2020년 8월부로 부동산 3법을 포함한 주택 관련 세법이 국회 본회의를 거쳐 개정됐다. 개정된 내용은 2021년부터 적용된다. 국민의 관심은 높지만 복잡한 사항이 많고 실제 사례에 적용하기가 쉽지 않다. 새해를 맞이해 이와 관련한 개정 시기 및 내용을 소개하고, 문답을 통해 살펴본다.
참고 주택세금 100문 100답, 2021 부동산세 완전정복
양도소득세는 2021년 1월과 6월을 기점으로 달라진다. 양도소득세는 주식이나 부동산과 같은 자산을 양도 시 이익을 남겼을 때 내는 세금이다. 1월 1일 이후 취득분부터 분양권도 주택 수로 계산되며, 장기보유특별공제율 요건도 변한다. 이전의 경우 1세대 1주택자가 실거래가 9억 원이 넘는 고가주택을 팔 때 10년 이상 보유했다면 최대 80%까지 공제를 받았지만, 2020년 1월부터는 어렵다. 정부는 거주기간을 요건에 추가했다. 앞으로 보유기간과 거주기간에 따라 연 4%씩 올라가고, 이를 각각 합산한 수치로 세율을 정한다. 쉽게 말하면 10년 이상 보유했을 때, 보유한 기간만큼 거주하지 않았다면 이전만큼의 공제를 받을 수 없다.
6월 1일을 기점으로 대폭 세율이 오른다. 2년 미만 보유 주택(조합원입주권, 분양권 포함)을 팔 때 이전에는 보유기간이 1년 미만일 경우 40%를 적용했고, 1~2년은 기본세율이었다. 하지만 6월 이후 양도분부터 1년 미만은 70%, 1~2년은 60%로 대폭 오른다. 분양권도 1년 미만일 경우에는 70%, 1년 이상은 60%까지 적용된다. 조정대상지역 내 다주택자에 대한 중과세율도 인상된다. 2주택자는 10%P에서 20%P로 오르고, 3주택자는 20%P에서 30%P로 오른다. 이렇게 중과세율이 오르는 것과 더불어 기본세율에 해당하는 소득세 최고세율도 42%에서 45%까지 오른다. 3주택자의 경우 최대 75%의 세율을 부담하게 될 수도 있다.
고령자 공제율 최대 80%
종합부동산세는 부동산 보유 정도에 따라 내는 세금이다. 달라지는 종합부동산세는 다주택자를 겨냥하고 있다. 2021년부터 다주택자의 세율이 오른다. 2020년에는 3주택 이상이나 조정대상지역 2주택 소유자에게 0.6~3.2% 세율을 적용했지만, 2021년부터 1.2~6.0%까지 세율을 인상한다.
2배 정도 오른 세금이다. 일반 2주택 이하를 소유해도 세율이 0.6~3.0%까지 적용된다. 종전 세율인 0.5~2.7%에서 오른 수치이지만, 3주택 이상 소유자와 비교하면 상대적으로 상승 폭이 크지는 않다.
다만 60세 이상의 고령자는 공제율이 높아졌다. 그동안은 고령자 공제를 통해 10~30% 정도를 공제받았지만 2021년부터는 20~40%까지 확대된다. 예를 들어 1주택을 17년간 보유한 68세 고령자는 2020년 연령공제 20%와 장기 보유공제 50%를 합산한 종부세액의 70%를 공제받았다. 그러나 2021년부터는 연령공제가 30%로 늘어나면서 80%의 공제 혜택이 가능해졌다. 공제한도도 70%에서 80%로 늘어났다. 기획재정부 관계자는 “은퇴 이후 노인은 소득이 줄기 때문에 세금 내는 것이 부담이다. 이를 반영해서 공제율을 높였다”고 설명했다.
조정대상지역 세율 상승
부동산 취득세도 올랐다. 취득세는 자산을 취득할 때 내는 세금이다. 이전까지 최고세율은 4주택자가 4%로 가장 높았다. 하지만 앞으로는 8~12%까지 부담해야 한다. 특히 조정대상지역 내 주택을 구매할 경우 부담이 더 커진다. 주택을 한 채만 산다면 상관이 없지만 두 채 이상의 주택을 취득할 경우 상황은 달라진다. 조정대상지역의 주택을 구매하면 취득세율이 8%까지 올라간다. 조정대상지역이 아니면 1주택과 동일하게 취득가격에 따라 1~3%를 내면 된다. 예를 들어 1주택자가 조정대상지역 내 주택을 6억 원에 추가로 취득하면 취득세 4800만 원을 부담해야 한다. 다만 이사로 인해서 일시적 2주택이 되는 경우, 종전 주택을 3년 이내에 처분하는 조건으로 1세대 1주택과 동일한 1~3% 세율을 적용받는다. 조정대상지역에서 조정대상지역으로 이사하면 1년 이내에 종전 주택을 처분해야 한다. 이 밖에 조정대상지역 3억 원 이상의 주택을 증여할 경우 12%가 취득세율로 적용된다.
Q. 1세대 1주택자가 2021년 4월 2일에 분양권을 취득할 경우 1세대 2주택자가 되나?
2주택에 해당하지만, 현재 조합원입주권에 적용되는 일시적 2주택 비과세와 유사한 특례를 분양권에도 예외적으로 적용할 예정이다.
Q. 조정대상지역에 있는 주택을 사고 1년이 되기 전 신규 주택을 샀다. 그날로부터 3년 내 종전 주택을 양도하면 2주택 중과세율을 적용받나?
종전 주택을 취득한 후 1년이 되기 전 신규 주택을 취득할 경우 일시적 2주택에 따른 1세대 1주택 비과세 대상이 안 된다. 다만 신규 주택 취득일부터 3년 이내 종전 주택을 양도할 경우에는 중과세율을 적용하지 않는다.
Q.부부가 조정대상지역 소재 주택 2호를 각각 50% 지분으로 소유하면 주택 수 판정은?
종합부동산세는 주택의 지분 또는 부속 토지만 소유해도 세율을 적용하므로 부부 모두 조정대상지역 2주택자에 해당한다.
Q. 부부 공동으로 1주택을 보유할 경우 세액공제를 받을 수 있나?
이 경우는 이전처럼 각각 6억 원씩 공제를 받아 공시가격 12억 원 초과분에 대해 세금을 내는 방식을 택하거나, 1가구 1주택자처럼 9억 원 초과분에 세금을 내되 고령자·장기보유 공제를 받을 수도 있다.
Q. 종부세 계산 시 고령자 공제와 장기보유 공제를 받을 수 있는 1세대 1주택자의 범위는?
1세대 1주택자란 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택을 소유한 경우로서 그 주택을 소유한 소득세법 상의 거주자를 말한다.
Mini Quiz#1 다음 중 소득세법상 1세대로 인정받지 못하는 사람은?
① 처남 ② 계모 ③ 의붓아들
④ 사위 ⑤ 사실혼인 관계인 배우자
나머지는 동일한 세대를 구성할 수 있지만, 사실혼인 관계인 배우자는 동거를 하고 있어도 동일 세대로 인정되지 않는다.
정답 ⑤
#2 2020년 1월부터 5월까지 서울에서 가장 많이 팔린 아파트는?
① 미아동 SK 북한산 시티
② 정릉동 정릉풍림아이원
③ 하안동 이편한세상 센트레빌
④ 반포동 반포자이
⑤ 서동 우정혁신도시 KCC스위첸
국토교통부 실거래가 공개시스템 기준 174건으로 미아동 SK 북한산 시티가 가장 많았다.
정답 ①
