최근 정부는 다주택자가 조정대상지역의 주택을 양도할 때 적용되는 양도소득세 중과세율 및 장기보유특별공제 배제 규정을 1년 더 연장하여 2025년 5월 9일까지 유예하기로 결정했다. 이는 소득세법 시행령 167조의3 개정을 통해 이루어진 것으로, 다주택자들의 세금 부담을 줄이기 위한 조치라 할 수 있다.
2018년 4월 1일부터 1세대 다주택자가 조정대상지역의 주택을 양도할 경우, 3주택 이상자는 기본세율에 20%, 2주택자는 10%를 추가하여 세율을 적용하고, 장기보유특별공제 적용을 배제하도록 되었다. 2021년 6월 1일 이후 세율 적용과 관련 3주택 이상자는 기본세율에 30%, 2주택자는 20%를 추가 적용하도록 강화되었다. 중과세율이 적용될 경우, 같은 해에 두 개 이상의 자산을 양도하면 다음 두 가지 방법 중 큰 금액을 양도소득세로 계산한다. 첫째는 두 개의 양도소득 금액을 합산해 기본세율을 적용한 양도소득세이며, 둘째는 각각 계산한 양도소득세의 합계액이다. 장기보유특별공제란 보유기간별로 양도차익의 6%~30%를 양도차익에서 공제하여주는 제도인데, 다주택자 양도소득세 중과세가 적용되는 경우 장기보유특별공제가 적용되지 않아 세금부담이 커진다.
내년 5월까지 유예 늘어나
서울의 전체 구역은 2017년 11월 10일 조정대상지역으로 지정되었으나, 2023년 1월 5일을 기점으로 서초구, 강남구, 송파구, 용산구를 제외한 나머지 구역은 조정대상지역에서 해제되었다. 다주택자가 조정대상지역의 주택을 양도할 때만 중과세가 적용되므로 해당 주택이 조정대상지역인지 여부를 반드시 확인해야 한다.
2022년 5월 31일 소득세법 시행령 167조의3이 신설되면서, 1세대 다주택자가 2년 이상 보유한 조정대상지역의 주택을 2023년 5월 9일까지 양도할 경우 중과세율 및 장기보유특별공제 배제가 유예되었다. 2023년 2월 28일 이 규정은 2024년 5월 9일까지 연장되었고, 2024년 2월 29일 다시 개정되어 2025년 5월 9일까지 연장되었다. 이 기간에 1세대 다주택자가 조정대상지역의 주택을 양도하면 기본 양도소득세율과 장기보유특별공제를 적용받아 세금 부담이 크게 감소한다. 유예 규정을 적용받으려면 보유 기간이 2년 이상이어야 한다. 보유 기간이 1년 이상 2년 미만인 경우 60%, 1년 미만은 70%의 단기 보유 중과세가 그대로 적용된다.
아파트 3채 홍길동 씨는 얼마나 줄까?
위의 사례와 같이 중과세 적용시 세금부담이 중과세 유예 적용시 세금 부담보다 2.6배 많이 발생한다. 물론 양도의 내용과 조건에 따라 세 부담의 차이는 있을 수 있으나, 현재 중과세 유예 적용으로 다주택자들의 세금 부담이 크게 감소하고 있다는 점은 분명하다. 중과세 유예 기간이 2025년 5월 9일까지로 연장되었으므로, 1세대 다주택자가 조정대상지역의 주택을 양도할 계획이라면 이 유예 규정을 적극적으로 활용할 필요가 있다.
