투자 함정에서 노후 지키는 부동산 서류 5종

(어도비 스톡)

인생 후반부를 위해 자산을 정리하거나 새로운 보금자리를 마련할 때, 부동산 거래는 시니어들에게 중요한 재정 활동이다. 하지만 복잡한 부동산 관련 서류는 종종 전문가의 영역으로 치부하고 꼼꼼히 확인하지 않은 채 넘어가는 경우가 많다. ‘설마, 괜찮겠지’ 하는 안일함이 평생 모은 자산에 치명적인 손해를 입힐 수 있다는 점을 잊지 말아야 한다. 부동산 관련 서류를 잘못 보거나 몰라서 낭패를 본 안타까운 사례를 통해 핵심 서류의 내용과 반드시 체크해야 할 전략을 알아보고, 소중한 은퇴자금을 지켜야 한다.

꼭 알아야 할 부동산 핵심 서류 5가지

부동산 분쟁과 전세사기, 위반건축물 문제는 대부분 ‘서류를 안 봤거나, 봐도 내용을 몰라서’ 생긴다. 국토교통부에 따르면 2025년 5월 말 기준 전세사기 피해자로 인정된 인원은 약 3만 400명에 이른다. 피해자 조사 초기에는 2030 청년층 피해가 컸지만, 실제 상담 현장에서는 고령층도 ‘보증금·일시금·위반건축물’ 등으로 적지 않은 손해를 보고 있다. 또 KDI 자료에 따르면 60대 이상은 금융·투자·부동산 관련 사기로 인한 피해 비중이 다른 연령 대비 높다. 이처럼 부동산 거래 과정에서 서류 미확인이나 잘못된 정보로 인한 피해가 빈번하게 발생하고 있다. 또한 국토교통부의 주택 공급 통계가 시스템 오류로 약 20만 가구 가까이 누락되는 등 정부 공식 통계나 서류상 오류 가능성 또한 완전히 배제할 수 없는 상황이다.

지난 호의 부동산 등기사항전부증명서(구 등기부등본)와 토지이용계획확인원을 포함해 반드시 알고 챙겨야 하는 부동산 서류는 크게 5가지다. 부동산 거래할 때 기본적으로 확인해야 할 주요 서류로 부동산의 ‘신분증’ 같은 역할을 하며, 소유권·권리관계·용도·면적·구조 등 부동산의 모든 중요한 정보를 담고 있다. 지난 11월호에서 알아본 두 가지 서류 외에 나머지 세 가지 서류의 간단한 내용과 점검 사항은 아래와 같다.

우선 ‘건축물대장’이 있는데, 위반건축물과 다중·다가구를 구분하는 게 핵심이다. 건축물대장은 건물의 구조·용도·연면적·층수 및 주택의 종류(단독·다가구·다세대·다중 등)가 적힌 서류다. 주택의 종류 중에 특히 단독주택·다가구주택·다세대주택·다중주택 등을 구분해야 한다. 이 가운데 다중주택은 보통 방이 여러 개이고, 여러 사람이 ‘방 단위’로 거주하는 형태(하숙·기숙사·고시원 유사)를 의미한다. 또 건축물대장에 ‘위반건축물’ 표시가 있는지 확인해야 한다. 위반건축물(무허가 건축, 불법 증축, 용도 변경 위반)이라면, 현재 소유자에게 이행강제금을 반복 부과할 수 있기 때문이다.

‘지적도’는 맹지인지, 진짜 도로와 붙어 있는지 확인하는 것이 핵심이다. 지적도는 땅의 모양과 경계, 인접 도로와의 위치 관계를 보여주는 지도다. 토지 투자할 때 특히 중요한 서류 중 하나로 점검 사항은 도로 접합 여부, 즉 필지가 도로와 직접 붙어 있는지를 반드시 확인해야 한다.

‘토지대장’은 토지의 소재·지번·지목·면적·소유자 등이 등록된 기본 서류다. 정부24와 민원24에서 열람·발급이 가능하며, 안내에도 지목·면적·소유자 등을 확인하는 민원이라고 명시하고 있다.

사례 1

A씨의 ‘이행강제금 폭탄’ 된 다중주택

68세 A씨는 “월세가 잘 나오는 원룸주택”이라는 광고지를 보고 수도권 역세권의 작은 주택을 매수했다. 광고지에서는 “다가구주택이라 세입자 여러 명 들여 월세를 받으면 노후연금처럼 쓸 수 있다”고 설명했고, A씨는 등기부등본만 대충 확인한 뒤 매매계약을 체결했다. 그런데 입주 후 1년쯤 지나 구청에서 공문이 날아왔다.

“귀하가 소유한 ○○동 ○○번지 건축물은 다중주택으로서, 일부 용도 및 구조가 건축법을 위반하고 있어 위반건축물 이행강제금을 부과합니다.”

A씨가 뒤늦게 건축물대장을 떼어 확인해보니 주택의 종류는 다가구주택이 아닌 다중주택이었고, 세입자를 더 받기 위해 불법 증축으로 방 개수를 늘린 ‘위반건축물’이라고 별도로 표기돼 있었다. 이행강제금은 건축법에 따라 위반건축물에 대해 시가표준액의 일정 비율을 반복적으로 부과할 수 있는데 그 금액이 적지 않다. 현금흐름이 충분하지 않은 시니어에게는 치명적인 결과를 가져올 수 있는 항목이다.

