부부 공동명의 1주택 특례, 종부세 절세 ‘절대 정답’ 아냐

(어도비 스톡)

종합부동산세 과세 시 1세대 1주택자는 과세 대상 금액에서 12억 원을 차감하고, 연령과 보유 기간에 따른 세액공제를 세액의 최대 80%까지 적용받아 세액을 줄일 수 있다. 이때 1세대 1주택자란 세대원 중 한 명만이 주택분 재산세 과세 대상인 1주택만 소유한 경우로서 그 주택을 소유한 자가 소득세법에 따른 거주자이어야 한다.

만약 부부인 A씨와 B씨가 1주택을 1/2씩 공동소유하는 경우에는 세대원 중 한 명만이 1주택을 소유해야 한다는 요건을 충족하지 않기 때문에 위 규정이 적용되지 않지만, A와 B 중 한 명만 주택 소유자로 국세청에 신청하는 경우 종합부동산세 과세 시 1세대 1주택자로 간주해 12억 원 공제와 세액공제를 적용받을 수 있도록 하고 있다. 이것을 부부 공동명의 1세대 1주택 특례규정이라고 한다. 하지만 특례규정이 무조건 유리한 것은 아니다. 따라서 그 효과를 비교한 후 적용해야 한다.

각자 계산 시 나이·보유 기간 고려 안 돼

과세 기준일인 매년 6월 1일 기준 공동으로 1주택을 소유하고 부부는 소득세법상 거주자이어야 한다. 그리고 부부 이외의 다른 세대원은 주택을 소유하고 있지 않아야 하고, 부부 중 주택에 대한 지분율이 큰 자가 납세의무자가 되며, 지분율이 같은 경우에는 둘 중 한 명을 납세의무자로 선택할 수 있다.

특례규정 적용 시 배우자 중 한 명이 주택을 소유하는 것으로 보고, 전체 주택 기준시가에서 12억 원을 공제하여 과세표준을 계산한 후 세율을 적용해 산출세액이 계산되며, 여기서 연령 및 보유 기간 세액공제를 차감하여 최종 납부세액을 계산한다. 하지만 특례 미적용 시에는 부부 각각 보유지분율의 기준시가로 종합부동산세를 계산하며, 각각 9억 원을 공제하여 과세표준을 계산해 종합부동산세율 적용하고, 연령 및 보유 기간 세액공제는 적용되지 않는다. 두 가지 방법의 세부담액 차이의 변수는 공제 금액을 12억 원으로 한 번 적용하고 세액공제를 적용하는지, 아니면 각각 9억 원을 공제하고 세액공제 적용을 받지 않는지다. 1세대 1주택의 세액공제는 표와 같다. 두 가지 세액공제를 합쳐서 최대한도는 80%다.

특례 적용 유불리의 기준

국세청 보도자료인 다음의 표로 특례 적용 시 유리한지 불리한지 판단할 수 있다. 아래 표는 1세대 1주택인 부부가 각각 50%씩 공동소유 시 판단 기준이며, 지분율이 다른 경우 그 효과를 별도로 계산하여 비교해야 한다. 개인 각각의 공제 금액이 종전 6억 원에서 9억 원으로 크게 상향 조정된 반면 1세대 1주택자의 공제 금액은 11억 원에서 12억 원으로 크게 변동되지 않아, 특례규정을 적용하지 않고 부부 각각 납부하는 방법이 상대적으로 세부담이 적게 발생하는 경우가 많아졌다.

사례를 통해 살펴본 절세 전략

서울 아파트 전용면적 84㎡, 공시가격(공동주택가격) 23.02억 원, 부부 이 씨와 김 씨는 2010년 2월 각각 50% 취득, 공동소유 중이다. 이 씨는 1970년 10월생이다. 부부는 2024년 재산세(도시지역분, 지역자원시설세, 지방교육세 제외)를 총 351만 3600원(각각 175만 6800원) 냈고, 특례 적용 시 납세의무자는 이 씨다.

(1)부부 각자 계산할 경우

A의 과세표준은 기준시가 23.02억 원의 50%인 11.51억 원이 되며, 종합부동산세 공제 9억 원을 적용한 후 공정시장가액비율 60%를 적용하면 과세표준은 1.506억 원이 된다. 세율 0.5%를 적용하고 공제할 재산세액 33만 304원을 차감하면 종합부동산세는 42만 2696원이고, 농어촌특별세(종합부동산세의 20%)는 8만 4539원으로 이 씨의 총부담액은 50만 7235원이 된다. 그러므로 부부 모두 합쳐 총부담은 101만 4470원이다. 공제할 재산세는 종합부동산세 기준으로 환산되는 금액이기 때문에, 실제 재산세와 종합부동산세 계산 시 공제할 재산세는 서로 다르다.

(2)공동명의 1주택 특례 적용할 경우

이 씨의 과세표준은 기준시가 23.02억 원이며, 여기서 종합부동산세 공제 12억 원을 적용한 후 공정시장가액비율 60%를 적용하면 과세표준은 6.612억 원이 된다. 세율은 3억 원까지 0.5%, 3억 원에서 6억 원 구간은 0.7%, 6억 원 초과 부분은 1%를 적용, 공제할 재산세액 119만 159원을 차감하면 산출세액은 302만 1841원이고, 연령 세액공제는 대상이 안 된다. 보유 기간(14년) 세액공제는 산출세액의 40%인 120만 8736원을 적용, 종합부동산세는 181만 3105원, 농어촌특별세 36만 2621원으로 총부담액은 217만 5726원이다. 따라서 위 사례에서는 부부가 각각 종합부동산세를 납부하는 것이 유리함을 확인할 수 있다.