 있어요. 첫 번째로 기본적으로 1000만 원 이상 출자해야 한다는 겁니다. 협동조합 중에서 이렇게 많이 내는 데는 없을 거예요. 왜냐하면 그 정도 출자해도 삶에 문제가 없을 정도로 여유가 있어야 하기 때문입니다. 그게 무리라면 행복하지 않을 수 있으니. 두 번째는 이 미술운동이 실패할 수 있다는 걸 마음에 품어야 합니다 그렇게 되면 1000만원이 사라질 수 있는데, 그래도 하이파이브하고 좋은 꿈 꿨다 하고 헤어질 수 있어야 합니다. 세 번째는 돈이 중요한 게 아니라 마음과 시간으로 이 활동에 참여해야 한다는 겁니다. 이러한 조건들로 조합원을 선별해서 받았고, 현재 그분들이 도와주고 있는 상황입니다.” 황 이사장이 의도하고 있는 조합원 선발은 후원자에게 쉽지 않은 엄격함을 제시하고 있었다. 그리고 그러한 기준은 작가 조합에도 마찬가지였다. “일반 소비자들이 그림을 가까이하고 친해지면 사지만 거기까지 가려면 불안과 불신을 완전히 제거해야 합니다. 그래서 저희는 무엇보다도 소비자가 그림을 잘 몰라도 안심할 수 있게 해 주자는 게 첫 번째입니다. 정말 좋은 작가를 엄격하게 선발할 테니 마음놓고 사도 된다는 걸 조합에서 보증해 주는 거죠. 그래서 작가 선발에 엄청나게 공력을 들이고 있습니다.” 엄격한 조합원 선발로 소비자의 신뢰 보장 까다로운 작가 조합원 선정 과정은 총 3차에 걸쳐 이뤄진다. 심사위원은 평론가, 원로 작가, 갤러리 관장 등으로 총 10명이 있다. 이 10명은 서로의 존재를 모른다. 1차 심사는 블라인드 리뷰다. 흡사 TV 프로그램 처럼 작품만 보여주고 작가는 감춘 채 오로지 미술시장의 대중화, 세계화에 적합한가가 심사 조건이다. 이는 그림이란 소비자를 행복하게 하는 것인데 소수만 좋아하는 그림은 안 된다는 관점에서 이뤄진다. 그러면서도 작품성은 유지되어야 한다는 조건이다. 이 부분에서 심사위원 10명 중 7명 이상이 지지해야 작가가 통과된다. 2차는 현장 심사다. 작가의 작업실을 찾아가서 가진 작품 모두를 확인하여 작품 세계의 집중도와 일관성을 확인한다. 앞으로의 계획, 도움이 필요한 작가인지 등도 확인하는 과정이다. 3차는 공개 심사다. 초대 전시회를 열어 작가의 모든 걸 확인할 수 있는 시간을 마련한다. 여기에서 70% 이상이 찬성해야 작가 조합의 정회원이 될 자격이 주어지게 된다. 이러한 엄격한 선발은 상반기와 후반기에 한 번씩 한다. 현재 작가 조합에 속한 작가는 11명. 100명까지 늘리려고 계속 선발 중에 있다. 건강한 미술을 실천으로 보여주고 싶다 황 이사장의 도전에 대한 미술계의 반응은 어떨까? “놀라죠 다들. 지금은 지원서가 상당히 많이 들어옵니다. 물론 아직 갈 길이 멀고 부족해요. 그런데 미술계가 너무 어렵다 보니 작가를 위해 해 주는 것도 많고 팔리는 것도 제법 되고 작가를 띄우는 역할을 하니까 놀라는 거겠죠. 아직 부정적으로 생각하는 분도 계실 수 있겠지만, 많이 기적처럼 받아들여주시는 거 같아요.” 