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분양 허락한 정부 활성화 방안, 실버타운 업계 판도 바꿀까

기획재정부는 지난 23일 경제관계장관회의를 열고 ‘시니어 레지던스 활성화 방안’을 발표했다. 골자를 살펴보면 실버타운(시니어 레지던스)을 세울 때 토지·건물을 소유하도록 한 규제를 풀어 토지·건물을 임대해 실버타운을 운영하는 것도 가능하도록 할 방침이다. 민간 사업자의 진입을 촉진한다는 취지다. 업계에서는 소비자들이 입주를 위해 넘어야 했던 문턱이 낮아졌다는 평가다. 형식적인 지원책이 아니라 현장의 요구가 반영됐다는 뜻이다. 실제로 업계에서는 생보사들을 중심으로 토지·건물을 사업자가 소유해야 하는 현행법에서 '임대 방식'이 허용되도록 노인복지법의 규제 완화를 요구해왔다. 시설을 설립하려면 사업자가 토지와 건물을 소유해야 한다는 제약하에서는, 초기 비용이 커 생보사들은 사업 진출을 막는 규제로 인식해 왔다. 폐교나 공공 부지에 대한 임대는 허용됐지만, 도심에서 멀리 떨어졌기에 입소 수요가 많지 않다. 서울 내 일부 폐교 사례를 제외하면 실제 활용된 사업은 드물다. 기존 제도하에서는 사업자가 토지·건물을 소유하고, 임대 방식으로만 실버타운 운영이 허용돼 일종의 ‘유사 분양’ 방식의 양산을 낳았다. 투자유치를 위해 관광 단지 등 부동산 가치가 높은 지역에 시설을 짓고, 실제 분양이 아닌 ‘임대권을 분양’하는 방식을 취했다. 때문에 소비자의 소유에 대한 걱정은 늘 따라다녔다. 일각에선 인구 이동이나 교통량이 많은 관광 단지 내 고령자 시설이 적합한지에 대한 의문을 제기하는 이들도 있었다. 또 공급이 부족해지자, ‘완판’된 일부 시설을 제외하면 서비스 수준이 점차 낮아진다는 지적도 있었다. 정부는 이러한 문제점을 해소하겠다는 입장이다. 먼저 부지 확보에 대한 문턱을 낮춰 의료 접근성이 높고, 가족의 왕래가 편한 도심 지역에 설립을 유도하게 된다. 높은 임대료로 인해 투자가치를 따지고, 가족을 보기 위해 노후에 혼잡을 감내할 필요가 없어졌다. 또 분양형 실버타운의 설립도 허용하면서, 소유에 대한 걱정도 덜었다. 도심 내 유휴시설을 실버타운으로 활용할 수 있도록 용도 변경 허가와 용적률 완화에 대한 내용이 포함되어 있다. 이를 통해 지방 대학 소멸이나 노인 요양 인프라 부족 등의 문제를 한꺼번에 해결하겠다는 의지로 보인다. 또 높은 의료와 교육 시설을 갖춘 대학 내에 실버타운이 들어선다면 생활지원 서비스의 수준도 한층 높아질 것으로 보인다. 또 서비스 지속에 대한 걱정도 해결된다. 지금까지 실버타운은 최소 시설·인력 기준만 있었을 뿐 애초 약속했던 서비스의 실행이나 유지에 대한 관리가 되지 않았었다. 시행사에서 약속하는 서비스를 믿을 수밖에 없었고, 지켜지지 않을 경우 대비책도 많지 않았다. 때문에 정부는 서비스 전문사업자를 육성하고 관리도 직접 나서겠다는 취지다. 가장 눈에 띄는 부분은 고령자 대상 민간 임대주택인 실버스테이에 60세 이상 ‘유주택자’도 입주가 가능하도록 하고, 실버타운의 경우 기존 자가주택을 활용한 주택연금 계속 수령을 허용하고, 자가주택의 임대까지 허용한다는 부분이다. 중장년들에게 자가 주택은 노후 자산을 책임지는 현금 흐름 수원지이자 자녀를 위한 상속 수단으로서 중요하다는 점 등을 고려하면, 현실적인 문제로 인해 시설 입주를 꺼려했던 소비자들 입장에선 매력이 높아진 셈이다. 법무법인 가온 배정식 본부장은 “갖고 있던 주택을 매각하지 않아도 되고, 집안의 물품을 처분하지 않아도 된다는 점에서 실버타운 대중화에 기폭제가 될 것으로 보인다”고 설명하고, “상대적으로 고급 실버타운의 서비스는 더 높아지는 등 시장의 구분이 더 명확해질 것으로 예측된다”고 말했다. 실버타운을 투자 대상으로 바라보는 관점에도 변화가 있을 것으로 예상된다. 충분한 공급이 예상되는 만큼 대기 수요가 상당 부분 해소될 것으로 예상되기 때문이다. 정부 역시 이번 정책을 통해 민간 자금 진입을 위한 규제를 완화하는 대신 투기 수요 차단 방안도 함께 검토하겠다고 밝혔다. 서울사이버대학교 부동산학과 김동환 교수는 “특정 계층을 대상으로 한 부동산 상품은 임차인 확보가 제한적일 수 있어 투자 대상으로 삼는다면 신중한 고려가 필요하다”고 주의를 당부했다.