이 사례에서의 교훈은 우선 건축물대장과 등기사항전부증명서를 같이 꼼꼼하게 확인하라는 것이다. 겉으로 보기에 구분하기 어렵고, 등기사항전부증명서에 전혀 표시가 없어도 건축물대장에는 ‘다중주택·위반건축물’로 적혀 있을 수 있기 때문이다.

여기서 ‘다가구주택’과 ‘다중주택’은 다른 개념이다. 다가구주택은 여러 세대(가구)가 각자 독립된 세대로 거주하고, 660㎡(200평) 이하의 연면적과 3개 층 이하의 구조에 해당한다. 다중주택은 660㎡(200평) 이하의 연면적과 3개 층 이하인 점은 같다. 그러나 여러 사람이 방 단위로 거주하며 주방을 공동 이용한다는 것과, 이에 따라 피난·방화 기준이 더 엄격하다는 점을 알아야 한다.

(어도비 스톡)

사례 2

B씨의 “도로 난다더라”만 믿고 산 맹지

시골에 전원주택을 짓고 사는 게 꿈인 72세 B씨는 지인의 소개를 받아 지방의 저렴한 토지를 매입했다. 지역 공인중개사는 “지금은 비포장길이지만 곧 도로가 뚫립니다”, “계획관리지역이라 펜션도 가능해요”라는 말로 B씨를 설득했다. B씨는 그 말을 믿고 토지이용계획확인원과 지적도, 토지대장을 직접 확인하지 않았다.

B씨는 몇 년 뒤 건축을 하려고 설계사무소에 서류를 맡겼다가 충격적인 사실을 알았다. 토지이용계획확인원에 표기된 용도지역이 건폐율이 낮고 개발허가가 나기 어려워 투자가치가 낮은 보전녹지지역인 데다, 일부는 농림지역이라는 것이다. 지적도상 필지는 공적 도로와 전혀 접하지 않은 ‘맹지’였고, 토지대장상 지목은 ‘임야’였다.

결국 B씨가 꿈꾸던 전원주택은 건축이 사실상 불가능해졌고, 매각하려 해도 맹지와 보전녹지라는 특성 때문에 매수자가 나타나지 않아 수년째 발이 묶여 있는 상황이다. 따라서 토지 거래할 때 지적도와 현장을 반드시 비교하고, 도로 접합 여부를 최우선으로 확인해야 하겠다.

부동산 투자에는 큰돈이 들어간다. 반드시 등기사항전부증명서, 토지이용계획확인원, 건축물대장, 지적도, 토지대장을 기본 패키지로 생각하고 ‘부동산 서류 5종 세트’를 한 번에 발급받아 비교하며 확인하는 습관이 필요하다. 정부24나 인터넷등기소, 국토부 부동산거래 전자계약시스템, 부동산종합공부시스템에서 묶음으로 열람·발급이 가능하니 작은 실천으로 큰 낭패를 막을 수 있다.

결론적으로 시니어를 위한 부동산 서류 준비 및 확인 전략은 다음과 같다. 첫째는 ‘셀프체크 생활화’다. 중개업자가 제시하는 서류 외에도 대법원 인터넷등기소, 정부24, 온나라 부동산정보 통합포털 등을 통해 스스로 주요 서류(등기사항전부증명서, 건축물대장, 토지이용계획확인원 등)를 발급받아 교차 확인하는 습관을 들여야 한다. 발급 일자가 최근 날짜인지 꼭 확인하고 그사이 권리 변동이 없었는지 살펴봐야 한다.

둘째는 ‘핵심 정보 대조하기’다. 등기사항전부증명서의 면적, 소유자 정보, 토지대장 및 건축물대장의 면적, 지목·용도, 그리고 매매계약서의 내용이 모두 일치하는지 확인해야 한다. 특히 건축물대장에 ‘위반건축물’ 표시가 있는지, 실제 현장의 주택 용도나 구조가 건축물대장의 ‘주 용도’와 일치하는지 철저히 대조해야 한다.

셋째는 ‘전문가와 동행하기’다. 복잡한 내용이 이해되지 않을 경우 계약 전 변호사나 법무사, 전문 공인중개사 등 제3의 전문가에게 서류 검토를 요청하거나 거래에 동행하는 것이 안전하다. 부동산 업자나 광고 안내문을 그대로 믿으면 절대 안 된다. 가등기·가압류, 복잡한 용도지역 등 복잡한 문제가 얽혀 있는 부동산이라면 단돈 몇십만 원의 자문료를 아끼려다 수억 원의 손해를 볼 수 있음을 명심해야 한다.

‘천려일득(千慮一得)’이라는 옛 성현의 말씀이 있다. ‘천 번 생각해 하나를 얻다’라는 의미다. 권리(權利)는 아는 자의 손에 있고, 무지(無知)는 손해로 돌아온다. 오늘의 확인과 검토가 내일의 평안을 지키고 남은 인생의 든든한 방패막이가 된다는 점을 잊어서는 안 되겠다.