황 이사장은 현재 미술시장의 기득권을 가진 이들에 대해선 평가하고 싶지는 않다고 선을 그었다. “건강한 미술에 대하여 입으로 떠드는 게 아니라 실천하여 괜찮은 성과를 내면 사람들이 ‘저것도 괜찮네’라며 평가하지 않을까 싶어요. 그런데 1년 3개월밖에 안 됐는데 느낌이 와요. 저는 페이스북에다 제가 겪는 일을 다 쓰고 있어요. 이렇게 했는데 실패했다, 이렇게 했는데 효과가 있다 등등. 감추는 게 아니라 투명하게 하겠다, 판단은 당신들이 하라는 게 제 생각입니다.” 그림을 통해 좀 더 따뜻한 세상을 그리다 황 이사장은 70세에 가까운 시간을 교육자로서 살다가 이제 사회와 문화와 공유의 가치를 느끼는 일을 하게 됐다. 어떻게 보면 상당히 과감한 플랫폼 변화를 시도한 것처럼 보인다. “다르지 않아요. 지금은 현실적인 고뇌고 옛날엔 이상적인 고뇌였고 그 정도의 차이일 뿐이죠. 경영학은 현실 학문이기에 계속 현실을 직시하게 됩니다. 실제 효과를 내서 사람의 삶을 개선하지 않으면 할 이유가 없다는 게 제 생각이었어요. 내가 아는 지식을 접목하여 사회를 바꿀 수 있는 일을 찾아왔던 겁니다. 지금은 그러한 방법을 적용하는 영역이 달라졌을 뿐이에요. 제가 지금 하는 일은 지금까지 해 왔던 일과 다르지 않습니다.” 실제적인 효과와 삶을 바꾸는 일이라는 두 가지 조건. 그러한 방향성은 그의 심미안에서도 드러나고 있었다. “저는 그림을 두 가지 관점에서 바라봅니다, 남달라야 한다와 사람들에게 감동을 줘야 한다는 겁니다. 사람들은 아름다움에도 감동받을 수 있고 신선함에 감동받을 수 있고, 감동 받는 이유는 여러 가지가 있어요. 감동이 있어야 작품으로서의 가치가 있다는 게 제 소신이에요. 살기 힘든 사람도 감동을 느낄 수 있어야 하고, 그림을 누구에게나 필요로 하고 즐길 수 있게 만들어야 세상이 따뜻해질 수 있기 때문입니다.” 내가 옳았다는 확신, 즐기면서 산다 “앞으로 30년 보고 있어요. 당장 그림이 얼마라도 팔려야 작가도 살고 조합도 살죠. 그래서 30년 정도를 초단기, 단기, 중기, 장기로 계획을 잡아보고 있어요.” 그림을 통해 좀 더 따뜻한 세상을 만들고 싶다는 황 이사장은 작가들은 나은 여건에서 작품에 전념할 수 있고 소비자들은 돈이 있든 없든 그림을 가까이 하고 즐길 수 있게 만들자는 분명한 목표의식이 있었다. “인내심 싸움일 것 같다는 생각은 들어요. 남들은 칭찬해도 저는 계속 불안하거든요. 짧은 성과부터 긴 투자까지 생각해야 하니 쉽지 않은 게 한두 가지가 아니죠. 그런데 여러 가지 반응을 보니 제 예상이 맞았고 전략도 맞았다는 확신이 들어요. 그런데 그게 좀 더 빠르게 나오지 않아서 불안할 때가 있죠(웃음). 하지만 즐기자는 쪽으로 가고자 해요. 지금 상황은, 아주 괜찮은 거 같아요.” >>황의록 이사장 아주대학교 경영대학원장 및 기획처장, 한국소비자학회장, 한국유통학회장, 한국마케팅학회부회장, 한국의농학회장을 역임했다. 전경련, 대한상공회의소, 제일제당, 삼성전자,두산그룹, LG그룹의 자문교수로 활동했다. 현재 아주대학교 명예교수 및 GS그룹 자문교수를 맡고 있다.