2024-07-24 11:20
“손주까지 상속” 유언대용신탁, 초고령사회 이정표 되나

‘평생 일군 자산, 어떻게 누구에게 남길까’ 고민이 깊은 고령자들이 유언장을 쓰는 대신 은행을 찾고 있다. 유언장의 효력을 발휘하는 유언대용신탁에 가입하기 위해서다. 고령화사회에 가족 형태가 다양해지면서 상속 분쟁이 벌어지는 가운데, 이를 방지할 수 있는 효과적인 방안으로 유언대용신탁이 떠오르고 있다. 신탁이란 내가 가진 재산을 믿을 만한 사람에게 맡기는 것을 말한다. 유언대용신탁은 고객(위탁자)이 금융기관(수탁사)과 생전 신탁 계약을 맺고 배우자·자녀 등(사후 수익자)에게 자산을 이전하는 금융 상품을 말한다. 생전에는 자신이 원하는 대로 관리·운용하며, 금융기관은 고객이 사망하면 설정한 대로 자산을 분배·관리한다. 유언장에 비해 유연하고, 다양한 방식으로 상속 계획을 세울 수 있다는 것이 장점이다. 금융권에 따르면 올 1분기(1~3월) 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 유언대용신탁 잔액은 3조 3000억 원으로 집계됐다. 지난해 같은 기간에 비해 43%나 증가했다. 2010년 국내에 유언대용신탁을 처음 내놓은 배정식 가온 패밀리오피스센터 본부장은 “하나은행 재직 당시인 2008년 VIP 고객들을 보면서 고령화를 체감했다. 그분들의 가장 큰 고민은 상속이었고, 그 문제를 해결해줄 프로그램이 필요하다고 느꼈다”고 배경 설명을 했다. 그는 “현재 고객 중에 제일 자산이 많은 연령층은 50대다. 돈을 모은 배경은 다양하지만, 여러 가지 연구 결과를 보면 상속이 부의 축적의 가장 큰 이유다. 부가 2세대, 3세대로 이어지는 것이다”라면서 10년이 지난 현재 유언대용신탁이 주목받는 이유를 짚었다. 그러면서 “유언대용신탁은 초고령화 시대를 앞두고 현재를 살아가는 중장년층의 노후 준비에 필수적인 상품이다”라고 덧붙였다. 유언장과 뭐가 다를까 유언장과 유언대용신탁은 유산 상속을 가능하게 한다는 공통점이 있지만, 많은 차이를 보인다. 금융업계 전문가들은 유언대용신탁이 유언장의 한계를 보완한다고 말한다. 유언장은 민법에 따른 엄격한 방식과 요건에 맞춰야 효력을 발휘한다. 유언장을 남기는 방식은 자필증서, 공증증서, 구수증서, 비밀증서, 녹음 등 5가지가 있으며 보증인 2명이 필요하다. 반면 유언대용신탁은 별도의 유언장 없이 위탁자가 생전에 설계한 대로 재산이 분배될 수 있다. 무엇보다 유언대용신탁의 가장 큰 장점은 ‘연속 상속’이 가능하다는 것이다. 유언대용신탁은 제2, 제3의 상속인 설정이 가능하며 상속인이 미성년자라면 일정 연령에 도달할 때 상속받는 설정도 가능하다. 박현정 가온 패밀리오피스센터 센터장은 “고령화사회에 1인 가구가 많아지면서 유언대용신탁은 매우 유용해졌다. 최근 노부모가 고령자인 자녀에게 상속하는 노노(老老) 상속이 많아졌다. 예를 들어 상속자인 아들이 건강이 안 좋으면 자신보다 먼저 죽을 수도 있어 걱정된다. 그럴 경우 ‘아들이 나보다 먼저 죽으면 손주한테 상속해줘’라고 지정할 수 있는 것이다”라고 설명했다. 두 번째 장점은 상속 후에도 자산관리가 가능하다는 점이다. 예를 들어 ‘내가 죽으면 남편에게 20억 원의 돈을 한 번에 주지 말고 한 달에 1000만 원씩만 지급하라’, ‘친지에게 일정한 돈을 나눠주고, 나머지는 기부하라’ 등의 유언 실현이 가능하다. 세 번째는 유언 집행이 객관적이고 투명하게 이루어진다는 점이다. 위탁자가 설정한 대로 금융기관에서 집행하기 때문에 수탁자가 가족인 경우에 비해 훨씬 공정하게 집행할 수 있다. 그러나 단점도 있다. 유언장과 달리 유언대용신탁은 ‘수수료’가 붙는다는 점이다. 왜 돈을 지불해야 하는지 이해하지 못하는 이들도 많다. 유언대용신탁 수수료는 일반적으로 처음 계약 당시, 위탁자가 사망하고 집행할 때, 그리고 매년 관리비 개념으로 붙는다. 배정식 본부장은 “사람이 관리해서 서비스하는 일이기 때문에 비용이 발생할 수밖에 없다. 어찌 보면 1%의 금액을 내고 99%의 재산을 받아가는 것이다” 라면서 “비용을 지불하는 만큼 퀄리티가 보장된다고 생각하는 것이 좋겠다”고 말했다. 초고령사회 필요성 증가 그렇다면 유언대용신탁 가입은 언제 하면 좋을까. 박현정 센터장은 “목적에 따라 다를 것 같다. 상속이 목적이라면 늦어도 인지 능력에 대한 문제가 제기되지 않을 시기에 해야 한다. 단순히 상속이 목적이 아니라 자산을 관리·운용하고 싶어서라면 은퇴 세대인 50대부터 일찍 시작하는 게 좋다”라면서 “무엇보다 신탁은 타이밍이 중요하다. 마음먹었을 때 바로 해야 한다”고 말했다. 유언대용신탁 가입을 원한다면 은행·증권사·보험사 등의 금융기관 또는 법무법인을 찾아가 상담받으면 된다. 다양한 상품 소개와 함께 법적인 도움을 한번에 받고 싶다면 금융기관보다는 법무법인을 고려할 만 하다. 확산 단계인 유언대용신탁은 넘어야 할 숙제가 있다. 유류분 침해 문제가 제기되고 있어서다. 유류분은 고인의 의사와 상관없이 법에 따라 유족이 받을 수 있는 최소한의 유산 비율을 말한다. 하지만 신탁으로 관리하는 자산의 유류분에 대한 판례가 없어, 신탁 내용에 따라 상속인의 문제 제기 여지가 있다. 배정식 본부장은 “신탁 관련 유류분 제도에 대한 개선이 필요하다고 생각한다. 독일은 유류분 제도를 청구할 수 있는 사람이 장애인과 미성년자로 국한돼 있고, 기간도 10년으로 제한한다. 우리도 그러한 보완이 필요하다고 본다”고 말했다. 초고령사회 진입 등의 이유로 유언대용신탁의 필요성이 증가할 것이라고 보는 배정식 본부장은 국가적인 지원이 필요하다고 강조했다. 특히 ‘세제 혜택’ 도입을 제언했다. 미국과 영국 등은 신탁 세제 혜택을 제공해 대중적인 인식이 높다. 배 본부장은 “과거에는 60대만 되어도 고령자라고 생각했다. 그러나 이제는 90~100세 인구도 많이 늘어났는데, 그들은 3세대 손주까지 재산이 이전되기를 바란다. 고령자의 노후를 오랫동안 보장하고 지키는 방법으로 유언대용신탁이 더욱 각광받을 수밖에 없다”면서 사회적 현상에 맞게 제도가 바뀌어야 할 때라고 전했다.

