부담부증여는 증여자가 가진 채무를 수증자가 함께 떠안는 조건으로 이뤄지는 증여다. 이 경우 채무를 넘긴 부분은 ‘대가를 받고 넘긴 것’으로 간주돼 증여자가 양도소득세를 내야 하고, 나머지 순수 증여분에 대해서는 수증자가 증여세를 부담한다. 실제 사례를 살펴보자.
사례를 통한 부담부증여 세금 계산
아버지A는 2006년 6월 1일 오피스텔 505호, 506호를 8억 원에 취득, 현재 505호를 담보로 제공하여 은행 담보대출 4억 원이 있다. 아버지A는 2025년 3월 아들B에게 자신의 담보대출 4억 원을 인수하는 조건으로 505호, 506호를 증여하는 부담부증여 계약을 했고, 아들B는 해당 부동산 취득에 대한 취득세를 신고, 납부하고, 소유권 취득등기를 완료한 후 은행에서 아버지A의 채무 인수 작업을 완료했다. 아들B의 증여 취득일은 증여 취득 등기 접수일인 2025년 3월 25일이다.
감정평가액(시가)으로 평가 시
증여세-아들B가 신고, 납부
아무 대가 없이 무상으로 증여받은 재산에 대해 아들B가 증여세를 신고, 납부한다. 감정평가에 의한 증여재산가 10억 원에서 채무 인수액 4억 원을 차감한 순증여받은 재산가액 6억 원에서 증여 공제 5000만 원 차감, 5억 5000만 원에 증여세율을 적용하면 증여세는 1억 500만 원이다(신고세액 공제 생략).
양도소득세-아버지A가 신고, 납부
채무를 승계시킨 부분은 대가를 받고 재산을 양도한 것으로 보기 때문에 아버지A는 그 부분에 대해 양도소득세를 신고, 납부한다. 아버지A의 양도가액은 아들B가 채무 인수한 4억 원이다. 이에 대응하는 오피스텔 505호의 취득가액은 아래와 같이 계산하여 3억 2000만 원이고, 양도차익은 8000만 원이다. 장기보유특별공제는 양도차익 8000만 원의 30%(15년 × 2%)인 2400만 원을 적용, 양도소득 금액은 5600만 원이며, 양도소득 기본공제 250만 원을 적용한 과세표준은 5350만 원, 세율 적용 시 양도소득세는 700만 원, 지방소득세 10%인 70만 원을 더하면 총 770만 원이다.
*취득가액 3.2억 원= 505호 실제 취득가액 5.6억 원 × 채무 인수 4억 원/ 505호 감정평가액 7억 원
국세청장 고시가(기준시가)로 평가 시
증여세-아들B가 신고, 납부
국세청장 고시가로 평가한 증여 재산가액 9억 5000만 원에서 채무 인수액 4억 원을 차감해 순증여받은 재산가액은 5억 5000만 원. 여기에서 증여 공제 5000만 원 차감, 증여세 과세표준 5억 원에 세율 적용 시 증여세는 9000만 원이다(신고세액 공제 생략).
양도소득세-아버지A가 신고, 납부
아버지A의 양도가액은 아들B가 채무 인수한 4억 원이며, 이에 대응하는 오피스텔 505호의 취득가액은 아래와 같이 계산하여 2억 1000만 원이 된다. 양도차익 1억 9000만 원, 장기보유특별공제는 양도차익 1억 9000만 원의 30%(15년 × 2%)인 5700만 원 적용하면 양도소득 금액은 1억 3300만 원. 양도소득 기본공제 250만 원 적용 시 과세표준 1억 3000만 원에 세율 적용하면 양도소득세는 3000만 원, 지방소득세 10%인 300만 원, 총 3300만 원이다.
*취득가액 2.1억 원= 505호 취득 시 기준시가 3.5억 원 × 채무 인수 4억 원 / 505호 2025년 3월 기 시가 6.65억 원
거래 전 잘 따져봐야
부담부증여에서는 증여재산을 어떻게 평가하느냐에 따라 세금 계산이 달라진다. 감정평가액, 즉 시가 기준을 선택하면 양도소득세 계산 시 과거 실제 취득가액을 적용할 수 있다. 반면 기준시가를 기준으로 하면 실제 취득가액이 아닌 취득 당시의 기준시가만 사용할 수 있다.
감정평가는 납세자가 선택할 수 있는 방법이다. 감정가와 기준시가 차이가 크지 않은 상황이라면 증여세 차이가 거의 없지만, 양도세에서는 감정가를 기준으로 삼는 쪽이 유리한 경우가 많다. 특히 실제 취득가액이 기준시가보다 높다면 절세 효과가 더 커진다. 따라서 실제 거래 전에 다양한 평가 방식에 따른 세금 차이를 미리 비교해보고, 가장 유리한 방법을 선택하는 것이 중요하다. 재산평가방법의 선택만으로도 부담하는 세금 액수가 크게 달라질 수 있기 때 문이다.