2016-10-10 11:03
주택시장 다시 추락하나…2.26 임대차시장 선진화방안 -실수요감소 등 여파

최근 분양시장의 열기가 점차 식어가고 있는 것으로 나타났다. 지난 2.26 임대차시장 선진화 방안(전월세 과세) 이후 기존 주택시장 꺾임 현상이 신규 분양 시장으로 번지고 있다는 분석이다. 다주택자 투자수요가 줄어들고 있는 데다 전세 가격이 안정되는 등 주택 비수기에 접어들면서 주택 실수요도 함께 감소하고 있기 때문으로 관측된다. 더욱이 지방선거와 월드컵을 앞두고 건설사들이 분양물량을 쏟아내면서 수도권 등 일부 지역에 공급과잉도 영향을 미치고 있는 것으로 보인다. 이런 가운데 주택시장의 선행지표라 불리는 경매시장도 주춤하는 모습을 보여 주택시장 침체에 대한 우려가 커지고 있다. 부동산 리서치업체 리얼투데이는 지난 4월 전국 평균 청약경쟁률(1~3순위)을 조사한 결과 6.16대 1인 것으로 조사됐다고 27일 밝혔다. 이에 비해 5월(22일)에는 2.93대 1로 반토막 수준으로 낮아졌다. 이는 실수요자들이 갈수록 보수적으로 접근하는데다 오는 6월 지방선거와 월드컵이란 큰 행사를 앞두고 물량이 한꺼번에 쏟아지는 것도 하나의 원인으로 분석된다. 이렇듯 분양시장에도 잘 되는 곳만 잘 되는 양극화 모습이 뚜렷하다. 입지가 좋거나 분양가 싼 단지는 높은 경쟁률 속에 마감행진을 이어가는 반면, 상대적으로 비인기 지역은 수요자들의 외면을 받고 있는 것. 반도건설이 평택시 소사벌지구에서 지난 23일에 견본주택을 오픈한 ‘소사벌지구 반도유보라 아이비파크’는 3일간 1만6000여명이 방문객이 몰리며 뜨거운 관심을 받았다. 소사벌지구는 비전동 생활권으로 다양한 편의시설 이용이 편리하다는 장점이 있다. 또 서울 강남 수서를 18분 대에 잇는 KTX 지제역(2015년 개통예정)을 쉽게 이용할 수 있다. 이에 앞서 먼저 소사벌지구에 분양한 '소사벌지구 우미린 센트럴파크'는 1~3순위에서 평균 2.01대 1로 전 타입 순위 내 마감과 함께 1주일 만에 90% 이상의 계약률을 기록하고 있다는 게 업계 관계자 설명이다. 하지만 평택시에서는 용이동 등을 중심으로 여전히 미분양이 많아 김포시 등과 함께 미분양 무덤으로 꼽히는 지역이다. 아울러 지난 4월 한국토지신탁이 분양한 평택 청북면 한양수자인(718가구)은 미달사태를 보였으며 현재 분양률이 30%선에 그친 것으로 알려지고 있다. 다시 말해, 고덕산업단지 삼성전자 입주와 수서발 KTX 개통 등 직접적인 수혜가 예상되는 평택 소사벌지구와 다른 지역 간의 온도차가 나는 것으로 분석된다. 인기 상한가인 위례와 동탄2신도시도 같은 지구 내에서도 입지에 따라 빈익빈 부익부 모습이 나타나고 있다. 6월 분양 예정인 ‘위례신도시 신안인스빌 리베라’가 문의전화가 빗발친다. 신안의 박지훈 홍보팀장은 “위례 신안인스빌 리베라는 뜨거운 관심을 받았던 ‘엠코타운 센트로엘’과 맞붙어 있으나 지하철역과 수변공원이 더 가까워 입지가 더 뛰어나다”면서 “위례신도시 내에서도 황금부지가 얼마 남지 않아서 그런지 하루 전화문의가 평균 40~50통이 이어지고 있다”고 전했다. 지난 2월 위례신도시에 분양된 ‘엠코타운 센트로엘’이 계약 나흘만에 100% 분양이 완료됐다. 하지만 위례신도시에서는 위례 센트럴 푸르지오, 위례 사랑으로 부영 등은 여전히 잔여 물량이 남아 있다는 것으로 알려졌다. 서울에서도 마찬가지다. 서울 독산동 ‘롯데캐슬 골드파크 2차’는 3순위에 1.61대 1로 순위 내 마감을 했다. 하지만 목동 생활권에서 10여년 만에 나온 새 아파트로 기대를 모은 ‘목동 힐스테이트’는 상당수의 주택형이 3순위에서 미달됐다. 달아오르던 부동산 경매 시장도 이달 들어 열기가 한풀 꺾였다. 법원경매정보회사인 지지옥션에 따르면 수도권 아파트의 낙찰가율은 올해 1월 82.6%에서 2월과 3월에 각각 83.9%, 4월에는 86.2%까지 올랐으나 이달에 85.6%를 기록하며 처음 떨어졌다. 물건당 평균 응찰자 수도 이달 6.8명으로 지난달(7.6명)에 비해 0.8명 감소했다. 부동산114 함영진 리서치센터장은 "취득세 영구 인하, 다주택자 양도세 중과 폐지 등 정부의 거래활성화 대책으로 연초 상승세를 타던 부동산시장이 주택임대차시장 선진화 방안 이후 관망세로 돌아섰다"며 "위축된 매수심리가 당분간 회복되기 어려울 것으로 예상된다"고 말했다.