2024-07-09 08:21
[카드뉴스] 잠자는 퇴직연금 찾는 법

회사가 갑자기 문을 닫는 바람에 퇴직연금을 찾아가지 못한 근로자가 생각보다 많다. 이렇게 금융기관에 적립돼 있는 퇴직연금 미청구 적립금이 연간 1,000억 원이 넘는다. 근로자 수는 6만 여 명에 달한다. 미수령 퇴직연금 적립금 2021년 1,215억 원 2022년 1,210억 원 2023년 1,106억 원 평균 1,177억 원 ‘나도 안 찾아간 돈이 있을까?’ 혹시나 하는 생각이 든다면 알아볼 방법이 있다. 1. 통합연금포털 이용하기 금융감독원 홈페이지 ‘통합연금포털’을 이용하면 자신의 모든 퇴직연금 적립금을 조회·확인할 수 있다. 연금정보 조회에는 영업일 기준 3일 정도 소요된다. DC형(확정기여형) 가입자는 급여지급신청서만 작성해서 제출하면 된다. DB형(확정급여형) 가입자는 사업장 단위로 적립금이 관리되기 때문에 해당 금융회사로 추가 문의를 한 뒤 연금 수령절차(신청 서류 제출 등)를 밟으면 된다. 2. 어카운트인포 이용하기 금융결제원의 '어카운트인포'에서도 미청구 퇴직연금 적립금을 조회·확인하고, 수령방법을 안내받을 수 있다. 이 시스템은 상반기 중 구축·시행된다. 근로자가 어카운트인포를 통해 금융사에서 위탁 관리되는 퇴직연금을 확인하고, 이후 해당 금융사로 연락 후 연금을 수령하는 식이다. “퇴직연금은 근로자의 소중한 노후 자산입니다. 혹시라도 잠자는 퇴직연금이 있는지 확인해 보세요.” 에디터 조형애 디자인 이은숙