2014-05-27 08:09
2.26전월세대책 반사이익…아파트형공장 낙찰가율 역대 최대

수익형부동산의 새로운 강자로 뜨고 있는 아파트형공장이 경매시장에서 고공행진을 벌이고 있다. 수도권 아파트형공장의 낙찰률, 낙찰가율, 경쟁률 등 3대 경매지표가 모두 역대 최대치를 기록했다. 이는 수년째 저금리가 이어지면서 투자자들이 아파트보다 수익형부동산에 눈을 돌리고 있는데다 올해 2·26대책의 여파로 주거용보다는 상가나 아파트형공장, 지식산업센터 등 비주거용 수익형부동산에 대한 관심이 높아진 것이 맞물린 것으로 분석된다. 7일 부동산경매정보업체 지지옥션에 따르면 올 들어 4월까지 수도권 아파트형공장의 낙찰률은 44.6%, 낙찰가율은 84.8%, 경쟁률은 4.2명으로 집계됐다. 이들 수치는 2001년 이 회사가 조사를 시작인 이후 가장 높은 수준이다. 특히 낙찰가율 84.8%는 매년 용도별 낙찰가율 1위를 차지했던 아파트(84.2%)를 제친 결과다. 아파트의 경우 수요가 많고 권리분석이 비교적 단순하면서 금액대가 다양해 매년 낙찰가율 1위를 차지했으나 올해는 근소한 차이로 아파트형공장이 아파트 낙찰가율을 넘어섰다. 이처럼 아파트형공장이 경매시장에서 인기를 끄는 데는 몇 년째 저금리가 이어지면서 투자자들이 아파트보다 수익형부동산에 눈을 돌리고 있는데다, 올해는 2·26대책의 여파로 주거용보다는 비주거용 수익형부동산에 대한 관심이 높아진 것이 맞물린 것으로 보인다. 하유정 지지옥션 선임연구원은 "아파트형공장은 원래도 다양한 편의시설과 연관업체가 밀집됐다는 장점과 함께 세금 감면 혜택까지 있어 관심이 높은 편"이었다며 "지난해 아파트형공장 임대제한 규제폐지안이 예고되면서 경매 투자자들에게 확실한 투자처로 자리매김하고 있다"고 말했다.

2014-05-07 17:10
‘전·월세 과세’ 덫에 걸린 부동산 시장

전월세 과세 방안 등을 담은 정부의 임대차 시장 선진화 방안 발표된 지 한 달. 서울 강남권 재건축 아파트와 오피스텔 등 부동산 시장에 찬바람이 불고 있다. 1~2월 탄력을 받던 집값 상승세도 둔화됐다. 부동산114 등에 따르면 지난달 28일 수도권 아파트 매매변동률은 전주 대비 0.09% 올랐지만 이달 14일과 21일에는 전주 대비 각각 0.04%, 0.02%로 매매값 상승세가 둔화됐다. 특히 지난주 서울지역 재건축 아파트값은 0.09% 내려 10주 만에 하락세로 돌아섰다. 서울 반포·압구정·대치동 일대에선 재건축 이슈가 계속 나오고 있지만 문의 자체가 많지 않다는 게 현지 중개업소의 설명이다. 1~2월 거래가 많았던 개포주공, 잠실주공5단지 등 주요 재건축 추진단지의 거래도 꽁꽁 얼어붙었다. 개포의 경우 주공1~4단지와 시영 등 5개 단지를 전부 합쳐봐야 3월 들어 5건의 거래가 전부인 것으로 알려졌다. 잠실주공5단지 112㎡는 지난 1월 14건, 2월 18건의 거래가 이뤄졌지만 이달 들어선 4~5건 수준에 그치고 있다. 허명 부천대학교 부동산학과 교수는 "작년 말부터 급격히 오른 집값 상승에 대한 피로감이 있다"면서 "여기에 투자를 목적으로 아파트 구입을 계획하던 수요자들이 임대차시장 선진화 방안으로 인해 투자심리가 꺾인 영향이 크다"고 분석했다. 월세 소득을 노린 다주택자들이 주로 보유하고 있는 오피스텔 등 수익형 부동산의 약세도 두드러졌다. 서울 종로구 내수동 K부동산 관계자는 "수요가 탄탄한 도심이라 고정 수입을 겨냥한 은퇴자 등으로부터 오피스텔 거래가 꾸준했던 곳"이라며 "하지만 지난달 정부가 임대 소득에 과세하겠다는 방안을 발표한 뒤로는 매수 문의가 뚝 끊겼다"고 전했다. 실제 부동산 경매시장에서 임대형 주거건물의 낙찰가율이 급락한 것으로 조사됐다. 경매정보업체인 지지옥션 조사결과 지난 24일 기준으로 도시형생활주택의 평균낙찰가율은 73.3%로 2월 85.2% 보다 무려 11.9% 포인트 떨어진 것으로 나타났다. 다가구주택은 지난달 대비 8% 포인트 이상 떨어진 64.9%로, 지난 2001년 조사 이후 역대 최저치를 보였다. 수익형부동산의 대표격인 오피스텔 역시 73%에서 64.6%로 하락했다. 강은 지지옥션 팀장은 "지난해 3번의 주택 거래 활성화 대책과 각종 규제 철폐로 경매시장에서 인기가 높았던 수익형부동산이 이번 대책으로 발목을 잡혔다"며 "임대소득 2000만원 이하 임대사업자들은 2년의 유예기간을 둔다는 보완책이 발표됐지만 투자자들의 위축된 심리가 가격 하락을 주도한 것으로 보인다"고 말했다. 한편 분양시장은 전월세 대책의 영향을 거의 받지 않는 분위기다. 최근 경기 화성 동탄2신도시 '반도유보라 아이비파크 3.0'은 계약 진행 일주일만에 100% 완판을 기록했다. 이달 중순 부산 용호동에서 1458가구가 분양된 주상복합아파트 '더블유(W)'도 평균 청약경쟁률 3.59 대 1로 1순위 마감했다. 지난달 말 기준 전국 미분양 주택도 5만2391가구로 6개월 연속 감소하며 2006년 2월 이후 8년 만에 최저치를 기록했다. 미분양 중에서도 악성으로 꼽히는 '준공 후 미분양'은 1월보다 373가구 적은 2만913가구로 10개월 연속 감소세를 이어갔다. 다만 임대차시장 선진화 방안으로 부동산시장이 위축된 가운데 4월부터 신규분양이 크게 늘어나면서 분양시장 상승세도 둔화될 수 있다는 게 전문가들의 지적이다.

2014-03-27 16:04
전·월세 과세 후폭풍…임대형 주거시설 낙찰가율 '곤두박질'

정부의 임대차 시장 선진화 대책 발표 이후 임대형 주거건물의 낙찰가율이 급락한 것으로 나타났다. 26일 경매정보업체인 지지옥션에 따르면 이달 24일 기준으로 도시형생활주택의 평균낙찰가율은 73.3%로 2월 85.2% 보다 무려 11.9% 포인트 떨어진 것으로 나타났다. 주택이지만 여러 세대에 임대를 놓아 월세를 받을 수 있어 관심이 높은 편이던 다가구주택는 지난달 대비 8% 포인트 이상 떨어진 64.9%로, 지난 2001년 조사 이후 역대 최저치를 보였다. 수익형부동산의 대표격인 오피스텔 역시 73%에서 64.6%로 하락했다. 강은 지지옥션 팀장은 "오피스텔이나 도시형생활주택 등은 공급과잉으로 인해 임대수익률이 꾸준히 하락하고 있는 추세"라며 "여기에 정부가 전월세 과세 방침까지 밝히면서 임대사업자는 임대소득이 노출되고 세금부담까지 더해져 경매시장에서 인기가 줄어들면서 낙찰가율이 급하락하고 있는 것"이라고 설명했다. 실제 지난 3일 서울 동부지방법원에서 열린 성동구 성수동1가 아트오피스텔(전용면적 26.8㎡)은 감정가 2억원에서 두번 유찰된 후 감정가의 65.1%인 1억3010만원에 낙찰됐다. 뚝섬역에서 걸어서 5분거리 역세권이지만 저가에 낙찰됐다. 집주인이 보증금을 돌려주지 않아 임차인이 강제경매를 신청한 케이스다. 반면 지속되는 전세난에 실수요자 중심의 매수세로 아파트는 전달 대비 0.3% 포인트, 연립·다세대는 0.8% 포인트 소폭 상승했다. 하지만 이런 분위기가 앞으로 계속 될 수 있을지는 당분간 지켜봐야 한다는 게 업계의 시각이다. 강은 팀장은 "지난해 3번의 주택 거래 활성화 대책과 각종 규제 철폐로 경매시장에서 인기가 높았던 수익형부동산이 이번 대책으로 발목을 잡혔다"며 "임대소득 2000만원 이하 임대사업자들은 2년의 유예기간을 둔다는 보완책이 발표됐지만 투자자들의 위축된 심리가 가격 하락을 주도한 것으로 보인다"고 말했다.