2024-06-13 08:38
[카드뉴스] 4050 직장인을 위한 노후준비 전략

시니어 직장인에게는 은퇴 전까지 남은 시간이 별로 없다. ‘언젠가’ 준비하겠다는 마음가짐으로는 안 된다. 몇 년 훌쩍 지나가는 건 일도 아니다. 그러다 눈앞에 은퇴가 기다리고 있을 수 있다. 하루빨리 각자 상황에 맞게 노후준비 전략을 세워야 한다. 1. ‘은퇴 전에’ 노후생활 목표 세우기 노후생활 목표가 없거나 막연한 계획을 가지고 있다면 많은 난관에 부딪칠 가능성이 있다. 우선 본인이 희망하는 노후생활을 그려봐야 한다. 어디에 살 것인지, 여가활동, 식생활 및 교통수단은 어떻게 할 것인지 등 노후에 발생하는 생활비 항목을 사전에 점검하자. 노후생활 목표는 은퇴 후에 세우는 것이 아니라, 은퇴 전에 세우는 것이다. 2. 현재 노후준비 수준 점검하기 희망 노후생활비가 나오면 본인의 기대여명, 은퇴 연령, 3층 연금 가입 현황, 별도 노후자금 등을 파악해야 한다. 자산과 부채도 점검해야 한다. 가급적 은퇴 전에 부채를 다 갚는 것이 바람직하다. 은퇴 후에는 불필요한 비용을 줄여야 한다. 희망 노후생활비, 노후 예상소득을 비교하며 현재 노후준비 수준을 점검해 보자. 3. 개인형 IRP 활용도 높이기 개인형 IRP 납입 한도는 1,800만 원이다. 왜 납입 한도가 존재할까? 개인형 IRP에는 세액공제 못지않은 손익 통산과 과세이연이라는 큰 세제 혜택이 있기 때문이다. 계좌가 없다면 지금이라도 빨리 가입하는 것이 바람직하다. 납입은 가급적 한도까지 하는 것이 좋다. ISA 만기자금 및 주택 다운사이징 시 매매차액의 각각 1억 원까지 개인형 IRP 추가 납입 등 활용도를 높여야 한다. 4. 목표에 부족하면 기대 낮추기 소비를 줄이고, 저축액을 늘리고, 개인형 IRP에 추가 납입하며 연금자산을 늘린다 하더라도 목표한 적정생활비 대비 노후 예상소득이 부족할 수 있다. 그럴 때는 기대수준을 살짝 낮추거나 소소한 일거리를 알아보는 방법이 있다. 주택연금 등 제도를 활용하는 것도 좋다. 2030 직장인을 위한 노후준비 전략 1. 합리적으로 소비하고 저축액은 늘리기 2. 개인형 IRP에 소액이라도 일찍 납입하기 3. 중도인출, 중도해지 유혹 이겨내기 4. 정부 정책 적극 활용해서 목돈 마련하기 “시니어 직장인에게는 은퇴 전까지 남은 시간이 별로 없습니다. ‘언젠가’ 준비하겠다는 마음가짐을 버려야 합니다.” 에디터 조형애 출처 NH투자증권 100세시대연구소 디자인 이은숙

2024-05-23 08:38
[카드뉴스] 강창희가 꼽은 노후 3대 불안

노후에는 3대 불안이 있습니다. 돈, 건강, 외로움입니다. 우리는 은퇴 후 삶이 얼마나 긴 시간인지 확실하게 인식해야 합니다. 엄청나게 긴 후반 인생을 무얼 하며 살아야 할지 준비해야 합니다. - 강창희, 행복100세 자산관리 연구회 대표 (시니어 매거진 2023년 9월호 인터뷰 중) 에디터 조형애 취재 이연지 디자인 이은숙

2024-05-20 13:28
[카드뉴스] 은퇴하면 가장 후회하는 것

은퇴하면 무엇을 가장 후회하게 될까? 생애 주된 직장에서 퇴직한 50세 이상 남녀 400명을 대상으로 미래에셋투자와연금센터가 ‘퇴직 전 미리 준비하지 못해 가장 후회되는 것’을 물었다(조사기간 2023년 6월 13일부터 15일까지). 항목은 은퇴 생활의 근간이 되는 다섯 가지. 그중 가장 후회하는 것 1위에 37.5%의 표가 몰렸다. 1위, 재정관리 퇴직 전 준비하지 못해 가장 후회되는 한 가지는? 재정관리 - 150표, 37.5% 퇴직 후 일자리 계획 및 준비 - 98표, 24.5% 건강관리 - 71표, 17.75% 취미·여가 계획 및 준비 - 46표, 11.5% 후회되는 것 없음 - 21표, 5.25% 가족 및 인간관계 관리 - 14표, 3.5% *출처: 미래에셋투자와연금센터 퇴직 전 준비와 관련해 전반적으로 가장 후회하는 것은 바로 재정관리였다. 구체적으로는 개인연금 관리와 투자에 신경 쓰지 못한 점을 아쉬워했다. 연금 관련 후회 - 연금저축, 연금보험 등 개인연금에 관심을 더 가질 걸 (174표, 43.5%) 연금 외 자산 관련 후회 - 주식이나 펀드 투자에 좀 더 관심을 가질 걸 (108표, 27%) “국민연금에만 의지해서는 노후 생활을 유지할 수 없다. 이제는 스스로 노후를 준비해야 한다.” 에디터 조형애 참고 미래에셋투자와연금센터 디자인 유영현