2014-03-26 15:48
[추천 경매물건] 서울 용산구 이촌동 422 북한강 아파트 등

◇서울 용산구 이촌동 422 북한강 = 102동 2203호가 경매에 나왔다. 2001년 준공된 2개동 340가구 단지로 해당 물건은 22층 건물 중 22층이다. 1호선 용산역에서 도보로 10분 거리다. 이마트, 성촌공원 등 레저편의시설이 있다. 원효초, 성심여고 등의 교육시설도 가깝다. 최초 감정가 9억원에서 3회 유찰돼 이번 경매 최저 매각가는 4억6080만원이다. 입찰은 오는 4월 15일 서울서부지방법원 경매1계에서 실시된다. 사건번호 2012-17710. ◇서울 용산구 한강로3가 91 한강로우림필유 = 102동 1103호가 경매에 나왔다. 2006년 준공된 4개동 144가구 단지로 해당 물건은 12층 건물 중 11층이다. 1호선 용산역에서 도보 5분, 4호선 신용산역에서 도보 5분 거리다. 주변에 이마트, 중대부속병원, 한강시민공원 등의 레저편의시설이 있다. 한강초, 용산공고 등의 교육시설도 있다. 최초 감정가 8억원에서 2회 유찰돼 이번 경매 최저 매각가는 5억1200만원이다. 입찰은 오는 4월 15일 서울서부지방법원 경매1계에서 실시된다. 사건번호 2013-12897. ◇경기 광주시 쌍령동 349 쌍령2차동성 = 202동 1403호가 경매로 나왔다. 2002년 준공된 6개동 440가구 단지로 해당 물건은 18층 건물 중 14층이다. 주변에 경안근린공원, 광주버스터미널 등의 편의시설이 있다. 쌍령초, 광주중 등의 교육시설도 가까이 있다. 최초 감정가 2억3600만원에서 1회 유찰돼 이번 경매 최저 매각가는 1억8880만원이다. 입찰은 오는 4월 14일 수원지방법원 성남지원3계에서 실시된다. 사건번호 2013-22975. ◇경기 성남시 분당구 판교동 585 판교원마을 = 918동 502호가 경매에 나왔다. 2009년 준공된 23개동 1045가구 단지로 해당 물건은 18층 건물 중 5층이다. 주변에 판교공원, 판교도서관 등의 레저편의시설이 있다. 낙생초, 낙원중 등의 교육시설도 가깝다. 최초 감정가 6억3000만원에서 1회 유찰돼 이번 경매 최저 매각가는 5억400만원이다. 입찰은 오는 4월 14일 수원지방법원 성남지원5계에서 실시된다. 사건번호 2013-28102.

2014-03-19 11:50
[추천 경매물건] 서울 노원구 상계동 995 한신아파트 등

◇서울 노원구 상계동 995 한신 아파트 = 3동 3층 309호가 경매에 부쳐진다. 1995년 준공된 5개동 397가구의 단지로 해당 물건은 15층 건물 중 3층이다. 7호선 수락산역에서 도보로 10분 거리다. 주변에 롯데백화점, 세이브존 등의 레저편의시설이 있다. 노원초, 상원중 등의 교육시설도 가까이 있다. 최초감정가 3억3000만원에서 2회 유찰돼 이번 경매 최저매각가는 2억1120만원이다. 입찰은 오는 4월 7일 서울북부지방법원 경매 2계에서 실시된다. 사건번호 2013-9055. ◇서울 용산구 이촌동 395 대림 아파트 = 101동 15층 1501호가 경매에 나왔다. 1994년 준공된 4개동 638가구의 단지로 해당 물건은 22층 건물 중 15층이다. 4호선 신용산역에서 도보로 15분 거리다. 주변에는 한강시민공원, 성촌공원 등의 레저편의시설이 있다. 한강초, 용산공고 등의 교육시설도 가깝다. 최초감정가 8억4000만원에서 3회 유찰돼 이번 경매 최저매각가는 4억 3008만원이다. 입찰은 오는 4월 8일 서울서부지방법원 경매 6계에서 실시된다. 사건번호 2013-9334. ◇경기 광주시 목현동 21 신일드림빌 아파트= 103동 6층 601호가 경매로 나왔다. 2002년에 준공된 4개동 294가구의 단지로 해당 물건은 15층 건물 중의 6층이다. 주변에는 광주시청, 뉴서울 c.c 등의 편의시설이 있다. 탄벌초, 탄벌중, 서울 장신대 등의 교육시설도 가깝다. 최초감정가 2억원에서 1회 유찰돼 이번 경매 최저매각가는 1억6000만원이다. 입찰은 오는 4월 7일 수원지방법원 성남지원1계에서 실시된다. 사건번호 2013-9507. ◇경기 수원시 권선구 금곡동 530 금곡엘지 아파트 = 301동 7층 701호가 경매에 나왔다. 1999년에 준공된 38개동 3234가구의 단지로 해당 물건은 20층 건물 중 7층이다. 주변에는 칠보산공원, AK백화점 등의 레저편의시설이 있다. 상촌초, 칠보중, 상촌중, 동원고 등의 교육시설도 가까이 있다. 최초감정가 6억7000만원에서 2회 유찰돼 이번 경매 최저매각가는 3억2830만원이다. 입찰은 오는 4월 8일 수원지방법원 17계에서 실시된다. 사건번호 2013-17277.

2014-03-12 14:47
[추천 경매물건] 서울 마포구 도화동 현대홈타운 등

◇서울 마포구 도화동 353 현대홈타운 = 208동 304호가 경매에 나왔다. 2000년 준공된 12개동 1707가구 단지로 해당 물건은 20층 건물 중 3층이다. 5호선 마포역에서 도보 15분, 6호선 공덕역에서 도보 15분 거리다. 효창공원, 이마트 등의 레저편의시설이 있다. 마포초, 동도중, 동도공고 등의 교육시설도 가깝다. 최초 감정가 4억2000만원에서 1회 유찰돼 이번 경매 최저 매각가는 3억3600만원이다. 입찰은 오는 4월 1일 서울서부지방법원 경매7계에서 실시된다. 사건번호 2013-16974. ◇서울 강서구 가양동 1460 한강 = 110동 1204호가 경매에 나왔다. 1993년 준공된 11개동 990가구 단지로 해당 물건은 15층 건물 중 12층이다. 9호선 양천향교역에서 도보 7분 거리다. 주변에 서울시 서남물재생센터, 우장산공원 등의 레저편의시설이 있다. 양천초, 성재중, 명덕고 등의 교육시설도 있다. 최초 감정가 3억8500만원에서 1회 유찰돼 이번 경매 최저매각가는 3억800만원이다. 입찰은 오는 4월 1일 서울남부지방법원 경매8계에서 실시된다. 사건번호 2013-21618. ◇경기 과천시 원문동 4 래미안 슈르 = 312동 802호가 경매에 나왔다. 2008년 준공된 42개동 2899가구 단지로 해당 물건은 25층 건물 중 8층이다. 주변에 에어드리공원, 뉴코아백화점 등의 편의시설이 있다. 문원초, 문원중, 과천중, 과천고, 과천중앙고, 과천외고, 과천여고 등의 교육시설도 가깝다. 최초 감정가 7억5000만원에서 1회 유찰돼 이번 경매 최저 매각가는 6억원이다. 입찰은 오는 4월 1일 수원지방법원 안양지원3계에서 진행된다. 사건번호 2012-1390. ◇경기 광명시 광명동 팰리스필2차 = 102동 404호가 경매에 나왔다. 2007년 준공된 3개동 156가구 단지로 해당 물건은 15층 건물 중 4층이다. 주변에 도덕산공원, 2001아울렛 등의 레저편의시설이 있다. 광명남초, 광문중, 광명공고 등의 교육시설도 가깝다. 최초 감정가 2억3600만원에서 1회 유찰돼 이번 경매 최저 매각가는 1억6520만원이다. 입찰은 오는 4월 3일 수원지방법원 안산지원1계에서 실시된다. 사건번호 2013-17073.

2014-03-05 16:49

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