2024-04-30 08:34
[카드뉴스] 참 쉬운 노후자금 설계 3단계

노후자금 만들기는 어렵지만, 노후자금 만들기 전 반드시 거쳐야 할 과정은 의외로 간단하다. 전문가들은 자산 검점을 최우선으로 꼽는다. ‘은퇴 준비 전문가’ 김동엽 미래에셋투자와연금센터 상무가 3단계로 정리했다. 노후자금 설계 기본 다지기 핵심 ━ 축적한 재산의 규모 X, 죽을 때까지 안 끊기는 현금흐름 O 현금흐름의 기본 ━ 3층 연금(국민연금, 퇴직연금, 개인연금) 1단계 일단 적어보기 “노후 생활비가 얼마나 들지 막연하게 생각하지 말고 실제로 적어보세요. 막상 쓰려면 얼마나 될지 잘 모르는 경우가 많거든요. 식비, 관리비, 자동차보험료, 재산세, 건강보험료, 휴대폰 요금, 용돈 등등. 모두 계산해 월 생활비를 산출하세요. 그 금액이 ‘노후 필요 자금’입니다.” 2단계 자금 확인하기 “국민연금, 퇴직연금, 주택연금, 적금 등 현재 가지고 있는 자산과 미래에 받을 연금으로 현금흐름을 예측해 보세요. 연금은 모의계산하면 매달 얼마 정도 확보될지 알 수 있습니다. 일을 하지 않아도 확보될 금액을 계산하는 것이 중요합니다. 그 금액이 ‘노후 준비 자금’입니다.” 3단계 계획 세우기 “노후 필요 자금에서 준비 자금을 빼면 차액이 나옵니다. ‘부족 자금’입니다. 부족 자금을 어떤 방식으로 채울 수 있을지 계획해야 합니다. 은퇴 시기를 얼마나 늦출지, 생활비 규모를 줄여야 하는 건 아닌지, 자동차를 처분할지, 집을 다운사이징 할지, 연금 받는 시기를 당길지 늦출지 등을 설계해 보세요.” “겁낼 필요 없습니다. 지금부터 하나씩 하나씩 만들어 가세요.” 에디터 조형애 취재 이연지 도움말 김동엽 미래에셋투자와연금센터 상무 디자인 이은숙

2024-04-22 08:13
“올해 주택 시장, 거래 부진 지속될 것”... ‘금리’가 변수

KB금융지주 경영연구소가 ‘2024 KB 부동산 보고서: 2024년 주택시장 진단과 전망’을 통해 2024년 주택 시장의 3대 변수로 공급, 금리, 정책을 꼽고 향후 부동산 시장 방향에 대한 전망을 내놨다. 세 변수 모두 시장에 영향을 줄 요소이지만, 그중에서도 금리가 가장 중요할 것으로 보인다. KB금융지주 경영연구소에서 부동산시장 전문가와 공인중개사, 자산관리전문가(PB)를 대상으로 한 설문조사 결과 시장전문가의 74%, 공인중개사·PB의 각 79%가 ‘2024년 주택 매매 가격 하락’을 전망했다. 이유로는 ‘높은 금리로 인한 이자 부담’이 꼽혔다. 주택 매매 가격이 오르든 내리든 이에 영향을 줄 가장 중요한 요인으로도 ‘금리’가 지목됐다. 전문가들은 2024년 전국 주택 매매 거래량이 2022~2023년과 비슷한 수준일 것이라고 봤다. KB금융지주 경영연구소는 설문을 바탕으로 “주택 경기 불확실성이 지속되는 가운데 2024년에도 주택 거래 부진이 지속될 가능성이 커 보인다”고 분석했다. 특히 비수도권에서 매수 수요가 위축돼 거래량 회복이 쉽지 않은 상황이라는 전망이다. 한편 전문가(50%), 공인중개사(59%) 모두 2024년이 주택 매매 시장 경기 최저점일 것으로 예상했다. 전세 시장에 대해서는 2024년이 경기 최저점일 것이라는 예상이 가장 많았으나 2023년이 최저점이었다는 응답도 높은 비율로 나타났다. 주택 경기 회복을 위해 필요한 핵심 정책으로는 ‘금리 인하’가 꼽혔다. 다음으로 대출 지원 및 규제 완화, 다주택자 양도세 중과 완화가 필요하다는 의견이 많았다. KB금융지주 경영연구소는 “현재 주택시장 침체가 수요 감소에 따른 영향이 커 수요 회복 여부가 향후 시장 흐름을 결정할 핵심 요인이라는 인식이 반영된 것”이라고 풀이했다. 이어 “국내외 경기 여건을 감안하면 금리 인하 가능성이 높지만, 가계 부채 문제도 있기 때문에 금융 규제 완화가 쉽지 않을 것”이라면서도 “실수요자 지원을 위한 정책 금융 공급은 주택 수요 회복에 일정 부분 긍정적인 역할을 할 것”이라고 해석했다. 전반적으로 주택 경기 불확실성이 확대되고 있는 가운데, 금리 인하 여부 및 시기와 정부 정책 등이 큰 영향을 미칠 것으로 예상된다. KB금융지주 경영연구소가 뽑은 주택시장 7대 이슈를 통해 2024년 주택 시장 전망을 더 깊게 들여다보자. ◆KB금융지주 경영연구소가 뽑은 주택시장 7대 이슈 1. 역대 최저 주택 거래, 회복세 제한적일 것 주택 매매 거래는 2023년 소폭 회복되는 것 같았지만, 여전히 역대 최저 수준을 지속하고 있다. 거래 위축이 된 가장 큰 원인은 매도자와 매수자 간 기대 심리 차이인데, 단기간에 해소되기는 쉽지 않을 것으로 보인다. 올해 하반기 이후 거래 침체 현상은 다소 완화될 수 있지만, 전반적인 회복세는 제한적일 것으로 예상된다. 2. 급격한 주택공급 감소, 정책 효과는 미지수 분양 물량이 급감하면서 장기적으로 주택 공급 기반이 되는 인허가 물량까지 감소세를 나타냈다. 지난해 광주를 제외한 전국 지역에서 분양 물량이 감소했고, 그중 대구의 감소 폭이 가장 컸다. 청약 수요도 줄어 비수도권 분양 위축이 장기화할 것으로 전망한다. 2023년 9월 정부가 주택 공급 활성화 방안을 발표했지만, 공급 정책 효과는 아직 미지수다. 지속적인 모니터링과 함께 장기적 관점에서 공급 대책을 보완할 필요가 있다. 3. ‘노후계획도시 특별법’으로 속도 내는 재건축, 장기 효과 기대 재건축 시장에서 최대 화두로 떠오른 것이 현 정부의 주요 공약 중 하나인 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’(이하 노후계획도시 특별법)이다. 해당 법안은 2024년 4월 27일부터 시행될 예정이다. 이후 재정비 사업 진행 속도가 빨라질 것으로 전망된다. 정부의 규제 완화로 재건축 사업 여건이 크게 개선 됐지만, 단기간에 재건축 시장이 호전되기는 어려울 것으로 보인다. 전반적으로 주택 경기 여건이 좋지 않고 공사비가 올라 사업성이 낮아졌기 때문이다. 다만 재건축 진행 속도가 빨라진다는 것은 중장기적으로 주택 시장에 긍정적 영향을 미칠 수 있을 것으로 예상된다. 4. 아파트로 몰린 전세 수요, 가격 상승할지도 전세 시장 전반적으로는 급격한 금리 인상으로 위축된 모습이다. 특히 수도권 빌라 시장을 중심으로 전세 사기 등이 이어지면서 더욱 위축되고 있다. 다만 아파트의 전세 시장의 경우 수도권 중심으로 회복세를 보였다가 최근 다시 주춤하고 있다. 전국 입주 물량이 줄어들면서 수도권 전세 가격 불안 요인으로 작용할 수 있을 것으로 예상된다. 증가한 전세수요는 상대적으로 안전한 아파트로 집중되고 있으며, 2024년에도 수도권을 중심으로 아파트 전세 수요가 이어질 것으로 전망된다. 5. 주택 시장서 영향력 큰 금리, 인하할까? 최근 몇 년간 주택담보대출 금리가 오르면서 주택 매매 거래량이 역대 최저 수준으로 감소했고, 원리금 상환 부담 증가로 매물은 증가하는 추세다. 금리는 수요 위축, 매물 증가 등의 최근 주택시장 상황을 설명하는 주요 요인이므로, 전문가들은 2024년 시장 금리 하락 가능성에 주목하고 있다. 물가 상승 등으로 가계 부담도 높아졌기 때문에 현 수준의 금리가 유지된다면 매수세 회복은 쉽지 않을 것으로 보인다. 따라서 금리 하락 시기와 폭이 2024년 주택시장 매수 심리 회복의 중요 전환점이 될 가능성이 크다. 다만 금리가 인하되더라도 대출 제한이 커질 수 있어 단기간에 시장 상황을 반전시킬 정도의 영향력을 발휘하기는 어려울 것으로 보인다. 6. 주택 경기 위축에도 늘어나는 주택담보대출 정부의 부동산 규제 완화와 특례보금자리론 공급 등으로 2023년 2분기부터 주택담보대출 증가율이 빠르게 상승했다. 하지만 2024년에는 주택담보대출 증가세가 다소 둔화될 것으로 전망된다. 향후 주택담보대출 증가세가 지속될지는 주택 매매 거래량의 향방이 중요한 영향을 미칠 것으로 예상된다. 또한 가계 부채 관리와 정책 금융 공급 방향이 주택담보대출 변동에 주요한 영향을 미칠 것으로 보인다. 가계 부채 수준에 따라 정부 정책 추진에도 영향이 있기 때문에, 가계 부채 문제 역시 2024년 주택 시장의 주요 변수 중 하나로 꼽힌다. 7. 주택시장 안정화, 정책 기조와 완화 폭이 핵심 2022년에 이어 2023년에도 주택 매매시장이 위축되자 정부는 주택시장 경착륙 방지를 위한 규제 완화 대책을 연이어 내놓았다. 2024년 정부의 주택 정책 초점은 공급 시장에 집중될 것이다. 고금리와 공사비 상승 등으로 주택 인허가 감소, 분양 물량 감소 등 공급 부족 문제가 우려되는 상황이다. 또한 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 리스크도 빠르게 상승했다. 정부는 지속적으로 대책을 발표하고 있지만 여전히 주택 공급 시장은 위축되고 있으며, 부동산 PF 리스크 불안도 이어지는 상황이다. 따라서 건설사와 PF 관련 금융권 부실 문제, 물량 공급 감소 문제는 2024년에도 주택 시장에서 주요 이슈가 될 것으로 예상한다. 정부의 부동산 시장 규제 완화 기조는 이어지겠지만, 그 강도에 대한 고민은 이어질 것으로 보인다.

2024-03-05 15:56
ISA, 비과세·납입 한도 확대 “장점 더 커졌다”

개인종합자산관리계좌(ISA)의 납입 한도와 비과세 한도가 확대된다. ISA의 장점이 더 커지면서 노후 자산 준비 상품으로 활용할 여지도 더 많아질 것으로 기대된다. 기획재정부는 지난 1월 31일 ‘2024년 경제정책방향’, ‘국민과 함께하는 민생토론회’의 후속 조치로 조세특례제한법 및 소득세법 개정을 추진한다고 밝혔다. 이번 개정안은 2월 임시국회에서 논의할 방침이다. 이번 개정안으로 ISA의 혜택이 더 커진다. 연간 납입 한도는 기존 2000만 원에서 4000만 원으로 늘린다. 계좌에 넣어둘 수 있는 금액의 총한도도 1억 원에서 2억 원으로 높였다. ISA 계좌는 예·적금, 채권, 국내 상장주식, 펀드, 리츠, ETF 등에 투자할 수 있는 상품이다. 이때 발생하는 이자나 배당소득에 대해 세금을 매기지 않는 비과세 혜택이 있다. 비과세 한도는 기존 200만 원이었는데, 이번 개정안으로 500만 원으로 높아진다. 서민·농어민형 ISA의 비과세 한도는 500만 원에서 1000만 원으로 늘어난다. 또한 국내 주식이나 국내 주식형 펀드에 투자할 수 있는 ‘국내 투자형 ISA’가 신설된다. 기존 ISA는 일반형과 서민·농어촌형 두 가지가 있다. 국내 투자형 ISA가 신설되면 ISA 가입을 할 수 없었던 금융소득종합과세 대상자(연간 이자·배당 소득 합계 2000만 원 초과자)도 가입할 수 있도록 하는 방안도 추진할 계획이다. 다만 금융소득종합과세 대상자가 국내 투자형 ISA에 가입할 경우 계좌에서 발생한 소득에 대해 비과세 적용은 하지 않고 분리과세(14%)한다. 금융소득종합과세 대상자가 아니라면 국내 투자형 ISA에 가입할 경우 일반형은 1000만 원까지, 서민·농어민형은 2000만 원까지 비과세 한도를 적용한다. 기획재정부는 “당초 발표했던 것보다 강화된 수준의 세제 지원 방안을 마련했다”면서 “더불어 2025년 도입 예정이었던 금융투자 소득세 폐지도 추진할 것”이라고 밝혔다. ISA는 의무가입기간 3년, 만기 5년 상품이다. 만기 후 환급금을 연금 계좌로 이체하면 이체 금액의 10%에 대해 세액공제 받을 수 있어 노후 자금 준비 상품으로도 주목받고 있었다. 이번 정부의 개정안으로 ISA의 혜택이 더 커진 만큼, 자산 관리를 위한 상품으로도, 노후 자산 준비 상품으로도 활용도가 더 높아질 것으로 기대된다.

2024-02-02 10:54
국민건강보험료 줄이는 다양한 금융상품 활용법

평소 노후의 현금흐름을 중요하게 생각한 윤 씨는 연금과 금융자산 중심으로 노후자금을 준비해왔다. 올해 정년퇴직을 하면서 받을 퇴직금도 연금으로 수령할 계획이다. 그런데 주변에서 연금 등 금융자산으로 인한 소득이 많으면 국민건강보험료가 많아진다는 이야기를 듣고, 은퇴 후 현금흐름이 국민건강보험료에 미치는 영향에 대해 알아보고자 상담을 신청해왔다. 국민건강보험료 계산 방식 국민건강보험료는 직장가입자와 지역가입자의 계산 방식이 다르다. 직장가입자의 국민건강보험료는 보수월액보험료가 기본이고, 일정 수준 이상의 보수외소득이 있으면 소득월액보험료가 별도로 부과된다. 보수월액보험료는 직장가입자의 보수, 즉 당해 연도에 받은 보수 총액을 근무 월수로 나눈 금액인 보수월액 기준으로 보험료를 부과한다. 보수월액보험료는 상한액과 하한액이 있다. 전년도 직장가입자의 보수월액보험료 상한액은 782만 2560원, 하한액은 1만 9780원이었다. 직장가입자의 보수월액보험료는 사업주와 가입자가 각각 50%씩 부담한다. 소득월액보험료는 보수월액에 포함된 보수를 제외한 소득(보수외소득)이 연간 2000만 원을 초과하는 직장가입자에게 보수외소득을 기준으로 소득월액보험료를 부과한다. 직장가입자의 소득월액보험료는 상한액은 있지만 하한액은 없다. 소득월액보험료의 상한액은 전전년도 직장 평균 보수월액보험료의 15배(2023년 기준 391만 1280원)다. 직장가입자의 소득월액보험료는 가입자가 전액 부담한다. 보수월액보험료와 소득월액보험료 각각에 대해 장기요양보험료가 추가로 부과된다. 지역가입자의 건강보험료는 세대가 보유한 부과요소(소득, 재산, 자동차)별로 합산한 부과점수에 점수당 금액(2023년의 경우 208.4원)을 곱하여 산정하되, 연소득 336만 원을 기준으로 달리 적용한다. 위의 계산식에 따라 2023년도 지역가입자의 하한액은 1만 9780원이며, 상한액은 391만 1280원이었다. 지역가입자의 보험료는 세대당 부과되며, 국민건강보험료를 기준으로 장기요양보험료가 추가로 부과된다. 국민건강보험료에 반영되는 소득의 종류와 범위 국민건강보험 직장가입자의 소득월액보험료와 지역가입자의 보험료 계산에 반영되는 소득은 매년 1월 1일부터 12월 31일까지 개인에게 발생한 이자소득, 배당소득, 사업소득, 근로소득, 연금소득, 기타소득 등 6가지 소득이다. 이자소득과 배당소득을 합하여 ‘금융소득’이라고 한다. 연간 금융소득이 1000만 원 이하일 때는 국민건강보험료 산정에 반영하지 않는다. 하지만 1000만 원을 초과할 경우, 예를 들어 연간 금융소득이 1001만 원이 될 경우 1001만 원 전액 100%를 국민건강보험료 산정에 반영한다. 연금소득은 공적 연금소득과 사적 연금소득으로 구분할 수 있다. 공적 연금은 다시 국민연금과 직역연금으로 나뉜다. 직역연금은 특정 자격 요건에 의해 연금의 수급권이 발생하는 연금으로 공무원연금, 사립학교 교직원연금, 군인연금, 별정우체국연금을 합하여 직역연금이라 한다. 사적 연금소득은 납입 기간에 연말정산이나 종합소득세 신고 시 세액공제 혜택을 받은 IRP와 연금저축계좌 같은 연금계좌에서 55세 이후 연금수령 한도 내에 연금으로 수령할 때의 소득이다. 현재는 공적 연금소득만 국민건강보험료 계산에 반영되고 사적 연금은 반영되지 않고 있다. 국민건강보험료 계산에 반영되는 공적 연금소득 반영률은 50%다. 예를 들어 국민연금이 2000만 원이고 연금저축계좌에서 수령하는 연간 연금액이 1500만 원이라면 국민건강보험료 계산에 반영되는 연금소득은 1000만 원(국민연금 소득 2000만 원 × 0.5 + 연금저축계좌 수령액 1500만 원 × 0)이다. 이자소득과 배당소득 그리고 연금소득을 제외한 소득 중 사업소득과 기타소득은 국민건강보험료 계산에 100% 반영되고, 근로소득은 50%만 반영된다. 참고로 국민건강보험 피부양자 자격은 소득요건과 재산요건을 모두 충족시켜야 하는데, 소득요건은 개인 연간소득 2000만 원 이하다. 피보험자 자격을 판단할 때 소득은 이자소득, 배당소득, 사업소득, 근로소득, 연금소득, 기타소득 모두 100% 반영한다는 것에 유의해야 한다. 즉 피보험자는 보험료 계산 시 공적 연금소득과 근로소득을 50%만 반영하는 가입자와는 다르다. 건보료 절감에 도움 되는 금융상품 활용 첫째, 연금계좌 상품인 IRP(개인형 퇴직연금계좌)와 연금저축계좌가 도움이 된다. 연금계좌 전체에 납입하는 금액 중 연간 900만 원까지는 소득에 따라 납입한 금액의 100%에 대해 16.5% 혹은 13.2%를 연말정산 혹은 종합소득세 신고 시 세액공제 혜택을 받을 수 있다. 세액공제를 받은 원금과 원금의 이자 혹은 운영수익에 대해서는 납입을 완료하고 55세 이후 연금으로 수령할 때 수령자의 연령에 따라 5.5~3.3%의 연금소득세를 원천징수한다. 연금계좌의 연간 납입 한도는 1800만 원이다. 만약 연금계좌에 연간 1800만 원을 납입하고 세액공제를 900만 원 받았다면 세액공제를 받지 못한 900만 원에 대해서는 향후 연금으로 수령 시 연금소득세 등 어떤 세금도 부과되지 않는다. 하지만 연간 납입한 1800만 원을 운영하면서 발생한 이자 및 운영수익에 대해서는 연금소득세가 과세된다. 둘째, 금융소득(이자소득과 배당소득)이 비과세되는 금융상품이 도움이 된다. 금융소득이 비과세되는 금융상품으로는 65세 이상 가입할 수 있는 비과세종합저축, 만 19세 이상 거주자 등이 가입할 수 있는 ISA(개인형 종합자산관리계좌), 계약 후 10년 이상 유지 시 비과세되는 비과세저축보험, 조합출자금 등이 있다. 셋째, 금융소득 발생 시기를 조절한다. 금융자산이 많다면 분산 가입하여 금융소득의 만기나 이자 및 배당소득의 수령 시기를 조절할 필요가 있다.

2024-01-22 08:14

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